Как преобрести недвижимость, находяшуюся в залоге у банка, если наличных не хватает?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как преобрести недвижимость,  находяшуюся в залоге у банка,  если наличных не хватает?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Как преобрести недвижимость,  находяшуюся в залоге у банка,  если наличных не хватает?

Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.

В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.

В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Порядок действий
 

Первым делом о своем решении продавцу нужно уведомить банк. Согласно ст.

29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка – дарить или продавать третьим лицам.

«Ипотечник» погашает все коммунальные платежи, выписывается (если есть куда) из квартиры и начинает искать покупателя. Обычно вопрос о выписке владельца из квартиры возникает, когда уже есть покупатель, который диктует условия: требует выписаться до сделки или в ее процессе.
 

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли.

В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий.

В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.
 

После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.
 

Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.
 

Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой.

После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).

После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
 

Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.
 

Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком.

На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору.

За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.

 
Не стоит рисковать
 

Продавать или покупать обремененную квартиру самостоятельно довольно опасно – считает руководитель компании НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

– Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.
 

Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
 

Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.
 

100%-но гарантировать безопасность при таких сделках бывает трудно.

Хорошо, если гражданин покупает «ипотечную» квартиру за наличный расчет: тогда часть суммы закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка.

И никто не имеет к этим деньгам доступа до окончания оформления сделки, ее окончательного завершения. То есть договор займа – это риск, а расчет через ячейку – это безопасный вариант.
 

А вот если покупатель тоже «ипотечник», тогда бывает тяжело осуществить сделку. Поскольку у такого человека, как правило, нет достаточных собственных средств, чтобы погасить задолженность продавца в нужном объеме.

Да и временной интервал для получения закладной, снятия обременения, предоставления пакета документов своему банку – невелик: все надо успеть провернуть за короткий срок.

Поэтому два «ипотечника» – это сложная история, и не все юристы за нее берутся.
 

– Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, – комментирует Марсель Ахметшин, гендиректор компании Home Way.

– Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.

 

Бывает, что в одном и том же банке выдачей кредита по ипотеке и разборками с должниками занимаются разные отделы, никак не взаимодействующие между  собой. Вот недавний пример: заемщик разорился, отказался выплачивать проценты.

А Сбербанк отказался делать договор *цессии (*соглашение по отчуждению прав на кредиторскую задолженность другому физическому лицу или по передаче какого-либо материального обязательства, или, как его называют, «уступки прав требования» без согласия должника).

То есть буквально месяц назад Сбербанк наложил запрет на продажу даже собственных залоговых объектов. При этом покупатель, разумеется, опасается, что его никто не страхует на сделке, и после передачи части денег продавцу для покрытия долга тот передумает продавать свою квартиру. Получается замкнутый круг.

Опытный юрист при этом способен найти выход из любой ситуации. Каждый случай требует индивидуального подхода: надо смотреть, какова сумма долга у заемщика, какой банк его кредитует, какие документы наличествуют.
 

Армен Ханоянц, руководитель направления «Продукты для бизнеса» в компании ЦИАН, несколько лет назад провел две такие сделки и рекомендует не опасаться, а тщательно готовиться к продаже: «Никакой большой сложности или проблемы в продаже таких объектов нет.

Конечно, сделка сложнее обычной и стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет грамотно представить ваш объект на рынке, подготовить документы и найти покупателя. Более того, ипотечную квартиру можно также приобрести в кредит. Если покупатель берет кредит в том же банке, то сделка пройдет еще легче. Мне пришлось дважды продавать ипотечное жилье.

Если вы решили продать квартиру, ипотека – это не то, что должно останавливать и пугать, главное – найти клиента».
 

Подводные камни
 

«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель – клиент другого банка, – делится опытом Роман Писарев.

– Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением.

Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку – под сотрудника банка, а разница идет продавцу.

Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут.

Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.
 

Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.
 

Вся процедура происходит следующим образом:
 

Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.
 

Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую.

С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю – что подается одним пакетом документов.

Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам – после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.

Можно все поручить банку
 

Бывает, что заемщик по каким-то уважительным причинам не может лично контролировать процесс продажи своей «ипотечной» квартиры (уехал жить в другую страну, попал в тюрьму, серьезно заболел, не имеет времени и возможностей и проч.). Тогда продажей залоговой квартиры приходится заниматься представителям банка-кредитора.
 

В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.

Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.
 

Заработать не получится
 

– Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он – участник долевого строительства?
 

Роман Писарев:
 

– Когда-то это было возможно, но не при нынешнем состоянии экономики. Время подобных заработков давно прошло, рынок очень сильно «просел». Сегодня нет смысла брать в кредит деньги у банка для того, чтобы заработать на разнице между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальной стадией строительства.

В прежние годы рынок рос, а сегодня мы наблюдаем стагнацию или даже падение спроса и цены на «квадрат». Застройщики стараются привлечь клиентов все бóльшими скидками. Сроки сдачи объектов постоянно отодвигаются, инфляция прогрессирует, и риски «ухода в минус» при подобном бизнесе весьма велики, а прибыль – ничтожна.

Законодательство тоже изменилось не в пользу покупателя. Если раньше необлагаемую налогом сделку по продаже недвижимости можно было провести через 3 года после покупки квартиры, то сейчас – только через 5 лет. Да и налоговая база теперь рассчитывается из кадастровой стоимости жилья.

Даже при занижении стоимости сделки эти обстоятельства сильно бьют по карману покупателя.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-prodazha-kvartiry-s-ipotechnym-kreditom-218256/

Квартира в залоге у банка: техника безопасности при сделках – ПокупкиСамара

Как преобрести недвижимость,  находяшуюся в залоге у банка,  если наличных не хватает?

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, – одна из самых сложных операций с недвижимостью, при выполнении которой нужно соблюсти интересы сразу трех сторон: покупателя, продавца и кредитного учреждения. Для продавца главная задача заключается в минимизации финансовых потерь. В свою очередь, покупатель рискует стать жертвой мошенничества. Попробуем разобраться, как этого избежать.

Обмен с доплатой

Приобретая жилье в ипотеку, практически каждый покупатель намерен погасить ее досрочно. И вот в определенный момент у семьи может наступить желание улучшить свои жилищные условия. Например, с доплатой обменять квартиру, приобретенную с помощью заемных средств. Но как быть, если на полное закрытие кредита средств не хватает, а новое, более просторное “гнездышко” уже найдено?

В этом случае можно пойти двумя путями. Либо обратиться в собственный банк и там прояснить ситуацию. Обычно банкиры идут навстречу, позволяя переоформить кредит на большую сумму, что позволит приобрести новое жилье. Прежняя квартира продается или банком, или самостоятельно.

Второй вариант – рефинансировать кредит в другом банке, получив там большую сумму, с помощью которой погасить задолженность перед первым банком и тем самым получить право на квартиру.

После этого можно жилье продать, купить большее, погашая кредит уже в другом месте. Но здесь нужно помнить, что придется заново оплачивать все расходы, связанные с получением ипотеки.


Отправляемся в банк

По данным СОФЖИ, показатель просроченной задолженности сроком от 30 до 90 дней в 2014 году составляет 1,63 %.

Отсюда можно сделать вывод, что большинство кредиторов сразу продумывают свою возможность выплачивать кредит и возможные дополнительные источники дохода.

А если проблемы все же возникли, самарцы готовы сразу обращаться в кредитную организацию, не доводя дело до серьезной просрочки и обращения в суд.

Но иногда жизнь дает трещину. Потеря работы или болезнь может привести к тому, что кредит станет непосильным бременем для семейного бюджета. В этом случае можно продать квартиру и таким образом избавиться от долга. Иногда причиной продажи квартиры, находящейся в залоге, может стать развод.

В этом случае многим бывшим супругам тоже проще продать жилье, чтобы получить и разделить вложенные в него средства, чем совместно выплачивать ипотеку. Так или иначе, первое, что следует помнить: нельзя предпринимать никаких мер самостоятельно, не поставив в известность банк.

Именно так сейчас стараются поступать самарцы.

Как рассказывает управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН “Визит” Ирина Быкова, случаи, когда должники просто перестают платить кредит, не так уж и редки. Тогда банк обращается в суд, который дает разрешение на продажу квартиры с торгов.

В этом случае банк реализует жилье самостоятельно или с привлечением службы судебных приставов.

“Многие после такой продажи жилья остаются еще должны банку, и им приходится выплачивать деньги, даже если изначально ипотечный кредит нельзя было погасить, например, из-за тяжелой болезни”, – рассказывает эксперт.

Чтобы не допустить подобного развития событий, первым делом следует обратиться в банк и выяснить, что предложат вам его специалисты. Как рассказывает управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, есть два варианта продажи залоговых квартир. “Первый из них – с предварительным погашением ипотеки, – объясняет эксперт.

– Задатком покупатель гасит кредит, а банк снимает обременение. Затем стороны регистрируют договор купли-продажи. Второй вариант продажи – путем аккредитивного или индивидуального банковского счета. Деньги сначала закладываются, например, в ячейку. Затем банк снимает обременение, и стороны регистрируют договор купли-продажи.

После регистрации деньги из ячейки идут на погашение кредита”.

Обращаемся к риелтору

Но стоит ли приобретать квартиру, которая находится в залоге у банка? Зачастую такие квартиры продаются несколько дешевле рыночной цены, что делает их привлекательными. Дмитрий Лысов отмечает, что основной недостаток таких сделок – длительный срок оформления.

Преимущества – спокойствие за порядок расчетов и объект, так как банк не принимает в залог объекты, у которых проблемы с документами. Таким образом, покупатель может быть уверен, что на данную квартиру не станут внезапно претендовать незаконно выписанные в прошлом несовершеннолетние дети, или жилье не будет признано аварийным.

Всю необходимую проверку еще ранее сделали специалисты банка.

А вот Ирина Быкова отмечает, что самостоятельно приобретать квартиру, находящуюся в залоге у банка, ни в коем случае нельзя. Бывает, что продавец предлагает покупателю погасить его кредит в банке, тем самым якобы приобретая квартиру.

“Так действуют мошенники, которые таким образом выплачивают кредит, а покупатель остается ни с чем, – рассуждает эксперт.

– Риелторы же внимательно отслеживают все этапы сделки, проверяют репутацию клиентов и сделают все, чтобы не допустить незаконных схем”.

Таким образом, если у вас нет необходимости быстро оформить сделку по приобретению жилья, вам важна экономия, а также есть возможность обратиться в пользующееся хорошей репутацией агентство недвижимости – сделка по покупке квартиры, находящейся в залоге, может оказаться очень выгодной.

Где найти залоговую квартиру

Залоговую недвижимость в ВТБ24 можно приобрести на следующих условиях: ставка в рублях РФ – 10% годовых, первоначальный взнос – от 20% стоимости недвижимости. Это ниже, чем стандартные ипотечные ставки.

Для того чтобы подобрать себе квартиру, находящуюся в залоге, можно пойти несколькими путями. Самый простой – обратиться в известное агентство недвижимости и там озвучить свои пожелания риелтору.

Второй вариант – воспользоваться специальными сайтами, такими, к примеру, как zalog24.ru. Это российский портал непрофильных активов и залогового имущества. На сайте необходимо выбрать свой регион (Самарскую область) и посмотреть там предложения.

Так, в частности, квартира в “Кошелев-проекте” площадью 34,7 кв. метра здесь предлагается за 1,5 млн рублей. Квартира в поселке Прибрежный – 1,7 млн рублей.

Все объявления даны с фотографиями, описаниями и указаниями цен, а также названием банка, у которого в залоге находится недвижимость, – словом, пользоваться ими ничуть не сложнее, чем, к примеру, сайтом avito.ru.

Можно, наконец, изучить сайты крупных банков. Некоторые из них (к примеру, ВТБ24 или Россельхозбанк) публикуют информацию о продаваемых объектах. Так, на сайте ВТБ24 соответствующая страница называется “Витрина залогового имущества”.

“Все имущество уже проверено на юридическую чистоту и выставлено собственником на продажу по рыночной цене, но при этом вы всегда можете договориться о более выгодных условиях, – указано на сайте банка. – Оплатить покупку можно наличными или с помощью выгодного кредитного предложения банка”.

Ирина Быкова, управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН “Визит”:

– Необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана несколькими причинами. К примеру, разводом или стремлением купить большую квартиру, продав то жилье, что находится в залоге. Однако чаще всего это связано с тем, что по тем или иным причинам нет возможности выплачивать кредит.

В этом случае многие просто прекращают платить кредит. Но так поступать нельзя! Если просто прекратить платить кредит, банк обращается в суд, жилье принудительно продается, а все деньги уходят банку.

Более того, нужно заплатить еще 7% от стоимости продаваемого жилья службе судебных приставов!

Карина Логачева, руководитель представительства банка DeltaCredit:

– Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно широко распространена на рынке недвижимого имущества. В случае необходимости мы предлагаем нашим заемщикам специальные программы продажи недвижимости из-под залога, которые позволяют сделать это с максимальной выгодой для клиента.

Сама по себе процедура продажи и снятия обременения достаточно проста. Заемщик пишет заявление о своем намерении продать квартиру, а банк, в свою очередь, готовит соответствующие документы к продаже объекта. DeltaCredit помогает найти покупателя, организовать сделку, а также разобраться с процедурой.

Если покупатель уже найден, то вся процедура может занять не более недели.

Источник: https://gid.volga.news/article/317054.html

Как приобрести заложенную недвижимость?

Как преобрести недвижимость,  находяшуюся в залоге у банка,  если наличных не хватает?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц – залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

  • Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего – это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
  • Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
  • В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

  • В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
  • Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях.

Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа.

Наличие  залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

  • Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
  • Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом).

После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя.

А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

  • Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
  • До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
  • Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
  • В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
  • Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
  • Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

  • Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно.

    Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов).

Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Дополнительные рекомендации

  • Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя.
  • Обращая внимание на особенности сделок, осложненных залогом, не забывайте об обычно требуемых формальностях. Так, не смотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца. Возврат денег в этом случае будет затруднительным. То же самое может случиться из-за наличия на объекте ареста по претензиям третьих лиц.

Источник: http://www.defacto.kz/content/kak-kupit-zalozhennuyu-nedvizhimost

Право-online
Добавить комментарий