Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

Покупка квартиры у пожилого человека — Справочник Недвижимости

Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

Что считать пожилым возрастом

Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.

Риски покупки квартиры у пожилого человека

Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.

Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.

Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.

Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях

Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.

Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.

Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.

Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.

Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.

Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.

Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру

Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.

В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.

И её можно оспорить.

Риск 3. Продавец не понял условия сделки

На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.

Кто может оспорить сделку

Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.

Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.

Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.

Как уменьшить риски

Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.

До сделки

1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует

Попросите все документы, связанные с квартирой:

  • выписку из ЕГРН;
  • документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т. д.);
  • выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
  • технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).

Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.

Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.

Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).

2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого

Это важно.

Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.

Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.

Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.

Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.

Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.

3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца

Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.

Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.

Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.

4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди

Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.

5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает

Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.

Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.

Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.

Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.

Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.

6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД

До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.

Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.

На сделке

Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?

1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене

Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.

Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.

2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре

Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.

3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку

Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.

Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).

И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.

Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.

Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.

4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк

Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.

Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.

5. Застрахуйте титул

Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.

Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.

Если продавец умер во время регистрации сделки

Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.

Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pokupka-kvartiry-u-pozhilogo-cheloveka

Эксперт: как избежать проблем при покупке квартиры

Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

Приобретение недвижимости является знаковым событием для любого человека. И несмотря на то что для простого гражданина сумма сделки внушительная, как показывает практика, попытка сэкономить на оплате помощи юристов и пренебрежительное отношение к правовой составляющей процесса купли-продажи недвижимости приводит не только к неожиданным денежным тратам, но и к потере самого жилья.

О том, на что необходимо обратить внимание при покупке жилья, редакции “Клопс” рассказали генеральный директор юридического бюро “Начфин.инф-39” Марина Байдак и её заместитель Вадим Карпов.

История квартиры

В.К.: “Первое, что необходимо детально проверить, — это история квартиры. Отсутствие знаний о её прошлом может привести к признанию сделки недействительной.

Чтобы этого не произошло, необходимо определить: каким образом квартира была приобретена продающим её собственником, продолжительность времени наступления права собственности на неё, круг лиц, фактически зарегистрированных в ней, а также лиц, имеющих право проживания в ней.

В том числе осуждённых и находящихся в местах лишения свободы, проходящих военную службу, отказавшихся от участия в приватизации в пользу иных граждан. Также важно определить, имеется ли задолженность по коммунальным платежам и квартплате.

Документы, позволяющие найти ответы на многие из перечисленных вопросов, следующие: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, поквартирная карточка, финансово-лицевой счёт, выписка из домовой книги, материалы приватизационного дела и другие. Данные бумаги запрашиваем у собственника. Следующий этап проверки заключается в анализе документов, который поможет выявить следующие риски”.

Риск обременения недвижимости правами третьих лиц

М.Б.: “Присутствие в квартире третьих лиц может означать, что независимо от смены собственника они будут иметь право пользования (постоянного) квартирой.

Самые распространённые варианты — когда человек отказался от приватизации жилого помещения в пользу иных граждан либо лица, проживающего там по договору найма жилого помещения или безвозмездного пользования, либо проживают недееспособные граждане, пенсионеры, инвалиды, в том числе признанные установленным порядком нуждающимися в жилом помещении”.

Риск незаконной приватизации

К.В.: “Тут, безусловно, необходимой процедурой является ознакомление с материалами приватизационного дела. Правом участия в приватизации жилого помещения обладают все зарегистрированные в квартире граждане. Законом предусмотрена возможность отказа от участия в приватизации в пользу иных лиц.

Если о правах одного из членов семьи, в том числе несовершеннолетнего, “забыли”, то сделку могут признать недействительной, а приватизацию незаконной. Насторожитесь, если на момент совершения сделки член семьи собственника квартиры по решению суда признан безвестно отсутствующим.

Такой родственник может объявиться и заявить о своих правах на квартиру”.

Риск нарушения прав супруга собственника квартиры

М.Б.: “Если квартира зарегистрирована на одного из супругов, то необходимо выяснить время приобретения квартиры и является ли она совместной собственностью супругов.

Если квартира приобреталась в период брака, то при регистрации права собственности новым владельцем необходимо представить в регистрирующий орган нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие согласия может привести к оспариванию сделки”.

Риск нарушения прав наследников

В.К.: “Если продаваемая квартира была получена по наследству, то присутствует риск заявления требований на неё других наследников, которые смогут оспорить сделку.

Минимизировать риск возможно, если сделку осуществлять не ранее чем через три года после вступления в наследство продавцом.

Также не будет лишним заверение договора купли-продажи у нотариуса, чтобы вы могли быть признаны добросовестным покупателем”.

Риски покупки жилья, приобретённого с использованием материнского капитала

М.Б.: “В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала у родителей возникает обязанность оформить доли в квартире на детей. Без выделения долей и без согласия органов опеки подобную квартиру продавать нельзя. Родители не спешат выделять доли детям, а при продаже жилья скрывают данный факт. Такую сделку могут признать недействительной.

Если у продавца не менее двух детей, один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал), то необходимо у него запросить выписку из Пенсионного фонда о счёте, где хранится материнский капитал. Это позволит узнать, были ли потрачены средства со счёта или нет”.

Риски приобретения жилья у доверенного лица

В.К.: “Подписывать документ с доверенным лицом стоит только тогда, когда все документы проверены и подтверждена их достоверность. При отсутствии продавца становится сложнее проверить его личность и дееспособность. Если выяснится, что у продавца имеется психическое заболевание, то договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Когда все вышеперечисленные нюансы проверены, выходим на подписание договора, на этом этапе тоже существуют тонкости, о которых стоит знать”.

Договор купли-продажи

М.Б.: “Что касается договорного этапа, то тут необходимо особенно внимательно относиться к оценке содержания договора купли-продажи, особенно если вам его навязывает продавец. Невнимательное отношение к основным разделам этого документа может также привести к нерешаемой проблеме.

Чтобы избежать отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры, а также иных нежелательных последствий, необходимо внимательно изучить предмет договора — объект недвижимости, сведения о котором должны быть прописаны в тексте в полном соответствии с выпиской из ЕГРН.

Далее необходимо обратить внимание на разделы “Порядок расчётов” и “Права и обязанности”. Важно, чтобы их содержание соответствовало устным договорённостям сторон договора.

Если квартира приобретается с мебелью, то не забудьте составить опись предметов интерьера. В обязательном порядке необходимо предусмотреть снятие с регистрации всех лиц, зарегистрированных в квартире, и ещё много других вопросов”.

М.Б.: “Вот такой немалый перечень вопросов, который должен выяснить покупающий недвижимость. Считаем, что даже эти краткие рекомендации помогут гражданам избежать нежелательных последствий при признании сделки недействительной.

Однако даже если продавец у вас не вызовет сомнений, целесообразно обратиться к юристу за консультацией и оценкой возможных рисков. Юристы нашей компании имеют значительный опыт в сопровождении сделок купли-продажи недвижимости.

Мы представляем интересы наших клиентов с момента выбора объекта недвижимости и до получения документа о праве собственности.

Таким образом, сопровождение сделки в нашей деятельности включает в себя комплекс правовых мероприятий: юридическая экспертиза “чистоты” объекта недвижимости, участие юриста в переговорах, составление соглашения о задатке, предварительного и основного договора купли-продажи, сопровождение клиента на всех этапах сделки”.

С нами всегда можно связаться по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65.

Задать вопрос в группе “ВКонтакте”.

На правах рекламы

Источник: https://klops.ru/news/2018-11-26/184579-ekspert-kak-izbezhat-problem-pri-pokupke-kvartiry

Основные опасности при покупке жилья

Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

Покупка квартиры – дело, конечно, приятное, но вместе с тем хлопотное и очень ответственное. Важно учесть все нюансы, чтобы покупка оказалась удачной. Заранее нужно знать, какие могут возникнуть опасности при покупке квартиры.

Официальное присутствие несовершеннолетних в документах

Одна из самых сложных ситуаций, которая может испортить вам покупку недвижимости.

Необходима тщательная проверка на предмет прописки на данной жилплощади несовершеннолетних, причем обязательно предварительную историю жилплощади назад на несколько лет. Если обнаружится, например, что несовершеннолетний ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации данной жилплощади, то все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными. 

Материнский капитал, вложенный в жилье

Поскольку данная ситуация также связана с несовершеннолетним ребенком, продать такую жилплощадь нельзя без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет.

Опасность заключается в том, что в договорах купли-продажи отнюдь не всегда указывают, что квартира куплена с помощью материнского капитала, поэтому такой договор может быть основанием расторжения сделки со стороны органов опеки.

Жилье по дарственной 

Сделки с договором дарения не предполагают коммерческих операций. То есть, по сути это дар в одну сторону без возмещения. Никаких финансовых эквивалентов по такому договору нельзя получить.

То есть, подаренную квартиру по закону продать нельзя.

И если вы купите квартиру, которая была получена продавцом по дарственной, то есть вероятность лишиться ее, если даритель захочет ее отозвать по каким-то причинам.

Унаследованные квартиры 

Если вы решили купить квартиру, которую продавец получил по наследству, будьте готовы к некоторым осложнениям. Например, в виде неожиданных наследников. Не всегда о них известно заранее, даже самим родственникам. Если таковые объявятся и докажут свое право на наследование – сделка по продаже будет признана недействительной.

К разряду рискованных ситуация относится также и иные варианты завещания, которые неожиданно появляются и могут оказаться датированными позже, чем то, по которому унаследована квартира продавцом.

Ну и снова несовершеннолетние наследники или лица, находящиеся на попечении, право которых на долю неоспоримо, даже если они не внесены в завещание.

Квартиры с договором ренты 

Бывают ситуации, когда немощный человек, пожилой или больной, передает свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни.

Согласно такому договору, после смерти владельца человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость.

Однако родственники могут вполне оспорить данный договор, если докажут, что его условия были нарушены и уход не осуществлялся на должном уровне.

Поэтому если вы покупаете квартиру, полученную продавцом по договору ренты, будьте осторожны: вы немало рискуете, что ваша покупка будет аннулирована, если наследники затеют суд и докажут неправомерность получения квартиры продавцом.

Оформленная с нарушениями приватизация квартиры

Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

Продажа квартиры с криминальной историей

Это может быть квартира, находящаяся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения, например, наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении.

Фальшивые документы

Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному). 

Дом на расселении

Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает. 

За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу. 

Важные правила

Нередко покупатели недвижимости еще на этапе поиска и выбора объекта допускают оплошности, которые потом становятся причиной финансовых потерь. Чтобы избежать последующих сложностей с покупкой недвижимости, важно помнить следующие правила.

Избегать импульсных покупок

Старайтесь не приобретать квартиру только потому, что она вас привлекла эмоционально. Ведь речь идет о вложениях немалых средств, и нужно обдумать все возможные риски. Внимательно отнеситесь к другим факторам: перспективность и ликвидность объекта при его возможной перепродаже, уровень развития инфраструктуры района, транспортная доступность, величина жилой площади.

Не брать слишком большой долг

Прежде чем взять ипотеку, кредит или просто в долг у друзей, тщательно рассчитайте возможность отдачи этого самого долга.

Не берите слишком большой кредит или с плавающую ставку, она может вырасти до 30%, что грозит потерей квартиры.

Как показывает нынешняя ситуация, валютные кредиты стали для многих заемщиков кабальной петлей, вырваться из которой не представляется возможным. Просчитывайте все возможные риски при одалживании денег на жилплощадь.

Оценивайте ремонт

При выборе недвижимости и совершении сделки учитывайте все сопутствующие расходы, а также налоговую нагрузку и коммунальные платежи, которые несут собственники жилья. Некоторые форматы недвижимости (например, популярные в последнее время апартаменты) могут оказаться непредсказуемо дорогими в эксплуатации.

Поэтому стремитесь к тому, чтобы класс недвижимости соответствовал вашему реальному бюджету и уровню жизни. Объективно оценивайте затраты на ремонт, рассчитывайте свои силы и компетенции (какие работы можете выполнить самостоятельно, а на какие придется привлекать профессионалов).

Перед покупкой проверьте качество строительства,  а также инженерных коммуникаций: исправление конструктивных ошибок и ремонт инженерии может влететь владельцу в копеечку.

Не покупайте квартиры на пике рынка

Руководствуйтесь простым биржевым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают. Лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь 10-процентное снижение может оказаться лишь первым симптомом грядущего обвала цен.

Проверяйте правоустанавливающие документы

С этим все же лучше обратиться к посреднику-юристу, поскольку он знает все нюансы законодательства, и лучше немного переплатить ему за консультацию, чем сэкономить на юристе и в итоге потерять гораздо больше.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не стесняйтесь спросить документы о психической вменяемости продавца или самостоятельно навести справки в психоневрологическом диспансере. В вопросах больших денег перестраховаться не мешает, а честный здоровый человек спокойно предоставит вам всю нужную информацию.

Передавайте деньги безопасным способом

Передача денег при покупке новой квартиры возможна в трех вариантах:

  • до оформления всех документов в Регистрационной палате – наличными;
  • после оформления всех документов на право собственности – также наличными;
  • через банковскую ячейку.

По мнению специалистов, передача денег через депозитарную банковскую ячейку (сейф) является одним из самых безопасных способов.

По общему правилу, все расчеты с банком ложатся на покупателя квартиры. Денежные средства могут быть заложены сторонами вместе (чтобы проверить правильность суммы), а забирает их только продавец.

Ячейка может быть арендована на срок от 1 до 2 месяцев. Возможны помесячная и подневная оплата. Средняя стоимость одной ячейки составляет от 1200 до 2600 рублей за месяц. Помимо ячейки, банк еще оказывает услугу по пересчету и проверке подлинности денежной суммы.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит намного дороже и по оформлению занимает больше времени.

Помните о здравом смысле, просчитывайте все варианты – и вы получите тот результат, который планировали. Успехов!

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_250603

Подбор жилья для пожилых людей

Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

Выбор жилья во многом зависит от того, для какой категории граждан он делается. Для молодого одинокого человека требуется один вид жилья, для молодой семьи из нескольких человек — другой. То же самое касается и жилья, подходящего для пожилых людей.

В этой статье мы рассмотрим, какое именно жилье лучше всего подойдет для людей пожилого возраста, как и где его нужно искать, а также на что именно нужно обращать внимание при подборе.

В первую очередь, нужно четко понять, в каком жилом комплексе стоит покупать квартиру пожилому человеку. Сейчас существует множество жилых комплексов, имеющих разные форматы. И при выборе жилья для пожилого следует учитывать следующие пункты:

  • Определенный формат жилого комплекса

Не стоит выбирать квартиру для пожилого человека в крупном жилом комплексе, поскольку пожилым людям требуется покой. Лучше всего остановить свой выбор на мало- и среднеэтажном жилье, например, на таунхаусе.

Как правило, пожилые люди предпочитают квартиры на низких этажах. Чаще всего такие этажи выбирают из-за желания как можно меньше тратить сил и времени на подъем в квартиру.

Кроме того, выбор жилья на низких этажах связан с тем, что пожилые люди перестраховываются в плане проблем с лифтом, хотя в современных жилы комплексах таких проблем почти не возникает.

Тем не менее, лучше всего остановить выбор на квартире на втором либо третьем этаже. 

Большинство современных жилых комплексов, как правило, оснащены оборудованием, которое значительно облегчает жизнь пожилых людей. К такому оснащению относятся пандусы, автоматические подъемники, поручни и даже специальные системы навигации для слабовидящих людей. Поэтому при выборе квартиры для пожилого человека стоит обратить внимание на наличие подобного оборудования.

  • Близлежащая инфраструктура

  Важно, чтобы пожилой человек мог без проблем оказываться в необходимых коммерческих и социальных объектах. А значит, необходимо выбирать такой жилой комплекс, в котором есть развитая инфраструктура, предполагающая наличие магазинов, аптек, супермаркетов и клиник, в которых пожилой человек сможет найти все необходимое. 

  • Комплексы с мусоропроводом

Чтобы избавить пожилого человека от проблем с утилизацией мусора, следует выбирать жилой комплекс, в котором есть работающий мусоропровод. Поскольку уличные контейнеры для пожилых людей совершенно неудобны и нередко находятся слишком далеко от подъезда. Поэтому лучше всего покупать квартиру в доме, который оснащен мусоропроводом. 
 

После того, как был выбран жилой комплекс, следует также тщательно выбрать и будущую квартиру. И в этом деле тоже следует придерживаться определенных критериев. 

Если в квартире будет жить лишь один пожилой человек, то можно обойтись однокомнатной квартирой.

При этом студия для пожилого человека не подойдет, поскольку старшее поколение предпочитает более традиционные и привычные квартиры, в которых четко разделены кухня, гостиная и спальня.

Если же к пожилому человеку регулярно будут приходить гости (например, внуки), то можно приобрести квартиру с чуть большим количеством комнат.  

  • Оптимальная площадь жилья

Не стоит покупать для пожилого человека большую квартиру, поскольку это приведет лишь к хлопотам по уборке большого пространства жилья. Кроме того, большая площадь квартиры повлечет за собой и повышенный размер налога. Поэтому лучше всего выбрать квартиру, имеющую небольшую площадь.

Для пожилого человека можно купить квартиру с готовой отделкой, однако лучше всего выбрать жилье либо с черновой отделкой, либо по типу white box, где все поверхности готовы к косметическому ремонту.

Именно такие варианты квартир можно полностью адаптировать под нужды пожилого человека: можно расширить дверные проемы, установить в нужно месте и на нужно высоте выключатели и розетки, а также подобрать специальную фурнитуру (выключатели с подсветкой, поручни и даже световые дорожки). 

Поскольку далеко не все пожилые люди могут часто выходить из дома, чтобы побыть на свежем воздухе, стоит выбирать жилье, в котором есть просторная лоджия либо балкон. А уже на территории лоджии или балкона можно сделать домашний сад и зону отдыха, чтобы можно было проводить время на свежем воздухе, не выходя за пределы квартиры. 

Для пожилых людей важна тишина и покой, а значит, при подборе квартиры нужно уделить внимание и тому, куда именно выходят окна жилья. Луше всего выбирать квартиру, окна которой выходят во внутренний двор, но при этом подальше от детской площадки. В таком месте будет меньше шума, который может помешать отдыху пожилого человека.  
 

Источник: https://www.dkrealty.ru/blog/podbor-zhilya-dlya-pozhilyh-lyudey

Как не потерять квартиру после покупки

Как предотвратить возможную потерю квартиры пожилым человеком?

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений.

Инициатива предлагает не давать право  истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления.

Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья.

Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем.

Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников.

После принятия этого решения все вышестоящие судебные инстанции также подтвердили его. 

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель».

Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали.

Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Почти 64 тысячи москвичей защитили недвижимость от мошенников

Недавняя смена собственника

Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром  пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Проверить историю квартиры можно, получив выписку из ЕГРП,  там находятся данные обо всех сделках, совершенных в отношении данного имущества.

Недееспособные продавцы

Бывают ситуации, когда продавцом квартиры оказывается недееспособный человек. В стране много дел об оспаривании сделок, совершенных такими гражданами, все они оспариваются в судах.

Для определения, является ли дееспособным продавец квартиры, стоит получить справку из психоневрологического диспансера, также дееспособность собственника могут подтвердить водительские права.

Стоит обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире граждане, которые могут вызывать подобные опасения. Они могли быть собственниками ранее, а потом передать свои права по безвозмездной сделке.

Например, пожилой человек дарит квартиру кому-то из своих детей, сын или дочь решают продать недвижимость, а потом недееспособный человек идет в суд и заявляет об отсутствии воли на момент заключения договора дарения. Если это удастся доказать, то суд признает сделку недействительной, а вы останетесь без квартиры.

Есть и другой сценарий. Можно купить квартиру у недееспособного человека, после этого он обращается в суд, там признают сделку недействительной (например, после проведения психоневрологической экспертизы). Квартира не передается ему до возвращения покупателю всех полученных денег.

При этом он все равно может вселиться туда и спокойно проживать, не отдавая обратно всей суммы. Покупатели в такой ситуации становятся правообладателями, но не собственниками. Если жилье будет единственным для продавца, арест на квартиру также наложить не удастся.

Решить подобную проблему будет крайне тяжело.

Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Заниженная стоимость

Часто для ухода от налога продавцы занижают стоимость жилья в договоре в несколько раз. Покупатели нередко идут им навстречу. Нужно понимать, что если такая сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, обратно вернутся только те деньги, которые указаны в договоре.

Жильцы, которых временно выписали

Стоит проверить историю квартиры перед покупкой  на прописку и выписку жильцов (все это должно содержаться в домовой книге, в расширенной выписке, в обычных выписках данные о выписанных заключенных не содержатся). Оттуда могли выбыть несовершеннолетние дети либо лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Если детей отправили в детский дом (органы опеки и прокуратура отслеживает подобные случаи), по решению суда сделку признают недействительной. Бывшие жильцы, которые на момент сделки находятся в заключении, сохраняют право на жилье.

Вернувшись, этот человек может опять зарегистрироваться в квартире и свободно проживать.

Претензии супругов

Бывшие супруги могут предъявить друг другу в суде претензии на квартиру в течение трех лет с момента расторжения брака.

Не стоит забывать, что независимо от того на кого была оформлено жилье во время брака, и муж, и жена могут претендовать на недвижимость, если нет письменного согласия второго супруга на продажу.

Соответственно при покупке недвижимости стоит обращать внимание на семейное положение продавца, а в случае подобного казуса лишний раз обдумать возможную сделку.   

Принят закон, признающий совместные завещания супругов

Наследники

Если вы решили приобрести квартиру, доставшуюся собственнику по наследству, стоит узнать, на основании чего он получил недвижимость. Известно, что получить жилье в наследство можно разными способами. Уже после совершения сделки неожиданно могут объявиться не учтенные ранее наследники.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов лучше еще перед сделкой узнать как, когда и на кого оформлялось завещание. Возможно, в нем не учли наследников первой очереди. Одной из причин подобных ситуаций является оформление документа недееспособными престарелыми собственниками.

Разумеется, подобные договоры купли-продажи признаются недействительными. Неучтенные наследники в суде могут отстоять свое право.

Тут также действует правило трех лет: если к продавцу остались вопросы, а срок еще не прошел, стоит как следует задуматься над необходимостью совершения сделки.

Важно помнить!

Чтобы свести все риски к минимуму, нужно: взять выписку из ЕГРН, узнать, кто собственник, сверить данные с паспортом; также лучше убедиться, что в отношении квартиры нет ограничений, судебных споров или ареста; также нужна выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, это даст информацию о том, у кого в собственности было жилье последние годы, если оно было перепродано несколько раз – это повод подумать об отказе от сделки. Также лучше сделать копии всех документов.

Основные ошибки при передаче денег за квартиру

Все ограничения и обременения указаны в выписке ЕГРН. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно знать адрес и номер квартиры. Получить ее можно через МФЦ или через сайт Росреестра. За это взымается пошлина – 400 рублей, а выписку дадут через пять рабочих дней.

При возникновении проблем с квартирой в суде можно доказать, что вы добросовестный покупатель и пострадали от обстоятельств, которые возникли по вине продающей стороны.

Если доказать это удастся (нужно предоставить доказательства того, что имущество приобретено за деньги, кроме того, выписка из ЕГРН будет показывать отсутствие ограничений на момент продажи), то будет заключен договор между сторонами сделки. По нему продавец должен либо приобрести равнозначную квартиру покупателю, либо предоставляет для этого деньги.

Если суд признает, что покупатель сделал не все возможное для проверки юридической чистоты квартиры, отстоять свое право не удастся. Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.

Чтобы уйти от описанных выше рисков, лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.  Он будет действовать в общих интересах, и может запрашивать и нужные для сделки документы, проверять их подлинность, увидеть какие-либо нюансы, не заметные сторонам. И главное: нотариус  несет ответственность за удостоверенную сделку.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-ne-poterjat-kvartiru-posle-pokupki-274052/

Право-online
Добавить комментарий