Какие негативные ситуации могут возникнуть, при покупке жилья в рассрочку, через фирму предоставляющую данную услугу?

Сделки с кредитом: вопросы и ответы

Какие негативные ситуации могут возникнуть, при покупке жилья в рассрочку, через фирму предоставляющую данную услугу?

Судя по разным оценкам, сегодня около 30-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению.

В то же время из примерно 30 действующих банков 10-13 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои.

Об этом более подробно рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования АН «Твоя столица» Людмила Семёнова. 

– В последнее время поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита.

В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после.

Узнав об этом, некоторые клиенты начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита. 

В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем? 

– Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета.

При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру. 

При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения.

Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется.

На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто. 

Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру.

Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры.

При этом необходимо пообщаться с работниками банка и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода. 

Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы заключите с продавцом предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При этом, если вы вносили задаток, то его можно потерять. 

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

Если по каким-то причинам все же от банка будет получен отказ в выдаче кредита, нашей задачей будет объяснить продавцу, что данная причина расторжения договора является уважительной, чтобы клиента не коснулись никакие штрафные санкции.

В данной ситуации неоценимую помощь нашим клиентам оказывает наш сектор ипотечного кредитования. У нас в агентстве действует программа «Партнер-кредит».

Специалисты по ипотечному кредитованию бесплатно проконсультируют, обратившегося к нам покупателя, индивидуально подберут оптимальную программу кредитования среди 7 банков-партнеров, рассчитают ежемесячные платежи, помогут собрать пакет документов и подать его в банк-партнер.

Выбрав квартиру из нашей базы объектов, вы получите предварительную консультацию о готовности банка вас прокредитовать на нужную сумму. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов. 

Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита.

Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет.

У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае. 

Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств. 

– Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше? 

– После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно подается заявка на кредит в банк. Мы информируем клиента о перечне необходимых справок, в разных банках к ним предъявляются разные требования.

В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых – за последний год. Одни банки готовы выделить кредит под залог приобретаемой квартиры, другие только с привлечением поручителей. После того, как пакет документов собран, мы помогаем клиенту подать его в банк (в большинство банков можно подать заявку прямо у нас в офисе).

Далее ждем ответа из банка (от 1 до 10 дней).

После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа. 

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры. 

Второй этап – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки. 

Банком проверяется предоставленный нотариальный договор и готовится договор кредитный. Клиента вместе с поручителями приглашают в отделение банка на подписание кредитного договора, а соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему усмотрению. 

– Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? По каким причинам такое может произойти? И чем это чревато сторонам сделки? 

– Такое бывает, но очень-очень редко. Связано это может быть, например, с изменением условий кредитования, но банки-партнеры всегда информируют нас о таких решениях, а мы в свою очередь оберегаем клиента от форс-мажорных обстоятельств.

Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон.

И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние. 

Что касается отказа банка до подписания нотариального договора при первоначальной подаче заявки, то отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем.

И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером, и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость.

А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, испорченной кредитной истории, так и без объяснения причин. 

– Вы упоминали, что некоторые банки предоставляют кредит под залог приобретаемой квартиры. Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир – ограничения в прописке, например? 

– Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.  

– Пользуется ли спросом такой механизм, как лизинг?

– Да, в последнее время такой механизм становится все более популярным. Долгое время в лизинг можно было приобрести только квартиру от застройщика в сданном в эксплуатацию доме. На данный момент лизинг можно оформить и на вторичку.

Основным отличием от кредита является тот факт, что квартира до момента погашения задолженности находится в собственности лизинговой компании.

Однако покупатель может зарегистрировать себя и своих родственников в этой квартире, как и при обычной покупке, оплата жилищно-коммунальных услуг также будет осуществляться по обычным тарифам, установленным для физических лиц.

– Есть ли свои нюансы при покупке в кредит строящейся квартиры?

– Да, в процессе покупки новостройки с кредитом также зачастую сложно обойтись без специалиста. Казалось бы, проверки квартира не требует, нужно только подписать договор с застройщиком.

Однако у разных банков разные подходы к расчету максимальной суммы кредита для покупки новостройки, приобретаемой по договору долевого строительства, через договор купли-продажи жилищных облигаций или же в сданном в эксплуатацию доме.

Также могут отличаться и условия кредитования.

Каждый застройщик устанавливает свои сроки на оплату квартиры по договору. Мы всегда контролируем этот момент, согласовывая сроки получения кредита со сроками оплаты, установленными застройщиками.

Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками Минска и пригорода. Обращаясь к нам, без дополнительных оплат клиент может получить детальную консультацию специалиста о каждом проекте (база новостроек), а после выбора проекта, получит также и консультацию по вопросам кредитования новостройки.

– Каковы условия кредитования на данный момент? 

– Мы работаем с большинством банков, кредитующих недвижимость. На нашем сайте размещены и постоянно обновляются условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке, в новостройках, загородной недвижимости. Помимо ознакомления с общими условиями банков, можно рассчитать платежи по всем предлагаемым программам.

не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.

Второй – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.

Источник: https://www.t-s.by/news/sell_pubs/2243/

Прощай, квартира

Какие негативные ситуации могут возникнуть, при покупке жилья в рассрочку, через фирму предоставляющую данную услугу?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Рассрочка от хозяев: как это работает

Какие негативные ситуации могут возникнуть, при покупке жилья в рассрочку, через фирму предоставляющую данную услугу?

Алина Буравцева | cbkg.ru

«Продам квартиру, срочно. Хозяин. Возможна рассрочка». Объявления приблизительно такого содержания стали появляться на «Крыше» в не лучшие для рынка времена. Что это: рискованный способ реализовать жильё до того, как оно потеряет в цене, или вполне разумная практика, работающая в интересах двух сторон? Опасно ли покупать или продавать квартиру в рассрочку и где подвох?

На этой неделе «Крыша» вместе с экспертами изучила явление, которое могло бы запросто перевернуть представление о рынке и реанимировать его, если бы не отдельные трудности.

Понятие «рассрочка», судя по данным анализа поисковых запросов, стало определяющим для потенциальных покупателей летом прошлого года, когда после затяжного снижения цен рынок завис и в Казахстане всерьёз заговорили о стагнации.

В этом году интерес к рассрочке возрос в десятки раз и достиг своего пика (в январе-марте).
Застройщики освоили этот сегмент первыми. Среди продавцов-частников такого массового антикризисного тренда не наблюдается, однако покупатели не сдаются и продолжают поиск вариантов. И как выяснилось, не зря.

Изучив актуальные и архивные предложения, редакция разыскала тех, кто готов продавать жильё без посредников в долг сейчас, и тех, кто уже воспользовался этой схемой ранее. Опрос показал, что условия таких предложений гибкие и зависят от формата жилья.

Что продают в рассрочку?

Систематизировав информацию, мы выяснили, что как правило, жильё, продаваемое в рассрочку, можно разделить на несколько категорий. Среди предложений есть неликвид — квартиры, которые тяжело продать. Обстоятельства разные: нет лифта, нет балкона, цокольный этаж (встречается и такое!). Стоимость подобного жилья значительно ниже средней.

Следующую категорию составляют типовые квартиры в хрущёвках и метры в обычных монолитных новостройках.

Третий вариант — многомиллионные апартаменты большой площади, которые нелегко продать. При этом такое жильё существенно страдает в период снижения цен, и продавцы, понимая это, готовы идти на уступки.

Изо дня в день соотношение предложений меняется, но в целом все эти категории представлены на рынке примерно в равных пропорциях, за исключением самых дорогостоящих вариантов.

Условия рассрочки

Обычно продавцы указывают в объявлении, на какой срок и в каком размере они готовы предложить заём. Выборочный анализ показал, что большинство из них хотят получить сразу как минимум половину суммы.

Рассрочка, как правило, предлагается на срок от 6 месяцев до 3 лет. Многие собственники согласны ждать полного погашения в течение 1-2 лет. Однако при личной беседе они подчёркивают, что предпочли бы обговарить детали с покупателем и в ряде случаев готовы идти на уступки в зависимости от суммы и ситуации.

Предусмотрены ли проценты и комиссии за рассрочку

Позиция собственников чаще всего такова: рассрочка беспроцентная, доплата не требуется. При этом предложения, в которых при покупке в долг цена возрастает, всё же встречаются. Квартира дорожает на 1-2 млн тенге.

Размер платежей и периодичность погашения сильно отличаются от стандартных банковских схем и акций застройщика. Никто из опрошенных не требовал ежемесячных выплат. Все ориентируются на погашение в 2-3 этапа, равными долями или по ситуации.

Кому выгодно?

Рассрочку на квартиру, как показал опрос, нередко предлагают те, кто уже имеет опыт таких сделок или кому предстоит такая же покупка.
«Хочу купить в рассрочку, поэтому и продать могу в долг» — примерно так объясняли нам своё намерение продавцы.

И здесь начинается самое интересное. Покупателя запросто могут спросить, какой суммой он располагает и на какие вложения готов. Условия продажи по факту привязаны к требованиям, согласно которым собственнику предлагают альтернативный вариант. Однако некоторые предпочитают ориентироваться на реальные возможности клиента и уже исходя из этого искать подходящее жильё себе.

«Застройщик, у которого я намерен приобрести недвижимость, рассмотрит все предлагаемые нами варианты. Поэтому при продаже своей квартиры я спрашиваю у потенциального покупателя, сколько у него реально есть средств и каковы его планы по выплатам», — рассказал «Крыше» один из владельцев.

Примерно такую же ситуацию описали и другие участники рынка:
«Наш продавец может дать отсрочку при взносе 50 %, поэтому пробуем продать свою квартиру аналогичным способом, чтобы не упустить хороший вариант».
Многие отмечают, что уже имели опыт таких сделок и такой формат расчёта их не пугает.

Впрочем, нельзя не отметить и другие обстоятельства. Некоторые хозяева прекрасно понимают, что их недвижимость не пользуется особым спросом и может потерять в цене за счёт планомерного снижения.

Расчёт такой: при медленном, но верном снижении цен лучше пойти на уступки по срокам. Ведь если стоимость опускается хотя бы на 1 % ежемесячно, значит, за год просядет примерно на 10 %. То есть однокомнатная квартира может подешеветь на пару миллионов.

Где подвох?

Кроется ли за предложением купить квартиру в рассрочку что-то противозаконное и подозрительное? Конечно, этот вопрос интересует всех. А всё потому, что, покупая квартиру в рассрочку, вы не становитесь её собственником сразу, а, грубо говоря, живёте у продавца.

Нотариусы пояснили это так: право собственности наступает не с момента покупки недвижимости, а с момента её госрегистрации. По сути, заключается договор с отсрочкой платежа. Согласно его условиям, право собственности возникает только после полной оплаты, что подтверждается распиской о получении денег продавцом. Именно с этим документом покупатель сможет зарегистрировать жильё.

Насколько это безопасно?

Юристы не дали однозначного ответа. Одни считают, что это абсолютно неопасно — обе стороны прямо заинтересованы в том, чтобы довести сделку до конца. Покупателю нужна квартира, и есть стимул быстрее оформить её на себя; продавцу необходимо получить деньги за её продажу.

Другие не уверены, что в нашей суровой реальности всё пройдёт гладко, и рекомендуют максимально обезопасить себя. Зарегистрировать обременение, предусмотреть неустойку и форс-мажоры, передавать платежи только под расписку.

Специалисты предупреждают, что очень важно не путать схему рассрочки с задатком. Во втором случае предусмотрены санкции для продавца, если тот пошёл на попятную. Механизм рассрочки этого лишён, однако и там при заключении соглашения можно включить штрафы для провинившейся стороны.

В договоре указываются:

  • характеристики приобретаемого жилья (адрес с указанием номера квартиры, площадь);
  • его общая стоимость;
  • сумма, уплаченная до подписания договора;
  • оставшаяся сумма;
  • график оплаты;
  • срок погашения.

По желанию сторон предусматриваются штрафы и санкции.

На вопрос о гарантиях и о том, у кого будут храниться документы, нотариусы отвечают по-разному. В отдельных случаях рекомендовано держать бумаги у покупателя.

Залогом невозможности осуществления каких-либо сделок, по словам специалистов, должно стать отсутствие правоустанавливающих документов — бывший владелец получил вместо них новый договор купли-продажи.

Старый при этом остаётся у нотариуса, а затем переправляется в архив, где хранится более 70 лет.

Однако эксперты, ознакомившись с различными формами соглашения, пришли к выводу, что предусмотреть всё и полностью обезопасить себя практически невозможно.

Бахыт Касымбеков

юрист

— Покупка недвижимости в рассрочку возможна. Однако самый существенный момент в данной ситуации — это риск нарушения продавцом своих обязательств по передаче квартиры покупателю. Теоретически ничего не мешает продавцу продать или заложить квартиру за тот промежуток, который клиент выплачивает деньги.

Наилучшим вариантом является постановка обременения на квартиру в виде залога на период времени, пока покупатель выплачивает сумму согласно договору. Также существуют риски, что на квартиру может быть наложен арест за уголовные или административные правонарушения продавца.

Нельзя забывать и о том, что может случиться в случае смерти собственника — вам придётся ждать, когда в права вступят наследники.

Что мешает рассрочке?

Рост спроса на рассрочку отмечают и риелторы. Они подтверждают, что имеются продавцы, готовые повременить с расчётом. Если бы их было больше, такая антикризисная система взорвала бы рынок, окончательно вытеснив ипотеку и варианты покупки в долг у застройщика. Однако существуют факторы, сдерживающие развитие рынка в этом направлении.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Могу сказать, что у нас в агентстве нет такой практики. Конечно, покупателей, желающих приобрести квартиру без банковских нагрузок, в рассрочку, много. Но пока продавцы не готовы к такому. Если и встречаются лояльные собственники, то срок, в течение которого они готовы ждать полной выплаты, невелик.

Однако покупателей интересует именно долгосрочная рассрочка, которую в связи с нестабильностью рынка, валюты и другими негативными явлениями предоставить продавцы не могут. В мировой практике схема продажи в рассрочку популярна, но у нас эффективный механизм взаимодействия сторон пока не найден.

К тому же зачастую продажи связаны с миграцией — таким владельцам важно получить всю сумму сразу.

Итак, при продаже квартиры в рассрочку важно учесть возможности покупателя, быть уверенным в его платёжеспособности. Покупателю же следует тщательно взвесить материальное положение и исключить вероятность возникновения трудностей с погашением.

Плюсы для продавца:

  • такие продажи эффективны в период снижения цен;
  • найти покупателя проще;
  • продавец остаётся собственником до полного расчёта;
  • покупатель вносит солидную сумму и заинтересован скорее, а возможно и досрочно, выплатить остаток.

Минусы:

  • возможность невыплаты средств;
  • риск происшествий, которые могут произойти после сделки (например, пожар).

Плюсы для покупателя:

  • жилищный вопрос решится быстрее;
  • нет банковских переплат и комиссий.

Минусы:

  • отсутствие права распоряжаться жильём по своему усмотрению до полного расчёта и госрегистрации;
  • к моменту погашения цены могут снизиться;
  • в случае нарушения условий договора, предстоит длительный судебный процесс, и в чью пользу он решится, сказать трудно.

Перед заключением соглашения убедитесь в юридической чистоте операции, тщательно проверьте достоверность и подлинность документов. Помните, все моменты важно обсудить до заключения договора. Будьте внимательны. Удачных вам сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/rassrochka-ot-hozyaev-kak-eto-rabotaet

Право-online
Добавить комментарий