Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

МОСКВА, 27 мая – РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие “дольщики” и как им этого избежать, и решил выяснить сайт “РИА Недвижимость”.

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам.

Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям.

У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

“В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества”, – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

“Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя”, – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов “Корчаго и партнеры”, адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа.

Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине.

И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс” Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

“Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц”, – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов “Бородин и партнеры” Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

“Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья”, – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

“Понятие “незначительная” доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения”, – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов “Бородин и партнеры”

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире.

То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

“Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади”, – говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов “Сед лекс”

Однако делить можно не только “квадраты”, но и расходы на оплату коммунальных услуг.

Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности.

Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов “Сед лекс”.

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

30.09.2019 | 10:00 9595

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат.

Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение.

А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса.

Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)».

Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв.

м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Игорь Воронин    Vinicius Amano on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Продав часть своей квартиры, человек рискует вскоре лишиться всего жилья

Как выделить комнату для продажи от остальной 3 х квартиры, если собственник один?

В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь «Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, «ФАКТЫ» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.

– В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?

– Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992-1994 годах шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность.

Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем. Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца.

Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.

– Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?

– Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются.

Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям, например, ему предлагают только маленькую комнату, то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество.

Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.

– А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?

– Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении.

В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и они имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления.

Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.

Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении.

Если даже они получили предложение о покупке доли, они могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее.

На этом основании обойденный сособственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.

– Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?

– Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост.

Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры.

Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, и покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья.

На самом деле сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.

«Мошеннические компании имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, разрабатывающих «сценарий», при котором закон не нарушается»

– Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?

– Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет. Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана.

Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду, например, некой якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам.

Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.

Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени.

Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши.

Кровлю разбирают и… на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут.

К середине зимы люди уже готовы на все.

Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, туда-сюда снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок.

Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно.

Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку. Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить.

И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например, на один-два месяца. Не заполучив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам.

Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.

– Но ведь, чтобы прокручивать такие схемы, нужно хорошо знать законы.

– В том-то и дело. За это не берутся одиночки-любители.

Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация оформлена безукоризненно с точки зрения закона.

– Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?

– В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры.

Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма Ь 3» с указанием, кто прописан в данной части квартиры, паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.

– На что нужно обратить внимание добропорядочному покупателю, решившему купить комнату?

– По моему мнению, сегодня люди практически не покупают отдельные комнаты. Еще в середине и конце девяностых годов прошлого века многие шли на это из-за финансовых проблем. Сейчас такое бывает очень редко. Да и все объявления о продаже комнаты в первую очередь отслеживают квартирные рейдеры.

Кстати, при нынешних ценах это даже экономически невыгодно. Цена комнаты в «хрущевке» на столичных Нивках соизмерима с ценой нормальной однокомнатной квартиры в Борисполе или Броварах. Продавец желает получить максимальную цену, чтобы купить хотя бы «гостинку» на окраине.

Соответственно покупатель, имеющий такую сумму, лучше приобретет ту же «гостинку» или квартиру в пригороде, чем отдаст деньги за комнату с соседями.

Вот тогда-то и появляются рейдеры, которые, оценив привлекательность квартиры (например, она в центре или рядом с метро) и убедив продавца в бесперспективности его затеи, предлагают свою цену или даже находят ему вариант покупки жилья где-нибудь за чертой города.

– Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?

– Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном — перекупщиков, которые будут делать все возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/40766-prodav-chast-svoej-kvartiry-chelovek-riskuet-vskore-lishitsya-vsego-zhilya

Право-online
Добавить комментарий