Должен ли собственник цокольных помещений заключить договор или соглашение с жильцами?

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Должен ли собственник цокольных помещений заключить договор или соглашение с жильцами?

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том,чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы ихчасть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения,кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать этопомещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведьзаконодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить?Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на путик получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что совсем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положенияправа собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир инежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общегоимущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этомотносятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательныепомещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома,механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или запределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилогопомещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения,предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирногодома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок,на котором расположен дом , и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч.2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилогофонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатнопередаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельнойприватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательныепомещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местногосамоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживалисьмнения, что собственники приватизированных квартир являлись такжесобственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов ичердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с моментаприватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какиебы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещенопродавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что дляприобретения права общей собственности на вспомогательные помещениясобственники приватизированных квартир должны совершить дополнительныедействия:

– Создать общество или объединение совладельцевмногоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальныхуслуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюротехнической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помогКонституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленноустановил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаютсябесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией имиквартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательныепомещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в томчисле и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являютсясовладельцами вспомогательных помещений наравне с собственникамиприватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным СудомУкраины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общейсобственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждогособственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственностина квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи,дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности являетсятолько квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещенияпринадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял ещеодно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 ЗаконаУкраины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Судпостановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иныегражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимымиоснованиями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов,независимо от оснований приобретения права собственности на них, являютсясовладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементоввнешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления правасобственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, чтовспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

Вэтом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения,предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания егожильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинныеотделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и техническиепомещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество являетсяобщей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений вмногоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить междусобственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного изсобственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре иобратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательнымпомещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещенияимеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспеченияэксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подваленаходятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательнымпомещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, товопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением,является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД –объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точкизрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалови чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры наданный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалыйинтерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить этипомещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерствапо вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединениисовладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общегособрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общегоимущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров,заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров,предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцевили их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество присоблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирногодома;

– есть согласие всех собственников квартир инежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли оничленами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение оботчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученныхденег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного домаможно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя бытьуверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторыеюристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор являетсяспорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Должен ли собственник цокольных помещений заключить договор или соглашение с жильцами?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

При приемке дома в эксплуатацию нежилое помещение в цокольном этаже по плану (встроенное) застройщиком было продано, как действовать, чтобы вернуть это помещение в общедолевую собственность жильцов?

Должен ли собственник цокольных помещений заключить договор или соглашение с жильцами?

 КТО ТАКИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ?

Региональный оператор по обращению с ТКО (далее – региональный оператор) – это компания, которая обеспечивает весь цикл обращения с отходами, имеющими статус «коммунальные».

Согласно федеральному законодательству теперь работать с ТКО смогут только региональные операторы. Это компании, которые в каждом регионе отобраны через конкурс сроком до 10 лет.

Их обязанность — обеспечивать весь цикл обращения с отходами как физических, так и юридических лиц, на территории их ответственности, согласно процедуре конкурсного отбора.

Региональный оператор не просто будет собирать и вывозить мусор, но еще обеспечивать их обработку (сортировка отходов), обезвреживание, утилизирование и захоронение. 

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМ ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОБРАЩЕНИЯ С ТКО?

цель — повысить качество услуги по обращению с ТКО, предотвратить появление свалок, улучшить экологическую ситуацию.

Обязанность региональных операторов — предоставлять полный набор услуг качественно и всем без исключения: жителям и больших городов, и маленьких поселков.

Кроме того, по требованию федерального законодательства, появился новый пункт — обработка ТКО. Просто захоранивать вторичное сырье – лом и отходы металлов, бумагу, картон, шины, полимеры и стекло – теперь нельзя.

Все эти отходы должны сортироваться и отправляться на переработку. Обработка отходов – это не только извлечение полезного, но и отбор опасного, т.е. тех отходов, которые не являются коммунальными, но попадают в обычные контейнеры.

Например, те же батарейки, которые, разлагаясь, серьезно загрязняют окружающую среду.

НА ОСНОВАНИИ ЧЕГО РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ОСУЩЕСТВЛЯЕТ СВОЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ?

Региональный оператор осуществляет свою деятельность на основании Соглашения об организации обращения с ТКО с уполномоченным органом (на территории Волгоградской области – это областной комитет ЖКХ и ТЭК), в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами Волгоградской области.

КАКОВ ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ (ЖИТЕЛИ МКД, ЖИТЕЛИ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, СОБСТВЕННИКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ИНЫЕ ЛИЦА)

Договоры на оказание услуги по обращению с ТКО между региональным оператором и потребителями ТКО заключаются:

– в письменной форме;

– путем совершения потребителем конклюдентных действий (т.е. совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг), в данном случае договор считается заключенным с даты начала предоставления коммунальной услуги.

В многоквартирных домах договоры будут заключаться между региональным оператором и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Случаи, при которых собственники жилых помещений в многоквартирном доме заключают договоры напрямую с региональным оператором:

– непосредственное управление;

– не выбран способ управления домом;

– способ управления выбран, но управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) не приступила к управлению многоквартирным домом;

– при сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и их расчетов (договор с перевозчиками заключался напрямую и организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не выставляла счет в платежных документах);

– при расторжении договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенного управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– в случае принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заключают договор на оказание услуги по обращению ТКО непосредственно с региональным оператором, в независимости от способа управления многоквартирным домом.

С собственниками частных домовладений договор на обращение с ТКО заключается индивидуально.

Бюджетные организации, осуществляющие закупки, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, заключают договор с региональным оператором, как с единственным поставщиком.

В отношении помещений (зданий, сооружений), находящихся в аренде, договоры на обращение с ТКО будут заключаться с собственниками соответствующих помещений (зданий, сооружений), исключения составляют случаи, в которых договором аренды предусмотрено, что расходы на оплату услуг по обращению с ТКО несут арендаторы помещений (зданий, сооружений).

ГДЕ ОПУБЛИКОВАН ДОГОВОР ОФЕРТЫ?

Проект договора публичной оферты размещен на официальном сайте регионального оператора по обращению с ТКО ООО “Управление отходами – Волгоград” – http://uo34.ru/volgogradskaya-oblast.

КАК БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?

Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, образующихся в жилищном фонде и на объектах общественного назначения, расположенных на территории области.

При начислении платы за услугу по обращению с ТКО для населения будут учитываться:

– нормативы накопления ТКО, лимиты образования отходов;

– утвержденный единый тариф на услугу регионального оператора;

– количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме.

НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ПЛАТА ЗА ОБРАЩЕНИЕ С ТКО ВЫНЕСЕНА В ОТДЕЛЬНУЮ СТРОКУ И ВЗИМАЕТСЯ КАК ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо, при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с ТКО (пункты 4, 5 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004).

Соответственно, и в квитанции на оплату услуга по обращению с ТКО, являясь с 01 января 2019 г. коммунальной, будет вынесена отдельной строкой. Второй вариант выставления – отдельно сформированная квитанция (АИЕПД).

БУДЕТ ЛИ ВЫЧЕРКНУТА «ПЛАТА ЗА ВЫВОЗ И УТИЛИЗАЦИЮ ТБО» ИЗ СТРОКИ «РЕМОНТ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ»?

Да, с 01 января 2019 г., когда начнет работать региональный оператор, нагрузка по расходам за вывоз и утилизацию бытовых отходов снимется с управляющих компаний и ТСЖ в многоквартирных домах. Соответственно, на эту сумму должно произойти снижение платы за жилищные услуги и население не будет платить за одну и ту же услугу дважды.

КОГДА РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР НАЧНЕТ ОКАЗЫВАТЬ УСЛУГУ?

Региональный оператор начнет оказывать услугу по обращению с ТКО с 01 января 2019 г.

В КАКОЙ МОМЕНТ ПОЯВЛЯЕТСЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ЗА ТКО?

Ответственность регионального оператора возникает с момента погрузки ТКО в мусоровоз (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и частных жилых домах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

ДОЛЖНЫ ЛИ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР НА ВЫВОЗ МУСОРА САДОВОДЧЕСКИЕ, ОГОРОДНИЧЕСКИЕ ИЛИ ДАЧНЫЕ НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ ГРАЖДАН, ГАРАЖНЫЕ КООПЕРАТИВЫ?

Договор с региональным оператором обязаны заключить все организации, у которых образуются ТКО, в том числе садоводческие товарищества, гаражные кооперативы.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К ТКО?

“Твердые коммунальные отходы” (ТКО) это отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд.

К ТКО также относятся отходы, которые образуются в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и схожи по составу с отходами от жилых помещений.

Основное отличие ТКО от “твердых бытовых отходов” (ТБО) в том, что коммунальные отходы – более расширенное понятие. В него входит не только мусор, который ежедневно образуется в любой квартире, но также и аналогичные отходы различных компаний.

К ТКО также относятся растительные отходы при уходе за газонами, цветниками и при уходе за древесно-кустарниковыми посадками.

Понятие ТБО после внесения изменений в законодательство в официальной документации не применяется.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К КГО? КУДА ВЫБРАСЫВАТЬ КРУПНОГАБАРИТНЫЕ ОТХОДЫ (КГО)?

Крупногабаритные отходы (КГО) это те же ТКО, размер которых не позволяет осуществить их складирование в контейнерах.

К КГО относится мебель, бытовая техника, предметы интерьера, сантехника, коляски, велосипеды и другие крупные предметы, размеры которых превышают 0,5 метра в высоту, ширину или длину. Крупногабаритные отходы должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители.

Места расположения специальных площадок для сбора и накопления КГО определяются в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами, в том числе с ТКО, Волгоградской области и санитарными правилами.

Вывоз крупногабаритных отходов с мест их сбора и накопления производится региональным оператором по графику, а также по заявкам потребителей – собственников КГО.

КТО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ И ОТВЕЧАЕТ ЗА ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ?

Собственниками контейнерных площадок могут быть собственники помещений в многоквартирных домах, на придомовой территории которых они расположены, ТСЖ (ЖСК), собственники земельных участков, в том числе муниципалитеты.

Если контейнерная площадка относится к общему имуществу в МКД и находится на его придомовой территории, то за ее содержание и ремонт отвечает управляющая организация (ТСЖ, ЖСК).

Если контейнерная площадка расположена на муниципальной земле, то ее ремонтирует и содержит местная администрация.

СОХРАНЯТСЯ ЛИ КОНТЕЙНЕРНЫЕ ПЛОЩАДКИ НА ПРЕЖНЕМ МЕСТЕ?

Да, контейнерные площадки для сбора отходов сохранятся на прежних местах. Решение о переносе или оборудовании новых контейнерных площадок, площадок для сбора и накопления КГО согласовывается региональным оператором с местной администрацией.

ЕСЛИ В НАШЕМ ПОСЕЛКЕ НЕТ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ, КАК БУДЕТ ВЫВОЗИТЬСЯ МУСОР?

На территории Волгоградской области накопление ТКО осуществляется тарным и бестарным способами.

При бестарном способе (в случае отсутствия на территории поселка контейнерных площадок) ТКО накапливают в пакеты, мешки или другие специально предназначенные для накопления ТКО емкости без использования каких-либо дополнительных устройств для предварительного накопления.

По вопросу о графиках вывоза ТКО необходимо обратиться к региональному оператору (адрес: г. Волгоград, ул. Канунникова, д. 23, оф. 2.14., тел. 8-800-350-43-48).

КАК ЖИТЕЛЯМ БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?

Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме и единого тарифа на услугу регионального оператора:

Источник: http://www.gkh-volga.ru/likbez/pri-priemke-doma-v-ekspluatatsiyu-nezhiloe-pomeshchenie-v-tsokolnom-etazhe-po-planu-vstroenno

Арендная плата за размещение телекоммуникационного оборудования – Управление персоналом

Должен ли собственник цокольных помещений заключить договор или соглашение с жильцами?

Ситуация

Гражданин, проживающий в многоквартирном доме, желает подключиться к сети Интернет. Гражданин выбирает оператора связи (провайдера), чьими услугами по организации доступа к сети Интернет гражданин хотел бы воспользоваться.

Гражданин и провайдер заключают соответствующий договор.

Для оказания гражданину услуг связи провайдер вынужден разместить некое оборудование в помещениях многоквартирного дома, которые находятся в общей долевой собственности всех собственников (далее – общие помещения) .

Поскольку, согласно Жилищному кодексу РФ и установившимся в обществе правилам, от имени жильцов в отношениях с третьими лицами выступают товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или управляющая компания (УК), то провайдер напрямую обращается к руководителю соответствующей организации (ТСЖ, ЖК или УК) с просьбой обеспечить доступ к общим помещениям, на площадях которых возможно разместить соответствующее телекоммуникационное оборудование. Обычно такими помещениями являются чердаки, подвалы, технические этажи. Без размещения телекоммуникационного оборудования в общих помещениях оказание услуг связи собственникам квартир невозможно.

В подавляющем большинстве случаев жилищные организации (ТСЖ, ЖК, УК) требуют от провайдера сначала заключить договор аренды, в котором определяется ежемесячная сумма арендной платы за пользование общими помещениями.

После выполнения указанного условия (согласия провайдера уплачивать арендную плату) жилищная организация в лице своего руководителя дает провайдеру разрешение на размещение оборудования в общих помещениях и обеспечивает доступ к ним.

И только после этого провайдер имеет возможность установить оборудование и начать оказывать гражданину услуги связи, а гражданин соответственно имеет возможность воспользоваться услугами связи.

Фактически право гражданина воспользоваться услугами связи ставится в зависимость от воли руководителя жилищной организации, который может разрешить или не разрешить провайдеру установить в многоквартирном доме оборудование, необходимое для оказания услуг связи.

Пользователем общедомовых помещений, в которых размещаются средства связи, является гражданин, заказывающий услуги связи, а не провайдер

Для оказания услуги доступа к сети Интернет собственникам квартир в многоквартирном доме в общих помещениях многоквартирного дома должно быть размещено определенное телекоммуникационное оборудование (средство связи).

Соответственно в этом случае у гражданина возникает необходимость разместить предложенное провайдером оборудование в одном из общих помещений многоквартирного дома, собственником которых он является на основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). То есть, гражданин имеет право на условиях, определенных законом, пользоваться общим имуществом.

Основное правило пользования общим имуществом закреплено в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Более того, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Из указанных норм права видно, что гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме, имеющий намерение пользоваться общими помещениями в многоквартирном доме, должен согласовать условия такого пользования с собственниками других квартир в этом же доме.

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» (Закон о связи), договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором. Это означает, что провайдер не имеет права отказаться от оказания услуг связи и обязан оказать такие услуги любому гражданину, который обратится к нему с просьбой об их оказании.

Эта обязанность провайдера не означает, что он (провайдер) должен решить вопрос о том, на каких условиях гражданин-заказчик услуг связи сможет использовать свою собственность (общие помещения в многоквартирном доме). То есть, заказывая услугу связи, гражданин обязан самостоятельно решить вопрос с другими собственниками общих помещений в многоквартирном доме об условиях размещения в общих помещениях оборудования провайдера.

Тем более, провайдер не обязан никому ничего платить за размещение оборудования (средства связи) в общих помещениях многоквартирного дома, поскольку в размещении такого оборудования заинтересованы сами собственники общих помещений (жильцы многоквартирного дома, заказавшие услугу связи), которые и являются, в итоге, пользователями общих помещений.

Несмотря на это, жилищные организации в лице своих руководителей, требуют именно от провайдера уплаты арендной платы, считая его пользователем общих помещений. При этом они руководствуются п. 4 ст. 36 ЖК РФ и п.

3 ст. 6 Закона о связи. В указанных положениях закона речь идет о тех случаях, когда третье лицо (например, организация связи) желает пользоваться общедомовыми помещениями исключительно для собственных целей.

Провайдер, в рассматриваемом нами случае, не может рассматриваться как пользователь общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он вообще ими не пользуется.

Провайдер лишь предоставляет гражданам в пользование с целью оказания услуги связи телекоммуникационное оборудование (средство связи) для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности помещениях (общих помещениях многоквартирного дома).

Таким образом, пользователями общих помещений в многоквартирном доме продолжают оставаться сами граждане-заказчики услуг связи.

Руководители жилищных организаций (председатели ТСЖ, ЖК, директоры УК) не вправе препятствовать размещению средств связи провайдеров в общих помещениях многоквартирных домов под предлогом отсутствия договоров аренды, поскольку тем самым они нарушают права граждан (собственников квартир многоквартирного дома) получить услугу связи.

У руководителей жилищных организаций отсутствуют какие бы то ни было правовые основания требовать от провайдеров заключения договоров аренды и уплаты арендной платы, поскольку провайдеры, по указанным выше основаниям, не могут быть признаны пользователями общих помещений в многоквартирных домах. В случаях, когда такие договоры аренды все-таки заключены, они в силу ст.

168 ГК РФ должны признаваться ничтожными, поскольку провайдер после их заключения ничего не получает, а помещения, которые якобы предоставляются провайдеру, в действительности используются самими собственниками многоквартирного дома, ведь именно они являются фактическими пользователями оборудования, размещенного в их же собственных помещениях.

То есть, сами же собственники используют свои же собственные помещения для своих же собственных целей.

Право гражданина пользоваться общепринятыми услугами связи не может зависеть от воли участников долевой собственности

Выше мы установили, что провайдер не обязан уплачивать арендную плату за размещенное в общих помещениях многоквартирного дома телекоммуникационное оборудование.

Остается решить вопрос о том, обязан или нет гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме, намеревающийся заказать услугу связи, согласовывать с другими собственниками общих помещений вопрос о размещении в общих помещениях телекоммуникационного оборудования, без которого оказание услуги связи невозможно в силу технических причин. Выше было сказано о том, что участник долевой собственности пользуется общим имуществом по соглашению с другими сособственниками. Но это общее правило. Нас же интересует разрешение следующего противоречия:

− с одной стороны, пользование общим имуществом возможно только по соглашению между всеми собственниками;
− с другой стороны, если для того, чтобы заключить договор с провайдером на оказание услуг связи жителю, скажем, 100-квартирного дома надо получить согласие собственников 99 квартир, то заключение такого договора становится просто невозможным или, по крайней мере, весьма затруднительным.

Баланс, на мой взгляд, можно найти в двух правовых нормах:

− ч. 3 ст. 17 Конституции РФ: осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц;
− п. 2 ст. 247 ГК РФ: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Практически все многоквартирные дома телефонизированы, имеют общие антенны, подключены к кабельному телевидению, т. е. многие собственники квартир без согласования с другими собственниками, спокойно пользуются общими помещениями¸ где размещено телефонное и телевизионное оборудование, поскольку «так принято».

Фактически мы имеем если не обычай делового оборота, то как минимум общепринятое правило поведения – размещение в общих помещениях многоквартирного дома, на крышах домов без получения согласия всех собственников многоквартирного дома оборудования, посредством которого жильцам дома оказываются услуги телевидения, радиовещания, стационарной телефонной связи.

На этом фоне, размещение средств связи провайдера для еще нескольких собственников квартир вполне будет укладываться в общепринятое поведение: на чердаках и в подвалах можно размещать оборудование, необходимое для обеспечения жильцов дома элементарными достижениями цивилизации (телевидением, радио, телефонной связью и доступом в Интернет).

Обычно телекоммуникационное оборудование, размещаемое провайдером в многоквартирном доме для обеспечения жильцов услугами по доступу к сети Интернет, незначительно по размеру и, в подавляющем большинстве случаев, используется для оказания услуг владельцам не одной, а многих квартир.

То есть, занимает долю в общем имуществе, намного меньшую чем доля собственников квартир, пользующихся услугами провайдера. Это также позволяет сделать вывод, что граждане-заказчики услуг по доступу в Интернет имеют согласно п. 2 ст.

247 ГК РФ право на то, чтобы им были предоставлены соответствующие площади в общих помещениях для размещения на них средств связи провайдера.

Балансом в решении обозначенного выше конфликта интересов является установившееся правило – размещение телекоммуникационного оборудования в общих помещениях многоквартирного дома без оформления соответствующего согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. При этом должны соблюдаться следующие условия:

− размещение такого оборудования вызвано исключительно техническими причинами и связано с оказанием кому-то из жильцов услуг, обычных для данного уровня развития цивилизации;

− размещение оборудования не должно нарушать права и интересы других жильцов, т. е. должно быть сопоставимо по размеру и местам размещения с аналогичным оборудованием уже размещенным или предполагаемым к размещению в многоквартирном доме.

Такой подход, как представляется автору настоящей работы, не приводит к нарушению чьих бы то ни было прав и интересов, поскольку все оказываются в равных условиях: в общих помещениях многоквартирного дома размещается оборудование организаций, оказывающих услуги связи, теле- и радиовещания разным собственникам квартир конкретного дома.

Неправильное понимание сути отношений приводит к формированию неверной позиции в судах и, как следствие, к отказу в удовлетворении исков провайдеров

Изложенная выше позиция нашла подтверждение в судебной практике .

Однако подавляющее большинство судебных решений выносится не в пользу провайдеров по одной единственной причине: заявляемые провайдерами исковые требования о понуждении жилищных организаций заключить договоры аренды общих помещений, об обеспечении доступа к общим помещениям и т. п. не соответствуют сути фактических имущественных отношений .

Услугу связи, как указано выше, заказывает гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме. Общие помещения в многоквартирном доме принадлежат гражданину на праве собственности (пусть даже и долевой).

Для оказания гражданину услуги внутри объекта, принадлежащего гражданину на праве собственности, должно быть размещено оборудование.

Соответственно гражданин, если возникает техническая необходимость, вправе без разрешения жилищной организации пользоваться своей собственностью, в том числе для целей размещения там оборудования, при помощи которого ему будут оказываться услуги связи.

Соответственно, если жилищная организация (ТСЖ, ЖК или УК) препятствует провайдеру, действующему, по сути, по поручению и в интересах гражданина, установить в многоквартирном доме соответствующее оборудование, то тем самым жилищная организация нарушает право гражданина как потребителя получить услугу связи.

Более того, если многоквартирный дом уже «находится на обслуживании» у какого-то другого провайдера, то может возникнуть подозрение, что жилищная организация, препятствуя гражданину в получении услуги связи от нового провайдера, действует в интересах провайдера, уже обслуживающего дом.

В этом случае есть основания дополнительно говорить о нарушении антимонопольного законодательства.

Поскольку жилищная организация нарушает именно право гражданина на получение услуги связи, а не право провайдера, то и в суд с иском к жилищной организации должен обращаться гражданин. Провайдер, в таком случае, может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, гражданин может поручить представлять свои интересы провайдеру (его юристам).

В итоге, провайдер будет активно участвовать в судебном процессе, только уже не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции, и не только от своего имени, а также от имени гражданина, если гражданин поручит ему представлять свои интересы. И это уже будет иск, как представляется автору настоящей работы, негаторного характера, основанный на ст. 304 ГК РФ. Для удовлетворения такого иска, как представляется, есть неплохие шансы.

20 марта 2011 г.
Панагушин О.В.

Для большей простоты будем полагать, что в многоквартирном доме нет нежилых помещений, кроме технических, т. е. собственниками являются только граждане, проживающие в жилых квартирах (офисы отсутствуют).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?203

Право-online
Добавить комментарий