Что делать, если квартиранты не вернули ключи?

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

Что делать,  если квартиранты не вернули ключи?

Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу.

Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя.

И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя.

Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения.

Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).

В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае.

Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию.

Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.

Отвечает руководитель компании «Решим вопрос» Алексей Виноградов:

Бывало такое, что люди скрывались иногда вместе с вещами. В зависимости от ущерба нужно действовать по-разному: где-то проще пренебречь, где-то можно и взыскать.

Начать стоит со звонков с других номеров: объяснить, что человек попадет в розыск, так как сумма ущерба значительная. Иногда можно скинуть фото заявления в полицию, чаще всего помогает.

Главное, предложить какую-то скидку, чтобы человек чувствовал себя победителем, и ему проще было бы отдать, чем не отдать.

Еще хорошо идет поиск через соцсети (чаще всего они есть). Иногда сбежавшим звонит «риелтор» и предлагает вкусные варианты «аренды».

Практика показала, что интересно заниматься взысканием при сумме ущерба свыше 20 тысяч рублей. Ниже балансируем на грани. Еще при заключении договора на аренду квартиры полезно фотографировать второй документ (при наличии) — права, так как много фальшивых паспортов «для снятия хаты».

Если же договора не было, то тогда предстоит только искать информацию о человеке, но комплекс подобных мероприятий обходится примерно от 100 тысяч рублей — овчинка не всегда стоит выделки.

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Отвечает юрист Татьяна Скворцова (Челябинск):

Если квартирант-должник тайно сбегает, прихватив ключи и имущество хозяев, собственник квартиры может:

а) обратиться в полицию с заявлением о краже;

б) обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за проживание, а также о возврате похищенных вещей или возмещении их стоимости.

Успех этих действий зависит от того, какие документы имеются на руках у собственника квартиры.

Рассмотрим два варианта.

Вариант № 1. Документов нет. Договор с квартирантом не заключался, квартира передавалась без акта. Хорошо, если арендодатель хотя бы сфотографировал паспорт арендатора.

В этом случае в гражданский суд за взысканием долга обращаться практически бесполезно, ведь суды выносят решения на основании документов. Одних свидетельских показаний и пояснений истца для взыскания денег мало.

Поэтому в распоряжении потерпевшего только один способ защиты — обратиться в полицию с заявлением о краже.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Скажу сразу, что полиция не любит принимать такие заявления. Несчастного хозяина квартиры будут убеждать, что ущерб, нанесенный ему исчезновением имущества, является малозначительным. Тогда уголовное дело можно не возбуждать и беглого квартиранта не искать.

Задача собственника в этом случае — все-таки настоять и на принятии заявления, и на значительности ущерба. Тогда существует вероятность, что квартирант все-таки вернет вещи сам, опасаясь уголовного преследования.

Он ведь, наверное, не вор-рецидивист, а просто непорядочный гражданин, которого «бес попутал». Кроме того, давая объяснения полиции, он, скорее всего, подтвердит, что жил в квартире какое-то время.

И тогда в материалах полицейской проверки могут появиться документы, на основании которых уже в гражданском суде можно будет взыскать задолженность за проживание. Процесс, как видите, непростой. Успех не гарантирован.

Если же квартирант, съезжая, ничего с собой не прихватил, то преступления нет, и полиция его поисками заниматься не будет. Оставить долг по квартплате — это не преступление.

Вариант № 2. У арендодателя есть копия паспорта квартиранта, заключен договор найма жилья, а квартира вместе с имуществом передавалась по акту приема-передачи. В этом случае взыскание задолженности за проживание становится рутинной задачей.

Хозяину довольно легко доказать, что должник в квартире действительно жил в определенный период, что проживал он возмездно и плата за наем составляла определенную сумму.

Кроме того, в договоре есть данные о «прописке» квартиранта (чтобы было понятно, куда предъявлять требование и по какому адресу уведомлять ответчика о судебном разбирательстве).

Арендодатель не обязан в суде доказывать, что арендатор не платил. Достаточно лишь заявить об отсутствии платежей по заключенному договору.

После этого именно на квартиранта ляжет обязанность доказывать, что он вносил плату (предъявить расписки или выписки по своей банковской карте, если деньги переводились с карточки).

Если у него не окажется подобных документов или он просто не явится на заседание, то суд с высокой вероятностью удовлетворит иск арендодателя о взыскании задолженности за проживание.

Для того чтобы предъявить в суд иск о взыскании стоимости исчезнувших вещей, необходимо:

  • иметь акт о вселении в квартиру, из которого видно, что при заселении вещи были;
  • зайдя в квартиру после исчезновения квартирантов, составить акт с участием соседей, в котором указать, что вещей нет;
  • перед составлением акта с участием соседей уведомить квартиранта об осмотре квартиры любым доступным способом (с помощью смс или электронной почты);
  • все-таки обратиться в полицию с заявлением о краже — без заявления в полицию гражданский суд может посчитать недоказанным, что вещи взял (или испортил и выбросил) именно арендатор.

Таким образом, для того чтобы в конфликте с квартирантом чувствовать себя уверенно, нужно, сдавая квартиру, заключать правильный договор. Распространенное мнение о том, что без договора собственнику безопаснее, неверно.

Договор найма квартиры

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

С точки зрения буквального содержания норм закона это сложная ситуация.

Дело в том, что закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора найма при невнесении платы за наем более двух раз, но в судебном порядке.

Поэтому очень важно при заключении договора тщательно продумывать и прописывать внесудебный порядок расторжения договора найма на случай недобросовестности одной из сторон.

Если в Вашем договоре такая возможность не была предусмотрена, любые попытки входа в квартиру без ведома или присутствия нанимателя могут обернуться новыми проблемами (обвинения в краже имущества нанимателя и т. п.). Кроме того, может оказаться, что наниматель все это время находится в больнице или в служебной командировке, а вовсе не съехал тайно от Вас.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

В любом случае нужно сохранить все доказательства Ваших действий по розыску нанимателя и его стимулированию к исполнению договора найма (например, сохранить отправленные нанимателю сообщения смс и через мессенджеры).

Не лишним будет съездить по адресу квартиры и зафиксировать, что на звонки в дверь никто не открывает, свет в темное время суток в окнах не горит.

Можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать Ваше беспокойство длительным отсутствием нанимателя и подозрения в хищении им Вашего имущества.

Если после всех неудачных попыток установить связь с нанимателем Вы решитесь все же войти в квартиру, делать это необходимо в присутствии не менее двух свидетелей (это могут быть соседи, старшая по подъезду, консьерж или др.), также желательно присутствие участкового (можно вызвать наряд полиции).

Вход в квартиру должен сопровождаться обязательным составлением акта осмотра помещения, в котором необходимо будет указать все недостатки (при наличии), перечислить имущество нанимателя (если оно обнаружено).

После подписания акта нужно сменить личинки замка, отправить нанимателю уведомление о расторжении договора найма вследствие нарушения им обязательств, а также обеспечить сохранность его имущества, оставленного в Вашей квартире.

Для взыскания просроченной платы по договору найма следует обращаться в суд.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Во-первых, Вам следует зафиксировать тот факт, что жилец съехал и забрал чужое. Это желательно сделать с привлечением третьих лиц, например участкового и старшего по дому.

Во-вторых, если стоимость похищенных вещей, на Ваш взгляд, значительна, нужно обратиться с заявлением в полицию.

В-третьих, нужно прекратить договор найма. Если его условия позволяют сделать это в одностороннем порядке, сделайте. Если нет, то понадобится обращение в суд.

Затем готовьте заявление в суд с требованием уплаты задолженности по договору найма.

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Отношения между Вами и нанимателем жилого помещения должны регулироваться условиями, указанными в заключенном договоре найма.

Так, невнесение, несвоевременное внесение нанимателем платы за наем жилого помещения позволяет Вам начислять неустойку за неисполнение (либо несвоевременное исполнение) нанимателем своих обязательств по договору.

В случае отказа оплаты неустойки в добровольном порядке Вы можете заявить такие требования в суде.

Но в любом случае гражданское законодательство (статья 687 ГК РФ) указывает, что невнесение нанимателем платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев порождает у Вас право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении арендатора.

Если действия нанимателя в отношении имущества, находящегося в квартире, содержат признаки хищения, Вам необходимо обратиться в полицию с соответствующим заявлением о его привлечении к уголовной ответственности.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/arendator_ne_zaplatil_i_skrylsya_s_klyuchami__chto_delat/7912

Мужчина не может выселить не платящих по счетам квартиросъемщиков

Что делать,  если квартиранты не вернули ключи?

29.07.2018, 20:17

 (96)
Foto: “МК-Эстония”

Для многих сдача квартиры в аренду — дополнительный способ заработка. Ведь не простаивать же жилью, если пока что необходимости в нем нет. Казалось бы, при наличии договора все вопросы между владельцами квартиры и арендаторами должны решаться легко.

Однако даже в наше время возникают ситуации как будто из лихих девяностых — нечестные квартиросъемщики оккупируют чужое жилье, не платя за аренду, по счетам, не планируя съезжать и не желая пускать хозяев недвижимости в их собственную квартиру. При этом хозяин оказывается практически беспомощен. Что делать, если такие квартиросъемщики попались на вашем пути, и как изначально обезопасить себя при сдаче жилья в аренду — разбиралась ”МК-Эстония”.

Денис Гаврильченко взял в кредит квартиру на улице Кярбери в Таллинне. Но жизнь сложилась не так, как он планировал, и молодой человек был вынужден уехать на работу за границу.

Так как его родители живут в другом городе, и у них есть свое жилье, квартиру в Ласнамяэ решили сдавать.

Деньги лишними не бывают, тем более что кредит за квартиру нужно платить вне зависимости от того, живешь в ней или нет.

Не платит и не пускает

Сделать было решено все официально. Денис обратился к маклеру, чтобы тот нашел арендаторов и составил договор о сдаче квартиры. Маклер выполнил поставленную перед ним задачу и нашел с виду благонадежного спортсмена-боксера Эмзара Ткешелашвили, переехавшего в Эстонию из Грузии. В конце декабря 2016 года стороны заключили годовой договор, который вступил в силу 10 января 2017 года.

”Первый год все было хорошо, квартиросъемщик исправно платил за квартиру и по счетам. Когда договор закончился, он захотел его продлить, что мы и сделали.

В феврале я заметил, что Эмзар не платит за аренду и по счетам, и дал ему два месяца на сборы, чтобы он съехал. По истечении этого срока он не освободил квартиру, сказал, что ему требуется еще время.

Я обратился в суд и уведомил его о том, что расторгаю договор в одностороннем порядке из-за несоблюдения условий с его стороны”, — рассказывает Денис.

С того момента, по словам молодого человека, квартиросъемщик вообще перестал платить. По счетам образовался долг больше 1000 евро. За аренду Эмзар тоже платить перестал. Кроме того, он сменил в квартире Дениса замки и хозяина туда не пускает. Чтобы не копился долг, владелец жилья отключил в квартире электричество.

”Тогда Эмзар поставил на балконе газовую установку. Ведь в квартире живут еще жена и ребенок, надо что-то готовить, и они нашли выход из положения. Один раз нам удалось попасть в квартиру, и там было много других людей. Судя по счетам за воду, создается впечатление, что в квартире пользуются коммунальными услугами и другие люди, которые туда приходят”, — считает Денис.

Ушел от ответа

Молодой человек обращался и в банк, в который ежемесячно платит кредит, и в полицию, но везде разводят руками и помочь в выселении должников из его собственной квартиры не могут. Остается надежда на суд, но он может продлиться долго, а Денису уже нужно работать и жить в Таллинне.

К приезду ”МК-Эстонии” Денис договорился на встречу у дома и с квартиросъемщиком. К назначенному времени на место подъехали и друзья боксера. Сам Эмзар на контакт практически не шел. Ответил лишь, что за квартиру он не платит только последние полтора месяца, а замок в квартире поменял, потому что тот сломался. Тем не менее, сказал, что планирует покинуть квартиру. Когда — не уточнил.

После этого мужчина практически все время молчал.

Говорил за него прибывший на подмогу друг, который поставил владельцу квартиры только одно условие: Денис забирает из суда заявление о выселении, и только тогда Эмзар с семьей съезжают из его квартиры.

Вопросы накопившегося за съем и неоплаченные счета долга защитников квартиросъемщика не волновали. По их словам, все деньги у них в наличных, так что взыскать что-то по суду будет просто невозможно.

Так что же делать, если квартиру заняли нечестные на руку арендаторы? Во-первых, в данном случае не имеет значения, взята квартира в кредит или нет.

В отличие от лизинга, когда имущество принадлежит банку до момента полного выкупа, по жилищному кредиту недвижимость становится собственностью покупателя сразу.

А так как имущество принадлежит владельцу квартиры, то и все проблемы решать ему, банк в этом случае не вмешивается.

Не в компетенции полиции

Что касается полиции, туда иногда обращаются владельцы недвижимости, которые не имеют должной информации, как следует действовать в случае конфликта с другой стороной заключенного о съеме недвижимости договора. Но полиция тоже здесь бессильна.

”Например, полиция получает звонок на 112, что в квартире находятся посторонние лица, не желающие покидать помещение. При прибытии патруля выясняется, что в квартире находятся лица, занимающие помещение на основании договора об аренде жилья.

В таком случае полицейские разъясняют сторонам, что для разрешения таких спорных ситуаций следует обратиться в суд, — поясняет пресс-секретарь Департамента полиции и погранохраны Виктория Корпан.

— Отношения между владельцем жилья и съемщиком квартиры — это гражданско-правовые отношения, вмешательство в которые не входит в компетенцию полиции”.

Денис упомянул о газовой установке, которую квартиросъемщики поставили на балконе в связи с отключением электричества. Можно ли повлиять на нерадивых арендаторов посредством Спасательного департамента, ведь газ может представлять опасность для соседей?

”Спасательный департамент может начать делопроизводство при наличии обоснованного заявления со стороны хозяина квартиры и проверить безопасность данной установки.

Однако стоит отметить, что если газовая установка на балконе и используется для гриля, то ее использование законом не запрещено, — отвечает советник по коммуникациям Спасательного департамента Ивери Марукашвили.

— Согласно постановлению министра, установки для гриля, работающие на топливном газе и предназначенные для использования в уличных условиях, стоит использовать на ровной поверхности и за пределами внутренних помещений. При их использовании следует исходить из их инструкции по применению”.

Поэтому на балконе и террасе, по словам представителя Спасательного департамента, можно использовать только такие установки для гриля, которые не работают от твердого топлива (уголь, дрова и т. д.

) и использование которых разрешено в инструкции данного устройства.
”В многоквартирном доме также стоит проверить, не запретило ли квартирное товарищество использование таких установок.

При наличии такого запрета со стороны товарищества использование данной установки невозможно”, — заявляет Ивери Марукашвили.

Прописывайте все в договоре

Получается, что в ситуации, в которой оказался Денис Гаврильченко из-за ушлых квартиросъемщиков, помочь ему с выселением жильцов ни одна инстанция не может. Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex подтверждает, что единственный выход — обращаться в суд.

Только имея на руках судебное решение, собственник недвижимости сможет обратиться к судебному исполнителю, который сможет выселить из квартиры незаконно проживающих там людей. До этого момента нужно вести себя очень осторожно и советоваться с грамотным специалистом, а самому лучше ничего не предпринимать, чтобы эти действия не обернулись против самого собственника жилья.

”В заявлении в суд нужно указать всех, кто живет в квартире. Важно грамотно его составить.

Если составить иск неправильно, то судебное решение, даже если иск удовлетворят, может оказаться бесполезным, так как суд рассматривает заявленное и сформулированное истцом требование и не имеет права выходить за рамки иска, — объясняет Твердохлебов.

— Например, может получиться, что самого квартиросъемщика выселят, а его семья останется. И он сможет сказать, что просто приходит в гости. Или истец сформулирует свое требование не теми словами, которые позволяют исполнителю выселять. Для ведения судебных дел лучше обратиться к адвокату.

С кем заключен договор аренды, большого значения не имеет, а важно, кто фактически проживает в квартире”.

Присяжный адвокат рассказывает, что был случай, когда бомжи поселились в железнодорожной будке, где раньше сидел сторож, закрывавший шлагбаум на переезде.

И чтобы эту будку снести, пришлось их оттуда выселить, а для этого обращаться в суд, так как Конституция охраняет неприкосновенность жилища и законом предусмотрено уголовное наказание за незаконное выселение.

Выселять имеет право только судебный исполнитель на основании решения суда, отмечает Твердохлебов.

Он добавляет, что самовольно ”вскрывать” собственную квартиру нельзя. Это может быть квалифицировано как вторжение в жилое помещение, что наказывается денежным взысканием или тюремным заключением до 3 лет.

”Если собственник жилья хочет туда зайти, он должен получить согласие жильцов. Нужно изначально знать об этих нюансах при заключении договора найма жилого помещения и это согласие вписывать в сам договор. Если в договоре есть пункт о том, что хозяин квартиры может в нее приходить, получается, что арендатор ограничивает свое право на неприкосновенность жилища”, — отмечает присяжный адвокат.

По закону, у собственника помещения есть право удерживать вещи, которые принес квартиросъемщик на арендуемую территорию, у него возникает право залога.

Однако Евгений Твердохлебов рассказывает, что был случай, когда коллегия по уголовным делам осудила собственника квартиры, который, пользуясь правом залога, пришел и забрал со стола деньги арендатора в счет долга, за хищение и незаконное вторжение.

”Чтобы избежать этого, следует вписывать в договор найма эти нюансы. То есть арендатор должен изначально дать разрешение на то, что собственник может воспользоваться своим правом залога и сразу унести ценные вещи арендатора из квартиры, если у того возникнет долг по оплате.

Собственник должен сделать опись этих вещей. Использовать их нельзя, — обращает внимание Евгений Твердохлебов. — Их можно только хранить. За использование чужой вещи без разрешения тоже предусмотрено уголовное наказание.

Если удержание вещей не помогает, и должник не платит, вещи можно продать с аукциона, например, на сайте osta.ee”.

Выселение длиной в годы

Что касается взыскания долга по суду, даже если у должника нет банковского счета, и он пользуется только наличными деньгами, по словам присяжного адвоката, судебный исполнитель на основании постановления суда имеет право обыскать должника и забрать в уплату долга любые вещи, на которые разрешено обращать взыскания.

”Чтобы выселить арендатора из квартиры, нужно прекратить договор найма жилого помещения. Без этого можно требовать только оплаты долга и удерживать вещи. Для прекращения договора нужно составить заявление и вручить его квартиросъемщику, позаботившись о доказательствах вручения. Оформление заявления лучше доверить специалисту.

Уведомить о прекращении договора найма жилого помещения нужно за три месяца, а в заявлении должна содержаться информация о праве арендатора обратиться в суд или в Комиссию по спорам, вытекающим из договора найма.

Конечно, должник, который ведет себя изначально нечестно, обратится в эту комиссию, а потом и в суд, чтобы затянуть дело, и тогда начнется долгий спор”, — резюмирует Твердохлебов.

Он говорит, что этот спор может длиться даже два-три года, но в конечном итоге должника все равно выселят и возложат на него все расходы и долги. Так что чтобы не попасть в такую ситуацию, следует уделить особое внимание составлению договора найма и тщательно отбирать потенциальных квартиросъемщиков, чтобы не напороться на нечестных людей.

”Если в данной ситуации для продления вида на жительство квартирантам нужно где-то жить, можно сообщить в Департамент полиции и погранохраны о том, что люди занимают эту жилплощадь незаконно. Возможно, это скажется на решении, — добавляет Евгений Твердохлебов.

— Аннулировать регистрацию квартирантов в своей квартире можно будет только после решения суда об их выселении или когда они фактически покинут жилплощадь”.

Послесловие

Когда материал уже вышел в печатной версии газеты ”МК-Эстонии”, выяснилось, что буквально накануне горе-арендаторы сдали ключи, и Денис смог спустя долгое время зайти в собственную квартиру.

”Наконец-то они съехали и вернули ключи, — делится своей радостью Денис. — Конечно, замки буду менять, потому что мне вернули две связки ключей, которые я давал, но сказали, что сами сделали еще две. Так что явно помимо Эмзара, его жены и сына в квартире жил еще кто-то. Это объясняет и большие счета за воду”.

Что касается долгов, никаких денег квартиро-съемщик молодому человеку не вернул. Дело о неоплате счетов и аренды будет рассматриваться в суде, и на это уйдет время.

Денис понимает это, но рад уже оттого, что его квартира снова принадлежит ему.

Это было особенно важно в свете того, что молодой человек нашел работу в Таллинне, к которой приступил с июля, так что ему самому просто необходимо жилье в столице.

”Я готов закрыть глаза на то, что, когда съезжали, они прихватили всякую мелочь — удлинители, коробки и так далее. Главное, что все-таки съехали, — резюмирует владелец квартиры.

— Насколько я понял, один знакомый из окружения Эмзара снял им квартиру в другом месте за свои деньги.

Не знаю, как будут обстоять дела с теми арендодателями, но надеюсь, что они не окажутся в такой же ситуации, как и я”.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/muzhchina-ne-mozhet-vyselit-ne-platyaschih-po-schetam-kvartirosemschikov?id=83188275

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Что делать,  если квартиранты не вернули ключи?

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

«Вместо двух девушек заехали семь уголовников»: адовые истории тюменцев о проблемных квартирантах

Что делать,  если квартиранты не вернули ключи?

Нечестными бывают не только квартиранты, но и агенты

Ирина Шарова

История тюменки Ирины Лилло, которая уже несколько недель не может выселить наглых квартирантов-должников, получила большое количество откликов. Оказалось, что с аналогичными проблемами в Тюмени сегодня сталкиваются многие собственники жилья. Мы прочитали все комментарии и выбрали 7 самых интересных историй.

«Мы сменили замок, чтобы выселить квартирантов»

— У нас была аналогичная ситуация. Квартиранты не хотели выезжать, деньги не платили. К сожалению, полиция в таких ситуациях никак не помогает. Здесь нет состава преступления, разбираться с гражданским конфликтом отправляют в суд.

Мы сделали следующее: я и ещё два родственника (крепкие мужчины) дождались, пока глава семейства уйдет на работу, зашли, сменили замок и начали собирать чужие вещи в большие мусорные пакеты. Я заявила, что переезжаю сюда, чужие вещи на выброс, а вы как хотите.

Весь процесс снимала на видео и сразу предупредила: если хоть кто-то двинется в мою сторону — вызываю полицию и говорю, что на меня напали в моей собственной квартире. Квартиранты съехали через три часа.

Вы имеете право зайти в свою собственную квартиру и начать там делать ремонт (вынести на выброс лишние вещи, снять двери, выбить окна, разбить унитаз. И никто ни за что вас не привлечёт, потому что нет такой статьи.

«Судились с квартирантами за долги»

— У меня тоже были недобросовестные квартиранты. После рождения ребенка, который не был прописан в договоре, стали платить с перебоями. В итоге съехали, оставив после себя различные косяки, долг и сломанную стиральную машину. После выезда я заставила их подписать акт приема-передачи, где отразила свои недовольства.

По истечении указанного времени денег мы так и не дождались, а по телефону со мной разговаривали грубо и очень неохотно. Я подала в суд, и только через полгода мне присудили все долги. Всё бы ничего, но официально квартирант не работает…  Так что свои деньги я так и не получила. Пришлось покупать другую стиральную машину.

А так, несмотря на то, что договор не был официальным, тем не менее закон встал на мою защиту.

«Бездетная пара въехала с двумя малышами, собакой и кошкой»

— Моя знакомая сдала «двушку» двум некурящим взрослым без детей и животных. Через месяц появились два ребенка детсадовского возраста, собака бойцовской породы и кошка. Через пару месяцев деньги у квартирантов закончились. Выгоняли их еще около 2,5 месяцев.

В результате они выехали вместе со всей нашей мебелью, бытовой техникой, оставив ободранные и обклеенные детскими рисунками обои, разорванный линолеум, выдранные розетки и долг по ЖКХ на сумму более 30 тысяч рублей. Квартира была прокуренная, ключи от нее не вернули.

Раньше собственница доверяла жильцам, а теперь приплачивает людям в том же доме, чтобы они следили за квартирантами, а также контролировали передачу показаний счетчиков. Дом — новостройка, мебель специально под сдачу покупалась. После того, как экс-квартиранты унесли всё с собой, теперь знакомая сдает пустую квартиру.

Дешевле, но спокойнее. И да, лампочки те квартиранты тоже повыкручивали и даже пожарный шланг из туалета утащили.

«Вместо двух девушек заселились семь уголовников»

— Нашел по объявлению двух девушек, сказали, что работают на стройке, заселил их в свою пустующую квартиру. Денег дали половину. Сказали, что через неделю им перечислят зарплату, и вот тогда они отдадут оставшуюся часть.

В итоге через неделю позвонили соседи и пожаловались на квартирантов. Приехал, а там вместо двух девушек живут семь каких-то уголовников. На требование съехать получил отказ. В итоге нанял ребят, и они выгнали всех за два дня.

«Пришлось объясняться со следователем»

— Однажды я сдала квартиру по договору найма семейной паре с 11-летней дочкой. В договоре был указан срок, оплата и мебель по акту передачи. Жили они полгода, а потом я была вынуждена сказать, что мне нужно заехать самой.

На поиск другого жилья дала им две недели, они съехали вовремя, ключи отдали, но, зайдя в квартиру, я была в шоке: верхний замок во входной двери сломан, стекло в кухонной двери разбито, ванна забита гречкой, бачок унитаза сломан, гардина в зале выломана — сушили белье, натянув на нее веревку.

Потом еще приехал следователь по вопросу суицида, сказал, что вызывали скорую — женщина наглоталась таблеток. Договор аренды им показала с паспортными данными бывших квартирантов, это решило вопрос.

«Последней каплей стала дверь, обстрелянная из воздушки»

— После всех передряг и испорченного ремонта я продала свою пустующую квартиру и отдала деньги в кредитный кооператив. Последней каплей была обстрелянная из воздушки дверь. Тринадцать отверстий. Муж жену по квартире гонял. Через полгода, конечно, вложусь в другое жильё, но уже для ребенка, а не для сдачи.

«Мою квартиру сдавали посуточно»

— Я сдала квартиру через агентство. Заплатила комиссию. В договоре агент прописал трех человек, а проживало потом человек 10, да еще и платить отказывались.

Мы приехали с мужем выселять эту компанию, так агент начал нам звонить и угрожать, что они подадут на меня в суд, потому что у них договор аренды составлен на год.

Мы их, конечно, выкинули из квартиры, но с агентствами связываться не советую. Они нашу квартиру сдавали посуточно, а нам заплатили, как за месяц.

Источник: https://72.ru/text/realty/66182197/

Право-online
Добавить комментарий