Купили квартиру, а там живет человек

Купили квартиру, но жить не смогли. Минчане рассказывают, как дешевое жилье может превратиться в пытку – Недвижимость Onliner

Купили квартиру, а там живет человек

Если вы одержимы острым желанием иметь свой угол, но при этом стеснены в средствах — поздравляем, вы в группе риска. Сегодня мы расскажем две истории минчан, один из которых в 21 год стал счастливым обладателем комнаты в коммуналке, а другой, будучи уже зрелым семьянином, купил квартиру в Прилуках. И комната, и квартира сейчас пустуют, а их хозяева жалеют о необдуманных покупках.

В 2009 году Андрей (имя изменено) жил в Минске со своими родителями, отрабатывал распределение после колледжа, учился на вечернем отделении БГУИРа и часами залипал в компьютерные игры. Последнее обстоятельство всерьез раздражало родителей.

В какой-то момент они решили, что птенчику пора вылететь из гнезда, и не поленились придать ему немного ускорения. Рассматривали два варианта: снять квартиру для сына или купить ему комнату в коммуналке, тем самым дав стартовый капитал для начала взрослой жизни. Второй вариант показался более рациональным.

Почему-то ни родителям, ни самому Андрею не пришло в голову поближе познакомиться с будущими соседями.

— Цены на жилье тогда были взвинченные, и родители заплатили за комнату в «двушке» около $25 тыс. Во второй комнате жила супружеская пара без детей.

Обычные люди, оказавшиеся в непростой жизненной ситуации: отец жены решил приватизировать свою комнату, чтобы потом продать.

Видимо, внутри семьи существовали определенные разногласия, потому что все эти процедуры отец совершал через суд. А нам просто не повезло купить ту самую комнату.

Честно говоря, я не помню момент знакомства, я вообще не придавал этому значения. Ни меня, ни моих родителей не смутила вся эта история.

Лицевые счета в квартире были разделены: я платил за «коммуналку» в своей комнате, они — в своей, но была еще общая площадь — прихожая, кухня, санузел, — которую мы делили пополам.

И как только я въехал, мои соседи сказали, что их отец задолжал крупную сумму по коммунальным платежам на общей площади, а я должен погасить его долг.

По их мнению, прежде чем купить комнату, я должен был выяснить, нет ли у продавца долгов за «коммуналку», а раз не выяснил, значит, купил эту комнату вместе с долгами. Мы немного попрепирались на эту тему, но мне не хотелось портить отношения, и мы разделили долг пополам. Около $300 я отдал за коммунальные услуги, которыми не пользовался.

Остальные договоренности тоже были достигнуты на невыгодных для меня условиях: и уборку, и коммунальные мы делили пополам, хотя логичнее было бы поделить на троих. Но я не стал делать из этого трагедию.

Первое время мы почти не конфликтовали и вообще не общались. С утра я работал, вечером учился, довольно поздно приходил домой, и в это время дверь к соседям либо была закрыта, либо закрывалась почти сразу после того, как я поворачивал ключ в замке.

Все изменилось, когда соседка забеременела. Они сразу начали на меня давить: «Продай нам свою комнату, мы заплатим выше рынка». И называли цену — $20 000. Я предлагал за ту же сумму выкупить их комнату, которая была чуть теснее моей, но они отказывались: «Нас скоро будет трое, „однушки“ нам мало». Этот простой тест показывал, что цена, которую они предлагают, от рынка далека.

Думаю, мой отказ продать свою комнату стал предпосылкой всех последующих конфликтов. Когда я привел домой девушку, мою нынешнюю жену, соседка начала на нее орать.

Я не помню, что именно она говорила, но это были оскорбления, общий посыл которых сводился к тому, что я устроил из квартиры бордель, а моя девушка — проститутка.

Соседка гавкала даже тогда, когда встречала мою будущую жену у магазина на улице.

Я изначально понимал, что комната — это временная мера, что я не буду жить в ней вечно. Но когда соседи начали мешать моим отношениям, стало ясно, что счет идет на месяцы и что в обозримой перспективе я просто не смогу там находиться. В тот момент я уже работал программистом и собирал деньги на отдельную квартиру, поэтому больше не видел смысла поддерживать отношения с соседями.

Я сразу отказался убирать квартиру по их волшебному графику: раз в ней живет три человека, значит, и уборку нужно делить на троих. Соседей это не устроило. Следующие девять месяцев никто из нас не убирал на общей территории. В комнатах были чистота и порядок, но на кухне, в прихожей, в санузле — полный треш.

Все цеплялось одно за одно, конфликты нарастали как снежный ком. Я считал себя обиженным — и сводил счеты с соседями. Соседи считали себя обиженными — и сводили счеты со мной.

Это была игра в захват территории, когда обе стороны старались по максимуму испортить друг другу жизнь. Зачастую все кухонные поверхности были заставлены их грязной посудой. В туалете могли лежать фрагменты автомобиля.

Я платил им той же монетой: старался разбросать на общей площади побольше своего барахла. Ведь побеждал тот, кто займет больше места.

Конечно, я не был идеальным жильцом: любил послушать System of a Down на хорошей громкости, а порой делал это специально, чтобы их позлить. Но только в качестве ответа: зачинщиками конфликтов всегда были мои соседи.

Я прожил в коммунальной квартире четыре года.

Напоследок у меня была мысль поселить вместо себя какого-нибудь бомжа или уголовника, но оказалось, что статус владельца комнаты почти не дает мне права распоряжаться ею: посторонние люди, не прописанные в коммунальной квартире, не могут оставаться на ночь.

Прописать у себя можно только близкого родственника или арендатора, а сдать комнату в аренду — только с согласия соседей. Захотел продать — снова куча ограничений. И спустя пять лет я по-прежнему не могу ничего сделать со своим имуществом.

Вариант переехать обратно к родителям я не рассматривал: они купили комнату специально, чтобы от меня избавиться. Им надоели мои игрули, батя считал, что компьютер — это абсолютное зло, а те, кто проводит за ним больше часа в день, — пропащие люди. «Я в твоем возрасте вагоны разгружал, чтобы выслать деньги отцу, а ты сидишь, в игрушки играешь», — стандартный такой кейс.

Поэтому я съехал к родителям жены, а через два года уже скопил на квартиру. Нужно отметить положительный момент всей этой истории: прессинг со стороны соседей очень сильно мотивировал развиваться, учить языки и зарабатывать деньги.

Они были очень нужны, чтобы уехать из этого ада. К тому же только человек, который пожил в коммуналке, может в полной мере ощутить кайф от владения собственным жильем.

Каждый вечер я наслаждаюсь тем, что мне не нужно ни с кем ругаться на кухне.

Не думаю, что соседи намеренно портили мне жизнь, чтобы выжить из квартиры. Просто при определенных обстоятельствах люди звереют. Их всерьез прижала ситуация, в которой они оказались: втроем, в одной комнате с маленьким ребенком. И они захотели решить эту проблему за мой счет.

А я уперся и не стал продавать комнату за те деньги, которые они могли заплатить. В таких стесненных обстоятельствах многие вменяемые люди начинают бороться за территорию, выбирая не самые красивые способы ее отвоевать.

Если посмотреть на опыт советских коммуналок, там тоже постоянно творилась какая-то дичь.

Я уже пять лет не живу в коммунальной квартире, мои соседи съехали оттуда год назад: то ли сосед получил служебное жилье за работу в милиции, то ли подошла их очередь на льготное строительство.

Я снова предложил им продать квартиру и разделить деньги, но их позиция прежняя: как же мы можем ее продать, если мы в ней живем? То есть мои бывшие соседи откровенно врут и продолжают питать надежду получить за эту комнату больше денег, чем вышло бы при продаже по долям.

Купили квартиру за МКАД

Владимир утверждает, что решение купить жилье в Прилуках приняла его жена: сама заработала — сама потратила.

И все же мысли о том, что где-то за МКАД стоит пустая и одинокая квартира в новостройке, где они с любовью и нежностью делали дорогой ремонт, довольно сильно бередит его душу.

Сдавать ее жалко, жить в ней невозможно, но каждый месяц приходится отчислять деньги товариществу собственников — настоящий чемодан без ручки в мире квартир.

— Первое время мы с женой жили у моих родителей. Она младше меня на десять лет, а соседям только дай повод посплетничать: «Наверняка она с ним ради квартиры. Им же только одного надо».

Родители тоже постоянно придирались к ней по мелочам. Ей это, конечно, не нравилось. Она хорошо зарабатывала, да и я не бедствовал, поэтому мы переехали в съемную квартиру: на мою зарплату жили, ее — откладывали.

Где-то за три года собрали приличную сумму денег.

На квартиру в Минске не хватало, и жена решила купить жилье в Прилуках: «Пусть будет свой угол, — говорила она. — Мало ли что в жизни случится». Ну, женщину же не переубедишь… В 2015 году наша квартира стоила $42 000 — цены были атомные, а на следующий год мой товарищ за $43 000 купил «двушку» в том же комплексе.

В 2016-м у нас родился ребенок — сразу встали на очередь в детский сад. Были где-то шестисотыми по счету. Потом сделали хороший ремонт: кухня из массива с доводчиками, современный духовой шкаф, все удобное, нафаршировано умными системами. Потратили на него кучу времени и еще $12—15 тыс.

Сыну было уже 2 с половиной года, когда мы наконец переехали в Прилуки. Через полгода у жены закончился декретный отпуск, к тому моменту в очереди на детский сад мы были трехсотыми.

Ближайший садик, в который нас брали, находился на площади Казинца, и отвозить туда ребенка каждый день к восьми утра было бы просто пыткой.

Так совпало, что примерно в это же время сестра забрала к себе нашу пожилую мать, и мы с женой смогли переехать в Минск, в квартиру родителей.

Когда-то я помог сестре деньгами на покупку участка для строительства коттеджа, и мы договорились, что родительская квартира в будущем достанется мне.

Школа напротив дома, с балкона видна площадка детского сада, куда ходит дочка, — и это безо всяких очередей на 600 человек.

В Прилуках мы прожили всего полгода. Лично у меня остались мрачные впечатления, и дело не только в садике. Там скучно, выходишь на улицу — идти некуда.

Ладно мамки гуляют с детьми на детской площадке, а мужикам что? Я столько раз в чате писал: давайте хоть в нарды какие поиграем, все равно делать нечего.

Нет, все заняты, никто не может, у всех работа в три смены. Кредиты на жилье сами себя не обслужат.

Контингент жильцов своеобразный. Многие выбрасывают из окна куриные кости после того, как сварили холодец: подкармливают таким образом котиков. В будний день едешь на работу в целой колонне автомобилей. Вроде 15 километров от Минска, но в город не заехать.

Конечно, если бы нашлось место в детском саду, мы бы остались в Прилуках: жили бы в своем навороченном ремонте и сдавали бы минскую квартиру в пятиэтажке с ремонтом десятилетней давности.

Но жизнь распорядилась иначе. Квартира в Прилуках пустует, только по 40 рублей в месяц выкидываю за коммунальные. Сдавать ее жалко: не хочется выбросить дорогой ремонт на растерзание квартирантам. Поэтому квартира в Прилуках у нас вместо дачи и склада: раз-два в месяц приезжаем туда с ребенком в лес погулять, на речку сходить и все, что жалко выбросить, туда перевозим.

Продавать ее тоже нет смысла: с учетом ремонта мы вложили в нее $60 000, и при продаже они не отобьются. Поэтому мы решили ее себе оставить. Жилье не бывает лишним. Дети вырастут — поедем туда жить поближе к лесу. Если через 15 лет от этого леса что-нибудь останется.

Источник: https://realt.onliner.by/2019/08/19/zhit-ne-smogli

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Купили квартиру, а там живет человек

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
  • Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
  • Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
  • Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-zhiltsov-pri-pokupke-kvartiry-mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi-kak-proverit-chto-v-kvartire-nikto-ne-propisan

Как купить квартиру ниже рыночной цены

Купили квартиру, а там живет человек

Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

“Российская газета” вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Собственников недвижимости защитят от высоких налогов

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку

Например, в Москве – это бюллетень оперативной информации “Московские торги”. Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них – это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый “аукционный метод продаж”. Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует “шаги”.

Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость “слетаются” покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что “халявы” на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

Каждый из военных супругов получит жилье

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.

А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.

И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая – 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру – это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах “кота в мешке”. Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.

Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.

При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

Источник: https://rg.ru/2019/10/22/kak-kupit-kvartiru-nizhe-rynochnoj-ceny.html

Ваши права

Купили квартиру, а там живет человек

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Право-online
Добавить комментарий