Как обезопасить собственника дома от долгов прописанного в нем человека?

Прописка: права, обязанности и мифы

Как обезопасить собственника дома от долгов прописанного в нем человека?
29.07.2012
99855

Прописка: права, обязанности и мифы На портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» приходит много вопросов, касающихся прописки и прав, которые она дает.

На портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» приходит много вопросов, касающихся прописки и прав, которые она дает.  Часто  высказывается заблуждение – раз я прописан в квартире, то имею на нее какие-либо права.

  Сегодня наш разговор обо всем, что,  так или иначе, связано с процедурой регистрации по месту постоянного проживания или временного пребывания.

Так юридически правильно  называется, то, что мы привыкли именовать «пропиской».

Определим понятия

Согласно 27 статье Конституции РФ «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства». Гражданский  кодекс РФ   определяет  «место проживания»   как  « место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает».

Статья 2 дает расшифровку месту жительства – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Под специализированными домами подразумеваются общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие.

Под местом пребывания закон подразумевает, к примеру, гостиницу, дом отдыха, больницу или жилое помещение, где вы проживаете лишь временно.

Прописка: обязанность или право?

Понятие регистрации граждан было подробно раскрыто в законе РФ от 25 июня 1993 г. “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”.

  Регистрация по месту постоянного проживания или по месту временного пребывания носит уведомительный порядок.

То есть вы уведомляете власти о том, что проживаете по такому-то адресу, так как очень часто при обращении в различные службы необходимо, чтобы четко был определен район проживания.

С 1 января 2011 года заявление на регистрацию по месту пребывания  можно подать через интернет. Для этого достаточно на  сайте gosuslugi.ru оформить заявление на регистрацию сроком от 6 месяцев до 3 лет, и через определенный срок получает на руки или почтой  свидетельство о регистрации.

Несмотря на то, что данная  процедура  носит уведомительный порядок, статья 3 ФЗ “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” обязывает  граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.  Более того «проживание по месту жительства или по месту пребывания гражданина без регистрации по месту пребывания или по месту жительства – влечет наложение административного штрафа,  в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей».  ( статья 19.15 КоАП)

Мало кто знает, но даже если у вас есть постоянная «прописка», вы обязаны иметь регистрацию по месту временного пребывания, если вы там находитесь более чем 90 дней. Кроме этого, если гражданин сменил место жительства, то он не позднее семи дней с момента переезда обязан  обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением.

В свою очередь госорган должен провести регистрацию не позднее, чем трое  суток с момента обращения.

Но есть в законе одна хитрость – вы обязаны регистрироваться, но не обязаны быть зарегистрированы. Допустим, вы снимаете жилье, но собственник категорически против вашей регистрации по данному адресу.

Как же быть  в этой ситуации, ведь проживание без регистрации это штраф? Очень просто – вы обращаетесь в государственный орган с заявлением о регистрации по данному адресу на основании договора аренды, но получаете отказ в связи с тем, что собственник против. Вы свою обязанность выполнили, и не ваша вина в том, что в регистрации вам отказано.

Впоследствии с помощью данного письменного отказа можно обжаловать, в том числе, и протоколы о наложении штрафа за проживание без регистрации.

Какие права дает прописка?

Прописать вас на своей жилплощади может только собственник, но это не дает вам никаких дополнительных прав кроме права пользования и проживания.

Если в квартире несколько собственников, то для прописки в ней иных лиц требуется письменное согласие всех совладельцев. Среди  прочих необходимых документов для регистрации в данном случае обязательным  будет заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение

В неприватизированном жилье для прописки гражданина, не включенного в договор социального найма, потребуется согласие нанимателя и членов его семьи. Более того в дальнейшем необходимо будет внести в договор найма дополнения в части количества проживающих.

Помните, что собственник может выписать гражданина без его согласия, если на то есть основание. Причин для «выписки» много, и чаще всего, если в деле не фигурируют права несовершеннолетнего ребенка, суд встает на сторону собственника.

К примеру, если в квартире свекрови был прописан зять, в случае развода, свекровь вполне может выписать его с формулировкой – в связи с утратой родственных отношений. Или , если жилец, прописанный  в квартире  по месту постоянного проживания, в ней не проживает, то суд снимет его с регистрационного учета на этом основании.

Также, если прописанный- не собственник жилого помещения, нарушает правила проживания, наносит вред жилому помещению, то собственник может обратиться с иском о выселении и снятии с регистрационного учета.

Прописаться без чьего-либо согласия могут лишь сами собственники. Но в тоже время «местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов»

Помните,  если вы не собственник, и в  квартире, где прописаны , сами сделали  евроремонт, права собственности на нее или ее долю, у вас не возникнет. В данном случае вы лишь можете в судебном порядке потребовать возмещения затраченных средств. И то,  суд  может отказать и в этом,  приняв   в расчет, что ремонт вы проводили без согласия собственника.

Кто должен платить за коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги зависит от объема потребления этих самых услуг и определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (ст. 157 ЖК РФ).

Значит ли это, что все прописанные и проживающие жильцы должны равноценно оплачивать расходы? Нет, не значит.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а статья 154 того же кодекса говорит – собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги.

 Это значит,  если возник долг по коммуналке, то поставщики услуг будут взыскивать его с собственника, а никак не с прописанных граждан. Так, что платить или не платить набежавшую «коммуналку» поровну, дело внутренних договоренностей между собственником и пользователями помещения. Анастасия Загоруйко

Теги

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/propiska_prava_objazannosti_i_mify

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как обезопасить собственника дома от долгов прописанного в нем человека?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=y_3NYKgsueM

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Проверка на чистоту

Как обезопасить собственника дома от долгов прописанного в нем человека?

Сделка купли-продажи сама по себе – довольно рискованная операция, особенно для покупателей. Один неверный шаг, и вы без денег и без жилья. Или с жильем, к которому прилагается «бонус» в виде прописанных там родственников продавца или вовсе чужих ему людей. Как избежать такой нелепой ситуации и что делать, если это с вами все же произошло?
 

Давайте сначала выясним, по какой причине вообще складываются такие ситуации, что в проданной квартире остались зарегистрированные люди. Во-первых, легкомысленность самого покупателя, который не удосужился проверить все документы на квартиру.

Во-вторых, иногда собственник и члены его семьи не успевают выписаться к моменту сделки по ряду причин. В-третьих, порой сам покупатель соглашается приобретать недвижимость с временно прописанными жильцами (такие квартиры, говорят, стоят дешевле других), рассчитывая, что вскоре они выпишутся.

Как правило, вторая и третья причины зачастую приводят к одинаковым последствиям. Временные прописанные никуда не торопятся исчезать. Более того, в большинстве случаев они еще и продолжают жить в вашей квартире, утверждая, что такое право им дает наличие прописки.

Что ж, рассмотрим каждую из этих ситуаций, и выясним, кто прав и что делать.
 

Исключаем неожиданности
 

Чтобы не столкнуться после покупки квартиры с неприятным сюрпризом в виде прописанных людей, опытные риэлторы рекомендуют проверять их наличие до заключения договора купли-продажи.
 

Роман Азатян, юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист»:– Чтобы защитить себя от покупки квартиры с зарегистрированными в ней лицами, необходимо запросить у собственника выписку из домовой книги либо единый жилищный документ, где будут указаны все зарегистрированные люди в данной квартире. Получить такие документы не составит никакого труда, они выдаются в МФЦ в день обращения. Желательно, чтобы дата выдачи выписки была максимально близка к дате совершения сделки.

Инна Куманёва, ведущий юрист Отдела абонентского обслуживания Группы правовых компаний «Интеллект-С»:

– Кроме того, необходимо выяснить – приватизирована ли была квартира, так как бывшие члены семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, которые отказались от приватизации в его пользу, сохраняют за собой право пользования этим жилым помещением бессрочно. Имеется судебная практика о вселении в жилые помещения бывших членов семьи.

Вот жизненный пример. В 2004 году, когда впервые объявили об окончании бесплатной приватизации, супружеская пара и их совершеннолетний сын решили узаконить право собственности на квартиру.

За пару лет до этого их дочь, прописанная на тот момент в той квартире, поступила в институт и переехала жить в квартиру дедушки, чтобы быстрее добираться до занятий. Она написала отказ от участия в приватизации, а чуть позже (после приватизации) дедушка прописал ее у себя.

Родители продали квартиру, но у дочери осталось юридическое право на проживание в бывшем отчем доме. Если бы дедушка прописал ее к себе до приватизации, то право на проживание она бы потеряла. Конечно, честный человек в подобной ситуации этим правом никогда не воспользуется.

А у кого вариантов больше нет (например, дедушка умер и завещал квартиру другим детям, внукам) или просто натура, как у Остапа Бендера, тогда покупатель проблем не оберется. В такой ситуации до сделки нужно запросить у дочери заверенный нотариусом отказ от претензий на проживание в этой квартире.

Любовь Москалёва, адвокат, руководитель адвокатского кабинета (г.Краснодар):
 

– Поэтому не лишним будет уточнить у продавца о наличии зарегистрированных лиц в квартире и зафиксировать в договоре гарантию продавца на то, что выбранный вами объект свободен от прав третьих лиц.
 

Упоминаем прописанных в договоре
 

Самая распространенная ситуация, когда покупатель решил приобрести квартиру, но собственник с семьей там еще прописан и обещает выписаться к моменту сделки. Благие намерения, конечно, обнадеживают, но лучше себя подстраховать и документально.

Поэтому юристы настоятельно советуют не верить словам, какими бы адекватными и обаятельными ни казались продавцы, а подкреплять эти обещания соответствующими строками в договоре купли-продажи. В идеале – сначала заключить предварительный договор о намерениях. Этот документ четко разграничивает права, обязанности и даже ответственность каждой из сторон на этапе подготовки к сделке.

Как правило, в нем проговариваются такие условия, как вносимая сумма задатка или аванса, а также сроки, в которые продавец должен освободить помещение.
 

Любовь Москалёва:

– Чем лучше будут проработаны условия предварительного договора, тем лучше будет для обеих сторон, это позволит минимизировать риски и в дальнейшем избежать споров. В установленные в предварительном договоре сроки стороны обязуются совершить ряд определенных действий до заключения основного договора купли-продажи (мены).

То есть до сделки у сторон имеется реальная возможность сделать запросы или получить соответствующие справки и выписки. То есть проверить «чистоту» объекта.

В условия предварительного договора необходимо включить обязанность продавца выписаться самому, а также снять с регистрации прописанных граждан, а затем предоставить выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных лиц, если объект –  квартира, и выписку из домовой книги – если объект частный дом.
 

Бывает и так, что продавец не успел к моменту сделки выписаться, так как чаще всего люди, продающие жилье, параллельно покупают другую квартиру и просто не имеют возможности сменить прописку. Можно, конечно, выписаться «в никуда», если есть уверенность, что в течение 30 дней появится новое место регистрации. Не всегда люди на это идут.
 

– Если в силу обстоятельств продавец или кто-либо другой не может быть снят с регистрационного учета до сделки, необходимо включить в договор купли-продажи условие об обязанности выписаться до установленного срока с указанием обязанности по оплате соответствующей части коммунальных услуг, а также с установлением ответственности за неисполнение данного обязательства.
 

То же самое касается и ситуации, когда покупатель осознанно и добровольно идет на сделку с прописанными в квартире людьми, которые по разным причинам не готовы сменить место регистрации, но готовы, например, сделать скидку. В этом случае в договоре купли-продажи прописываются все условия совершения такой сделки.

Если речь только о регистрации в конкретном районе, городе для получения каких-то благ, привязанных к прописке, значит, важно прописать в договоре, что этот человек не имеет права на проживание в квартире, а с самого человека дополнительно получить нотариальный отказ от права проживания.

Если же вы заключаете сделку на других условиях, в любом случае, лучше все договоренности оформить документально.
 

Если жильцы не выписываются
 

Хорошо, когда договоренности соблюдаются. А что делать, если зарегистрированные люди не торопятся менять прописку или вовсе не хотят? Существует определенная стратегия. Закон в этой ситуации на стороне нового собственника, правда, с оговорками.

Важно понимать, что с момента заключения договора купли-продажи собственник теряет все права – они переходят к новому собственнику. Об этом говорится в части 2 ст.

292 Гражданского кодекса РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».

При этом прописка действительно дает право на пользование жильем, но в каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, поэтому выяснять их нужно уже по факту. Говоря в целом, если по каким-то причинам в договор не были вписаны обязанности по выписке и сроки, то сначала нужно пообщаться с жильцами на официальном уровне.
 

Любовь Москалёва:
 

– Снять с регистрационного учета прописанных лиц после сделки можно, направив претензию в адрес прописанного гражданина с указанием конкретного срока, до которого он должен сняться с регистрации. Лучше всего установить месячный срок.

После того, как месяц истечет, вы вправе обратиться в суд и в судебном порядке снять с регистрационного учета прописанных граждан.

Сложность заключается в том, что на практике может оказаться, что место жительства прописанного не совпадает с фактическим адресом места проживания либо вовсе отсутствует информация о его местонахождении. Тогда придется обращаться в полицию за розыском, а только затем – в суд.
 

При этом закон старается защитить права отдельных категорий граждан.
 

Роман Азатян:

– Дело существенно осложнится, если зарегистрированными окажутся наниматели недвижимости, получатели ренты, ссудополучатели по договору пользования жильём, несовершеннолетние.

В первую очередь, придется доказывать, что такие лица в квартире не проживают, коммунальные платежи не оплачивают, их личных вещей там нет и т. п.

При этом суд может дать время прописанным в жилом помещении для поиска другого жилья.

Правда, ситуация с рентой в корне отличается ото всех остальных, так как действующий договор ренты «выше» договора купли-продажи. И в случае недовольства рентополучателя ваша сделка и вовсе может быть признана недействительной.

Если же речь идет о детях, то закон не разрешает продавать квартиру без согласия органа опеки, согласно части 4 ст. 292 Гражданского кодекса. То же самое касается и всех находящихся под опекой людей.

Любовь Москалёва:
 

– Если в продаваемом объекте прописаны несовершеннолетние, то безопаснее было бы, на мой взгляд, взять постановление органов опеки и попечительства. В дальнейшем такое постановление поможет избежать приостановления регистрации, поскольку в судебном порядке выписку несовершеннолетних можно признать незаконной.
 

Также не стоит забывать, что прописанные люди, помимо права на проживание, имеют и обязанности оплачивать коммунальные услуги, содержание общего имущества и непосредственно жилого помещения.
 

– Еще важный момент: снятие с регистрационного учета на основании решения суда может быть заочным, а следовательно, через время может быть оспорено.
 

Если ситуация с выпиской зашла в тупик, у покупателя есть крайний вариант –  оспорить сделку через суд по своей инициативе.
 

Инна Куманёва:
 

– Если сделка состоялась и оказалось, что в жилом помещении кто-то зарегистрирован, то надо обращаться в суд за признанием сделки недействительной ввиду ее незаключённости. В силу ч. 1 ст.

558 ГК РФ существенным (обязательным) условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Источник: https://www.cian.ru/stati-proverka-na-chistotu-218314/

Как проверить квартиру перед покупкой?

Как обезопасить собственника дома от долгов прописанного в нем человека?

Квартира — вещь со своей историей, в ней могут быть сюрпризы, и они не всегда приятные.

После приобретения можно обнаружить других хозяев, долговые квитанции и прочие радости.  Поэтому при покупке квартиры стоит убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки — в законности передачи прав собственности, действительности договора купли-продажи и так далее.

Проверка квартиры перед покупкой: кто может помочь?

Проверка документов проводится риэлторами, если покупка проходит через агентство. Также похожие операции совершают нотариусы, которые регистрируют сделку онлайн, и банк, если квартира покупается в ипотеку.

У нотариуса есть доступ к базе данных, с помощью которых он проверяет наличие обременений, долгов, арестов на жилье, он же и проводит электронную регистрацию (с 2015 года). Такой же доступ есть только у владельца недвижимости.

Поэтому понятно, что без нотариуса вам не обойтись — важно найти опытного специалиста, который досконально проверит историю жилья.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Когда проверка регистрации квартиры требует помощи специалистов?

В каких случаях не стоит заниматься проверкой жилья самостоятельно, а обратиться к специалисту по недвижимости:

  • если квартира была приватизирована (могут быть свои нюансы с правоустанавливающими документами);
  • если в квартире «сомнительный» собственник — страдает алкоголизмом, псих. заболеваниями, находится под следствием;
  • если право собственности перешло по решению суда;
  • если в квартире есть несовершеннолетние и недееспособные собственники;
  • если квартира покупается в новостройке, и вы не можете сами проверить документы застройщика.

Так в чем же здесь подвох? Рассмотрим каждый пункт по порядку.

С приватизированными квартирами часто получается так, что в договоре могут быть не указаны собственники в лице несовершеннолетних детей. В Казахстане это относится к договорам, заключенным до 1995 года.

Если факт наличия собственников в лице детей не был учтен при заключении сделки — т.е. они не выявлены по правоустанавливающим документам, и не взято их разрешение на продажу, то в дальнейшем они могут заявить о своих законных правах.

Такая сделка считается недействительной.

Также есть случаи, когда жилец отказался от приватизации (т.е. права собственности у него нет), но он приобрел для себя права пожизненного пользования жилищем.

При этом заставить его выписаться через суд будет нельзя (только с его согласия).

Третий момент — если приватизация была не безвозмездной, то в числе собственников находятся супруг(а), даже если они не указаны в договоре приватизации.

С приватизированными квартирами часто получается так, что в договоре могут быть не указаны собственники в лице несовершеннолетних детей.

Проблематичны и квартиры, полученные взамен жилья, отправленного под снос. Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г.

Караганды Лебедева Татьяна отмечает: «В соответствии с нашим жилищным законодательством в случае сноса жилища с собственником этого жилища может быть заключен договор о предоставлении в собственность другого жилья.

Советую обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны сроки предоставления жилища, сумма возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи и другие условия, затрагивающие интересы сторон».

Квартиры с правом собственности по решению суда опасны тем, что решение суда всегда можно оспорить — могут «вылезти» новые факты, которые вы не сможете предусмотреть, например, объявятся новые или старые собственники. Решение суда может быть отменено, а сделка признана недействительной. Часто такое происходит в отношении брошенного жилья, которое было передано в права собственности тому, кто его восстанавливал.

Еще сложнее с жильем, где владелец-продавец страдает каким-либо психическим отклонением, зависимостью («классика жанра» — алкоголизм).

Такой вариант встречается довольно часто, потенциальные покупатели оказываются в двоякой ситуации — вроде бы и квартира очень понравилась, и цена хороша, но и приобретать ее страшно: не будет ли следка воспринята родственниками такого собственника как незаконная с последующим признанием её в судебном порядке недействительной?

Будьте аккуратны и лучше в вышеописанных ситуациях обращайтесь за консультацией к юристу и риелтору.

Брошенное жильё: приватизация и риск выселения >>>

Что необходимо проверить перед покупкой недвижимости?

До заключения сделки любое жилье на вторичном рынке нужно проверить по следующим пунктам.

1. Проверка прав на недвижимость (регистрации квартиры)

Выяснений обстоятельств, при которых к нынешнему владельцу перешло право собственности позволит найти нарушения прав других собственников или наследников (если таковые имеются).

Это частая ситуация для сделок с наследственным жильем, а потому банки предпочитают не брать в залог жилье, которое было совсем недавно получено по наследству. Также нужно удостовериться, что на квартиру не было наложено арестов, залогов. Что проверить относительно истории жилья? Это правоустанавливающие документы:

  • договоры купли-продажи;
  • договоры мены и дарения;
  • решения суда, вступившие в силу;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство.

Первое, что требуется — это отсутствие помарок, подчисток, опечаток, исправлений. Если есть исправления, то они должны быть удостоверены подписями всех сторон и печатью и подписью нотариуса. Все договора должны быть зарегистрированы в госоргане.

Второй момент — могут быть условия, несоблюдение которых приводит к расторжению договора и прекращению прав собственности.

Например, при покупке по наследству перешедшего имущества в завещании может быть поставлено условие — не продавать жилье в течение 5 лет, или в праве собственности поставлено условие — выплатить стоимость жилья в течение 3 лет.

Если продавец до сих пор не завершил выплаты, то ваша сделка может быть признана недействительной.

Продавец должен предоставить также справку об отсутствии обременений. По этому вопросу дает пояснение Лебедева Татьяна: «Сверьте данные, указанные в правоустанавливающем документе, со Справкой об отсутствии (наличии) обременений на недвижимое имущество.

Иначе ее называют кадастровая справка. Ее может получить только собственник жилища, обратившись в ЦОН или посредством портала Электронного правительства egov.kz. Обратите внимание на Ф.И.О.

правообладателя, основание возникновение права на недвижимое имущество, его площадь, а также наличие обременений».

2. Выписка

Чтобы проверить право собственности, запросите у продавца выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости.

Юрист Лебедева Татьяна поясняет: «Этот документ содержит информацию о том, когда, кому и на каких основаниях переходило право собственности (по приватизации, дарению, в порядке наследования, по завещанию и др.).

Если выяснится, что на квартиру за последний год несколько раз поменялись собственники, это должно насторожить. Поскольку по такой схеме, как правило, работают мошенники».

В выписке будет отражены также такие моменты, есть ли ордера на арест жилья, наличие залогов, не в ипотеке ли она, и были ли судебные споры. Если в выписке обнаружите информацию о спорах, арестах, запретах, то нужно выяснить, как обстоят дела на данный момент — сколько прошло времени, каково было решение суда, выплачены ли долги и т.д.

3. Техпаспорт

Нужна и техническая проверка квартиры: необходимо запросить у продавца техпаспорт на квартиру — в нем будет чертеж планировки квартиры.

Внимательно изучите фактическую планировку жилплощади и сравните ее с «нарисованным» вариантом в техпаспорте.

Не должно быть никаких отличий — если они есть, это говорит о незаконной перепланировке, переустройстве, которую нужно узаконить (этим занимается продавец).

4. Внимание — продавец!

Попросите у продавца его удостоверение личности, проверьте его подлинность, обратившись в ЦОН. Если вы работаете с представителем собственника жилья, то попросите доверенность за подписью и печатью нотариуса. При этом посмотрите пункты о полномочиях представителя — может ли он вообще подписать договор купли-продажи, получить оплату.

Еще больше риск, если жилье продается на основании разрешения органов опеки, когда собственником является недееспособное или частично недееспособное лицо (ребенок или немощный взрослый).

Это разрешение лучше получать вместе с опекуном, поскольку могут быть и коррупционные действия, и ошибки с выдачей документа — большую роль здесь играет человеческий фактор. Самого продавца попросите представить справку с ПНД.

5. Права других собственников

Перед покупкой жилья нужно узнать, кто прописан в квартире и сохраняются ли права проживания в ней и после продажи. Однако и здесь есть проблемы.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г.

Караганды Лебедева Татьяна отмечает: «Проверить, кто прописан в квартире, к сожалению, в настоящее время, после того, как упразднили Адресное бюро, а затем отменили Книги регистрации граждан, в принципе не возможно.

Если у собственника жилья сохранилась Книга регистрации граждан, то из нее Вы сможете узнать, сколько человек прописано. В дальнейшем после приобретения жилья новый собственник может выписать этих лиц».

По факту риелторы и нотариусы не в состоянии методично встретиться со всеми предполагаемыми и реальными собственниками жилья, с детьми, со стариками. Об этом должны позаботиться вы сами — даже разрешение на продажу может оказаться незаконным, когда вы встретитесь с тем, кто это разрешение якобы написал. Не поленитесь сами поговорить со всеми и выяснить обстоятельства перехода прав.

Уделите особое внимание всем живущим в квартире: спросите, где проживают остальные владельцы — может, кто-то пропал без вести, уехал, служит в армии. У них тоже нужно получить разрешение на продажу. Первое лицо в таком случае — это супруг(а) и дети.

Если продавец в разводе, то посмотрите решение суда о разделе имущества — в нем не должно быть имущественных претензий. Все собственники должны прийти лично и написать разрешение на продажу, его заверит нотариус. На собственников-детей должны быть разрешение органов опеки (об этом говорилось выше).

6. Долги

При анализе на юридическую чистоту запросите у собственника все квитанции об оплате по услугам ЖКХ, налогам на имущество. Если не обнаружите долгов, то сходите в налоговое управление и службу КСК, узнайте лично, не было ли задолженностей.

Операции с недвижимостью онлайн: что предлагает egov.kz >>>

Как избежать мошенников?

Стоит дать еще несколько житейских советов, как проверить квартиру перед покупкой. Так, если говорить о помощи риелтора, то не выбирайте частного маклера — обращайтесь в агентство недвижимости, которое является членом Ассоциации риелторов Казахстана. Частный риелтор может просто не иметь нужного опыта, а то и вовсе оказаться мошенником.

Насторожить должны слишком заманчивые условия работы с риелтором — если вам обещают отсутствие хлопот, кратчайшие сроки оформления, которых нет нигде, минуя типичные этапы заключения сделки, стараются «увести» вас от самостоятельной проверки документов, то не доверяйте такому агентству.

Бывают и улыбчивые продавцы-мошенники, которые «проворачивают» незаконные сделки через такие хитрые приемы:

  • могут перевесить номера — продадут квартиру 14, а показывать будут под номером 15;
  • собирается весь пакет документов в виде дубликатов и через этот пакет продается жилплощадь;
  • снимают жилье на длительный срок, а затем продают его;
  • продают через доверенность, полученную от владельца, который недавно умер.

При проверке жилья не верьте на слово — все должно быть зафиксировано на бумаге. Но и по всем документам обращайтесь в госорганы — верить только их наличию нельзя, поскольку подделать могут все, а вот зарегистрировать, как положено — не всегда. Поэтому информация из госоргана будет достовернее.

Все-таки коррупция, к сожалению, еще не искоренена. Те же разрешения могут быть получены под давлением, угрозой, через недобросовестного юриста (подделка документа) и т.д.

Как же обезопасить себя? Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г. Караганды Лебедева Татьяна советует: «При покупке жилья советую начать с визуального осмотра. Если Вас все устроило, тогда можно переходить глобальной проверке.

Не поленитесь узнать у соседей и бабушек, которые сидят на лавочках возле дома, кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных), часто ли отключают свет, воду, тепло, да и вообще, не проблемная ли эта квартира».

Информация, которая исходит от соседей, конечно, может быть недостоверной и считать ее официальной нельзя.

Однако основные интересующие вас моменты вы узнать можете: не ходят ли в дом представители органов опеки, нет ли у владельца недуга — психического, физического, не было ли в семье судебных тяжб по поводу жилья, как давно человек здесь живет и не квартирант ли он вообще.

Если соседи будут говорить об этом, то стоит задуматься и уделить пристальное внимание при проверке на чистоту сделки этим моментам, а то и вовсе поискать другой вариант.

О важности проверки квартиры перед покупкой и возможных схемах мошенничества смотрите в видео.

Редакция благодарит Юридическую компанию KORGAN за помощь в подготовке материала.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8169/

Право-online
Добавить комментарий