Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

Как заключить эксклюзивный договор с продавцом недвижимости

Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

Бизнес-тренер агентов по недвижимости Александр Санкин утверждает, что собственник, заключивший эксклюзивный договор с агентом, продает объект на 10% дороже, чем работая с несколькими агентами без «эксклюзива». Однако большинство риэлторов не знают, как правильно составить такой договор, и не могут убедить собственника его подписать. Пора преодолеть это препятствие!


I. Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам
II. Какие пункты обязательно включать в договор
III. Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором
IV. Как быстро составить договор по шаблону

Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.

Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами.

Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.

По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств.

Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться.

Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются.

Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами.

Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?

Назад

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором

При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок.

Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще.

Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.

Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.

Нет ответственного

Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.

Нет маркетингового плана

А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца.

Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать.

Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах.

А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.

Нет защиты при переговорах

Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену.

 Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит.

А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию.

Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект.

А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.

Читать по теме
Не ругать конкурентов — это один из способов убедить клиента работать именно с вами! Еще 7 способов убеждения ищите в блоге.

Назад

Какие пункты обязательно включать в договор

  1. Главный пункт, который должен быть в эксклюзивном договоре: клиентне имеет права обратиться в другое агентство. В случае нарушения этот пункт предусматривает денежную компенсацию от клиента.

    Сумма штрафа внушительная — от 30 тысяч рублей и выше, в зависимости от того, сколько ресурсов агент уже потратил на работу с этим объектом.

  2. Чтобы клиент не чувствовал себя ущемленным в правах, нужно включить пункт о возможности расторгнуть договор.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.

  1. Александр Санкин на своих тренингах советует агентам обозначить в договоре, что входит в их обязанности вплоть до деталей. Например, качественная фотосъемка объекта, продвижение видеоролика в и на , поквартирный обход соседей, публикация рекламного объявления на 120 сайтах и досках объявлений и т.д. И самое главное — риэлтор обязан отчитываться о проделанной работе каждую неделю. Отсутствие отчетов может даже стать причиной расторжения договора.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.

Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:

  • форма акта принятия услуг,
  • план продвижения объекта,
  • форма еженедельного отчета исполнителя о проделанных действиях,
  • список потенциальных покупателей, просмотревших объект.

Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.

Скачать шаблон

Назад

Как быстро составить договор по шаблону

Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.

Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.

Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента

Мы рассказали обэксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.

Назад

Елена Зайцева

Внедрите SalesapCRM!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

crm для риэлтора советы шаблоны

Источник: https://salesap.ru/blog/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Личный опыт: продажа квартиры без риэлтора

Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

Посредники на рынке недвижимости уверяют, что прямые продавцы, как и прямые покупатели давным-давно перевелись. Те же, в свою очередь, покупая или продавая квартиру, очень хотят обойтись без посредников.

Каково это, на собственном опыте узнал один из наших сотрудников, недавно продавший квартиру без помощи риэлторов.

Правда, без общения с риэлторской братией, в том числе, и далеко не лучшими ее представителями, не обошлось.

Будучи не понаслышке знакомым с рынком недвижимости и зная, как выглядят цивилизованные его, рынка, правила, наш герой сначала в агентство недвижимости и обратился.

Даже в несколько агентств, предложив посредникам продать его квартиру на так называемых эксклюзивных условиях.

Риэлтору было предложено 2 % от суммы сделки при условии, что квартира будет продана по предложенной, средней по рынку цене, а покупатель при этом никаких комиссионных платить не будет.

Не поверите, но большинство риэлторов в городе Харькове, где продавалась квартира, от таких условий отказались! Впрочем, один риэлтор согласился. Но, как оказалось в последствии, согласился с намерением взять еще 5 % в покупателя, помимо предложенных нашим героем двух.

Конечно, такой поворот событий вызвал удивление и непонимание: заказываю услугу, согласен заплатить за нее деньги, а в ответ…

Решение в дальнейшем обойтись без риэлторов сформировалось больше от обиды и неприязни, вызванных таким отношением: если работать на меня никто не хочет в расчете «срубить деньжат» по привычной схеме, приведя ко мне покупателя, будем обходиться без посредников. Страшно, но глаза боятся, а руки делают!

Все дальнейшие действия по продаже квартиры герой нашего рассказа проделал сам. Рыночная стоимость квартиры была определена еще до обращения к риэлторам.

Но поскольку квартира продавалась без комиссионных со стороны покупателя, к стоимости было добавлено еще 5 %, которые тот обычно платит риэлтору.

Правда, наш герой честно готов был разделить их с покупателем, уступив 2 % от стоимости квартиры.

Были сделаны профессиональные фото всех помещений квартиры. При продаже квартиры очень хорошо, если вы умеете качественно и хотя бы полу-профессионально фотографировать или же у вас есть друзья-фотографы. В противном случае стоит потратиться на услуги профессионального фотографа.

Обходится это в гривен 300-400, но зачастую себя оправдывает. Сделав «правильные» фото, то есть, правильно выставив свет, выбрав удачный ракурс, можно полностью преобразить квартиру, добавив ей привлекательности, но при этом совсем не обманывая покупателя.

Если же сделать фото, как получится, потенциальных покупателей можно и отпугнуть.

Также имеет смысл потратиться и на статус «vip» или «hot», размещая объявление в онлайновых изданиях. Ну, или хотя бы в одном из них. Именно так и сделал наш герой.

В таком случае объявление выдается первым или одним из первых в результатах поиска по соответствующим запросам. В противном случае, оно рискует вовсе потеряться среди множества других.

Однако объявления с фото стоит размещать во всех популярных интернет-сайтах, а также в наиболее популярных печатных изданиях. Чем больше, тем лучше.

Размещая объявление, наш коллега акцентировал внимание на том, что квартира продается без посредников и без комиссионных. Что, впрочем, никак не уберегло его от шквала звонков посредников и агентств, наперебой предлагающих свои услуги.

И зачастую это были как раз те агентства, которые отказались работать на эксклюзивных условиях. На своих условиях, за «традиционные» 5 % они были очень даже согласны «посодействовать», особенно когда у них уже были клиенты, подыскивающие соответствующую квартиру.

Однако теперь отказывались уже от их услуг.

Реагировали на такую наглость риэлторы по-разному. В лучшем случае, начинали убеждать, что «так вы квартиру не продадите». Некоторые отвечали ироничным «ну-ну», а отдельные доходили до откровенных оскорблений! Но самое интересное началось через несколько дней после размещения объявления.

Дело в том, что рынок недвижимости Харькова гораздо меньше, чем Киева, и у каждого агентства есть заявки на покупку квартиры, соответствующую определенным параметрам.

Так вот, через несколько дней после публикации объявления риэлторы уже звонили с предложением о продаже их клиентам по цене, предлагаемой продавцом!

Впрочем, использовали отдельные из «профессионалов» рынка и такую тактику: наткнувшись на принципиальное желание продавца продавать без посредника, они звонили повторно, представляясь прямыми покупателями, а затем приходили на просмотры со своими клиентами.

Всего за две недели квартиру посмотрели около 20 человек, среди них две трети так или иначе составляли как раз риэлторы. Но и прямых потенциальных покупателей было достаточно. В результате, квартира была продана в течение двух недель прямому покупателю.

И, заметьте, без всяких комиссионных!

Гораздо больше времени заняло последующее оформление документов. Но это уже совсем другая история.

Кстати, в процессе продажи случилась одна примечательная история. Один из покупателей пришел вместе с риэлтором, но отказался от покупки — по словам риэлтора квартира стоила слишком дорого. Якобы, по соседству продавалась на 10 % дешевле. Через несколько дней покупатель позвонил сам, напрямую. Однако на тот момент за квартиру уже был заплачен задаток. Вывод очевиден.

К сведению покупателей, такая практика среди покупателей недвижимости достаточно распространена: не желая платить проценты риэлтору, покупатели смотрят квартиру именно с ним, но потом предпочитают договариваться с продавцом напрямую. Так что если вы собираетесь купить квартиру и не обращались в агентство с заявкой на подбор квартиры именно для вас, а просто «позвонили по объявлению», практику эту вполне можно взять на вооружение.

Хотя как раз харьковские агентства недвижимости нашли способ хоть частично обезопасить себя он такой непорядочности со стороны покупателей: если вам понравится квартира, объявление о продаже которой размещено агентством, вам не покажут ее до тех пор, пока вы не придете в агентство и не подпишите с ним договор. Ну, или так называемый просмотровый лист.

После подписания договора о намерениях и задатка наступает очередь бюрократических процедур. Необходимо собрать целый пакет документов из ЖЭКа и прочих инстанций, подтверждающих, что у вас нет задолженности по квартплате и что все, кто был прописан в квартире, из нее выписаны.

При этом, понадобиться, чтобы сотрудники сего учреждения проверили все счетчики в квартире, что номинально бесплатно, но на практике стоит денег, хоть и сравнительно небольших. Если в квартире прописан ребенок, продать ее вам опекунский совет не разрешит до тех пор, пока его не пропишут в какой-либо другой квартире.

Кстати, если ребенок в вашей квартире только прописан и не владеет правом собственности на ее часть, выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом лучше до подачи документов в опекунский совет. Далее необходимо обратиться к нотариусу , предоставив весь пакет необходимых документов, включая подтверждающие право собственности, и оплатив еще один пакет разнообразных справок.

В среднем, услуги нотариуса при продаже «двушки» в Харькове, при том, что госпошлину в размере 1 % от суммы сделки платит покупатель, продавцу обходятся долларов в 250.

Как показывает опыт нашего героя, продать квартиру без посредника можно, и даже достаточно быстро. Главное, следовать достаточно простым правилам и не отступать от намеченной цели под напором посредников или если квартира не продается в течение первых дней.

О том же, какие есть варианты вложения средств, вырученных от продажи квартиры, мы обязательно расскажем в дальнейших публикациях.

Наталия Рева , © domik.net, 2013

Источник: http://domik.ua/novosti/lichnyj-opyt-prodazha-kvartiry-bez-rieltora-n191694.html

За что платить риэлтору — взгляд профессионала

Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

По сей день многие казахстанцы пренебрегают или не понимают профессию риэлтора. Этот вид деятельности воспринимается ими как нечто несерьезное и временное.

По сей день многие казахстанцы пренебрегают или не понимают профессию риэлтора. Этот вид деятельности воспринимается ими как нечто несерьезное и временное.

Но, как позывает практика, заключить выгодную сделку на рынке недвижимости без квалифицированной помощи зачастую представляется весьма сложным. Лучше не жалеть денег на услуги риэлтора, чем испытать на себе все мытарства, связанные, к примеру, с продажей квартиры.

О тонкостях этой профессии нам рассказал руководитель астанинского филиала Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, директор агентства «Best Realty» Даниял Байболов.

— Даниял, как Вы считаете, почему все-таки люди, которые хотят купить или продать квартиру, обращаются к риэлторам? Ведь можно же и самому сделать это?

— Конечно можно. И лечиться самому тоже можно. Зависит от того, какой результат вы хотите получить и какую цену готовы платить. Речь не о цене в денежном измерении, а о том, стоит ли тратить свое время и энергию.

В принципе, продать или купить квартиру можно самостоятельно, так же как можно своими силами сделать ремонт, организовать семейную поездку в Турцию, инвестировать свободные деньги в фондовый рынок… Если человек знает, как это сделать, и уверен, что экономия на оплате услуг дизайнера, строителей или туристической компании того стоит, — он может сделать все сам. Но чаще всего люди, заинтересованные в хорошем результате, нанимают для решения своих вопросов профессионалов.

Если говорить конкретно о нашей сфере, то люди обращаются к риэлтору для того, чтобы получить результат: продать недвижимость за максимально высокую цену и в самые сжатые сроки. Или купить за свои деньги самый лучший из возможных вариантов.

Если наш клиент — продавец недвижимости, мы предлагаем ему свой профессионализм в сфере оценки, позиционирования и продвижения объекта. Мы сами готовим и проводим рекламную акцию по объекту, продвигаем его в Интернете, среди партнерских компаний по всему Казахстану через Объединенную ассоциацию риэлторов.

Мы правильно определяем стартовую цену выхода объекта на рынок, знаем все его плюсы и минусы, что позволяет нам четко выстраивать диалог с покупателем и заключать сделку, не дав необоснованных скидок или других условий, противоречащих интересам продавца.

Может ли собственник сделать все это сам? Как показывает практика, чаще всего он не знает рынок, не умеет работать с возражениями покупателей, не знает, как влюбить покупателя в свой объект. Да и зачем ему это знать? Он профессионал в своей сфере.

Также практика показывает, что собственник неубедителен при демонстрации преимуществ своего объекта недвижимости, у покупателя возникают сомнения в его правдивости. Профессиональный риэлтор представляется более объективным, ведь у него сотни объектов в продаже.

Надо понимать, что риэлтор — это продавец, предприниматель, который может продать один из самых ценных и дорогих активов — недвижимость. Такая продажа отличается тем, что объект недвижимости уникален.

Чтобы продать, риэлтор должен оценить его, подготовить к продаже, провести рекламную кампанию, сконцентрировать спрос на этот объект, грамотно провести переговоры с покупателем и правильно оформить сделку.

К сожалению, некоторые агентства и маклеры-одиночки обесценивают работу риэлтора и имидж самой профессии, предлагая клиенту-продавцу только часть схемы: поиск покупателя по схеме «если у нас спросят такую квартиру как ваша, мы вам обязательно позвоним» и оформление договора купли-продажи, если повезло. Так и пестрят у нас подъезды и газетные полосы: «поможем купить-продать-сдать». Поэтому многие люди и считают представителей нашей профессии не специалистами, а «помогайками».

— Условия работы риэлторов примерно схожи. Как тогда выбрать «правильного» продавца недвижимости?

— Обращаться в компании, которые действительно будут работать с вашим объектом, продвигать его на рынке, в Интернете. В те агентства, которые придут просмотреть вашу квартиру и скажут, сколько она сейчас реально стоит.

Сделают фотографии не на «мыльницу» или телефон, а  профессиональной камерой, да еще и попросят вас прибраться в доме, чтобы фото получились презентабельными, потому что они заинтересованы в продаже вашей квартиры, а не просто пообщаться с вами. Мы работаем именно так. В нашей базе нет сотен тысяч объектов, потому что мы не беремся за все объекты подряд, у нас не барахолка.

Когда из поступивших за день заявок мы выбираем квартиру, с которой будем работать, значит мы уверены, что продадим ее. Наши сотрудники не набивают базу любыми объектами в надежде, что вдруг появится покупатель и получится сделка. Наша цель — взять хорошие, ликвидные объекты с разумной ценой и целенаправленно продавать их, занимаясь только ими.

Я всегда говорю своим риэлторам: «Взял объект — продавай его как свой, это ТЕБЕ надо его продать». При таком подходе риэлтор выкладывается на сто процентов, посвящая объекту максимум времени, не распыляясь на разные заявки. Он дает рекламу, работает с коллегами из других компаний, продвигает в Интернете. Такой подход дает результат.

Но и, естественно, этот труд должен быть вознагражден. Поэтому мы работаем только по эксклюзивным договорам с комиссией 2% с продавца и бесплатно для покупателя, как и принято в международной практике. И это справедливо и выгодно как собственнику, так и риэлтору.

— Чем же это выгодно собственнику, ведь это ограничивает его права и возможности? Почему люди идут на эксклюзив с вами?

— Эксклюзив невыгоден собственнику только в одном случае — когда он заключен с риэлтором, который ничего не делает, чтобы продать объект. В этом случае эксклюзив действительно ограничивает права и возможности продавца и вообще абсурден.

Но если риэлтор работает с объектом, рекламирует его, показывает преимущества, находит покупателя — эксклюзивный договор и оплата услуг риэлтора являются естественными.

Знаете, у нас сложилось превратное мнение об эксклюзивном договоре, люди думают, что подписав его, они ограничивают круг своих потенциальных покупателей только клиентами одной компании.

На самом деле, риэлтор,  работающий по эксклюзивному договору с собственником объекта, сотрудничает со всеми своими коллегами из других компаний, которые и помогают ему находить покупателей. В этом случае на собственника, несмотря на эксклюзив, работает все местное риэлторское сообщество. Подписав эксклюзив, вы нанимаете не одного риэлтора, а все агентства в городе, потому что ваш риэлтор, точно так же как и вы, заинтересован в продаже вашего объекта.

Наши клиенты уже оценили преимущества работы по эксклюзивным договорам. Помимо высокой эффективности такого метода, они отмечают и дополнительные бонусы: не звонят разные незнакомые риэлторы, не раздражают вопросами и просто своим неумением культурно разговаривать.

Один клиент был рад, что когда к нему по-свойски обратился родственник, чтобы выпросить скидку на квартиру, он смог перенаправить его к своему риэлтору, а мы уже достойно и профессионально обосновали родственнику, что скидка невозможна.

Также большой плюс, который ценят наши клиенты, что заключить сделку можно в нашем удобном офисе, а не в тесном кабинете нотариуса, куда постоянно заглядывают чужие люди, и конфиденциальность сделки равна нулю.

— А есть ли какие-то преимущества для покупателя в этой схеме, кроме того, что они не платят комиссию?

— Конечно! Покупатель, обращаясь к нам, знает, что получит хороший объект по лучшей рыночной цене. Заключая эксклюзивный договор с владельцами недвижимости, мы стремимся корректировать цену с учетом текущей ситуации и состояния самого объекта, поэтому в нашей базе и на нашем сайте www.ac.

kz представлены квартиры с реальной рыночной стоимостью, которые мы видели и оценили сами. Как агентству недвижимости, зарабатывающему на комиссии от сделок, нам просто невыгодно терять время на объектах с завышенной ценой, которые мы заведомо не сможем продать.

Мы берем в работу только ликвидные объекты в качественных надежных домах, иначе бизнес просто не имеет смысла.

Профессионльная команда “Best Realty”

Беседовала  Гульдарай КАСЫМОВА,  Информационная служба www.kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/6799/

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Эксклюзивный договор. Мифы и реальность

Как быть с риэлторами, если продали квартиру самостоятельно? (Был заключен эксклюзив)

Сегодня позвонила моя давняя клиентка и попросила помочь продать ее квартиру. Квартира в обычном пятиэтажном панельном доме, не в самом престижном и ликвидном районе. Такая, каких много. Я даже не успела спросить , подпишет ли клиентка эксклюзивный договор, как она сама ответила на мой незаданный вопрос: Только я договор подписывать не буду! Зачем мне ограничивать себя в действиях?

Я пригласила ее в офис в понедельник не только потому, чтобы разъяснить суть эксклюзивной продажи, но и потому, что клиентка достаточно «продвинутая», на мой блог заглядывает, статьи читает, т. е. все способы борьбы с возражениями разумеет.

Недостаточно я убедительна, подумала я и решила написать еще одну статью на животрепещущую тему эксклюзива.

Миф первый.

Подписание эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.

Эксклюзивный договор выгоден, в первую очередь, продавцу. Подписав договор с риэлтором, продавец получает профессионального и достойного консультанта по всем вопросам, связанным с продажей, и, главное, по цене продажи.

Конечно, продавец может обзвонить все агентства в городе с одним вопросом, а сколько стоит моя замечательная квартирка? Ну, во-первых, ни один риэлтор по телефону не даст максимально приближенную к цене реальной продажи стоимость квартиры. И не помогут планы, фотографии, самые красочные рассказы. Квартиру надо смотреть.

Я иногда не могу объяснить свои ощущения при просмотре нескольких практически одинаковых квартир, порой, в одном доме, в одном подъезде, в тождественном техническом состоянии. Почему в одной из этих квартир хочется остаться жить, а из другой хочется бежать, куда глаза глядят?

Наверное, кроме объективного анализа цен на квадратный метр и оценки состояния ремонта, есть еще чисто субъективное восприятие квартиры. Некоторые называют это аурой. Профессионал-риэлтор говорит: я должен влюбиться в квартиру, иначе я не смогу ее продать. Как же я буду убеждать покупателя, что это самая лучшая квартира из всех им виденных, если я сам в это не верю?

Итак, главное для продавца – это правильная, максимально приближенная к реальной, стартовая цена продажи.

Почему так важно назначить реальную стартовую цену? Если цена будет слишком низкой, а такое тоже бывает, т. к. часть из тех агентов, с которыми продавец будет по телефону обсуждать цену, назовут заниженную цену объекта, т.к.ему все равно, за какую сумму его продать,лишь бы быстрее продать.

И агент, работающий на покупателя, прав. Ему важнее удовлетворить запросы покупателя, т. к. именно от покупателя зависит его заработок, а продавец – раздражающее препятствие, мешающее ему заработать свои комиссионные. Поэтому, риэлтор, работающий на покупателя, если не враг, то уж точно не союзник продавца!

Если же продавец, проанализировав предложения, выставленные в открытой продаже, самостоятельно, или при помощи риэлторов-советчиков, принимает неверное решение и завышает цену, то его шансы продать квартиру в заданный срок стремятся к нолю.

Сначала, когда только новая информация попадает к ее потребителю, она интересна и заслуживает внимания всех заинтересованных сторон. Если стартовая цена на квартиру завышена, интерес через какое-то время падает, и вскоре сходит на нет. Так действует психология покупателя.

Продавец может возразить: но я же указал, с торгом! Но покупатель итак настроен на торг в пределах 3-7%, поэтому, если стартовая цена превышает этот самый психологический % на торг, покупатель даже не пойдет смотреть такой объект. А убеждать его будет некому, т.к. ни один риэлтор не заинтересован в продаже именно Вашей недвижимости.

А заинтересован он в любой продаже, при которой он получит свои комиссионные при продаже.

Т.е. выбор из всего портфеля предложений падет на Ваше только в том случае, если цена будет ниже всех других предложений.

Миф второй.

Подписание эксклюзивного договора ограничивает собственника в правах.

Ограничение продавца, а оно, конечно, существует, весьма условно. Риэлтор гораздо больше рискует при заключении такого договора. Рискует, в первую очередь, своей репутацией, потому что в случае неуспеха риэлтора, сарафанное радио гораздо быстрее лишит его дальнейших эксклюзивов, а следовательно, и гарантированных заработков.

Не каждый риэлтор согласится заключить эксклюзивный договор. Риэлтор должен быть на 100, на 200% уверен в правильности своих действий, в ценовой политике, в уникальности проведенной рекламной кампании.

Для риэлтора эксклюзив – не только способ заработать комиссионные, это еще способ максимально сконцентрировать спрос на квартиру в таком порядке, чтобы все риэлторы в городе работали именно на этот объект.

Наверное, я сейчас раскрою некоторый секрет, и большинство будет злиться на меня за это, но раз уж мы говорим о концентрации спроса…

Агент, получающий информацию из открытых источников, соответственно, работает на покупателя. И тогда он максимально заинтересован, чтобы цена на объект была минимальной. Но не в случае, когда объект продается на условиях эксклюзива.

В особой графе «только для риэлторов», закрытой от посторонних глаз, я ставлю % мотивации «чужого агента», мотивируя его предлагать нашу с Вами квартиру в первую очередь.

Он становится нашим союзником, и не заинтересован в прессинге продавца по цене.

20-30-40 таких замотивированных партнеров со своим эксклюзивным клиентом (а в 70% случаев это друзья, знакомые, родственники агента и только 30% – это покупатели, пришедшие по рекламе), и дело «в шляпе».

И все довольны: продавец получил максимальную цену из возможных на рынке недвижимости, а риэлторы – гарантированный заработанный гонорар. Причем, в следующий раз риэлтор покупателя, получивший % от риэлтора продавца, с удовольствием поделится своим % от эксклюзивной продажи своего объекта.

В этом смысл эксклюзивной услуги.

Надеюсь, мои разъяснения помогут продавцам принять решение продавать с риэлтором, а начинающим риэлторам найти нужные слова при подписании такого договора.

Но помните! Работать по эксклюзивам несоизмеримо трудней, чем бегать наперегонки у покупателя. Это огромная ответственность и огромный труд. И под силу только истинному профессионалу.

Удачи Вам в продажах!
Источник

Источник: https://est.ua/ru/press/45047/

Право-online
Добавить комментарий