Каким правовым актом регулируется определение процента износа дома?

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио

Каким правовым актом регулируется определение процента износа дома?

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома.

Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков.

Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений.

В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов.

Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах.

Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком.

В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/iznos-obiektov-nedvizhimosti/

Рд 37.009.015-98 методическое руководство по определению стоимости автомототранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления – скачать бесплатно

Каким правовым актом регулируется определение процента износа дома?

МЕТОДИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ АВТОМОТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ С УЧЕТОМ ЕСТЕСТВЕННОГО ИЗНОСА И ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ НА МОМЕНТ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ

РД 37.009.015-98

с изменениями №№ 1, 2, 3, 4

МОСКВА 2005 г.

Методическое руководство предназначено для использования:

• в оценочной деятельности;

• при проведении независимой технической экспертизы в рамках ОСГО;

• при подготовке, профессиональной переподготовке, повышении квалификации оценщиков и экспертов-техников.

Настоящее руководство разработано в качестве дальнейшего развития РД 37.009.015-98. согласованного Министерством Юстиции Российской Федерации (письмо № 13-67 от 25.02.98 г.) и утвержденного Министерством Экономики Российской Федерации 04 июля 1998г.

Методика разработана специалистами ФГУП «НАМИ», МГТУ «МАМИ», МАДИ (ГТУ), ООО «Прайс-Н» при участии независимых специалистов.

Авторский коллектив: Головин Ю.И., Губанов А.Н.. Иванов А.А., Иванов А.П., Коршунов А.Ф., Лосавио С.К., Самокодкин Л.С.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Область применения методических рекомендаций.

1.2. Правовая база.

1.3. Цель оценки

1.4. Цель экспертизы

1.5. Виды стоимости

1.5.1. Стоимости, указанные в стандартах оценки

1.5.2. Специальные стоимости.

1.6. Применяемые стандарты, подходы, методы.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ АВТОМОТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

2.1. Определение стоимости АМТС и их комплектующих сравнительным подходом

2.2. Определение стоимости АМТС и их комплектующих затратным подходом.

2.2.1.Определение стоимости воспроизводства

2.2.2. Корректировка стоимости АМТС, оснащенных дополнительным оборудованием.

2.2.3. Учет износа при определении стоимости АМТС и их комплектующих

2.2.3.1. Учет естественного физического износа.

2.2.3.2. Учет аварийного физического износа.

2.2.3.3. Учет функционального износа и экономического устаривания.

2.2.3.4. Предельное значение снижения стоимости за счет износа.

2.3.Определениестоимости АМТС доходным подходом.

2.4. Определение итоговой величины стоимости АМТС

2.5. Особенности определения стоимости аварийных АМТС

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ РЕМОНТА АМТС

3.1. Требования к объему и качеству технического обслуживанию и ремонта

3.2. Мероприятия по пожарной безопасности и охране труда, влияющие на стоимость ремонта.

3.3. Определение объема и технологии ремонта

3.4. Определение расходов на ремонт.

3.4.1. Определение расходов на оплату работ по ремонту.

3.4.2. Определение расходов на материалы и запасные части.

3.5. Особенности расчета стоимости ремонта для находящихся на гарантийном обслуживании АМТС.

3.6. Экономическая целесообразность ремонта АМТС

4. ПРИЛОЖЕНИЯ

4.1. Осмотр автомототранспортных средств.

4.1.1. Цель осмотра автомототранспортных средств.

4.1.2. Сроки проведения осмотра.

4.1.3. Подготовка к осмотру.

4.1.4. Осмотр.

4.1.5. Фотосъемка транспортного средства.

4.1.5.1. Виды фотосъемки транспортного средства.

4.1.5.1.1. Обзорная фотосъемка.

4.1.5.1.2. Узловая фотосъемка.

4.1.5.1.3. Детальная фотосъемка.

4.1.5.2. Оформление результатов фотосъемки.

4.1.6. Виды деформаций и ремонта кузовов легковых автомобилей ВАЗ.

4.1.7. Составление Акта осмотра

4.1.8. Образец Акта осмотра.

4.2.Определение износа АМТС и их комплектующих.

4.2.1. Определение износа для объектов, широко представленных на региональном рынке.

4.2.2. Определение износа для объектов не имеющих достаточного числа аналогов на региональном рынке.

4.2.2.1. Определение величины естественного физического износа для некоммерческих объектов.(Под «некоммерческими» здесь и далее понимаются АМТС, принадлежащие физическим лицам и используемые ими в личных целях)

4.2.2.2. Расчет величины естественного физического износа для коммерческих объектов. (Под «коммерческими» здесь и далее понимаются АМТС, принадлежащие хозяйствующим субъектам)

4.2.3. Определение физического износа комплектующих при повторных (рецидивных) повреждениях.

4.3. 3начения коэффициентов корректирования износа, учитывающих природно-климатические условия эксплуатации (А1), экологическое состояние окружающей среды (А2), тип региона (А3).

4.4. Нормы годовых амортизационных отчислений для коммерческих АМТС.

4.4.1. Нормы годовых амортизационных отчислений для АМТС, изготовленных до 2002 г. (утверждены Постановлением Совмина СССР от 22.11.1990г.№ 10 72)

4.4.2. Нормы годовых амортизационных отчислений для АМТС, изготовленных начиная с 2002г.

4.5. Среднегодовые пробеги АМТС.

4.6. Рекомендации по подбору аналогов для различных видов АМТС.

4.6.1. Мотоциклы и мопеды

4.6.2. Легковые автомобили

4.6.3. Автобусы

4.6.4. Грузовые автомобили

4.6.5. Прицепы и полуприцепы

4.7. Расчет дополнительной утраты товарной стоимости (УТС) при оценке АМТС.

4.7.1. Границы определения УТС.

4.7.2. Исходная информация для определения УТС.

4.7.3. Последовательность расчета УТС.

4.8. Особенности расчета восстановительных расходов при определении размера страховой выплаты в рамках ОСГО

4.9. Основные понятия, используемые в оценочной деятельности.

4.9.1. Субъекты экспертной и оценочной деятельности.

4.9.2. Объекты экспертной и оценочной деятельности.

4.9.3. Право и основание для проведения экспертизы и оценки.

4.9.4. Организация экспертизы, этапы оценки.

4.9.5. Требования к договорам об экспертизе и оценке.

4.9.6. Составление экспертного заключения и отчета об оценке.

4.9.6.1. Требования к экспертному заключению.

4.9.6.2. Требования к отчету об оценке.

4.9.6.3. Достоверность отчета

4.9.6.4. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

4.9.7. Требования к экспертной и оценочной деятельности.

4.9.7.1. Условия допуска к экспертной и оценочной деятельности.

4.9.7.2. Сроки проведения экспертизы и оценки.

4.9.7.3. Обязанности и ответственность эксперта и оценщика.

4.9.7.4. Права эксперта и оценщика.

4.9.7.5. Независимость эксперта и оценщика.

4.9.7.6. Размер оплаты труда эксперта и оценщика.

5. ПРОГРАММНЫЕ ПРОДУКТЫ И СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ И ОЦЕНКЕ АМТС.

5.1. Отечественные и зарубежные программные продукты.

5.2. Отечественные справочно-информационные материалы.

5.2.1. Сборники цен на отечественные и импортные АМТС и запчасти к ним, перевозочные тарифы.

5.2.2. Нормативы трудоемкости ремонта АМТС.

5.2.3. Технология ремонта ОТЕЧЕСТВЕННЫХ автомобилей

5.2.5. Международные, государственные, и отраслевые стандарты, руководства, технические условия, инструкции.

5.2.6. Автомобильные каталоги.

5.2.8. Цветные иллюстрированные альбомы

5.2.9. Литература по экспертизе и оценке

5.3. Зарубежные справочно-информационные материалы (издательство EUROTAX)

5.3.1. Литература по идентификации транспортных средств.

5.3.2. Литература по оценке рыночной стоимости транспортных средств

5.3.3. Литература по стоимости восстановительного ремонта транспортных средств

5.3.4. Литература но техническим данным транспортных средств

5.3.5. Литература по анализу и моделированию ДТП

5.3.6. Литература по специализированной технике

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящие методические рекомендации могут быть использованы при проведении работ по независимой технической экспертизе автомототранспортных средств (далее экспертизе), при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства, а также при оценке стоимости всех видов ремонта автомототранспортных средств (далее АМТС) и определении стоимости самих АМТС.

Методические рекомендации предназначены:

– субъектам экспертной и оценочной деятельности, в том числе занимающихся определением размера страхового возмещения;

– саморегулируемым организациям;

– учебным заведениям, занимающимся обучением экспертов и оценщиков;

– другим заинтересованным лицам.

1.2. Правовая база.

Методические рекомендации базируются на положениях законодательных и нормативных актов РФ:

Источник: http://www.gosthelp.ru/text/RD3700901598Metodicheskoe.html

Право-online
Добавить комментарий