Какой договор заключать с хозяином земли

Что необходимо знать при заключении договора аренды пая и в спорных ситуациях

Какой договор заключать с хозяином земли

Для украинцев земля всегда была ценным и востребованным активом, а аренда паев – вопрос, который касается практически каждого второго хозяина. Несмотря на то, что распределение состоялось десятки лет назад и законодательная база сформирована, до сих пор возникают вопросы, связанные с использованием пая.

Согласно данным Госгеокадастра, 27700000 га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями или так называемыми паями.

В 1995 году Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. №720/95 было определено паевание земель.

В соответствии с этим, пай является условным участком земли, который имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды?

  1. Информация об арендодателе и номер сертификата на пай, кем он выдан и дата выдачи, также информация об арендаторе.
  2. Размер участка, который указывается в условных кадастровых гектарах. Также приводится информация о кадастровых и другие характеристиках земельного участка, а к договору прилагается кадастровый план, на котором можно определить место нахождения доли (пая).
  3. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1-5 лет).
  4. Плата за аренду (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра).
  5. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (например, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощают почву: рапс, подсолнечник и другие).
  6. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно).
  7. Какие могут быть установлены ограничения и обременения по использованию земельного участка (важно указать, находится ли участок в залоге, установлены ли другие ограничения по ее использованию).
  8. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет ответственность за случайные повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
  9. Указывается, что пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд.
  10. Прописывается ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия, например, страхование.

Что определяет стоимость аренды участка?

Что касается стоимости аренды участка, то согласно Налоговому кодексу Украины, арендная плата должна быть не менее 3% нормативной денежной оценки земельного участка, значение которой ежегодно на коэффициент индексации, определяемый в соответствии с законодательством.

По состоянию на 2016 год, агробизнес поднял арендную плату по паям в среднем до 2400 гривен за гектар. Уточним, что средняя плата за гектар зависит от множества факторов.

Чаще всего она зависит от общей площади земли, места расположения земельного участка, а также от степени плодородия почвы.

Стоит отметить, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем, сельхозпродукцией или услугами, прописано в ст. 22 Закона Украины № 161 «Об аренде земли».

Что делать, если арендатор платит меньше, чем указано в договоре или не платит вообще?

Без проволочек подавать в суд иск против арендатора о взыскании задолженности по договору аренды пая. Дополнительно, можно предъявить требование о расторжении договора аренды пая (если есть другие желающие его арендовать).

Также следует всегда помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда недобросовестные арендаторы сдают свое право аренды третьему лицу на ненадлежащих условиях. Такое «сотрудничество» в большинстве случаев приводит в суд.

Чтобы не оказаться заложником такой ситуации, потенциальному субарендатору нужно внимательно изучить все условия договора субаренды, касающиеся сроков его действия и возможностей досрочного расторжения. Для большей надежности, основное соглашение субаренды должно содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Этот пункт касается и арендодателей при заключении договора. Арендодателю следует внимательно читать договор аренды пая и настаивать на исключении из него положений, которые предоставляют арендатору право сдавать пай в субаренду третьему лицу.

Если иное не определено договором, такая передача возможна только с согласия арендодателя. Если, вопреки условиям договора и законодательства, такая передача права аренды без согласия арендодателя состоялась, то это является основанием для расторжения договора.

Передача права аренды третьему лицу не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Это возможно только в случае замены стороны в обязательстве по уплате арендной платы, которое, опять же, возможно только с согласия арендодателя.

Если договором аренды не было предусмотрено согласия арендодателя на эти действия, то они являются незаконными и могут быть основанием для признания соответствующих договоров (субаренды, перевода обязательств должника и т.д.

) недействительными, расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы.

Что делать, если договор продлен или заключен без согласия собственника?

Незаконным является и заключение договора без согласия арендодателя, даже в случае, когда ранее арендатор уже пользовался земельным участком этого же арендодателя по договору.

Такая противоправная ситуация сложилась у истицы с Боровского района, Харьковской области, которая обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли.

Она указала, что между ней и агрофирмой был заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого истек в январе.

Но весной того же года истице стало известно, что существует зарегистрированный в Боровском отделе регистрации новый договор аренды земли сроком на 10 лет между ней и агрофирмой. Поняв, что ее подпись в договоре подделали – обратилась в суд.

По факту подделки подписи в договоре, истица сообщила прокурора Боровского района. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре аренды земли сделано не истицей, а другим лицом. Таким образом, агрофирма не получила права пользования земельным участком на правах аренды и незаконно пользовалась ею.

Руководствуясь ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ГПК Украины ГПК Украины на основании ст. 626,629,638,640 ГК Украины, ст.125,152,158 ЗК Украины, ст.15,18 Закона Украины «Об аренде земли», суд решил признать недействительным договор аренды земли между истицей и агрофирмой. Также было возбуждено уголовное дело по ст. 358 ч.1 УК Украины по факту подделки подписи.

Как арендуются невостребованные участки?

Стоит отметить, что в практике также нередки случаи аренды не истребованных земельных участков, которые не были распределены между собственниками.

Такие договоры аренды заключаются с сельскими, городскими советами, органами исполнительной власти, поскольку такие наделы остались в их компетенции. Но в таком случае есть риск заключить договор аренды на один и тот же пай с различными арендодателями.

Судебная практика показывает, что существуют ситуации, в которых решается спор о действительности заключенных договоров. Например, был почти одновременно заключен договор на один участок между: сельским советом с другом арендатором, и районной государственной администрацией с другим.

Для безопасной аренды нераспределенного пая нужно тщательно проверять, в чьей именно компетенции находится право его аренды. Местные советы (в частности, сельские) имеют право сдавать в аренду нераспределенные паи, которые находятся в пределах населенного пункта (например, села). Госадминистрации – за пределами населенных пунктов.

Если есть сомнения, где именно находится пай, то можно проверить эту информацию с помощью кадастровой карты (если участку присвоен кадастровый номер) и/или с помощью запросов к соответствующей сельсовета, администрации и управления Держгеокадастру (быв. – земресурсов).

От знания, где именно находится пай – в пределах или за пределами населенного пункта, зависит то, имеет соответствующий орган полномочия заключения договора или нет.

Евгений Даниленко
к.ю.н., старший юрист, адвокатское объединение «Летрадо»

Материал опубликован на сайте аграрного информационного агентства “Аgravery” 26.04.2017

АО “Летрадо”. Все права на материалы, опубликованные на сайте letrado.ua, охраняются законодательством Украины.

Цитирование и републикация материалов, размещенных в разделе сайта «Публикации», разрешается Интернет-ресурсам только при наличии прямой, открытой для поисковых систем гиперссылки, размещенной не ниже второго абзаца текста. Подробности: Условия использования/Политика конфиденциальности.

Источник: http://letrado.ua/publikacii/dogovor-arendy-paya/

Как составить договор аренды

Какой договор заключать с хозяином земли

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Дополнительное соглашение к договору аренды земли

Какой договор заключать с хозяином земли

Договор аренды на земельный участок эта один из самых важных документов, который подписывается между людьми. Но бывают ситуации, когда договор уже оформлен в официальном порядке, но необходимо внести какие-то корректировки. В таких случаях заключается дополнительное соглашение, которое прилагается к основному договору.

В договоре аренды земли всегда прописываются ключевые параметры сделки. Которые прекращают свою силу в момент окончания договора.

Если арендатор и собственник земли решат дополнить соглашение, то необходимо составить дополнительное соглашение. Которое будет прилагаться к основному договору и иметь юридическую силу.

Потому в таком договоре прописываются все дополнительные нюансы. Которые не были учтены в основном договоре и подписывается обеими сторонами.

В каких случаях составляется дополнительный договор

В большинстве случаев договор аренды заключается на довольно длительны промежуток времени. Поэтому составление дополнительного соглашения становится во многих случаях становиться спасительным решением, для того чтобы уладить разногласие и решить ряд возникших вопросов между собственником и арендатором и внести какие-то изменения в договор.

По статистике основным предметом спора становиться цена, которую собственник получает от арендатора за то, что тот пользуется земельным участком. Так как ежегодно за счет роста инфляции стоимость земли растет, а сумма, на которую соглашался собственник, например, 10 лет назад становится невыгодной в нынешнее время.

Конечно, цена арендуемой земли не единственный аспект, который можно изменить в дополнительном соглашении. Существует ряд других параметров, которые могут быть пересмотрены, например:

  • изменение одной из сторон договора. Такое происходит в тех случаях, когда меняется хозяин земельного участка вследствие дарения, наследства, продажи;
  • изменение юридического адреса одной из сторон. При изменении юридического адреса у одной из стороны, также необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором указан новый адрес;
  • изменение границ участка. Значит что изменение границ арендуемого участка может быть сделано как для увеличения, так и для понижения арендной платы;
  • изменение адреса арендуемого участка. Такое происходит в тех случаях, когда улица, на которой находится участок, или город меняет название;
  • изменение цели предоставления земли. Согласно договору, земля может использоваться только под указанные в основном договоре цели. Если цель для эксплуатации меняется, например, была предоставлена для сельхозназначения, а теперь необходима для других целей, то нужно данное желание арендатора согласовать с хозяином земли и заключить дополнительное соглашение;
  • изменение порядка расчета арендной платы. При подписании договора аренды указывается сумма, которая должна поступать на счет собственника. Но в течение времени сумма или тип оплаты может меняться. Например, вначале арендная плата может составлять определенную денежную сумму, но потом переделаться на выплату процентов от продаж с земельного участка.

Инициатором дополнительного соглашения могут выступать любая из сторон, но для этого должны быть веские обоснованные основания. Подписывается дополнительное соглашение только по согласию обеих сторон.

Структура документа

Определенной утверждённой государственными структурами формы дополнительного соглашения не существует. По этой причине такие соглашения подписываются согласно сложившейся ситуации между арендатором и собственником и в разных случаях может иметь разный вид составления. Но всё-таки существует определенный порядок составления договора.

При написании документа обязательно необходимо быть название, номер основного договора, а также дата заключения документа и подпись обеих сторон. Вторым важным аспектом в заключении соглашения являются реквизиты арендатора и собственника земли.

К ним относится адрес регистрации сторон, действующие номера телефонов, а также другие основные данные двух сторон.

Например, часто встречается, что одной из сторон выступает руководитель какого-то отдела, который был назначен определенным указом или имеет доверенность для заключения такого рода договоров от лица компании.

Далее указывается вся суть нововведенных изменений к действующему основному договору или определенным пунктам договора. Необходимо описать все условия до мельчайших деталей, во избежание недопонимания. Такое соглашение может отменить какие-либо пункты из основного договора.

Как закрепление дополнительного соглашения необходимо вписать фамилии и инициалы обеих сторон с личной подписью. Если подпись документов осуществляют юридические лица, то ставятся еще индивидуальные печати. Заявление заполняется в свободной форме.

скачать образец [78.54 KB]

В основном дополнительное соглашение составляется легко по согласию сторон и не всегда нуждается в привлечении юристов. Юридическая сторона приглашается в случаях, когда основной договор подлежит серьезному изменению из-за дополнительного соглашения.

Правила составления соглашения

Как говорилось ранее точных правил для составления дополнительного соглашения нет, но в ст. 425 ГК РФ написано, что такой документ должен оформляться таким же образом, что и основной договор аренды земельного участка.

 То есть просто в письменной форме, также при оформлении не требуется нотариальное удостоверение договора. Но стоит знать, что такие соглашения должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Договоры, на аренду земли, оформленные на срок более 12 месяцев, к которым прилагается незарегистрированное дополнительное соглашение является недействительным. Процедура регистрации данного дополнения так же проста, как и регистрация основного договора.

Одна из сторон должна подать определённый пакет документов в регистрационный орган по месту жительства. В такой пакет входят следующие документы:

  • для физического лиц любой документ, подтверждающий личность;
  • для юридического лица необходимо иметь копию документа, свидетельствующего о регистрации;
  • копии учредительных документов;
  • выписка из реестра юридических лиц;
  • документы, которые подтверждают те или иные полномочия человека, который является представителем организации, подающей документ в реестр;
  • наличие чека об оплате государственной пошлины;
  • кадастровый план земельного участка;
  • представитель одной из сторон должен иметь нотариально заверенную доверенность;
  • не менее 3 экземпляров дополнительного соглашения, которые должны быть у каждой стороны и в регистрационном отделении.

Копии всех вышеперечисленных документов должны подаваться с оригиналами или быть нотариально заверенными, что подтверждает их подлинность. Вышеуказанный перечень может меняться в зависимости от региона и обстоятельств.

Заключение

В основном дополнительные соглашения происходят по обоюдному согласию, но бываю такие ситуации, когда одна из сторон отказывается идти на компромисс. В таких случаях вторая сторона может обратиться в суд для изменения условий договора.

Если в суд будут предоставлены определенные претензии и желание изменить существующий договор, а также будут доказаны серьезные нарушения и ущемления прав второй стороной, то вполне возможно, что суд вынесет решение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.

Существуют особенные основания для изменения договора аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 451 Кодекса такие обстоятельства являются форс-мажором и ни одна из сторон не могла предвидеть такой исход при заключении действующего договора.

Такое соглашение также может быть достигнуто по взаимному согласию или при помощи суда, в который подает одна из сторон. Конечно, такие варианты изменений встречаются крайне редко и лишь в тех случаях. Если при аннуляции договора обе стороны несут колоссальные потери, или по личным соображениям сторон.

А также в тех случаях, если расторжение договора может навредить общественным интересам общества.

Поэтому рекомендуется перед составлением договора на аренду земельного участка воспользоваться услугами грамотного адвоката двум сторонам. Это позволит в дальнейшем не прибегать к судебным тяжбам. Это касается и дополнительных соглашений, которые необходимо изучать со всех сторон, перед тем как подписать.

Источник: https://prozemlu.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-zemli/

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды?

  1. Информация об арендодателе и номер сертификата на пай, кем он выдан и дата выдачи, также информация об арендаторе.
  2. Размер участка, который указывается в условных кадастровых гектарах. Также приводится информация о кадастровых и другие характеристиках земельного участка, а к договору прилагается кадастровый план, на котором можно определить место нахождения доли (пая).
  3. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1-5 лет).
  4. Плата за аренду (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра).
  5. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (например, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощают почву: рапс, подсолнечник и другие).
  6. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно).
  7. Какие могут быть установлены ограничения и обременения по использованию земельного участка (важно указать, находится ли участок в залоге, установлены ли другие ограничения по ее использованию).
  8. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет ответственность за случайные повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
  9. Указывается, что пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд.
  10. Прописывается ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия, например, страхование.

Згадайте новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

Что определяет стоимость аренды участка?

Что касается стоимости аренды участка, то согласно Налоговому кодексу Украины, арендная плата должна быть не менее 3% нормативной денежной оценки земельного участка, значение которой ежегодно на коэффициент индексации, определяемый в соответствии с законодательством.

По состоянию на 2016 год, агробизнес поднял арендную плату по паям в среднем до 2400 гривен за гектар. Уточним, что средняя плата за гектар зависит от множества факторов.

Чаще всего она зависит от общей площади земли, места расположения земельного участка, а также от степени плодородия почвы.

Стоит отметить, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем, сельхозпродукцией или услугами, прописано в ст. 22 Закона Украины № 161 «Об аренде земли».

Что делать, если арендатор платит меньше, чем указано в договоре или не платит вообще?

Без проволочек подавать в суд иск против арендатора о взыскании задолженности по договору аренды пая. Дополнительно, можно предъявить требование о расторжении договора аренды пая (если есть другие желающие его арендовать).

Также следует всегда помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда недобросовестные арендаторы сдают свое право аренды третьему лицу на ненадлежащих условиях. Такое «сотрудничество» в большинстве случаев приводит в суд.

Читайте статью: Какой-такой эмфитевзис?

Чтобы не оказаться заложником такой ситуации, потенциальному субарендатору нужно внимательно изучить все условия договора субаренды, касающиеся сроков его действия и возможностей досрочного расторжения. Для большей надежности, основное соглашение субаренды должно содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Этот пункт касается и арендодателей при заключении договора. Арендодателю следует внимательно читать договор аренды пая и настаивать на исключении из него положений, которые предоставляют арендатору право сдавать пай в субаренду третьему лицу.

Если иное не определено договором, такая передача возможна только с согласия арендодателя. Если, вопреки условиям договора и законодательства, такая передача права аренды без согласия арендодателя состоялась, то это является основанием для расторжения договора.

Передача права аренды третьему лицу не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Это возможно только в случае замены стороны в обязательстве по уплате арендной платы, которое, опять же, возможно только с согласия арендодателя.

Если договором аренды не было предусмотрено согласия арендодателя на эти действия, то они являются незаконными и могут быть основанием для признания соответствующих договоров (субаренды, перевода обязательств должника и т.д.

) недействительными, расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы.

Что делать, если договор продлен или заключен без согласия собственника?

Незаконным является и заключение договора без согласия арендодателя, даже в случае, когда ранее арендатор уже пользовался земельным участком этого же арендодателя по договору.

Такая противоправная ситуация сложилась у истицы с Боровского района, Харьковской области, которая обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли.

Она указала, что между ней и агрофирмой был заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого истек в январе.

Но весной того же года истице стало известно, что существует зарегистрированный в Боровском отделе регистрации новый договор аренды земли сроком на 10 лет между ней и агрофирмой. Поняв, что ее подпись в договоре подделали – обратилась в суд.

По факту подделки подписи в договоре, истица сообщила прокурора Боровского района. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре аренды земли сделано не истицей, а другим лицом. Таким образом, агрофирма не получила права пользования земельным участком на правах аренды и незаконно пользовалась ею.

Читайте статтю: Орендна плата за землю: підстава для припинення договору

Руководствуясь ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ГПК Украины ГПК Украины на основании ст. 626,629,638,640 ГК Украины, ст.125,152,158 ЗК Украины, ст.15,18 Закона Украины «Об аренде земли», суд решил признать недействительным договор аренды земли между истицей и агрофирмой. Также было возбуждено уголовное дело по ст. 358 ч.1 УК Украины по факту подделки подписи.

Как арендуются невостребованные участки?

Стоит отметить, что в практике также нередки случаи аренды не истребованных земельных участков, которые не были распределены между собственниками.

Такие договоры аренды заключаются с сельскими, городскими советами, органами исполнительной власти, поскольку такие наделы остались в их компетенции. Но в таком случае есть риск заключить договор аренды на один и тот же пай с различными арендодателями.

Судебная практика показывает, что существуют ситуации, в которых решается спор о действительности заключенных договоров. Например, был почти одновременно заключен договор на один участок между: сельским советом с другом арендатором, и районной государственной администрацией с другим.

Для безопасной аренды нераспределенного пая нужно тщательно проверять, в чьей именно компетенции находится право его аренды. Местные советы (в частности, сельские) имеют право сдавать в аренду нераспределенные паи, которые находятся в пределах населенного пункта (например, села). Госадминистрации – за пределами населенных пунктов.

Если есть сомнения, где именно находится пай, то можно проверить эту информацию с помощью кадастровой карты (если участку присвоен кадастровый номер) и/или с помощью запросов к соответствующей сельсовета, администрации и управления Держгеокадастру (быв. – земресурсов).

От знания, где именно находится пай – в пределах или за пределами населенного пункта, зависит то, имеет соответствующий орган полномочия заключения договора или нет.

Автор консультации: Евгений Даниленко

Источник: Letrado

Источник: https://protocol.ua/ua/chto_neobhodimo_znat_pri_zaklyuchenii_dogovora_arendi_paya_i_v_spornih_situatsiyah/

Аренда квартиры в Украине: как правильно оформить договор и не стать жертвой аферистов

Какой договор заключать с хозяином земли

С приближением осени и начала учебного года все больше людей приезжают в крупные города на учебу и работу. А значит, количество граждан, нуждающихся в съемном жилье, существенно увеличивается.

«ФАКТЫ» уже рассказали, какова сейчас стоимость аренды жилья в крупных городах, как людям правильно выбирать квартиры, на что обращать внимание, чтобы не стать жертвой аферистов либо не снять квартиру, мало пригодную для проживания в зимний период.

Но не менее, а может, и более важным является юридически правильное оформление взаимоотношений между хозяином квартиры и арендатором.

Если в Европе даже трудно себе представить, чтобы вам сдали жилье без заключения договора аренды, то в Украине все еще распространена практика отсутствия юридически оформленного договора.

Многие арендодатели стараются избежать формальностей, чтобы не «засветиться» перед фискальной службой и избежать уплаты налогов.

Так надо ли заключать договор аренды? Эксперты в один голос утверждают, что арендатор обязательно должен настоять на юридическом оформлении его отношений с собственником жилья, дабы впоследствии избежать многих возможных проблем.

«Договор аренды, безусловно, обезопасит и арендодателя, и нанимателя от определенных рисков. Заключая договор, требования по которому установлены главой 59 Гражданского кодекса, необходимо убедиться, что арендодателем является владелец жилья.

Для идентификации личности необходимо будет указать в договоре данные паспорта, идентификационного кода и документа, подтверждающего право собственности, обычно это свидетельство о регистрации права собственности.

Ссылаясь на это, стоит попросить оригиналы данных документов и убедиться, что перед вами именно то лицо, которое может сдавать жилье», — рассказал «ФАКТАМ» адвокат, старший партнер АБ «Дроздова и партнеры» Михаил Гончаров.

Юрист отметил, что если собственников несколько, то потребуется письменное согласие каждого из них, что они не возражают против аренды жилья. Ведь впоследствии может оказаться, например, что один из них решил передать жилье в аренду, а другие вообще об этом ничего не знали.

«Также желательно, чтобы владелец жилья показал оригиналы документов, которые свидетельствуют об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Такими документами могут быть последние квитанции или справки от поставщиков услуг. Если долги есть, нюансы, связанные с их погашением, следует отдельно прописать в договоре, отметив при этом конкретные суммы.

Иначе при неопределенности могут возникать конфликтные ситуации.

Если вы видите недостатки в работе бытовой техники, наличие сломанной техники или приборов, поврежденную мебель, оторванные обои или разбитую плитку, требуйте от арендодателя указать это в отдельном акте приема-передачи жилья.

И пусть акт будет зафиксирован в договоре как его неотъемлемая часть. Опять же, вам не придется отвечать за такие повреждения имущества.

Тем более что, согласно статье 815 Гражданского кодекса Украины, именно в обязанности нанимателя входит сохранение жилья в надлежащем состоянии.

Конечно, в договоре также должны быть изложены права и обязанности нанимателя и арендодателя, срок действия договора, условия и порядок досрочного расторжения такого договора, стоимость найма жилья и порядок оплаты. Обратите внимание, предусмотрен ли договором штраф за досрочное расторжение.

Хозяин квартиры может не позволить держать в доме домашних животных или заниматься предпринимательской деятельностью. Поэтому такие нюансы при необходимости желательно урегулировать по собственной инициативе, не полагаясь на «стандартные условия», чтобы не давать владельцу жилья поводов для выселения вас при первой же возможности.

Отдельного внимания заслуживает вариант аренды жилья через риелтора. Здесь тоже не обойтись без договора. Однако он уже будет касаться предоставления информационных услуг, а не аренды жилья. Фактически риелтор только является лицом, временно хранящим сведения об имеющихся вариантах для найма жилья.

И он не имеет права принимать решение о передаче квартиры в аренду, поскольку не является ни собственником, ни доверенным лицом владельца. Именно поэтому ключевые вопросы необходимо обсудить напрямую с владельцем. Риелтор может оказывать лишь информационно помощь.

Другими словами, ваши отношения с риелтором ограничиваются услугами в виде предоставления сведений об объекте найма. И в данном случае речь идет о договоре оказания услуг.

Согласно статье 901 Гражданского кодекса Украины, в таком договоре должны быть закреплены положения о порядке его исполнения, а также размер платы и порядок ее внесения, срок действия договора, ответственность исполнителя, то есть риелтора, за нарушение договора и порядок его расторжения”, — отметил юрист.

Однако, как оказалось, процесс оформления и заключения договора аренды, и особенно приложений к нему, имеет много важных нюансов.

«В первую очередь необходимо проверить юридическую чистоту арендуемой квартиры. Для этого надо потребовать у владельца документы, подтверждающие право собственности, а также выписку о количестве зарегистрированных лиц, — рассказала «ФАКТАМ» член правления международной ассоциации «Институт национальной политики» Марина Багрова.

 — Желательно через соседей, знакомых, риелторов или с помощью интернета узнать как можно больше об арендуемой квартире и ее владельцах.

Ведь одна из самых распространенных мошеннических схем со стороны арендодателей — сдача недвижимости лицом, не имеющим права на распоряжение жильем, без согласия собственника и других людей, у которых имеется законное право пользоваться или распоряжаться квартирой.

Что касается договора аренды, то, как правило, он составляется на компьютере в свободной форме и затем распечатывается в двух экземплярах вместе с приложениями. После подписания документа один его экземпляр вместе с приложениями остается у арендатора, другой, соответственно, у арендодателя”.

По словам эксперта, в договоре указываются лишь общие условия аренды, сумма оплаты, срок расчета и тому подобное. Остальные правоотношения арендатора и арендодателя регламентируются приложениями к договору.

«По стандартной схеме приложением № 1 к договору аренды является акт описи имущества и вещей, находящихся в квартире. Поскольку человеку передается в аренду не только пустая квартира, но и имущество в ней. В этом акте по согласованию сторон можно и желательно указать всё передаваемое имущество — от шкафов до вилок и ложек.

Приложение № 2 — это акт о передаче денежных средств за аренду квартиры вместе с суммой залога либо без таковой, в зависимости от договоренностей между хозяином и квартиросъемщиком. Как правило, вместо акта стороны ограничиваются обычной распиской, что, в общем-то, имеет такое же юридическое значение, как и акт.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Приложение № 3 является актом о вселении в квартиру. В нем фиксируется юридический факт приема-передачи ключей, а также их количество.

Приложение № 4 — акт о графике платежей за аренду квартиры и коммунальные услуги.

Приложение № 5 может быть оформлено как акт о датах и времени посещения хозяином предоставляемой им квартиры. Однако даты можно указать как в приложении, так и в самом договоре.

Важно помнить, что после совершения юридически значимых действий (передача платы за аренду, вселение, посещение и прочее) арендатор и хозяин квартиры должны зафиксировать это своими подписями в соответствующих актах”, — подчеркнула Багрова.

Кстати, стоит напомнить, что Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины разрабатывается новый закон об аренде недвижимости.

Как ранее сообщал вице-премьер-министр Украины Геннадий Зубко, в этом документе будет четко указано, что такое съемное жилье, каким образом люди должны туда вселяться, как получать прописку и как выселяться, если они не выполняют условия договора.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/278167-arenda-kvartiry-v-ukraine-kak-pravilno-oformit-dogovor-i-ne-stat-zhertvoj-aferistov

Как можно продлить договор аренды земельного участка?

Какой договор заключать с хозяином земли

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В юридической среде существует такое понятие как преимущественное право – это возможность у нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности относительно аренды земельного участка, заключить договор на новый срок.

Таким правом каждого арендатора обеспечивают Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, а также Закон Украины «Об аренде земли». Вместе с тем, на практике возникает много вопросов по реализации такой возможности в реальных обстоятельствах.

Например, арендатор заинтересован в продлении договора аренды земли, однако владелец предпочитает третьим лицам. А учитывая большую конкуренцию на земельном рынке – начинается выяснение отношений, которое часто, к сожалению, заканчивается в суде.

Попробуем разобраться, что же говорит по этому поводу закон, и как обезопасить себя от ненадежных арендаторов или владельцев.

Буква закона говорит следующее: передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется на основе договора между собственником и арендатором. Это нам гарантирует ч.4 ст.

124 Земельного кодекса Украины. В договоре, в частности, определяются все существенные условия и срок действия аренды.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, однако он не может превышать 50 лет. При передаче участка сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства срок действия договора аренды определяется по соглашению сторон, но не может быть меньше 7 лет.

После окончания срока действия договора аренды землевладелец и арендатор могут возобновить соглашение (согласно ст. 33 ЗУ). Стоит отметить, что данный закон предусматривает два способа обновления договора аренды земельного участка.

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого необходимо придерживаться следующего сценария: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; земля используется по назначению; до окончания срока действия договора арендатор сообщает владельцу о намерении воспользоваться преимущественным правом; к письму-уведомлению прилагается проект дополнительного соглашения; в течение месяца владелец не высказывает возражений и сообщает о своем решении в письменной форме.

Очень важно, чтобы владелец земли был уведомлен о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом и ответил на письмо! В противном случае поведение обеих сторон может считаться недобросовестной с точки зрения закона и дело не будет рассматриваться в суде.

Другое основание для возобновления договора – отсутствие каких-либо сообщений со стороны владельца и продолжение использования земельного участка арендатором по окончании договора аренды.

Например, хозяйство продолжает пользоваться участком после окончания срока действия договора аренды, но и от хозяина не слышно никаких сигналов.

Тогда, при отсутствии в течение одного месяца после окончания договора письменного уведомления о любых возражения, соглашение автоматически считается обновленной на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены до этого. Таким образом возобновление договора аренды предусмотренное ч. 6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» и требует соблюдения такого сценария: арендатор продолжает пользоваться землей и надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление владельца об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении аренды.

Следует обратить внимание на то, что в таком случае аренда может быть продолжена только на прежних условиях и на тот же срок. Отказ или имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

Свое право на возобновление договора аренды возможно защитить в суде если:

– владелец заключил договор с новым арендатором вопреки письменном сообщению о намерении реализовать преимущественное право от предыдущего нанимателя;

– владелец заключил договор с новым арендатором на тех же условиях, которые были предложены предварительной человеком;

– если имела место элементарная ложь. Например, владелец участка сообщил, что будет использовать землю для собственных нужд, однако в Госреестре появляется информация о заключении договора с новым арендатором.

Следует помнить, что для иска в суд должны быть доказательства того, что преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды было нарушено. Поэтому все обращения и отказы должны быть в письменной форме.

Источник:  

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-kak-mozhno-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka

Право-online
Добавить комментарий