Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве. 

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/s-kakogo-imenno-momenta-schitayutsya-3-goda-vladeniya-kvartiroy/

Как в 2020 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия
Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ, только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.

Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:

  • Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
  • Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
  • Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
  • Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
  • Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
  • Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Все это уточняйте у своего застройщика. Если готово, то можете приступать к оформлению — этап №2 ниже.

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

  • Договор основания; Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).
  • Акт приема-передачи; Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
  • Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки; Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
  • Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
  • Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
  • Свидетельство о браке, если квартиру супруги оформляют в совместную собственность. Нужен оригинал.
  • Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

  1. Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

  2. После получения документов, сотрудник составит заявление о регистрации права собственности, которое нужно подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберёт документы (кроме паспортов) и выдаст расписку.
  4. Принятые документы и заявления передадут регистратору, который их внимательно изучит. Если все в порядке, то он зарегистрирует право собственности за дольщиками. Еще зарегистрирует закладную, если ее тоже прикладывали.

    Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.

    2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра.

    Это все по закону, но на практике бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить о завершении регистрации, можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

  5. В назначенный день дольщики должны забрать свой пакет документов. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Дольщикам также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В этой выписке указано, что теперь они являются собственниками квартиры. Свидетельства о собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/kak-oformit-v-sobstvennost

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

Владельцам квартир в новостройке, если застройщик не оформляет право собственности самостоятельно, придется лично заниматься вопросом регистрации прав на жилье. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, как правильно оформить квартиру, какие документы нужны, как избежать рисков, какие изменения в законодательстве произошли за последний год.

Пакет документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Квартиры на первичном рынке приобретают путем инвестирования, что определяет договорные отношения с застройщиком.

«Чаще всего застройщики предлагают заключение договоров купли-продажи имущественных прав, инвестиционных договоров, договоров о долевом участии и т.п.

, которые подтверждают приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.

Именно эти документы, среди других, и подаются для государственной регистрации права», – говорит Инна Кисличенко, юрист компании Alexandrov&partners.

Основные нюансы и особенности регистрации права собственности на квартиру, купленную  на «первичке» регулируются Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Указанный документ проясняет вопрос с перечнем документов, которые должны быть представлены для регистрации.

Статья по теме: Какой процент по ипотеке в 2018 году: рейтинг банков Украины

По словам Ирины Лысенко, адвоката АО «Гарантия» среди важных документов, которые нужны для регистрации – технический паспорт. Его делают сертифицированные инженеры, «навести справку» о которых и проверить соответствующую квалификацию можно в Реестре аттестованных лиц Минрегионстроя.

Для получения техпаспорта на квартиру в новопостроенном доме нужно подать копии таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к Инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры.

Цена за изготовление техпаспорта на однокомнатную квартиру составляет 400-750 грн. и зависит от времени, за которое подготовят документ – от одного до пяти рабочих дней.

Имея на руках техпаспорт можно регистрировать право собственности в органах местного самоуправления, у государственного регистратора или частного нотариуса.

Для регистрации права собственности нужно подать оригиналы таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • технический паспорт на квартиру;
  • пакет документов от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.

После проверки поданных документов, выполняется регистрация права собственности и заявителю выдают выписку из реестра.

«Если же право собственности оформляется на квартиру, приобретенную у застройщика через ФФС или договор покупки имущественных прав и у продавца на руках новая информационная справка из реестра у нотариуса нет обязанности проверять договора, на основании которых у продавца возникло соответствующее право собственности, выписки достаточно», – добавляет Виктор Мороз, адвокат, управляющий партнер АО «Suprema Lex».

Статья по теме: Жилье как инвестиция: 25% квартир в Киеве покупают для сдачи в аренду

«Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку, которую предоставляет заявителю в электронной и (по желанию заявителя) в бумажной форме с подписью и печатью», – добавляет Сергей Радченко, адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM.

Риски при регистрации права собственности на квартиру в новостройке и их устранение

«Что же касается рисков связанных с регистрацией прав собственности на новосозданную недвижимость, то очень нередкими бывают случаи с продажей одной квартиры один, два или больше раз.

Так, как в момент начала строительства имущественные права либо паи нигде не регистрируются как объект купли-продажи, недобросовестные застройщики продают помещение несколько раз нескольким собственникам, а покупатели узнают об этом лишь, когда подают документы для проведения государственной регистрации и получают отказ, так как кто-то из покупателей быстрее успел зарегистрировать право собственности. В данной ситуации инвесторам приходится обращаться в суд с иском о расторжении первичного договора (инвестирования, купли-продажи имущественных прав и т.п.) и возврата денежных средств», – говорит Ирина Кравченко, старший юрист, адвокат ЮКК «Де-юре».

Чтобы исключить указанный риск, нужно помимо проверки благонадежности застройщика, проверять вид и форму договора на основании которого, в дальнейшем, будет осуществляться государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Статья по теме: Виды мошенничества при продаже квартиры: как не стать жертвами аферистов

«Такая проверка позволит избежать случаев, при которых лицо (покупатель-инвестор) не сможет получить судебной защиты от государства, учитывая то, что оно, заключая соответствующие договоры, приобретает только имущественные права на недвижимое имущество, однако, не приобретает права собственности на сам объект недвижимого имущества», – уточняет Инна Кисличенко. 

Изменения правил регистрации недвижимости в 2018 году

В текущем году при регистрации права собственности на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынке произошел ряд изменений:

  1. Запущены электронные потребительские сервисы для передачи и получения информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и информирования о регистрационных действиях в реестре.
  2. Введена в эксплуатацию обновленная Единая база данных отчетов об оценке с модулем оценки. Теперь отчет оценщика проходит электронную проверку на соответствие заложенным индикативом.
  3. Увеличен размер административного сбора за государственную регистрацию права собственности.
  4. Статья 34 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определяет стоимость регистрации имущественных прав – 0,1 от прожиточного минимума на момент регистрации. В бюджете 2018 года прожиточный минимум повышен до 1777 гривен, поэтому размер сбора по сравнению с предыдущим годом вырос.

«Как видим, законодатель не был слишком активным в вопросах внесения изменений в законодательство о регистрации права собственности на недвижимое имущество на «вторичном» и «первичном рынке» за последний год.

Внедренные же изменения не были излишне радикальными и не повлекли существенного влияния на субъектов, участвующих в осуществлении регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Поэтому, можно констатировать, что законодательство, регулирующее отношения, связанные с регистрацией права собственности на недвижимое имущество, является относительно стабильным в настоящее время», – резюмирует Инна Кисличенко.

100realty.ua, Юлия Василенко

Источник: https://100realty.ua/articles/kak-zaregistrirovat-pravo-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike-oformlaem-dokumenty

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Регистрация квартиры в новостройке в собственность

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

Выбор застройщика, консультации юристов, сбор документов, обращение в банк, взаимодействие с государственными структурами и томительное ожидание — все это осталось позади, и наступил долгожданный момент, когда вам сообщили, что дом построен.

Но пока у вас на руках только договор долевого участия, вам принадлежит лишь собственно право на участие в строительстве жилого дома и земельный участок, где он возведен.

Чтобы стать полноценным владельцем своей квартиры, ее необходимо зарегистрировать в собственность.

На первый взгляд регистрация квартиры в новостройке — простая процедура. Но не все так легко, как представляется. Наберитесь терпения и внимательно прочтите перечень полезных советов, который мы для вас приготовили.

Регистрация квартиры в собственность в новостройке — что требуется от застройщика?

Для того чтобы регистрация квартиры в собственность в новостройке состоялась, застройщик должен выполнить ряд обязательств, а именно:

  • подготовить протокол на распределение коммерческой и жилой недвижимости;
  • оформить техпаспорт на дом в БТИ;
  • подписать передаточный акт, который выдала архитектурно-строительная организация;
  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию от местных органов власти;
  • поставить здание на кадастровый учет в Росреестре;
  • присвоить дому почтовый адрес.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

Перед введением дома в эксплуатацию застройщик заказывает технический план здания со всеми помещениями, которые должны быть измерены. Это необходимо для изготовления технического паспорта, в котором указываются все параметры возведенного объекта.

Постановка здания с помещениями на технический учет является обязанностью застройщика.

Когда застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и предоставил его Росреестру вместе с техническим паспортом, все условия выполнены, дольщик может обращаться в Кадастровую палату за получением кадастрового паспорта.

Если все в порядке, то участника долевого строительства известят в письменной форме о том, что он может прийти в офис застройщика и начать процедуру регистрации права собственности.

Первым делом будущий собственник квартиры выезжает на ее осмотр. Если параметры и качества устроили будущего владельца, то он подписывает приемочный акт — документ, подтверждающий факт надлежащего исполнения обязательств застройщиком.

С момента подписания акта в квартиру можно заселяться.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

До ввода дома в эксплуатацию, в квартире лучше не начинать делать ремонт. В случае возникновения каких-либо проблем, в том числе судебного разбирательства, представитель застройщика заявит о том, что не разрешал производить ремонтные работы на объекте, который не был передан вам в собственность.

Сбор документов и регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Для того чтобы регистрация права собственности на квартиру в новостройке состоялась, понадобится собрать и предоставить специалисту Росреестра следующие документы:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • договор о долевом участии в строительстве;
  • кадастровый паспорт;
  • кредитный договор и закладную (для недвижимости, приобретаемой по ипотечному кредиту);
  • заявление о регистрации недвижимости;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя и всех совладельцев квартиры;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально заверенную доверенность (если от имени жильца действует его представитель).

Почему лучше получить кадастровый паспорт?

При оформлении права собственности на квартиру дольщик не обязан предоставлять кадастровый паспорт, но в приведенном выше перечне он оказался неслучайно.

Поскольку дом новый, а право собственности на помещение оформляется впервые, не исключены ошибки.

По этой причине, подчеркивают в Росреестре, полезно знать кадастровый номер квартиры, ее площадь, этаж и другие параметры, подтверждающие, что это то самое жилье, на которое оформляется право собственности.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

Все объекты недвижимости в Росреестре идентифицируются по индивидуальному номеру. Только вместо ИНН, который получает человек, им присваивается кадастровый номер. Когда мы имеем дело с объектом вторичной недвижимости, то мы сами можем запросить по номеру нужную квартиру.

Такой объект давно прошел все процедуры и зафиксирован в нашей базе данных. Но если речь идет об объекте первичной недвижимости и мы самостоятельно заказываем паспорт, например на квартиру № 3, не исключено, что по номеру мы ее не найдем.

Возможно, где-то закралась ошибка, что-то забыли, объект неправильно поставлен на кадастровый учет. В таком случае, нам придет уведомление, что объект не состоит на учете, и наши специалисты будут вынуждены отказать в регистрации права собственности.

Именно поэтому мы рекомендуем, чтобы кадастровый паспорт был у правообладателя на руках.

Самостоятельная постановка квартиры на учет

Законодательством предусмотрена возможность постановки квартиры на учет собственными силами. Подобный механизм приведен в Федеральном законе № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

Процедура самостоятельной постановки на учет подойдет покупателю квартиры в проблемном доме, который застройщик долго не может сдать в эксплуатацию. Раньше обманутые дольщики были вынуждены регистрировать свои права через суды.

При самостоятельной регистрации можно получить свидетельство о праве собственности, не дожидаясь постановки на учет здания со всеми его помещениями. В этом случае дольщику придется заказать в проектно-инвентаризационном бюро технический паспорт на квартиру.

После этого можно обращаться за кадастровым паспортом.

Однако, если ваш дом не относится к проблемным, эксперты не рекомендуют прибегать к процедуре самостоятельной постановки квартиры на учет, ведь это требует существенных временных затрат и лишних усилий.

Оформление жилья через суд

Случается, что право собственности на квартиру дольщику приходится оформлять через суд. Это происходит в том случае, когда покупатель не может получить от застройщика все документы, необходимые для регистрации жилого помещения.

Такая мера эффективна и если процесс регистрации дома затянулся по вине застройщика.
Постановление суда — как правило, в пользу владельца квартиры — обычно выносится в срок, не превышающий двух месяцев после подачи иска.

Затем судебное решение и все другие необходимые документы, полученные в БТИ, направляются в Росреестр независимо от того, поставлен дом на учет или нет.

Получаем свидетельство о регистрации права собственности

В каком бы порядке дольщику ни пришлось регистрировать право собственности на долгожданную квартиру, итогом станет получение документа, подтверждающего статус заявителя — свидетельства о государственной регистрации.

Как только документ окажется у вас, участие в долевом строительстве прекращается. И тем не менее в Росреестре не рекомендуют преувеличивать значение свидетельства.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

В настоящее время свидетельство о государственной регистрации жилья не служит атрибутом права собственности. Правоустанавливающими документами, которые нужно хранить как зеницу ока, являются договор долевого участия в строительстве и акт приема-передачи. Свидетельство можно заказать повторно.

Если вы решили купить квартиру в только что построенном доме, в свидетельство, которое предъявляет продавец, можете даже не смотреть. Необходимо заказать в Росреестре выписку, где будет указано: по состоянию на определенное число собственником помещения является такой-то гражданин.

Также нужно обратить внимание на то, имеются ли какие-либо ограничения, например арест.

Итак, оформление права собственности на жилье в новом доме не займет много времени, если строительство завершено и объект введен в эксплуатацию, а у покупателя есть все необходимые документы. Один из самых важных — кадастровый паспорт. Уделив максимальное внимание корректности предоставляемых в Росреестр данных, законным собственником новой квартиры можно стать в самый короткий срок.

Читать также: «Как приобрести жилье на материнский капитал в 2016 году?»

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/registraciya-kvartiry-v-novostroyke-v-sobstvennost

Снять квартиру в новостройке?

Аренда квартиры в новостройке, если у владельца в руках только договор долевого участия

Аренда в новостройке = экономия на комиссии агента? Передают ключи из рук в руки. Это не всегда так. Действительно, на форумах московских (и подмосковных) новостроек нередко попадаются объявления от собственников, да и на объявления потенциальных съемщиков хозяева строящихся квартир реагируют активно.

Для них это неплохой шанс заранее договориться об аренде своей квартиры – часто предварительная договоренность достигается еще до получения квартирным хозяином права собственности. Правда, сдаватели, как правило, изначально завышают стоимость аренды по сравнению со средними цифрами по району (если только не планируют сдавать под ремонт).

Многие из них, приняв принципиальное решение сдавать квартиру, когда получат право собственности, просто рады случаю поговорить за несколько месяцев до этого момента с потенциальным съемщиком, но не вникали еще в то, сколько в реальности может стоить их квартира.

Так что нанимателю имеет смысл торговаться и приводить данные о стоимости аренды в соседних домах, не пугаясь сразу странных чрезмерных цифр.

Встретить агента, обратившись по объявлению на сайте строящегося ЖК, тоже можно: хозяева квартир не против, чтобы сдачей их жилья занимался кто-то, кроме них, тем более что комиссию, по печальной московской традиции, все равно будут просить с арендатора. Но, повторимся, снять квартиру у владельца напрямую в новостройке более чем реально.

Аренда в новостройке = ремонт вместо арендной платы?

Понятно, что дома могут находиться в более или менее престижных районах города, могут быть более или менее хороши с архитектурной точки зрения и т. п. Но существенная разница здесь в том, получены ли документы на право собственности. Возможны разные крайние случаи: квартира может представлять собой пустую бетонную коробку, но ее хозяева – собственники по документам. И наоборот, построенный 5 лет назад дом, ремонт, бытовая техника, но при этом документы на право собственности еще не получены. Вариант первый (свидетельство о праве собственности уже получено, но квартира стоит «в бетоне») иногда предлагается вообще без арендной платы, но с обязательствами провести ремонт. «В нашей базе есть подобное предложение: квартира в новостройке бизнес-класса на ул. Стромынка, свободной планировки без отделки, общей площадью 148 кв. м, сдается бесплатно сроком на 2 года. Арендатор вместо арендных платежей должен произвести ремонт квартиры за свой счет. Дизайн-проект обсуждается», – рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». Экономия при таком варианте отнюдь не гарантируется: расходы на ремонт, как правило, оказываются выше самых смелых ожиданий, а досконально оговорить, какие именно работы, в какой срок, с каким бюджетом должны быть выполнены, догадываются далеко не все. Результат – квартира «идет по рукам» к следующим желающим сэкономить на аренде, и хорошо еще, если при этом обходится без скандала.

Аренда в новостройке = аренда без договора?

Второй вариант – с отсутствием у сдающих права собственности – еще более спорный. В частности, проблематично будет заключить договор. «Если у арендодателя на руках договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически в данном случае говорить о договоре найма не совсем правомерно, ведь квартира пока находится в собственности инвестора или застройщика, более правильно говорить о поднайме, «собственник» должен дать свое разрешение на это, что на практике трудноосуществимо. В любом случае в договоре такие моменты должны быть прописаны. Часто такие договоры заключаются на короткий срок, наши эксперты рекомендуют вносить платежи ежемесячно без авансов и предоплаты, – говорит Мария Жукова. – В целом договор ничем отличаться от «типового» не будет». Если же квартира приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, сдать ее без согласия банка не получится. Часто ипотечный договор не предусматривает возможности сдавать квартиру в аренду.

«Если дом не сдан в эксплуатацию, то сдавать жилье внаем нельзя, так как нет права собственности, – продолжает Олег Серегин, заместитель генерального директора агентства недвижимости DOKI.

– Можно заключить предварительный договор, но вряд ли это нужно потенциальному нанимателю, так как никто не станет ждать несколько лет, пока дом достроится.

Такая практика более распространена на рынке коммерческой недвижимости, где уже на этапе строительства объектов заключаются договоры о намерениях с так называемыми якорными арендаторами».

Тем не менее предварительный договор с отложенным сроком заселения при желании заключить можно. В таком договоре стоит обозначить существенные условия будущего договора аренды: предмет аренды, срок аренды, цена аренды, порядок сдачи-приемки помещения и т. д., советует Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting.

«Также в предварительном договоре желательно указать дату заключения основного договора аренды или привязать ее к определенному событию, например, получению свидетельства о регистрации права собственности, – продолжает эксперт.

– Если же у арендодателя нет ни ключей, ни свидетельства, но «ключи будут завтра», а свидетельство неизвестно когда, то арендатор несет определенный риск потерять деньги, так как двойные продажи, увы, не редкость, а единственным документом, подтверждающим право собственности, является вышеупомянутое свидетельство.

Поэтому, когда хозяин демонстрирует вам различные документы: договоры, справки, соглашения и т. д., это абсолютно не гарантирует вам чистоту сделки».

«Даже если владельцы фактически владеют и пользуются квартирой, в помещении сделан ремонт, квартира полностью оборудована и пригодна для проживания, передача таких жилых помещений по договору найма/аренды в каждом случае индивидуальна и должна осуществляться с привлечением специалистов/экспертов, в противном случае такой договор в силу ст.

168 ГК РФ можно признать ничтожным. Не рекомендую заниматься этим самостоятельно, так как подводных камней здесь предостаточно, и предусмотреть все возможные ситуации, которые могут возникнуть, может только специалист», – предостерегает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость».

Анна Купер “Собственник”

Источник: http://www.rentalhome.ru/kak_snyat_kvartiru/snyat-kvartiru-v-novostroyke/

Право-online
Добавить комментарий