Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

Налог за аренду квартиры. Как правильно сдавать квартиру | АДВОКАТ

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

После свободного «дикого капитализма» 1990-х многим предпринимателям крайне трудно загнать себя в рамки законной уплаты налогов. Особенно в отношении такого «междусобойчика» двух-трех лиц, как договор аренды жилья. Тем не менее, делать это (легализовывать аренду) надо. А начать лучше – с выбора одной из двух существующих систем налогообложения арендодателей.

Система первая – арендодатель-физлицо. В соответствии с законом 2003 года «О налогах на доходы физических лиц» гражданин, сдающий жилье в аренду, обязан платить государству ежеквартально 15% дохода (в год выходит 180% от цены месячной аренды).

Уплачивать эти средства нужно налоговому органу по месту регистрации арендодателя (а совсем не по местонахождению объекта аренды) в течение сорока дней после конца каждого квартала (подпункт 9.1.4.а вышеуказанного закона).

При этом, внимание, нотариус, регистрирующий договор аренды, сразу обязан уведомить о таком договоре налоговиков (подпункт 9.1.4.б вышеуказанного закона) – и об этом «сигнале кому следует» забывать не следует.

Для уплаты такого налога нужно: при посещении налогового офиса взять бланк по стандартам ГНАУ для заполнения декларации и размножить его на ксероксе или распечатать на принтере.

А затем ежеквартально указывать в таких бланках сумму полученного за квартал арендного дохода и самостоятельно рассчитанную сумму 15% налога, оплачивать налог через любой банк, после чего приобщать квитанцию об оплате к заполненному бланку и отправлять налоговикам по почте. Но если вы все равно часто бываете в налоговой по другим поводам или боитесь допустить ошибки, то можете предоставить бланк с квитанциями и путем личного похода в налоговый офис.

Система вторая – арендодатель-СПД.

Согласно указу президента от 1998 года «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности» предприниматель, в том числе арендодатель, может зарегистрироваться как физлицо-СПД и платить единый налог (в Киеве 200 гривен, в некоторых регионах — чуть меньше). Уплата производится тоже ежеквартально. Однако в этом случае личный поход в налоговый офис предпочтительнее общения посредством Укрпочты ввиду дополнительных сборов, о которых ниже.

Немного математики

Дамоклов меч над маленькой и всех устраивающей суммой единого налога на СПД завис весной ушедшего года.

Действующий и по сей час Кабмин попытался чуть ли не удвоить сумму путем прибавления к ней отчислений в Пенсионный фонд (тогда размер единого налога составил бы 338 гривен в месяц). Днем «большого облома для чэпэшников» было назначено 1 мая 2009-го.

Однако перед днем солидарности трудящихся именно солидарность и проявили трудящиеся «малые предприниматели» – при всем их уважении к Пенсионному фонду они устроили общественный протест. Идея правительства вместо внедрения пошла в суд, который ее осенью благополучно отменил.

Премьер, разумеется, не смирилась: Кабмин обжаловал решение суда (Киевского Окружного). Таким образом, сериал продолжается, и шансы Кабмина на окончательную победу оцениваются весьма высоко.

А теперь давайте сравним налоговые траты арендодателя при обеих схемах «легализации» аренды – как с учетом возможных вскоре «пенсионных» нововведений, так и без оных.

Очевидно, что «единоналожная» схема СПД-физлица означает фиксированную уплату 2400 гривен в год. Такую же сумму налогов при первой (15-процентной) схеме вы заплатите, только если получаете доходов от аренды 16 000 гривен в год или 1333 гривны (около 160 долларов США) в месяц.

Таким образом, если вы сдаете квартиру за большую, чем 1340 гривен сумму (а в Киеве и других мегаполисах вы наверняка ее сдаете за вдвое-втрое большую сумму), то вам выгоднее платить в казну единый налог на СПД.

Если, конечно, вы не собираетесь обманывать закон путем указания в договоре фиктивной заниженной цены аренды.

Если же кабмин одержит победу над судами и предпринимателями, тогда «единоналожники» начнут платить в год 12х338=4056 гривен. Такая сумма налогов соответствует при «15-процентной схеме» аренде в размере 2253 гривны в месяц.

А эта сумма во многих городах превышает среднюю арендную плату за однокомнатную, а кое-где и за двухкомнатную квартиру.

В таких городах по новым правилам многим арендодателям окажется выгоднее быть физлицами «на проценте», а не на едином налоге.

Дополнительным плюсом такого решения может стать тот факт, что гражданин-непредприниматель, по словам юриста адвокатского бюро «АБГ» Екатерины Гутгарц, теоретически имеет возможность «уменьшить размер дохода на размер затрат, связанных с оплатой обучения, медицинских услуг, страхованием жизни и негосударственным пенсионным страхованием, ипотечным кредитованием. Впрочем, практика этих так называемых налоговых кредитов пока ничтожно мала и не может рассматриваться как легкий способ ослабить налоговое бремя». Минусом же является то, что ставка налога для физлиц-арендодателей составляет 15% «но не менее минимальной суммы арендного платежа», определяемого за квадратный метр органом местного самоуправления.

И если какой-нибудь город определит минимальную арендную цену в 10 гривен за квадратный метр в месяц, а вы квартиру в 50 квадратных метров сдаете за 1500 гривен в месяц – то платить вам налогов теоретически придется уже не 15% (225 гривен), а 10х50=500 гривен в месяц.

Впрочем, на деле органы самоуправления такие цифры, как балансовая стоимость жилья и исходящая из нее цена аренды, пока что не меняют десятилетиями – там фигурируют сущие копейки (что и позволяет при купле-продаже жилья вдесятеро занижать сумму сделки).

Но все это может вскоре измениться в сторону рыночных «честных» цифр, и тогда арендодателям не будет иной здравой альтернативы, кроме СПД.

А вот для киевских арендодателей при условии сохранения нынешних расценок аренды уже сейчас единый налог даже при его удвоении остается выгоднее «процента».

Что бывает с уклонистами

Вспомним и о страшных рейдах налоговой инспекции, с которых мы начинали эту статью.

Многие арендодатели навели юридические справки и узнали, что первый раз уклонение от уплаты налогов в некрупном размере, до 17 тысяч гривен (в том числе путем занижения данных о доходах), грозит смехотворным штрафом в размере 51 гривна.

И даже если в течение года получающий доход и не делящейся с родной державой на этом «погорел» снова, то штраф увеличивается до не менее веселящих 85 гривен и далее, аж до 136 гривен.

Лишь при суммах неуплаты свыше 17 тысяч единиц нацвалюты штрафы внезапно ужесточаются до 8500 гривен, а от суммы 51 тысяча гривен – до 34 000 гривен штрафа, которые можно заменить лишь на исправительные работы или заключение.

Но при средних столичных ценах аренды 2500-3500 гривен в месяц, чтобы «погореть» на сумму налогов более 17 000 гривен, надо сдавать квартиру одному арендатору около четырех лет с нотариально заверенным договором и прописанной полной стоимостью, что все вместе встречается нечасто.

Однако мало кто знает, что приведенные первыми маленькие и «обнадеживающие» кое-кого цифры – это штраф лишь за налоговую декларацию (неподанную или содержащую неправдивую информацию).

Сами по себенеуплаченные малые суммы налогов штрафуются отдельно – точнее, они облагаются новым налогом.

За месяц обнаруженной неуплаты придется заплатить 10%, за три месяца – 20%, за больший срок взимается пеня в размере 50% сокрытой от государства суммы. А в придачу, конечно же, и саму эту сумму.

Так что если вас «накрыли» на аренде за полгода при цене аренды в 2500 гривен за месяц, с которой неуплачены налоги (допустим, вы – физлицо и прошло менее месяца после полугодовой даты с начала аренды), то вам придется заплатить следующие суммы: 2250 гривен в виде самого 15% налога, 675 гривен в виде 50% пени за первый квартал и 10% пени за второй квартал, и, наконец, 102 гривны за две квартальные декларации. Итого, единоразово 3027 гривен. За несвоевременную уплату которых последует штраф уже в размере 500 необлагаемых налогом минимумов, то есть около 17 000 гривен. А за уклонение от уплаты официально зарегистрированного СПД последний подлежит штрафу в размере до 680 гривен (за «рецидив» в течение года – до 1020 гривен), неуплата этого карается теми же 17 тысячами.

И все-таки, несмотря на такие строгости, по официальным данным в Киеве налоги платит чуть более 80 тысяч арендодателей. А сдается в аренду в столице, по самым скромным подсчетам, 800 тысяч квартир.

Напоследок укажем еще один «правозащитный» аспект для рантье, столкнувшихся с разбирательством с налоговой по поводу неуплаты «доли» государству.

В качестве доказательства вины арендодателя налоговая не может использовать незаверенный нотариально договор между арендодателем и арендатором – в том числе на бланке и с печатями агентств недвижимости и других коммерческих организаций, пусть даже и с подписями и паспортными данными сторон. Нотариально незаверенные соглашения (расписки) с любыми печатями не имеют юридической доказательной силы в отношении обязательств перед неупомянутыми в соглашении третьими лицами – даже если это госорганы. Упомянутые в таких документах даты и суммы не являются неоспоримыми. Приобщение таких данных к судебному делу можно и нужно успешно обжаловать.

Источник

Источник: http://www.averba.com.ua/yuridicheskie-konsyltatsya-dnepropetrovsk-advokat/sdaesh-kvartiru-plati-nalogi.html

Приключения арендатора в Москве – личный опыт

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

Прежде чем купить жилье в Москве я, как и многие «понаехавшие», помыкалась по арендуемым квартирам.

У меня на это ушло целых 15 лет, причем арендовать жилье приходилось в суровые годы дефицита предложения и обилия спроса со стороны потенциальных квартиросъемщиков.

Это сейчас хозяева шелковые и сговорчивые, а в начале 2000-х вы почувствовали бы себя бедным родственником, которому с барского плеча и за немалую сумму милостиво дозволяется пожить в халупе на окраине Москвы.

Времена изменились, но человеческая натура остается прежней. И никто не застрахован от того, чтобы не попасть в те ситуации, в которые за долгие годы «съема» попадали я и мои знакомые. Надеюсь, мой опыт окажется кому-то полезен. Итак, перечисляю проблемы по пунктам.

1. «Убитые» квартиры и завышенные цены

Почему-то это характерно именно для Москвы. Поверьте, я сравнивала: у меня много друзей, которые живут в других городах и снимают квартиры с хорошим ремонтом. В Москве же вы можете обойти, скажем, 10 квартир, и только две из них окажутся пригодными для комфортной жизни.

Причем вряд ли у вас получится эти квартиры снять – они, скорее всего, «уйдут» после первого же просмотра.

Почему так? Потому что, возможно, в провинции люди более трепетно относятся к обстановке на своих квадратных метрах. И более уважительно – к арендаторам.

Все-таки региональный рынок не такой насыщенный, как столичный. В Москве подавляющее большинство сдаваемых квартир не доставались хозяевам «с потом и кровью».

Они их получали в наследство от бабушек, поэтому там такая спартанская обстановка и такая старая мебель.

Как ни печально, но состояние квартиры в Москве мало влияет на цену аренды. Зачем заморачиваться ремонтом и закупкой новой мебели, если все равно снимут? Неважно, что ремонт не делался «со дня смерти Сталина». По своему опыту сужу: 80% того, что я видела на просмотрах, мало походило на жилье. При этом цена запрашивалась вполне себе среднерыночная.

В итоге последние пять лет перед покупкой своей квартиры я жила в такой вот убогой «однушке» за 28 тысяч рублей в месяц. Там не было ни ремонта, ни мебели (пришлось докупать с рук). Кроме кухонного стола. Самое обидное – потом моя «сменщица» потребовала, чтобы хозяева и ремонт сделали, и сантехнику заменили, и стиральную машину поставили.

И они легко пошли на ее условия.

Отсюда совет: требуйте, не стесняясь, улучшения состояния квартиры. Или прописывайте в договоре, что вы сделаете косметический ремонт в счет арендной платы.

2. Чрезмерная подозрительность хозяев

Это выражается в их неадекватных требованиях, как то: «двум девушкам не сдадим, потому что мужиков будете водить»; «я не понимаю, что у вас за работа такая, за что на ней платят, подозреваю, что платят нерегулярно, раз вы в коммерческую структуру устроились»; «а расскажите, кто ваши родители – хотим послушать, насколько приличная семья»; «молодые – значит, детей нарожаете и будете с ними тут жить, а мы не сдаем с детьми»… И так далее.

Совет всего один: если вас так пытают еще на этапе предварительных переговоров, представьте, что будет после того, как вы снимете эту квартиру. Оно вам надо?

 3. Нарушение личного пространства

Третье из зол. С этим можно столкнуться и при аренде комнаты (в гораздо большей степени), и квартиры. Первое мое жилье было комнатой, в квартире также проживали хозяйка с дочерью. Поначалу все шло более-менее гладко, а потом начались проблемы бытового и психологического плана.

То хозяйка жаждет общения и отнимает у тебя весь вечер после работы. А куда ты денешься, пока готовишь ужин, ведь кухня общая? Ну а потом уже просто неудобно уйти к себе, поскольку это нескончаемое словоизвержение прервать никак не получается, да и невежливо.

То хозяйская дочь приносит в дом бездомную кошку, которая по утрам часов в пять предпочитает носиться по общему коридору и периодически выбивает лбом дверь в арендуемой мною комнате (да-да, комната еще и не запирается, к слову).

Потом, кстати, хозяева вообще повадились, уезжая в отпуск, оставлять кошку на мое попечение. При всей моей любви к животным я считаю, что нелишним было бы хотя бы заручиться моим согласием.

Потом хозяйка начинает «стрелять» деньги в долг каждый месяц, поскольку, как оказалось, она зависима от игровых автоматов (тогда этот бизнес процветал). Когда ты однажды ей отказываешь, она запрещает пользоваться стиральной машиной. Око за око, зуб за зуб.

В один прекрасный момент ты приходишь домой и обнаруживаешь: зарплата, которую ты хранила в словаре иностранной лексики, пропала. Деньги, разумеется, никто не нашел, но после визита участкового меня попытались выселить одним днем в 20-градусные морозы. 

Постарайтесь не снимать комнату, если в квартире проживают хозяева. Если вы ограничены в средствах, лучше рассмотрите вариант с подселением к таким же арендаторам. На рынке их немало. И конечно, ставьте замок и не храните деньги наличкой дома.

4. Нарушение условий договора

Я здесь немного изменю себе и сразу начну с совета.

Никогда – слышите – НИКОГДА не снимайте жилье у безобидных с виду старушек!

После пропажи денег мне пришлось искать новое жилье. Я умудрилась за пару дней найти соседку, хотя в то время это было нелегко.

И мы через агентов, которые решили «полевачить» и сдать квартиру, которой не было в базе, сняли на первый взгляд приличный вариант (приличный – не в плане внутреннего антуража, а близкий к метро). Да и хозяйка нам сначала приглянулась.

Она была на удивление любезна, на все согласна, поила чаем с вареньем и рассказывала о своем бурном прошлом. И было ей лет 70.

Мы въехали с радостью. Старушка пообещала нас не беспокоить, благо жила большую часть времени у дочери в Питере. Это нас и подкупило. По факту сняли комнату в 2-комнатной квартире, только без хозяйки.

Но в договоре прописали, что как бы сняли квартиру, и цена стояла как за квартиру, а не комнату. Вторую комнату мы не заселяли – там размещались хозяйские вещи. Рано радовались.

Первый тревожный звоночек прозвенел через пару недель, когда утром повернулся ключ в замке двери, а на пороге нарисовалась хозяйка с чемоданами. И сказала, что с недельку поживет во второй комнате. Вы понимаете, да? Платим как за квартиру, но живем с хозяйкой.

Прекрасный расклад! Выгнать ее у нас не хватило духу в силу природной интеллигентности (читай между строк – глупой безотказности), впрочем, нашего согласия никто и не спрашивал. 

Хозяйка нам действительно не особо докучала, правда, почему-то считала нормальным заходить в комнату в наше отсутствие, чтобы навести там порядок. Да – мне «везло» на комнаты без замков.

К слову, это очень частая проблема, когда люди, сдавая жилье, продолжают им распоряжаться, хотя по закону, оставаясь собственниками, они передают его в полное и безраздельное пользование арендаторам на время действия договора.

Через пять дней «безобидная» пенсионерка завела разговор о том, что планирует поднять арендную плату – с аргументацией, что «все на базаре очень подорожало».

Видимо, из этого вытекало, что работодатели нам автоматически подняли зарплаты.

На резонное замечание, что договор не предусматривает повышения платы в течение года, нам было заявлено: «Ну тогда и катитесь отсюда, я завтра замки поменяю».

Мы пообещали обратиться в суд, но хозяйка заявила, что у нее племянник – юрист, и ничего нам не светит, к тому же – какой спрос с пенсионерки? Последний довод удивил нас своей нелогичностью, но в глазах хозяйки была, как писали Ильф и Петров, «такая мартовская синева и пустота», что мы наконец поняли, что имеем дело с неадекватным человеком.

Агенты, которые сдали нам эту чудо-квартиру, разумеется, умыли руки и от всего открестились. Возможно, с хозяйкой они были в сговоре, и арендаторы там менялись каждый месяц, чтобы стабильно шли проценты. Кто знает?

К слову, еще одно неприятное воспоминание связано у меня с той квартирой. Район был не из лучших – по крайней мере, в те годы.

Возле дома и в подъезде обосновались гигантские крысы, и в подъезд я вечерами откровенно боялась заходить, потому что они чувствовали себя там хозяевами жизни.

Резонный вопрос: как про это узнать на стадии поиска квартиры, если, к примеру, крысы куда-то удалились и не попались вам на глаза? Только по косвенным признакам. Рядом с домом располагался полулегальный продуктовый рынок, антисанитария удручающая.

Поэтому совет – не принимайте решение с бухты-барахты, благо, повторюсь, выбор сейчас есть. Походите по району, посмотрите инфраструктуру вокруг, понаблюдайте за людьми: вам с ними жить по соседству. Лицезреть каждое утро мужиков с похмелья, которые у вас будут стрелять мелочь, – не самый приятный расклад.

Следующий вариант оказался одним из самых удачных в моей съемной карьере. Хотя бы потому, что хозяев мы видели крайне редко.

Да и квартира была хоть и не с евроремонтом, без мебели и техники (представляете, до какой степени я стала невзыскательной после первых двух вариантов?), но относительно «неубитая» и в пяти минутах от метро.

Минус там был всего один – пьющий хозяин, который тщательно скрывал свое пристрастие при первой встрече.

Спустя какое-то время, он часто звонил мне и рассказывал, какая у него скверная дочь, что он переедет жить к нам и квартиру мне отпишет. Периодически он предлагал мне стать его любовницей под предлогом того, что я ему снилась, а это – судьба.

В принципе, на это приходилось закрывать глаза, потому что в целом нас квартира устраивала, но я находилась в постоянном психологическом напряжении, потому что он вполне мог в невменяемом состоянии приехать и открыть дверь своим ключом.

Потом хозяина доконал этот нездоровый образ жизни. После его смерти мы стали иметь дело со «скверной» дочерью, которая по факту оказалась прекрасным человеком и совершенно не докучала. Немного подняла арендную плату разве что, но к тому моменту и так цены подросли. Съехать пришлось по причине того, что хозяйка вышла замуж, и ей самой понадобилось жилье.

Ну и наконец последний вариант перед покупкой собственного жилья. Квартира была откровенно «убитая». Хозяева были не против ее улучшения, но сами ничего не хотели делать. Предложили нам – в счет аренды. Что я могу сказать? На мой взгляд, арендное жилье должно быть полностью приспособленным под нужды арендатора.

А в итоге нам пришлось менять практически все – батареи, окна, ставить более надежную входную дверь, обновлять кое-какую сантехнику. Да, мы не тратили на это собственные средства, но потраченное время, когда приходилось, к примеру, бегать по магазинам и отпрашиваться с работы в ожидании мастера – тоже немало.

И это был далеко не полный ремонт: мы не трогали стены со страшными обоями и потолки с потеками, а также удручающую синюю плиточку на кухне, которая имела тенденцию осыпаться с ужасающим грохотом преимущественно по ночам. А ведь это был последний этаж панельного дома, и зимой мы люто мерзли, а летом не знали, куда деваться от жары.

Видимо, из-за крыши, которая то замерзала, то нагревалась. 

На такой убитый вариант имеет смысл соглашаться, если только вам его сдают по цене ниже рыночной. Но в Москве это тогда было редкостью, вот и нам не повезло. Пошли на него только потому, что вариант был найден через соцсети напрямую от хозяев, а платить еще одну сумму агентам мы не хотели.

Что в итоге?

Повторюсь: рынок уже не тот. Хозяева больше не диктуют свои условия безапелляционным тоном. Арендаторы стали куда более требовательными и взыскательными. Они не хотят сами делать ремонт, закупать мебель и технику. Но я прекрасно понимаю, что арендаторы тоже бывают разными и могут доставлять хозяевам не меньше головной боли. Давайте искать компромиссы, ведь нам друг без друга нельзя.   

Источник: https://www.cian.ru/stati-prikljuchenija-arendatora-v-moskve-lichnyj-opyt-292558/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Расторжение аренды в Германии арендатором

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что указывается в Kündigung.

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о намерениях – послать Kündigung.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя – Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня – 3 месяца после марта.

Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда – нет. Тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число – суббота, подавать Kündigung можно и в понедельник. А если суббота – второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже – всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период, понадобятся веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах – отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире – плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения – посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость придётся покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung – особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по определённым причинам – Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев. Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить контракт умершего через 1 месяц.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения – Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех арендаторов.

Без этих данных разрыв считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу “Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter”. Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись – Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

09-03-2017, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/rastorzhenie-arendy-arendatorom.html

Как правильно составить договор аренды?

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья при конфликтных ситуациях с сыном хозяйки?

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Один из моих клиентов – собственник квартиры – рассказывал, что конфликт с его жильцом возник из-за холодильника. В договоре найма не прописали его марку, а когда пришло время нанимателям выезжать и сдавать квартиру, то вместо дорогого иностранного холодильника оказался старый советский.

Ну, помните, под который постоянно нужно подкладывать пластиковый поддон, чтобы стекала водичка? А если забывать его вовремя размораживать, то через некоторое время можно было найти в морозильнике царство льда и снега. И самое ужасное – доказать, что вместо этой чудовищной машины стоял вместительный двухдверный красавец – нереально.

Денис Ветренниковруководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН.

Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным.

Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», – говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

  • Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
  • возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
  • входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец.

Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин.

Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

В моей практике был такой случай, когда пожилую собственницу молодая пара «разводила» на любую поломку в доме. Речь шла не о глобальных вещах – потекший кран, перегоревшая розетка. Жильцы меняли за счет хозяйки даже деревянные окна на пластиковые. На такие расходы старушка не рассчитывала, но отказать жильцам было неудобно. 

Анна Баловацкаяриэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных. 

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры.

В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-288405/

Право-online
Добавить комментарий