Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Последнее обновление: 29.01.2019

В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.
 

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

  • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
  • Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
  • Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
  • Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
  • Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
  • Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
  • и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст.

34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»).

Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.

Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено).

В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

  1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
  2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.

Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

  • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
  • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
  • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
  • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

  • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
  • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности.

Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.

) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать здесь.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка.

Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу.

Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

  1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
  2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
  4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

Юридическая чистота сделки: проверка продавца и выяснение обременений

Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Важный нюанс при изучении чистоты сделки – выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу набежавших так триста или пятьсот тысяч тенге.

Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 1 статьи 189 Гражданского Кодекса РК «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором…», а согласно п. 1 ст.

488 этого же кодекса  «Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии, определяемое в соответствии с показателями приборов учета, а при их отсутствии или временном нарушении — расчетным путем…»  так же согласно Закона РК «О жилищных отношениях» п. 3 ст.

18 «Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию…». При таких обстоятельствах можно сказать, что долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире, и уж тем более не на её приобретателе если это не оговорено договором.

И если коммунальные организации атакуют требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.

Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы.  Потому что коммунальные организации будут атаковать квитанциями, и отключать свет.

Хуже того — в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебной повестки или чего ещё хуже заочного решения суда, а если вовремя не отмените или не обжалуете его — то у дверей квартиры «нарисуются» и судебные исполнители. И придётся долго и муторно судиться.

Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.

Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Гражданским кодексом — и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант — договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.

А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу — увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.

Также нелишне будет проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.

Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция >>>

Проверка продавцов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап — проверка права продавца на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность продавца, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с продавцами:

  • Использование лжедоверенности.
  • Отсутствие согласия супруга(и) на совершение сделки.
  • Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

1.Проверка прав продавца на совершение сделки:

а) Изучение паспортных данных продавца (продавцов). Проверка удостоверения личности с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).

б) Выяснение, не состоит ли продавец (продавцы) в местном, областном или Республиканском розыске.

в) Выяснение в органах ЗАГСа наличие у продавца (продавцов) — супруга(и).

2. В случае действия продавца по доверенности — проверка его прав в качестве доверенного:

а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты, полномочия доверенного, подлинность нотариуса).

б) Если сделка совершается опекуном или попечителем — изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя, наличие разрешения (при его необходимости) на данную сделку органа опеки и попечительства.

в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности (подлинности) документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса — запрос в областную или республиканскую палату нотариусов. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных  несуществующими нотариусами.

г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).

д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность продавцу.

Если он принимает деньги, подписывает договор, или заявление о произведенном взаиморасчете или же берет в крупном размере задаток по предстоящей сделки  — право на совершение данных действий должно обязательно быть прописано в доверенности.

Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но  не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» повторно будет расплачиваться покупатель.

е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем — чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для мошеннических действий или злоупотреблений полномочиями.

Например, мошенник может совершить продажу квартиры по доверенности от умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде.

Известны и случаи криминальной — трагической судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

3. Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

а) выяснение, состоит ли продавец в браке (необходима тщательная проверка, поскольку продавец может быть зарегистрирован в другом городе или области);

б) выяснение, состоял ли продавец в браке, и если да — то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного ведения хозяйства;

в) в случае выяснения подобных обстоятельств — получение нотариально заверенного письменного согласия супруга или доверенности от него (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку или её часть).

4. Проверка продавца на предмет дееспособности:

а) Выяснение, состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и/или наркологическом диспансерах;

б) Конфиденциальный сбор информации о продавце (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, состоящем на каком-либо учёте).

в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста, детей оставшихся без родителей и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивостью в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться без жилья да ещё и без денег.

О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.

Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности продавца. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление бывшего супруга имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
  • Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

  • Изучение данных о всех зарегистрированных правах лиц в этой квартире.
  • Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.
  • Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо— и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).
  • Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.
  • Получение книги регистрации граждан о всех прописанных в квартире, проверка достоверности этих сведений.
  • В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица — полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении пропущенного срока).
  • Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.

7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента, аренда и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющиеся собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании, договора аренды или имеется решение суда).

б) Не находится ли квартира под арестом?

в) Не находится ли квартира в залоге у банка или третьего лица (Сделка возможна, но только с согласия залогодержателя — кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё — но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Информационная служба kn.kz благодарит юриста Евгения Роута за помощь в подготовке статьи.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/helpful/view/id/243/

Доверенность без доверия

Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Едва ли не каждая десятая сделка на петербургском вторичном рынке – по оценке риэлтеров – проходит с участием доверенного лица. Доверенность позволяет переложить бремя хлопот по сделке с недвижимостью на другого человека.

Обычно к такой схеме прибегают в ситуациях, когда нет возможности лично заниматься решением жилищного вопроса. Например, человек находится в другом городе или за рубежом, не имеет свободного времени или просто по состоянию здоровья не способен самостоятельно купить либо продать квартиру.

Вот тут-то и возникает необходимость в поверенном. Как правило, в качестве доверенного лица выступает родственник, друг, знакомый, реже – агент. Для того чтобы он законно представлял в сделке интересы продавца или покупателя, нужно составить доверенность.

Ее оформление не займет много времени – достаточно одного визита в нотариальную контору. Удостоверение документа нотариусом обойдется примерно в 130 руб. (1 МРОТ плюс технические расходы – около 30 руб.).

Родственные отношения с доверенным лицом (дети, родители, супруги, родные братья или сестры) дают право получить 50%-ную скидку при предъявлении документов, подтверждающих родство, – свидетельства о рождении, свидетельства о браке и т. д.

Уполномочен продать или купить

При составлении доверенности личное присутствие поверенного вовсе не обязательно. Его полное имя, отчество, фамилию и место регистрации нотариус запишет со слов доверителя. В документе также непременно указывают сведения о самом доверителе, место и дату подписания, срок действия (максимум три года) и реестровый номер.

Помимо этого, в доверенности нужно перечислить и все полномочия поверенного. Например, продавец может передать своему представителю право на приватизацию жилья (если квартира не приватизирована), сбор документов, необходимых для продажи, на подписание договора с покупателем и получение денег.

А покупатель перекладывает на плечи поверенного приобретение объекта и регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Не уверен – отзывай

В документе можно сразу оговорить и право передоверия. Что это значит? Допустим, поверенный заболел или был вынужден уехать. Все свои полномочия в этом случае он может передать другому человеку, оформив у нотариуса на основании предыдущего документа новую доверенность в порядке передоверия.

Кроме старой доверенности ему придется предъявить свой паспорт, назвать ФИО и адрес, по которому зарегистрирован будущий поверенный. Кто именно станет новым представителем – зависит от его предшественника, так как в первом документе возможная кандидатура не указывается.

Но смена одного поверенного другим всегда вызывает подозрения, поэтому не исключено, что при таком повороте событий вторая сторона сделки купли-продажи просто откажется подписывать договор, если не получит четкого объяснения причин.

Если доверитель передумал участвовать в сделке или убедился, что представитель не соблюдает его интересы, можно в любой момент отозвать доверенность (ст. 188 ГК РФ). Но это может сделать только нотариус, который ее выписывал. О том, что документ признан недействительным, необходимо своевременно сообщить поверенному.

В противном случае не избежать досадных недоразумений, а то и судебного разбирательства. К примеру, не зная об утрате своих полномочий, представитель будет по-прежнему искать покупателей и, возможно, даже успеет продать квартиру.

Более того, поверенный, уже будучи предупрежденным об отзыве, может продолжать заниматься сделкой. Понятно, что в этом случае речь идет о мошенничестве. В обоих случаях суд, скорее всего, окажется на стороне доверителя, но на судебное разбирательство уйдет время.

Слабое звено

В нотариальных конторах существуют стандарты оформления доверенности. “И хотя теоретически в нее можно внести некоторые изменения и дополнения, – утверждает Эльвина Воскресенская, администратор нотариальной конторы “Абсолют”, – в действительности на это нотариусы идут очень редко.

Например, предсказать, какая схема будет использована при взаиморасчетах, невозможно, а перечисление всех вариантов сильно увеличит объем документа”. Вместе с тем типовые формы несовершенны. Для доверителя-продавца “слабое звено” доверенности – денежные расчеты.

Документ содержит лишь фразу о том, что поверенному предоставляется право получить деньги. Вернут ли собственнику деньги, вырученные от продажи, когда это произойдет и каким образом – об этом документ “умалчивает”.

Тем более, ни для кого не секрет, что стоимость квартиры, указанная в договоре, может быть в несколько раз меньше рыночной (фактически – продажной). Какую из этих сумм владелец жилья получит на руки, зависит исключительно от порядочности представителя.

Есть еще один существенный недостаток покупки жилья через поверенного: последний фактически получает карт-бланш, разрешающий приобрести любую квартиру или комнату. Никаких подробностей, за исключением количества комнат, внести в документ не удастся.

Район, тип дома, этаж, состояние самой квартиры – все эти требования остаются за рамками документа. Будет ли поверенный учитывать их при выборе объекта – вопрос его личных отношений с покупателем. Идеальный вариант, если на примете уже есть квартира и имеется договоренность о сделке с ее владельцем. Тогда в доверенности можно указать конкретный адрес объекта.

Мишень для мошенников

И все-таки в операциях купли-продажи недвижимости наиболее уязвим не доверитель, а вторая сторона, подписавшая договор. Риск и для покупателя, и для продавца один – признание судом сделки недействительной.

Произойти это может, если выяснится, что к моменту подписания договора купли-продажи доверенность потеряла свою силу (была отозвана или прекратила свое действие по причине смерти доверителя). Иногда этот факт становится известным сразу после проведения взаиморасчетов, а порой – через несколько лет.

В любом случае, исход может оказаться плачевным: покупатель рискует потерять и жилье, и деньги, а продавец вернется в свою бывшую квартиру и будет должен вернуть сумму, полученную от поверенного.Но больше всего рискует тот, кто покупает жилье у доверенного лица.

“Агенты крайне неохотно берутся за такие варианты, – отмечает Алексей Заводько, исполнительный директор АН “Рускол”. – Подбирая жилье клиенту, они обычно рекомендуют отказываться от приобретения квартиры по доверенности – слишком велик риск”. Тем не менее подобные сделки имеют место на рынке недвижимости, а значит, существуют и способы “страховки”.

“Прежде всего, – говорит Ирина Забродина, менеджер АН “Адвекс-РОССТРО”, – необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной – допустим, хозяин находится за границей или заболел”. Пищу для размышлений подкинут и сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо.

Самый распространенный случай является и менее опасным – когда продажей занимается родственник. Конечно, это не исключает мошенничества, но снижает его вероятность.Следующий шаг, который следует предпринять покупателю, – убедиться в том, что владелец квартиры жив. Этот факт подтверждает нотариус, выдавая соответствующий документ.

Поэтому, если покупателю не удалось лично познакомиться с продавцом, то имеет смысл потребовать такую бумагу от поверенного. Еще лучше, по мнению опрошенных риэлтеров, если собственник будет присутствовать при взаиморасчете сторон. И, наконец, ключевой момент – проверка самой доверенности.

Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Обычно за несколько часов до совершения сделки он просто созванивается со своим коллегой, выдавшим доверенность.

Конечно, если выяснится, что документ уже отозван владельцем жилья, будет жаль потраченных нервов и усилий. Но это все же лучше, чем лишиться впоследствии и квартиры, и денег. Правда, как подчеркивает Ирина Гусева, юрист фирмы “Юникс”, “здесь есть интересный нюанс. Допустим, нотариус проверил доверенность, и сделка купли-продажи состоялась.

В тот же самый день, но чуть позже, собственник жилья умер или отозвал документ. Как доказать, что договор был подписан прежде, чем права поверенного прекратились? Ведь в документе ставят дату, а не конкретное время…

” В итоге все меры предосторожности могут оказаться излишними: заинтересованное лицо не только вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной, но и имеет большие шансы выиграть процесс.

Но сегодня закон позволяет обходиться без нотариального удостоверения сделки купли-продажи. Поэтому, если ее участники решили ограничиться простой письменной формой договора, то проверить, не отменена ли доверенность, им не удастся. Разве что сам доверитель добровольно предоставит такую информацию. Таким образом, исход сделки купли-продажи по доверенности способен неприятно удивить любого ее участника. Недаром риэлтеры относят подобную операцию к числу наиболее рискованных и рекомендуют по возможности избегать такого способа решения жилищного вопроса.

Источник: http://www.eip.ru/pubs/638

Прейскурант

Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Пакет «СТАНДАРТ»

Пакет «СТАНДАРТ» включает в себя все необходимые действия по заключению сделки с Объектом недвижимости  в прямой продаже:

  • Заключение агентского /предварительного договора.
  • Юридическое заключение по правоустанавливающим документам на Объект.
  • Составление Договора купли-продажи ОБЪЕКТА.
  • Организация и проведение взаиморасчетов.

Закрытие сделки.

Стоимость услуг по текущим сделкам Компании 15 000* (рублей)

Стоимость услуги для Клиентов 25 000* (рублей)

Пакет «ПРОФИ»

Пакет «ПРОФИ» – это комплексное сопровождение сделок с Объектами недвижимости:

  • Консультация, проверка правоустанавливающих документов на Объект.
  • Разработка и предложение схем взаиморасчетов.
  • Составление и заключение агентского /предварительного договора.
  • Составление Договора купли-продажи ОБЪЕКТА.
  • Присутствие при заключении договора купли-продажи и взаиморасчетах, оформлении банковских договоров.
  • Представление интересов у нотариуса, в органах опеки и попечительства, в банке и проч.
  • Подготовка сопутствующих юридических документов.
  • Организация подачи и получения документов.
  • Закрытие сделки.

Так же применяется к сделкам с возможной альтернативной куплей-продажей недвижимости; объектов в ипотеке; сделок, требующих согласования в органах опеки и тп.

https://www.youtube.com/watch?v=8QNXlfOoiNs

Стоимость услуг по текущим сделкам Компании от 25 000* (рублей)

Стоимость услуги для Клиентов от 35 000 * (рублей)

Пакет «ПРЕМИУМ»

Пакет «ПРЕМИУМ» включает в себя все необходимые действия по заключению сделки с недвижимостью:

  • Профессиональные переговоры на предварительном этапе (разработка схемы и планирование сделки).
  • Юридическое заключение по правоустанавливающим документам на Объект, консультация, проверка правоустанавливающих документов на Объект.
  • Составление агентского /предварительного договора.
  • Подготовка, составление и заключение договора купли-продажи в любой форме.
  • Организация и контроль взаиморасчетов.
  • Выезд к клиенту.
  • Юридическое сопровождение на переговорах.
  • Представление интересов у нотариуса, в органах опеки и попечительства, в банке и проч.
  • Подготовка сопутствующих юридических документов.
  • Организация подачи и получения документов.

Закрытие сделки.

Стоимость услуг по текущим сделкам Компании от 50 000 (рублей)

Стоимость услуги для Клиентов 2% от стоимости объекта, но не менее 100 000 (рублей)

Прейскурант цен на услуги отдела сопровождения сделок (юридический отдел)

№ п/пВИД УСЛУГИСтоимость услуги по текущим сделкам (рублей)Стоимость услуги для Клиентов (рублей)ПРИМЕЧАНИЕЗаказать услугу
1. Консультационные услуги
1.1Устная консультация по порядку совершения сделки, первичный анализ ситуации, общие рекомендации.2 000заказать
1.2Устная консультация по жилищному, семейному, налоговому, наследственному праву.3 000заказать
1.3Юридическое заключение по правоустанавливающим документам, для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества – анализ правоустанавливающих документов, оценка рисков, предложения по устранению несоответствий и ошибок в документах, налоги, формы проведения сделок (простая, нотариальная, ипотечная).3 000заказать
1.5.Брокерские услугиот 15000от 15000заказать
Разработка, составление договоров
2.2Составление стандартного предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (в т.ч. по форме банка)25003 000заказать
2.3Составление предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости по индивидуальным требованиям агента/клиента, включая соглашение о задатке.3 0005 000заказать
2.4Составление договора купли-продажи в простой письменной форме.3 5003 500заказать
2.5Составление усложненного договора купли-продажи с привлечением кредитных средств, субсидий, материнского капитала, при участии 3 и более сторон сделки, представителями по доверенности, безналичные взаиморасчеты и др.5 0006 000заказать
2.6Составление иного гражданско-правового договора.от 5 000от 7 000заказать
Организация и проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества
3.1Организация заключения договора купли-продажи (мены, дарения) недвижимого имущества, организация и контроль взаиморасчетов через ячейку банка.от 4 000 *от 6 000*без присутствия агента/клиента + 2000 руб к тарифузаказать
3.2Организация заключения договора купли-продажи (мены, дарения) недвижимого имущества, организация и контроль за проведением безналичных расчетов.5 000 *10 000*без присутствия агента/клиента + 2000 руб к тарифузаказать
3.3Организация передачи ОБЪЕКТА, подписание АКТА2 0002000заказать
3.4Организация закрытия сделки (подписание актов, составление расписок, контроль взаиморасчетов).2 0005 000заказать
4. Сбор и оформление документов (стоимость услуги указана без учета госпошлин)
Выписка из ЕГРП по СПб и ЛО (моментальная)300заказать
Выписка из ЕГРП по СПб на 1 объект, Кадастровый паспорт, кадастровая выписка, справка о кадастровой стоимости на 1 объект (зем. участок, дом, квартиру) по СПб. (БУМАЖН.С ПЕЧАТЬЮ)1 2001 200заказать
Выписка из ЕГРП по ЛО на 1 объект Кадастровый паспорт, кадастровая выписка, справка о кадастровой стоимости на 1 объект (зем. участок, дом, квартиру) по ЛО (БУМАЖН. С ПЕЧАТЬЮ)1 5001 500заказать
*Технический паспорт на здание, строение; Техплан, справка об инвентаризационной стоимости, справка об отсутствии строений на 1 объект по СПб.2 000 + тариф ПИБа4 000 + тарифПИБа*требуется нотариальная доверенностьзаказать
*Технический паспорт на здание, строение; справка об инвентаризационной стоимости на 1 объект по ЛО.3 000 + тариф БТИ6 000 + тарифБТИ*требуется нотариальная доверенностьзаказать
*Разрешение органов опеки и попечительства5 00010 000*требуется нотариальная доверенностьзаказать
*Справки формы № 7, формы № 9, Архивная справка формы № 12 по предыдущему месту жительства по СПб, Копия ордера на квартиру по СПб.1 0002 500*- требуется нотариальная доверенностьзаказать
* Справки формы № 7, формы № 9, Архивная справка формы № 9 по предыдущему месту жительства по ЛО, Копия ордера на квартиру по ЛОот 2 500от 5 000*- требуется нотариальная доверенностьзаказать
*Справка из КГА.7 00010 000*требуется нотариальная доверенностьзаказать
*Оформление дубликата правоустанавливающего документа взамен утраченного.2 000От 3 000*требуется нотариальная доверенностьзаказать
5. Курьерские услуги: подача и получение документов (государственная регистрация)(стоимость услуги указа без учета госпошлины за 1 объект.)
4.1Подача и получение документов по СПб через МФЦ.3 5005 000заказать
4.2Подача и получение документов по СПб через Росреестр.5 0007 000заказать
4.3Подача и получение документов в ЛО:заказать
Всеволожский, Тосненский, Гатчинский Кировский, Выборгский, Приозерский, Ломоносовский р-н (в т.ч. Сосновый Бор).р-ны6 0008 000заказать
Лужский, Киришский, Волховский, Волосовский, Кингисеппский, Сланцевский, Бокситогорский, Тихвинский районы.10 00015 000заказать
Лодейнопольский, Подпорожский р-ны.12 00015 000заказать
6. Прочие юридические услуги по оформлению объектов недвижимости
6.1Оформление наследства при готовых правоустанавливающих документах на наследодателя.12 00025 000заказать
6.2Оформление наследства при отсутствии правоустанавливающих документах на наследодателя.17 00030 000заказать
6.4Межевание (за каждое дополнительное согласование обременения производится доплата в размере 3 000 руб.).25 00040 000заказать
6.5Оформление прав на жилой/садовый дом в порядке «дачной амнистии».10 00015 000заказать
6.6Приватизация земельного участка ИЖС, СНТ, оформления ЛПХ, аренды.20 00030 000заказать
6.7Приватизация квартиры.от 10 000от 18 000заказать
6.8Оформление права собственности на недостроенный дом (при готовом межевом деле).17 00025 000заказать
6.9Подготовка документов для продажи с/х земель при готовых правоустанавливающих документах.от 50 000от 100 000заказать
7. Представительство в судах
7.1Составление претензии в рамках досудебного урегулирования спора2 0005 000заказать
7.2Составление искового заявления3 0006 000заказать
7.3Составление апелляционной, кассационной, надзорной жалобы.7 00010 000заказать
7.4Составление иных процессуальных документов (ходатайство, заявление, возражение, отзыв).2 0005 000заказать
7.5Участие в 1 судебном заседании4 0007 000заказать
7.6Полное ведение дела в суде (без исполнительного производства).от 20 000от 30 000заказать

Источник: https://www.k-fenix.com/uslygi/price

Мошенничества с жильем – от сделок по доверенности до подмены квартир

Доверенность при взаиморасчетах по сделке

Афера с оформлением доверенности – наиболее популярная схема мошенничества на рынке жилья, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости.

Один из самых распространенных вариантов – поделка документа, рассказывает директор управления вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов.

Мошенник изготавливает на имя реального человека поддельную доверенность с печатью и фальсифицирует подпись нотариуса.

“По фиктивной доверенности аферист может попытаться сделать с чужой квартирой все, что угодно – продать или обменять”, – комментирует эксперт. Сам владелец квартиры об этом, естественно, ничего не знает.

Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, не стоит оставлять паспорта и документы на квартиру в легкодоступных местах, а также доверять их малознакомым людям, советует Куликов.

С подлинными доверенностями тоже проводится немало афер. Например, когда покупателем или продавцом является неискушенный в юридических тонкостях клиент, рассказывает собеседник агентства.

Допустим, аферист предлагает взять на себя хлопоты по приватизации квартиры и для этого оформляет на себя вполне реальную доверенность.

Только документ составляется таким образом, что посредник имеет право не на один вид сделки, в котором заинтересован собственник жилья, но и на любые другие действия, вплоть до продажи имущества. Подписав такую доверенность, клиент в результате может остаться без квартиры и без денег, предостерегает Куликов.

Чтобы не оказаться в такой  ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

“Особенно внимательно стоит читать то, что написано мелким шрифтом, а также обращать внимание на сноски”, – подчеркивает представитель “Инком-Недвижимость”.

Генеральный директор “Century 21 Светлый Град” Елена Валеева более категорична.

Тем, кто решил купить или продать жилье без помощи профессиональных риелторов, она рекомендует никогда не совершать сделку по доверенности, то есть без присутствия продавца: ведь доверенность может оказаться “липовой”, а настоящая еще не гарантирует того, что реальный собственник жилья дал добро на совершение сделки – человеку неподготовленному будет нелегко самому разобраться во всех документах.

Подмена недвижимости

Достаточно распространенный прием мошенников – фактическая продажа не той квартиры, которая была изначально продемонстрирована покупателю.

В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова.

Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались.

В лучшем случае покупателю достанется квартира на порядок хуже той, что ему продемонстрировали, в худшем – он может остаться вообще ни с чем.

При совершении сделки крайне важно точно идентифицировать объект, отмечает заместитель генерального директора компании “Миэль-Брокеридж” Ирина Шугурова.

Почтовый адрес, название улицы, номер дома, номер квартиры, количество комнат и их площадь, указанные в договоре купли-продажи, следует проверять не только на бумаге, но и в реальности – иначе есть риск купить квартиру в том же доме, но этажом ниже и по качеству хуже, например, полностью разбитую “однушку” вместо отделанной “трешки”.

По словам Куликова из “Инком-Недвижимость”, аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах – к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.

Еще одно часто встречающееся явление – взимание с покупателя залога, сумма которого серьезно завышена.

Поскольку при совершении сделки эти деньги не фигурируют, стоимость предмета сделки снижается. В результате при попытке расторгнуть сделку получить с продавца больше, чем указано в договоре, невозможно, да и сам продавец может испариться вместе с залогом, раскрывает секрет этого вида мошенничества Ларионова.

“Покупатели должны понимать, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски именно для них”, – подчеркивает глава Century 21.

О том, какие опасности подстерегают арендаторов на рынке съемного жилья и кто из покупателей и продавцов недвижимости находится в группе риска, читайте в полной версии статьи на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости.

Источник: https://ria.ru/20120730/712863539.html

Право-online
Добавить комментарий