Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми.

Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка.

Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации.

Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке.

Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание.

Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита.

Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка.

Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли.

И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества.

Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру.

Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита.

В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки.

Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_darit_ipotechnuyu_kvartiru_rebenku/6335

Квартиру отбирают за долги. Как защищаться?

Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое.

4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников – преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении.

В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты – он не выдержал гнета ипотечного долга.

Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен.

Только суд
Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер» Марины Маловик, чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст.

235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет.

Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате.

Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов – они и будут непосредственно вести дела с должником.

Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 – в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше.

«Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков.

Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», – рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.

Сохранить ипотечную квартиру
Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. «На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска.

Некоторые бывают очень «оригинальные», – говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП «КР «Мегаполис-Сервис».

– Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела».

По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем – обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда.

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: «Я взяла ипотеку в 2006 г.

, два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье – я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами.

Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?»

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу.

Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова.

Изначально суд удовлетворил требования «Альфа-банка» к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком.

К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.

«Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора», – отмечает Олег Сухов.

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека
Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры.

По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб.

Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

При этом размер «единственного жилья» не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло.

Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка «единственное пригодное для постоянного проживания помещение» допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

«В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, – говорит Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). – Однако нюансов может быть множество.

Главное – признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельных жилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья») отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет.

Выкрутиться без собственности
Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами.

«Большая проблема для пристава – попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику.

Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию», – говорит Светлана Савичева.

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ «перехитрить всех» – срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности – в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом.

Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. «Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, – отмечает Савичева.

– По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска».

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой.

По словам Савичевой, «если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание», – говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

Однако эти сомнительные способы все равно опасны, ведь судебная практика может измениться. И даже если у должника нет собственности, исполнительный лист может заводиться вновь и вновь.

Человеку всю жизнь придется оглядываться, задумываться, на кого оформлять квартиру, машину и любую новую крупную покупку. Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют заранее просчитывать последствия – потянете ли вы долг.

А если «случилось страшное», лучше приложить максимум усилий, чтобы решить проблемы в досудебном порядке.

Источник: https://www.irn.ru/articles/32800.html

5 типичных ошибок при разделе имущества между супругами – МК

Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Развод по-русски: подводные камни

Тонкий момент

Развод в России хуже пожара: помимо потери имущества он зачастую приносит его участникам полное эмоциональное опустошение. Мой приятель недавно пережил сильный стресс. 10 лет назад он приехал в Москву по приглашению известной компании. Работал за троих, купил в рассрочку новостройку на окраине столицы и, наконец, женился на любимой женщине.

Но через некоторое время между супругами пробежала черная кошка, и они решили расстаться. В суде выяснилось, что, поскольку мужчина полностью рассчитался с застройщиком после свадьбы, супруга имеет законное право на часть квартиры. Хорошо, что женщина оказалась из порядочной московской семьи и отказалась от притязаний. В общем, парню повезло.

Если квартира в новостройке куплена в рассрочку супругом до вступления в брак, но взаиморасчеты с застройщиком были завершены уже после его заключения, муж или жена будут иметь право на долю в квартире, которая эквивалентна доплаченным уже в браке средствам. То есть не имеющий на первоначальном этапе никакого отношения к покупке супруг может претендовать при разводе на ту долю в квартире, которая соответствует оплате, произведенной в период брака.

«В судах часто рассматривают вопросы о том, с какого момента возникает право у супругов на имущество в новостройках — с момента внесения средств за него или с момента оформления права собственности.

Однозначно — с момента оплаты договора долевого участия или уступки права.

Если после такой оплаты дольщик зарегистрировал брак, а затем оформил право собственности, супруг на квартиру претендовать не может», — пояснил адвокат Олег Сухов.

Дорогая штукатурка

Нередко один из супругов пытается получить долю в новостройке, купленной до брака на средства другого супруга, с помощью «неотъемлемых улучшений» жилья.

В качестве аргумента чаще всего используется тот факт, что второй супруг после проведения капитального ремонта в квартире имеет те же права на квартиру, даже если право собственности на нее оформлено на владельца до вступления в брак.

Ведь оштукатуренные в квартире стены, проведенная электропроводка и прочие капитальные улучшения признаются совместно нажитым имуществом.

Ремонт должен быть подтвержден документально, то есть на руках у супруга или супруги должны быть договоры подряда на выполнение работ. Однако решить этот вопрос, как правило, не составляет никакого труда.

Даже постфактум строительные компании готовы оформить такой договор.

Важно отметить, что виды собственности, которые не признаются совместно нажитым имуществом (дарение, наследство или приватизация), переходят в категорию совместно нажитого имущества, если в данном объекте недвижимости был проведен капитальный ремонт в период брака.

Впрочем, шансы выиграть дело по таким основаниям невелики. «Требование о признании права на долю недвижимости — например квартиры — в счет сделанного в ней ремонта является распространенным заблуждением. В таких требованиях суды обычно отказывают», — сообщил адвокат.

Дар родителей

Сегодня часто, особенно в молодых семьях, родители одного из супругов дарят своим детям деньги на покупку квартиры.

Если данный объект недвижимости куплен в браке, то доказать в суде при разводе, что он был приобретен на деньги не семьи, а родителей мужа или жены, практически невозможно.

А значит, и та сторона, которая не вложила ни копейки в покупку, будет иметь право на 50% собственности при разводе.

«Споры с дарением денег и приобретением имущества очень специфичны, но просты. Так, если родители купили супругам имущество, оно считается совместно нажитым. А если подарили одному из супругов деньги на приобретение, то это должно быть нотариально оформлено, в противном случае суд откажет в признании индивидуальной собственности», — говорит адвокат.

Большая доля

Иногда кто-то из супругов хочет большую долю в совместной собственности. Например, указывая, что с ним остается проживать ребенок, или на том основании, что он больше вложил личных средств в ее покупку: собираются доказательства, подтверждающие, что на момент покупки квартиры у них уже не было семейных отношений, а значит, все вложения были их личными.

Однако доказать в суде, что в квартиру были вложены личные средства супруга, крайне сложно. И получается это редко, даже если второй супруг нигде не работает. Шанс появляется в том случае, если удастся доказать, что на покупку пошли личные средства, полученные до вступления в брак.

Коммунальная ловушка

При разделе имущества суд определяет порядок пользования совместным имуществом для супругов, то есть фактически какой комнатой может пользоваться только один супруг.

Особенно «интересна» такая практика для квартир, где нет двух изолированных помещений (студии, квартиры со свободной планировкой).

Преимуществом на проживание в изолированной комнате обладает супруг, прописанный в квартире и фактически проживающий в ней.

Если же оба супруга прописаны и живут в квартире, суд на свое усмотрение устанавливает порядок пользования. «В практике встречаются случаи, когда одному супругу выделяют комнату, а другому дается право на перепланировку с возможностью выделения для себя комнаты», — рассказывает директор Est-a-Tet Алексей Бернадский.

С его слов, по однокомнатным квартирам суды отказывают в определении порядка пользования, то есть супруги уже сами должны разбираться, кто будет проживать в квартире.

В любом случае совместная собственность для разведенных супругов, каждый из которых хочет проживать в ней, — это фактически коммунальная квартира, где у каждого своя комната, «запертая на ключ».

«Половина супружеских пар продает такое имущество, а другая половина — или безуспешно судится, или терпит жизнь в «коммуналке». Для нашей страны такая ситуация — буквально бич, почти все пары попадают в эту ловушку, и заранее никто свои риски не просчитывает, полагая, что брак будет «вечным» или все получится решить полюбовно при разводе», — говорит Бернадский.

По его мнению, главный вопрос всех имущественных споров между бывшими супругами — это дальнейшее использование совместной собственности, поскольку если им не удается договориться о продаже, то фактически два уже чужих друг другу человека обречены на совместное проживание в одной квартире.

«Продать долю в квартире практически невозможно, ее рыночная цена ничтожно мала — порядка 40% от половины стоимости квартиры (то есть если квартира стоит 8 млн рублей, то за долю в 50% можно получить только 1,6 млн рублей).

Причем эту сделку может оспорить в суде сособственник на основании ненадлежащего уведомления о продаже, ведь он обладает преимущественным правом покупки. Такими делами суды просто завалены», — заметил специалист.

Худой мир

По словам адвокатов, между бывшими супругами помимо недвижимости очень часто возникают споры по возврату кредитов, чаще всего ипотеки. «Суды устанавливают, кто взял кредит и на какие нужды он был потрачен. Если на семейные, то отдавать всем поровну.

Если только на нужды или имущество одного из супругов, то отдавать ему», — отметил Сухов. По его оценке, нередко в судах рассматривается и компенсация супругу половины стоимости проданного другим супругом имущества: «Если супруги фактически перестали жить семьей, т.е.

вместе, а в это время один из них, например, продал автомобиль, купленный в период брака, то половину его стоимости придется выплатить второму супругу».

Чтобы минимизировать риски имущественных споров, юристы советуют оформлять перед свадьбой брачный контракт, который способен заранее устранить все возможные споры при разводе. «Что касается алиментов, то здесь поможет соглашение об оплате алиментов.

Хотя договориться о его условиях очень сложно, а порой и невозможно, — признается Сухов. — Если хотите сэкономить нервы, время и деньги, во время развода лучше разделить имущество так, как положено по закону, или договориться по-хорошему на переговорах».

Еще один неплохой вариант — медиация (урегулирование спора при участии нейтрального, беспристрастного посредника-адвоката). Худой мир лучше хорошей войны.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/09/19/5-tipichnykh-oshibok-pri-razdele-imushhestva-mezhdu-suprugami.html

Как подарить квартиру в ипотеке

Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Один из наиболее реальных способов приобрести собственное жилье – стать клиентом банка и взять квартиру в ипотеку. Во время выплаты кредита жизненные обстоятельства могут измениться. Одна из вероятных ситуаций – необходимость дарения квартиры, находящейся в ипотеке.

Процедура оформления дарственной регламентируется статьей 32 Гражданского кодекса РФ и подразумевает безвозмездную передачу квартиры другому собственнику без возможности возврата. При дарении доли квартиры, обремененной ипотекой, согласие других собственников не требуется. Можно ли сделать подобный шаг, определяет банк – настоящий владелец жилья до выплаты всей суммы.

Если квартира в ипотеке, то самый простой способ совершить сделку – погасить кредит перед дарением. Если остаток долга небольшой, можно взять беззалоговый кредит в этом же банке.

Банковское учреждение переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «необремененный кредитом».

В чем недостаток этого варианта? Беззалоговый кредит подразумевает больший процент, по сравнению с ипотечным, и меньшие сроки погашения.

Правовые основы дарения квартиры в ипотеке

Если долг большой и взять кредит на его погашение невозможно, можно подарить квартиру и без погашения займа. Правовые основы такой сделки регламентирует ФЗ «Об ипотеке». Права и обязанности сторон указаны в ФЗ №122, а способы обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, – в статье 329 ГК.

При нарушении одной из сторон принятых договоренностей статья 334 ГК регламентирует возможность возврата недвижимости. Большое значение также имеет ипотечный договор: если его содержание не противоречит федеральному законодательству, то его положения приоритетны.

В соответствии со статьей 37 ФЗ «Об ипотеке» заемщик имеет право подарить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у кредитора. При этом залогодержатель – банк – должен дать на это свое согласие.

Весомый аргумент, чтобы его получить, – плохое состояние здоровья заемщика и/или недостаток финансовых средств.

Ваша задача – убедить кредитора, что его риски как минимум не увеличиваются, а еще лучше – уменьшаются.

Если вы рассматриваете вопрос дарения квартиры еще на этапе оформления ипотеки, постарайтесь включить в кредитный договор пункт о том, что для сделки не нужно согласие банка. Если такого пункта в документе нет, его нужно согласовать с кредитором. Для этого нужно получить письменное согласие банка на безвозмездную передачу залогового имущества.

Банк вправе запретить сделку дарения. Это связано с тем, что, помимо права собственности, по договору переходят обязательства по кредиту, поэтому подарить жилье несовершеннолетнему, пожилому или малообеспеченному человеку вряд ли получится.

Условия, которым должно соответствовать одариваемое лицо

Если банк дал предварительное согласие на смену владельца ипотечной квартиры, то клиент подает заявление на разрешение дарения. После этого банковские служащие предпринимают следующие шаги:

  • анализируют платежеспособность нового владельца путем расчета суммы, которая останется после выплаты ежемесячного взноса;
  • проверяют стабильность заработка;
  • выясняют количество иждивенцев, находящихся на содержании у потенциального плательщика.

Также работникам банка необходимо удостовериться, что будущий владелец квартиры действительно желает взять на себя бремя ипотечного кредита.

Список условий, которым должно соответствовать лицо, в пользу которого оформляется договор дарения

  • быть гражданином Российской Федерации;
  • иметь постоянную регистрацию по месту расположения банковского учреждения;
  • иметь стаж на последнем месте работы не менее полугода;
  • получать зарплату, достаточную для выплаты ежемесячных взносов.

Можно ли оформить дарственную в обход банка?

Оформить квартиру в подарок в данном случае без разрешения банковского учреждения законным способом не получится. Все обременения жилья отражены в Росреестре, поэтому регистратор не сможет провести сделку без предоставления согласия банковского учреждения.

Попытка оформить дарственную без разрешения банка ‒ мошенничество с точки зрения закона. Банковские работники в этом случае предпринимают ответные шаги, которые могут быть следующими:

  • подача заявления в суд, который с вероятностью практически 100% признает сделку незаконной;
  • требование о досрочном погашении кредита и выплате штрафа.

Если требования банка не будут выполнены, то последний имеет право продать квартиру. Подача ответного иска на банковское учреждение однозначно не изменит ситуацию в лучшую сторону, поскольку сделка была проведена мошенническим образом.

Необходимые документы

Помимо заявления в банковское учреждение с просьбой разрешить процедуру дарения, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • документы лица, на которое оформляется дарственная;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • проект дарственной, составляемый максимально подробно, чтобы избежать дальнейших недоразумений.

После одобрения банковским учреждением начинают оформление договора дарения, для чего понадобится следующий пакет документов:

  • положительный ответ банка-кредитора;
  • гражданские паспорта дарителя и одариваемого;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость;
  • выписки из реестра прав собственности и домовой книги;
  • согласие супруга или супруги собственника, если ипотечный договор заключался в браке;
  • положительный ответ опекунского совета, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то все они должны участвовать в подписании дарственной. В договоре указывают:

  • реквизиты сторон-участников сделки;
  • ссылку на документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • технический паспорт на жилье;
  • указание на передачу недвижимости без оплаты;
  • список прав и обязанностей дарителя и одариваемого;
  • согласие одариваемого взять на себя все обязательства по погашению оставшейся суммы;
  • подписи сторон.

Если даритель имеет долги перед банком по выплате ипотечного кредита, то в договоре дарения должен быть отражен этот пункт и согласие лица, принимающего квартиру в дар, погасить эти долги и пеню. Договор дарения регистрируется в Росреестре в течение года, иначе он теряет силу.

Стоимость сделки

Договор дарения облагается налогом. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, если даритель и одариваемый не близкие родственники, размер налога – 13% от цены жилья. Кто платит налог, стороны указывают в договоре.

Если собственник подарит квартиру стоимостью 10 миллионов рублей своей гражданской супруге, она должна будет заплатить налог 1,3 миллиона рублей. Такая высокая ставка налогообложения введена, чтобы исключить притворные сделки – уход от уплаты налогов при купле- продаже.

Если стороны сделки – близкие родственники, налог не начисляется. Близкими родственниками считаются родители, дети, супруги, усыновители и усыновленные, дедушки и бабушки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Стоимость госрегистрации договора дарения в Росреестре стандартная для всех – 2 500 рублей. Корме этого, оплачиваются услуги нотариуса.

Сроки проведения сделки

Заявление в банк должно быть рассмотрено в течение 5 дней после подачи. После получения согласия начинается подготовка к сделке и сама процедура.

Оформление в Росреестре занимает до 5 рабочих дней. Чтобы заключить договор дарения квартиры в ипотеке под ключ потребуется до 1 месяца.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-podarit-kvartiru-v-ipoteke/

Девушка берет ипотеку на папу, но платим мы вдвоем

Дарение квартиры, если выплата ипотечной квартиры началась после регистрации брака

Живу с девушкой в съемной квартире. Не жалуюсь. Но она хочет купить свою и собирается брать ипотеку на папу: так выгоднее. Подразумевается, что мы с ней будем оплачивать ипотеку пополам каждый месяц.

Какие у меня будут права на эту квартиру в случае, если мы не женаты? А если поженимся? И как мне обезопасить свои вложения в случае нашего расставания до или после полной выплаты?

Помогите, родненькие!

Владимир П.

Теоретически обезопасить ваши вложения в эту ипотечную квартиру возможно, но на практике такая схема представляется мне слишком замороченной и ненадежной.Расскажу подробнее ниже.

Эта ипотечная квартира — не ваша и даже не вашей девушки. Кто бы ни платил ежемесячные взносы банку, квартира все равно будет принадлежать папе вашей девушки: так написано в кредитном договоре и такие сведения хранятся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если никакого договора нет, папа в любой момент может попросить с вещами на выход и даже через суд потребовать компенсировать арендную плату за последние три года.

И тогда регулярные перечисления денег с вашего счета сочтут арендной платой. Вы останетесь ни с чем.

На самом деле даже ваша девушка рискует, оплачивая ипотеку, оформленную на ее отца.

Может быть, лет через пять вы погасите ипотеку досрочно, папа станет собственником квартиры без ограничений со стороны банка — и внезапно решит подарить квартиру брату вашей девушки, своей новой жене или вообще продать, чтобы получить деньги на открытие бизнеса, например. Вы ни на что не сможете повлиять, и ваша девушка тоже.

То есть если вы не женаты, то у вас только одно право на квартиру папы вашей девушки: жить в квартире с его согласия, и это согласие он может отозвать в любой момент. Может быть, он вас даже пропишет, а потом в два счета выпишет.

Впрочем, небольшой бонус все же появится. По ст. 19.15.1 КоАП РФ штрафуют за постоянное проживание вне региона регистрации. Если вы станете мужем дочери собственника квартиры, вас не оштрафуют. Но вероятность, что вас оштрафуют в результате подобного рейда, и так довольно мала.

Это значит, что папа девушки может подарить ей квартиру, за которую вы вместе платили ипотеку, или ваша будущая жена может унаследовать ипотечный кредит со всеми правами и обязанностями после смерти отца и это будет только ее квартира. У вас останется только право регистрации и проживания в квартире до развода. И, конечно, ваши совместные дети смогут жить в этой квартире и будут наследниками вашей жены.

Выход один, но и он достаточно замороченный. Фактически вы и ваша девушка — или жена — будете передавать деньги ее отцу, неважно, наличными или внося их на кредитный счет отца. Передачу денег нужно фиксировать документами.

В расписке может не быть указан срок возврата денег, тогда исковая давность рассчитывается от даты расписки. Если срок возврата указан, то три года рассчитывается от даты возврата.

Если папа девушки согласится на оформление таких расписок, то, например, раз в два с половиной года надо будет менять стопку старых расписок на одну с новой датой и общей суммой. Старые расписки вы отдаете папе девушки, так что он ничем не рискует, а у вас будет расписка с новым сроком давности, так что в ближайшие три года у вас будет шанс получить обратно свои деньги, если вдруг что.

Когда вы полностью погасите ипотеку и на квартире не будет обременений, папа сможет оформить квартиру на вас с девушкой или женой, а вы отдадите ему расписку. Правда, понадобится договор дарения одновременно и вам, и вашей жене, потому что подарки, полученные в браке, не считаются совместно нажитым имуществом, которое делится при разводе.

Также нужен будет договор аренды этой квартиры, неважно, возмездный или нет. Он нужен, чтобы не рисковать в случае, если с девушкой вы поругаетесь, а ее папа решит потребовать с вас арендную плату. Сумма по долговой расписке и по расписке в получении арендной платы должна быть равной той сумме, которую вы внесли как платеж по ипотеке.

Но куча расписок и договор аренды сами по себе никаких прав на квартиру вам не дают. Представим: вы оплатите половину стоимости квартиры, расстанетесь с этой девушкой, и ни она, ни ее отец не будут погашать кредит дальше.

Тогда банк квартиру заберет в счет погашения ипотеки, а у тестя не будет никакого имущества, из которого он мог бы вернуть вам долг по распискам.

Вас будут ждать суды, длительное общение с судебными приставами и сожаление, что вы несколько лет много работали без отпуска, чтобы погасить чужой кредит, а в результате не получили ничего. Так что, может быть, стоит взять ипотеку на менее выгодных условиях, но на себя.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ipoteka-na-papu/

Право-online
Добавить комментарий