Как оформить домовладение, как самостоятельный объект недвижимости?

О механизме регистрации прав собственности на домовладение

Как оформить домовладение,  как самостоятельный объект недвижимости?

(Белицкий В. Б.) («Бюллетень нотариальной практики», 2007, N 2)

О МЕХАНИЗМЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОМОВЛАДЕНИЕ

В. Б. БЕЛИЦКИЙ

Белицкий В. Б., кандидат технических наук, эксперт.

Реализация Закона о дачной амнистии связана с проблемой регистрации прав граждан на недвижимое имущество. На практике это означает, что без наличия соответствующих документов (кадастрового плана земельного участка, технического паспорта на домовладение и т. д.) получить регистрацию невозможно.

Ограниченные возможности государственных организаций по учету и инвентаризации, земельных кадастровых палат приводят к очередям и долговременной подготовке материалов для регистрации.

Решение проблемы возможно при наличии независимых экспертов-специалистов, способных и имеющих право осуществлять экспертную деятельность по аналогии с лицензируемой деятельностью оценки. Наличие уполномоченных экспертов позволит решить еще одну важную проблему, связанную с экспертизой в судебном производстве.

Речь идет о спорах по разделу домовладения, состоящего из жилого здания с хозяйственными постройками, являющегося объектом недвижимости на праве общей (долевой или совместной) собственности и земельного участка, закрепленного за домовладением. ——————————— См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г.

N 93-ФЗ «О внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее — ГПК) содержит ст. 79 — 87, посвященные экспертизе. Задача эксперта — исследовать представленные доказательства, обследовать объект экспертизы и ответить на поставленные судом вопросы с учетом предложений заинтересованных сторон.

Цель экспертизы — разработать варианты урегулирования земельных и имущественных отношений в совокупности с положениями Земельного кодекса РФ (далее — ЗК) и Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) как правовой базы для экспертного заключения.

Прогрессирующий рост судебных исков и сделок, связанных с разделом, наследованием, куплей-продажей, приватизацией земельных участков, в том числе с объектами недвижимости, требует проведения экспертизы , основанной на правовом, техническом и стоимостном анализе.

Дефицит государственных экспертов приводит к тому, что решение дел в судах затягивается из-за отсутствия возможности оперативно решать вопросы, связанные с проведением специальных видов экспертиз.

С точки зрения лиц, в интересах которых получить судебное решение быстро и с минимальными затратами, такая процедура рассматривается как судебная волокита. Кроме того, оплата экспертиз, осуществляемых государственными экспертами, является высокой (30 тыс. руб.

) и требует большого временного интервала (год и более), связанного с загруженностью эксперта. Положение дел в субъектах РФ усугубляется тем, что обследование объекта экспертизы по месту его расположения и представительство в суде связаны с командировкой экспертов, а значит, с организационно-финансовыми проблемами (расходы на проезд, проживание и т. д.). ——————————— См.: Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эффективность решения экспертных задач связана с оптимизацией количества «местных» специалистов, имеющих соответствующее свидетельство на право самостоятельного проведения специализированных экспертиз.

Такими специалистами могут быть представители организаций технического учета и инвентаризации, земельных кадастровых палат, муниципальных органов власти и физические лица (предприниматели), имеющие высшее (специальное) образование и подготовку на курсах повышения квалификации с аттестацией по конкретным видам экспертиз.

Таким образом, необходимы методология обучения и система аттестации экспертов для судебных учреждений и организаций, занимающихся вопросами экспертизы и оценки имущества. Целесообразно и эффективно для подготовки специалистов узкого профиля использовать опыт обучения на базе организаций общества «Знание».

Заочная (без отрыва от основной работы) форма обучения со сдачей экзаменов (для аттестации и переаттестации экспертов) позволяет получить необходимую специализацию в удобное время. Представляется возможным привлечение (на договорной основе) в качестве преподавателей квалифицированных специалистов в области права, экономики и специальных знаний (в частности, землеустройства и строительства).

Система подготовки в рамках повышения квалификации отличается от вузовской системы обучения тем, что процесс обучения сводится к консолидации знаний в специальной области для решения практических задач узкого профиля. Аттестация экспертов должна производиться с участием представителей уполномоченных организаций и/или Минюста РФ. Согласно ст.

41 Закона N 73-ФЗ лица, не являющиеся государственными экспертами, должны подчиняться действию ст. 2, 4, 6 — 8, 16, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24, 25 указанного Закона.

Это означает, что эксперт обязан произвести порученную ему судом экспертизу на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований (ст. 4). Лица, чьи права нарушены, могут обратиться в суд с жалобой на действия (бездействие) эксперта (ст.

6), что является основанием для опротестования решения суда. Заключение эксперта должно быть объективным, основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность выводов (ст. 8). Как правило, экспертиза в гражданском процессе осуществляется на основании определения суда и поручается негосударственным экспертам-специалистам.

Суд по собственной инициативе и с учетом мнения сторон назначает эксперта и определяет вопросы. Согласно ст. 24 — 25 участники процесса, присутствующие при производстве судебной экспертизы, не вправе вмешиваться в ход исследований, но могут давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету экспертизы.

При этом, если эксперт установит обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (ст. 86 ГПК РФ).

Ограничение прав эксперта ответами на вопросы суда является нецелесообразным, так как не учитывает интересы заинтересованных лиц в полном и объективном рассмотрении предмета спора и является причиной назначения дополнительной и повторной экспертиз. Права эксперта в гражданском процессе установлены ст. 85 ГПК РФ. Представляет интерес положение п. 3 ст.

85, согласно которому эксперт имеет право знакомиться с материалами дела и ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов. Как правило, судья передает эксперту материалы дела в оригинале, что исключает возможность их использования при проведении других судебных процедур.

Более рациональным и эффективным является хранение дел в архиве суда и выдача копии материала по запросу заинтересованной стороны. Определение суда о назначении экспертизы (с поставленными вопросами) в этом случае можно использовать при проведении независимой экспертизы.

Кроме того, у лиц, ходатайствующих о назначении экспертизы, имеется альтернатива выбора эксперта и в том числе оплаты стоимости экспертных услуг. Проблема оплаты часто является причиной отказа от проведения экспертизы, а ее 100-процентная предоплата делает невозможным возврат средств в случае безответственности и халатности действий эксперта.

Очевидно, что если между экспертом и заинтересованным в экспертизе лицом будет заключен договор об оказании услуги (с указанием срока и стоимости), то это повысит качество и ответственность за экспертизу. Ответственность эксперта напрямую зависит от оценки результатов экспертизы. Согласно ст.

96 ГПК РФ расходы, признанные судом необходимыми, предварительно оплачиваются стороной, ходатайствующей об экспертизе. Отказ от оплаты экспертизы стороной, не заявившей ходатайства об экспертизе, не является препятствием для проведения экспертизы. Суд может определить порядок возмещения судебных расходов за счет средств федерального бюджета (п. 2 ст.

96 ГПК РФ) или распределить их между сторонами на основании ст. 98 ГПК РФ. Стоимость экспертизы определяется тарифами государственного экспертного учреждения или по договору с физическим лицом (экспертом), утвержденным судом. Если в процессе судебного разбирательства судом будет установлено, что представленное экспертное заключение является недостоверным и требуется проведение повторной экспертизы, то это должно служить основанием для взыскания с эксперта суммы ущерба за некачественно выполненную услугу. Материальная ответственность эксперта и установленный законом механизм штрафных санкций позволят предотвратить коррупцию среди экспертов и повысить объективность выводов экспертизы. В соответствии со ст. 307 УК РФ эксперт несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, однако механизм привлечения негосударственного эксперта к уголовной ответственности судом не практикуется. Земельный участок — объект недвижимости, использование которого регулирует земельное законодательство. Следуя принципу «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), эксперту необходимо определить технические и стоимостные параметры домовладения, исследовать его «сложившийся порядок пользования» . Экспертное заключение является основанием для признания судом права на земельный участок (ст. 59 ЗК РФ). ——————————— Белицкий В. Б., Хаустов Д. В. Правовые аспекты экспертизы в земельном споре // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 2. С. 24 — 27.

Судебная практика рассматривает «сложившийся порядок пользования», установленный при проведении экспертизы, как приоритетное доказательство права на недвижимое имущество. ——————————— См.: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Настольная книга судьи по земельным спорам / Под ред. Н. К. Толчеева, зампреда Кассационной коллегии Верховного Суда РФ. М.: ТК Велби; Изд-во «Проспект», 2006. 208 с.

Источник: http://center-bereg.ru/j2331.html

Как оформить машиноместо в собственность? / Sibdom.ru

Как оформить домовладение,  как самостоятельный объект недвижимости?

С нового года изменился статус машиноместа, оно стало самостоятельным объектом недвижимости. Владельцы долей в построенных до этого паркингах могут выделить свои машиноместа из общей собственности.

Еще недавно, приобретая место в подземном паркинге под жилым домом, покупатели получали долю в нежилом здании, в состав которого входили машино-места. Понять, где именно находится купленная стоянка, было невозможно. А если машино-место требовалось продать, для этого нужно было письменное согласие остальных владельцев мест в паркинге.

С 1 января 2017 года машино-место стало самостоятельным объектом недвижимости. В новых паркингах у них есть свои собственные номера и четко установленные границы.

Покупатели могут полностью распоряжаться стоянкой, не получая на это ничьего разрешения.

Вместе с тем у собственников долей в построенных до этого момента комплексах появилась возможность выделить свои машиноместа на паркинге и оформить на них собственность.

Как пояснили в Росреестре, если машино-место отвечает необходимым требованиям, каждый участник общедолевой собственности имеет право выделить свою долю, установить ее границы и в соответствии с федеральным законом № 218-ФЗ зарегистрировать собственность на машиноместо.

«Для того чтобы выделить машиноместо из общей собственности и зарегистрировать на него право, получать согласие остальных участников долевой собственности не требуется, при условии что владелец доли сможет предоставить в Росреестр соглашение сособственников или решение общего собрания, которое определяет порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности», — рассказывает начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации прав на объекты нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева.

Порядок оформления машиноместа в собственность

Процедура оформления собственности на машиноместо регламентирована законом № 315-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс». Статья 6 этого закона гласит: для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы.

Для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать.

Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек.

Какие документы нужны для регистрации машиноместа?

Для оформления собственности на машиноместо собственник должен подать в Росреестр или многофункциональный центр заявление о регистрации права собственности на машиноместо, приложив к нему либо соглашение всех сособственников, либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены статьей 16 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и составляют 5–12 рабочих дней с даты приема заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав. Размер госпошлины за регистрацию права собственности установлен Налоговым кодексом РФ и составляет для физических лиц две тысячи рублей.

Когда Росреестр откажет в регистрации машиноместа(парковки)?

Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры.

Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года.

Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).

Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать.

Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра.

Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1683/

Что надо успеть сделать с дачей до 1 января 2019 года :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как оформить домовладение,  как самостоятельный объект недвижимости?

Многие, наверное, помнят, как на дачных участках, предназначенных для ведения садоводства, возводились многоквартирные дома, которые нигде не регистрировались и официально не вводились в эксплуатацию.

Потом они продавались, и люди не могли в них прописаться. Другие собственники возводили величественные дворцы и не оформляли их в собственность, чтобы не платить налоги.

Всему этому государство решительно сказало нет.

В настоящее время для дачников и садоводов продолжает действовать несколько упрощенная процедура оформления прав собственности на дома и постройки, названная в народе «дачной амнистией». Таким образом законодатели решили помочь добросовестным владельцам зарегистрировать права на принадлежащую им недвижимость быстро и с минимальным пакетом документов.

Вместе с тем время «дачной амнистии» фактически заканчивается. Государство постепенно вводит новые ограничительные меры. Притом что срок действия «амнистии» в этом году был продлен до 1 марта 2020 года.

Что изменилось. С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Определены характеристики объекта индивидуального жилищного строительства — жилой дом должен иметь не более трех надземных этажей.

Введено ограничение по предельной высоте такого объекта — не более 20 м. Исключено указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи. При этом индивидуальный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты, например квартиры.

Также члены СНТ имеют право возводить вспомогательные строения и сооружения, но не для предпринимательской деятельности.

В законе уточнено понятие объекта индивидуального жилищного строительства. Теперь строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома осуществляется в уведомительном порядке.

При этом существует формальная уступка со стороны законодателя, которая распространяется на жилые дома и строения для ведения садоводства и дачного хозяйства. До 1 января 2019 года граждане могут не направлять в органы местного самоуправления уведомления (ч. 7 ст. 16 от 03.08.

2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Вместе с тем владельцы дачных или садовых участков, которые начали строительство или реконструкцию жилого дома (на дачном участке) или жилого строения (на садовом и дачном участке) до 4 августа 2018 года, могут направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции в органы местного самоуправления до 1 марта 2019 года. Перечень документов перечислен в ч. 1 ст. 51.1 ГК РФ. В этом случае разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

После 1 марта 2019 года вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах.

Как предполагается, уведомления должны защитить участки от самостроя.

После того как дачник сообщит о начале строительства, он должен получить ответ от местной администрации о том, что строительство дома соответствует установленным параметрам и его стройка допустима на земельном участке. И если случится превышение указанных в законе размеров, обнаружится отсутствие прав на землю, то собственник может получить отказ.

Следует отметить, что все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений. В следующем году для них ничего не изменится.

По завершении строительства владелец садового дома в течение месяца должен направить уведомление об окончании строительства.

Порядок такого уведомления предполагает, что к нему нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.

В свою очередь органы самоуправления обязаны выдать документ о соответствии либо о несоответствии возведенной постройки требованиям законодательства в течение семи рабочих дней.

Местная администрация самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации собственности. Так что самому владельцу ничего делать уже не надо. Однако если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно.

Дачник, не пожелавший оформить дом в собственность и отправить уведомление, может лишиться имущества. Местные органы власти вынуждены будут признать строительство самовольным. Правда, для этого потребуется решение суда.

И дачник уже только в судебном порядке сможет попытаться установить права собственности на построенный объект, даже если изначально он не подавал уведомления.

Главное, чтобы дом был построен по нормам и земельный участок оформлен в собственность.

Итак, в 2019 году по окончании действия переходных положений вступает в силу новый порядок оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома. Дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений.

В случае с дачными объединениями по таким вопросам нужно будет обращаться в администрацию района, муниципального образования или же в поселковую администрацию, в ведении которой находится земля садоводческого товарищества. Для этого заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг нужно отправить уведомление о планируемом строительстве.

В каждом уведомлении потребуется указать сведения и приложить документы, предусмотренные ст. 51.1 ГК РФ.

Постановка на кадастровый учет и оформление прав собственности остаются обязательны, в частности при совершении сделок с недвижимым имуществом, а именно продаже, дарении, мене и завещании. Без этого гражданин не сможет беспрепятственно распоряжаться своим домом. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который выполнит все кадастровые работы и подготовит технический план.

Сделать выбор в пользу того или иного кадастрового инженера можно с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров» на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Данный сервис содержит сведения обо всех кадастровых инженерах, а также статистическую информацию, касающуюся их профессиональной деятельности (в том числе отражена информация о количестве решений об отказе в кадастровом учете).

Таким образом, можно объективно оценить качество работ, выполняемых кадастровым инженером, и сделать правильный выбор. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bb487599a7947231d1720a2

� ��������� ���������� ����� | ������

Как оформить домовладение,  как самостоятельный объект недвижимости?

� ��������� ���������� �����

��������� �.�., ���������� �������� �������� ��������� ����������� ��������� ��������������� ������������� ��� ������������ ������� ��

� ����� � ��������� ����� ������������, ��� ������� ����������� � ����������� ������ ��������� �������� ��������� ������� � ������������� �������������� �� ������ ����� ������������� �������� ����������� ���������, ��� ����� ������, ����� � ������� ���������, ����� ��������� ��������. ����� ��������� ������ �������� ������������ ����������� ������� �������� ������������, ������� “����� ������� ������������” � ������ �������� ������������ � ������������ �����, ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���.

���������������� �������� ������������

������������ �������� ������� ������ � ������� ������� ������������ � ����������� ����������������. ������� ��������, ��� ��. 130 “���������� � �������� ����” �������� � ��������� 3 “������� ����������� ����” ������� I ������������ ������� �� (�� ��).

��� ������ ����� ������������ ����� �������� ������ �������� � ��������� ��������� �������� ������������� ����, ����������� � �������� �������� ����������� ����. ������ �������� ����� ������������� ��.

130 �� �� 3 �������� ��������� �������� ����������� ���� � ����������� ���������:

1) ��������� �������� – ��������� �������, ������� ����, ������������ ������ ������� (“������������ �� �������”);

2) ���������� �������� – ������� ����� � ������, ������������� ����������� ��� �������������� ������ �� ����������) – ����, ����������� ����������, ������, ���������� � ������ �������;

3) �������� � ������ (“������������ �� ������”) – ��������� � ������� ����, ���� ����������� ��������, ����������� �������. ������������� ���������� � ������ ������ ����������� ���� – ����������� ��� ������������� �������� (��. 132 �� ��).

�� �������� ������������� ����� ������������ ��������� � ������������� ������������ �������������� �����.

��� ����� ��������������� ����������� (�� ��������, ��� ����� �������������� �������) �������� � ���������������� ������� ����������� ���������, ������������ �������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ �������� ����������� ���������, �������������� ����������� ������������ � ������������ ����� (��������������) (��. 1 �� �� 21.07.

97 � 122-�� “� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ��� – ����� ����� � ��������������� �����������). ������ ����������� � ����������� ���� ����� ������ ����������� ��������, ������������� ������ �������� �������� ������������.

����������� ���� ��������� ��������. � ������� �� ����� ��� ���������� �������, �������� �������������, ����������� ��������� �������� ��������� �������. ��������������� ������� ������� ������������ � �������, ������������� ��������� ����������������� (�. 1 ��. 261 �� ��). � ������������ � �. 2 ��.

6 ���������� ������� �� (�� ��) ��������� �������� ��� �������� ��������� ��������� �������� ����� ����������� �����, ������� ������� ������� � ������������ � ������������� �������. �������� ��. 1 �� �� 2.01.

00 � 28-�� “� ��������������� ��������� ��������” (����� – ����� � ��������� ��������), ��������������� ����������� ���� ����������� � �������� � ���������������� � ������ ��������������� ������� ������ ��������� ��������, � ���������� ���� ������ �� ��� �������� ����� ��������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ ��������� �������� � ����������� ��� ������������ � ������������� ������. �� �� ����� �����������, ��� �������� �����-�������, ������ ����� ���� ������ ��������� �������, ��������� ��������������� ����������� ���� (��.��. 30, 32, 37).

������� ������������ ������ �������� ������������ �� �� 18.06.01 � 78-�� “� ���������������” (����� – ����� � ���������������). �������, �������������� �������� ����������� ���� �� ������� ���������������� ���������� �������� � ���������������, �������� ����������� ������ ���������� �������� ������ (�������������).

����� �������, ����������� �������� ������������ ����� ����������� � ������������ ������� ����������� �������������� – ���������� �������. ������� ������� ��� ���������� ������� �������, �����������, ������� ��� ������������ ����� ��� ������� ������������� ���������.

��������� ������� ��� ������ ����������� ���� �����, ����� �� ����� � ������ ��������������� ������� ������.

“�������� ������������� ��� �������� ����������� ������������� ���������� ������� ��� ������� ���������������� ������������ ����� � ��������������� �������� �������� ���� �������� ��������������� ������ � ������ ��������������� ������ ������” (�. 2 ��. 14 ������ � ��������� ��������).

����������� ���� ���� �������� ������������ �� ����� ������ ��������������� ������������ ��������, ��� ����������� ���� ��������. ������, ��������, ����������, ����� � ������� ��������� – ��� �� ���������, � ������������ ��������� ������ �������� �������.

������ ���� ���������� ���������� � ��� ����, � ������� ��� ������� (���������, ����������������), � �� ��������� � “������������”. ������, ����������, ��������� ��������� ��� ���� � ������� ����� � ������������ � ���������� ������� ��� ���������� ������������ �����. ��� ����������� ����� ���������� �� ������������, � ������ �������� ������� ������������� �������.

��� ���� ������������ ��������� ������������ �������� �������������� �������� ������ � ���������� – �����, �����������, ������� � ��.

Источник: http://dpr.ru/journal/journal_11_15.htm

О понятии домовладения для целей оборота недвижимости

Как оформить домовладение,  как самостоятельный объект недвижимости?

(Костылева Н., Костылев В.) («Бюллетень нотариальной практики», 2007, N 5)

О ПОНЯТИИ ДОМОВЛАДЕНИЯ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

Н. КОСТЫЛЕВА, В. КОСТЫЛЕВ

Костылева Н., нотариус г. Благовещенска (Башкирия).

Костылев В., кандидат юридических наук.

Нотариусы старшего поколения хорошо помнят, что предметом некоторых видов договоров (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и др.) до принятия ныне действующего Гражданского кодекса были домовладения, расположенные на таком-то земельном участке. Сейчас предмет аналогичных договоров определяется как жилой дом и (или) земельный участок.

Однако и понятие домовладения в нормативной и юридической литературе тоже достаточно распространено. Раз так, есть возможность разобраться, что оно означает, взвесить перспективы его использования. Было бы любопытно проанализировать генезис этого понятия, но оставим это для самостоятельной работы.

Дореволюционная нормативная и юридическая литература термина «домовладение», похоже, не знала, хотя понятия «имение» и «двор» по содержанию были к нему очень близки. В ГК РСФСР 1922 г. фигурировали термины «владение» (примечание к ст. 182: «владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками») и «домовладение» (ст.

84-б: «право застройки распространяется на все домовладение»), очень близкие к исследуемому. В ГК РСФСР 1964 г.

понятие домовладения отсутствовало, однако во многих подзаконных нормативных актах и соответственно в юридической литературе оно имелось и чаще всего обозначало некий жилищно-хозяйственный комплекс из жилого дома, примыкающих к нему хозяйственных построек и других вспомогательных сооружений, являющихся его принадлежностями.

Если на одном неделимом земельном участке находилось два жилых дома, принадлежащих разным гражданам, они не считались их общей собственностью, а являлись двумя разными объектами права . Как видим, такое понимание домовладения объединяло понятия как владения из ст. 182 ГК РСФСР 1922 г., так и домовладения из ст. 84-б ГК РСФСР 1922 г. ——————————— См., например: подп. «б» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г.

Так и сложилось, что в ст. 238 и 239 ГК РСФСР 1964 г. предметом договора купли-продажи значился жилой дом, а фактически в текстах договоров этого типа часто употреблялось домовладение на определенном земельном участке.

Вещные права гражданина на домовладение можно было определить как совокупность права собственности на жилой дом, который в качестве принадлежностей мог иметь надворные постройки, и права постоянного пользования на приусадебный земельный участок.

С начала реализации Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество понятие домовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которые обозначали соответствующие разделы этого Реестра, — «зданию (жилому дому)» и «земельному участку».

Понятие домовладения в специальной литературе, посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначно относить к обозначению объекта инвентарного учета . ——————————— См., например: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г.

N 37); Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004. Вероятно, наиболее категорично об этом сказано в статье М. Г. Пискуновой «О делимости недвижимых вещей» (Бизнес-адвокат. 2003. N 9), вообще претендующей (по ее общему тону) на директивный или как минимум инструктивный характер: «…домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав».

Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия. Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен.

В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т. д.).

Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными.

Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладение может быть газифицировано.

В нем происходят самые разные события, в том числе совершаются преступления. Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание», «дом», «строение».

Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

О различении этих понятий могут свидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагаться контейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальные водонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам на праве личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба, гаражи, колодцы и др.

), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметься двор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.

Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок.

В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации.

Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией.

Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.

О соотношении понятий дома (строения) и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить в том числе и по некоторым официальным дефинициям последнего. В одном нормативном акте понятие домовладения определяется как «учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями» , а в другом — как «жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке» . ——————————— Распоряжение Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве». Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37). Приложение 1.

Дело даже не в том, что в качестве родового понятия в первом определении выбран земельный участок, а во втором — жилой дом. Совершенно очевидно, что в первом определении это понятие предстает как единый объект недвижимого имущества, имеющий признаки сложной вещи, а во втором — как два разных объекта, связанных друг с другом.

Третье решение представлено в определении, в соответствии с которым домовладение — это «комплекс зданий и сооружений с земельным участком, на котором они расположены» .

С одной стороны, в этом определении родовым для домовладения понятием указывается здание, а не земельный участок, с другой же — это снова сложная вещь, так как понятие комплекса здесь совершенно определенно относится к совокупности зданий, сооружений и земельного участка, а не к совокупности только зданий и сооружений.

——————————— Постановление главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2002 г. N 359 «О порядке присвоения почтовых адресов жилым и нежилым зданиям в г. Уфе».

Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, — это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления.

В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер. Однако какое-то единообразие, повторимся, отсутствует.

В одних документах указывается, что домовладения могут иметь почтовый адрес, в других, что его могут иметь как здания, так и домовладения, в третьих адресации подлежит не домовладение, а главное (основное) здание домовладения. Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия.

Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него. Таким образом, единое понимание понятия домовладения в праве России отсутствует.

Можно попытаться использовать иерархию правовых норм, определить анализируемое понятие исходя из тех признаков, которые имеются только в законодательных актах и (или) в решениях Конституционного Суда РФ, однако практически во всех них оно только упоминается. За исключением одного — Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», с 1 марта 2005 г.

, даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ, прекратившем свое действие. В этом Законе понятие домовладения употреблялось в двух контекстах. Первый из них в п. 1 ст. 14 этого Закона, где предписывается при государственной регистрации кондоминиума представлять ПАСПОРТ ДОМОВЛАДЕНИЯ, в общем-то, ничего определенного нам не дает. Значительно информативнее п.

3 этой статьи: «Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, что данное ДОМОВЛАДЕНИЕ ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ КОНДОМИНИУМ, ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ…» Выделенный нами фрагмент текста представляет собой классическое родовидовое определение, что позволяет осуществить с ним некоторые логические операции.

Сравним это определение еще с одним, содержащимся в ст.

1 Закона: кондоминиум — это «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности». Сопоставление этих двух определений позволяет сделать вывод о том, что кондоминиум — тоже домовладение, но специфическое: в нем в обязательном порядке присутствуют такие признаки, как: а) регистрация в едином государственном реестре, б) множественность домовладельцев и в) наличие общей собственности (образовано от лат. con — вместе + dominium — владение; англ. condominium) на общее имущество домовладения. Отвлечемся от противоречий, свойственных именно этому законодательному акту (например, от правила, требующего государственной регистрации кондоминиума как объекта недвижимого имущества, что не соответствует другим гражданско-правовым нормам, в соответствии с которыми государственной регистрации подлежат не сами объекты недвижимости, а права на них). Выберем главное: а) понятие домовладения для позитивного права России в период действия этого Закона, с 17 июня 1996 г. по 28 февраля 2005 г., было легальным; б) оно означало единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здание и иные объекты недвижимости. Сравним получившееся определение с тем, которое является обычным в юридической литературе. В качестве такового вполне подходит содержащееся в юридической энциклопедии Л. В. и М. Ю. Тихомировых: «Домовладение (англ. housse-holding) — совокупность принадлежащих гражданину на праве частной собственности жилого дома (коттеджа, дачи, садового дома и др.), подсобных построек (гаража, сарая, теплиц и др.), расположенных на определенном земельном участке, находящемся во владении и пользовании у соответствующего лица на основании права собственности или на ином законном основании» . ——————————— Тихомиров Л. В., Тихомиров М. Ю. Юридическая энциклопедия. М., 1997. С. 151.

Источник: http://center-bereg.ru/b11803.html

Право-online
Добавить комментарий