Как по закону поделить общедомовое помещение?

Как принудить собственников административного здания нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций?

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Вопрос:

Мы располагаемся  по адресу … . Это 6-этажное административное здание, у которого 4 собственника с разными долями. Имеются места общего пользования и общедомовые коммуникации.

Подскажите, пожалуйста, с помощью каких нормативных актов можно принудить их нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций и мест общего пользования, а также какие договора необходимо для этого с ними заключить?

Ответ:

Согласно пункту 1  постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009  № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ) собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Здесь же указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В свою очередь в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры (в нашем случае – части здания) в многоквартирном доме (в нашем случае – административном здании)  наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома                                      (статья 290 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, вышеуказанное имущество принадлежит на праве общей собственности на общее имущество здания всем собственникам долей в праве собственности на здание.

Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

Следовательно, собственники долей в праве собственности на здание обязаны нести расходы по содержанию  общего имущества здания, указанного выше, пропорционально своей доли.

Обращаем Ваше внимание также на то, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения                                  (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВАС РФ по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Согласно пункту 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ только к компетенции общего собрания собственников помещений относится вопрос о принятии решения об определении организации, которая от имени собственников помещений (долей) в здании уполномочена на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в здании (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, а также выбора способа управления административным зданием. (к вопросу о выполнении функции управляющей организации).

При этом пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что многоквартирный дом (прим. – значит и здание) может управляться только одной управляющей организацией.

Решение об определении организации, которая от имени собственников помещений в здании уполномочена на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений, может быть заключено при достижении согласия не менее двух третей всех участников общего собрания собственников помещений, а выбор способа управления здания – большинством общего собрания собственников помещений (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). При этом пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в нашем случае – здания).

Таким образом, собственники долей в праве собственности на здание обязаны заключить договор по техническому содержанию, охране и обслуживанию общего имущества здания с организацией, определенной в установленном законом порядке общим собранием собственников помещений.

Обращаем также Ваше внимание на то, что в соответствии с разного рода правилами, определяющими порядок оказания тех или иных коммунальных услуг, владельцы нежилых помещений вправе заключать договоры, предусматривающие оказание коммунальных услуг в отношении занимаемых ими помещений (прим.- не общего имущества здания) с гарантирующим поставщиком напрямую (Например, согласно пункту 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденными постановлением  Правительства РФ от 31.08.2006 № 530, владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах приобретают электрическую энергию на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии), заключенного с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией).

На основании вышеизложенного предлагаем Вам инициировать проведение в настоящее время необходимых мероприятия по урегулированию данного вопроса в порядке, предусмотренном законом. В случае недостижения согласия между собственниками Вы вправе обратиться в суд за урегулированием вопроса, руководствуясь пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Партнер                                                                                                         М.С.Крысова

Источник: http://www.mi-p.ru/kak-prinudit-sobstvennikov-administrativnogo-zdaniya-nesti-rasxody-po-soderzhaniyu-obshhedomovyx-kommunikacij.html

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Как по закону поделить общедомовое помещение?
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля на общее имущество выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей собственнику квартиры.

На сегодняшний день современное законодательство выделяет два ключевых вида общей собственности – совместная и долевая, о чем гласит ст. 244 ГК РФ.

Иными словами, недвижимость может числиться как общая долевая, где все субъекты наделяются правомочиями в отношении к долям, или же причисляться к общей собственности совместного использования, при которой не осуществляется процесс выделения доли.

Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ.

При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ.

Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество, что зафиксировано выше, каждому из дольщиков помещения выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей ему квартиры. Если составить расчетную формулу, то можно резюмировать, что совокупная сумма долевой собственности в доме равняется 1 единице (или если вести расчет в процентном соотношении – 100%).

Кроме того, проанализировав ЖК РФ, а именно ст. 48 часть 3, можно понять, что эти 100 % не только совокупная площадь долевой собственности, но и количество всех владельцев имущества. Подобный расчет верен и логичен.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – это не фактическая квадратура, а более абстрактная единица, которая наделяет собственника опредленным перечнем правомочий.

Когда происходит определение размера долей в праве общей собственности, учитываются перечисленные выше обстоятельства. Допустим, долевая часть многоквартирного дома равняется 100 %.

Чтобы вывести определенную долю в таком доме, необходимо разделить площадь квартиры, которой обладает тот или иной собственник, на общую долевую площадь помещений (100%), которые не причисляются к общему жилому имуществу.

Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.

Резюмируя, можно прийти к выводу о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество – это идеальная категория для каждого владельца помещения в многоквартирном доме. 

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

  • При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
  • При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Доля общего имущества и право собственности

Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.

Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле.

В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях.

Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.

Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.

Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.

Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

  • Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
  • Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
  • Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
  • Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

  • необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
  • акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
  • договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
  • дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок.

Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.

Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/opredelenie-dolej-na-obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

Доступ к общедомовому имуществу жилищный кодекс – Юридические советы

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Многоквартирный дом — недвижимость, которая состоит из двух и более квартир, имеющих индивидуальные выходы на один или разный земельный участок.

Исходя и этого, подобная недвижимость содержит общие помещения для пользования. Иными словами, это сложный технический объект. Необходимы правила и нормы для управления.

Качество контроля играет роль в различных ситуациях:

  • Комфортность проживания в многоквартирном доме:
  • Потребительская цена для отдельного жилого и нежилого помещения.

Общее имущество в многоквартирном доме ЖК РФ

Участок многоквартирного дома также формируется исходя из статьи Федерального закона под номером 189. Собственник квартиры в многоквартирном здании может воспользоваться общими для пользования помещениями. Таковыми являются:

  • Технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей, а также иные помещения, которые присутствуют в этом доме;
  • Иные общедомовые помещения. Могут удовлетворять социальные нужды пользователей. Таковыми являются: комнаты досуга, детского творчества, культурного вдохновения, спортзалы и иные.

Кто несет ответственность за общедомовое имущество?

Ответственность за общедомовую недвижимость несет управляющая компания.

В соответствии со статьей пункта 13 Жилищного кодекса Российской Федерации, именно они должны контролировать состояние каждого помещения и иного общественного оборудования.

Они должны сделать все возможное для того, чтобы граждан миновала угроза опасности взаимодействия с этими объектами.

Правила содержания общедомового имущества

Измеряется содержание общедомового имущества эквивалентно денежным средствам.

Для этого рассчитывается текущая площадь и выделяются деньги из государственного бюджета или управляющей компании, в зависимости от того, кому принадлежит это жилье и какого типа является: муниципальное или частное.

Если речь идет о частном жилье, в таком случае собственники самостоятельно должны собрать денежные средства для содержания общедомовой недвижимости, нанять бригаду работников или провести восстановительные работы самостоятельно.

Порча общедомового имущества

Правила использования общедомового имущества прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Некоторые пункты присутствуют в Федеральном законодательстве.

Была причинена умышленная порча? Управляющая компания может обратиться в полицию или в суд, если обвиняемое лицо известно и свидетели могут подтвердить.

Также руководство компании собственноручно может поставить штраф об административной ответственности за порчу общедомового имущества.

Исковое заявление об обеспечении доступа к общедомовому имуществу

Некоторые управляющие компании отказывают в пользовании общедомовым имуществом. В таком случае составляется исковое заявление об обеспечении доступа к нему. В некоторых ситуациях можно разделить его на несколько собственников.

Однако тогда права и обязанности по устранению поломки и сохранении в надлежащем состоянии, например, стояков, переходят на них. Особенно если речь идет о трубах холодной и горячей воды, которые проходят через квартиры владельцев.

Судебная практика по общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Судебная практика показывает, что таких заведенных дел сегодня много. Нужно доказать свои права и обязанности, а также правила управляющей компании. Сюда входят и спорные помещения и иные процессуальные мероприятия.

Все они предусматриваются Административно-процессуальным кодексом. Благодаря сетевым рекомендациям и советам можно добиться положительного решения. Суд может отказать в удовлетворении ваших требований.

В таком случае вам предстоит продолжить путь, дойдя вплоть до ВАС РФ.

https://www..com/watch?v=dJ2gM1R05_8

Прежде всего необходимо определиться с выбором управляющей компании. Должен быть заключен соответствующий договор о соглашении. Иногда возникает вопрос о формировании этой бумаги. А именно, с кем необходимо ее подписать. Ведь в качестве собственников выбрано товарищество, после чего заключается договор контроля с управляющей организацией.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (24,00

Источник: https://lawsymphony.com/dostup-k-obschedomovomu-imuschestvu-zhilischnyy-kodeks/

Состав общего имущества многоквартирного дома

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Многоквартирный дом — недвижимость, которая состоит из двух и более квартир, имеющих индивидуальные выходы на один или разный земельный участок. Исходя и этого, подобная недвижимость содержит общие помещения для пользования. Иными словами, это сложный технический объект. Необходимы правила и нормы для управления. Качество контроля играет роль в различных ситуациях:

  • Комфортность проживания в многоквартирном доме:
  • Потребительская цена для отдельного жилого и нежилого помещения.

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п.

, – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %).

А это, помимо прочего, означает, что количество всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.

Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»).

Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Источник: https://zakon.ru/comment/215589

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Кому принадлежит общедомовое имущество многоквартирного дома?

Как по закону поделить общедомовое помещение?

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта.

Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности.

К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома.

Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

  • специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
  • лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
  • другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
  • земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
  • другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

  • элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
  • элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно —  ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

м, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации.

Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества.

Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Источник: https://nskoblaka.com/komu-prinadlezhit-obschedomovoe-imuschestvo-mnogokvartirnogo-doma/

Право-online
Добавить комментарий