Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

Чем опасна покупка квартиры с детьми

Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

Несовершеннолетние собственники или просто зарегистрированные в продаваемой квартире дети могут стать проблемой при проведении сделки. Такое мнение существует у покупателей недвижимости. Мы решили выяснить, правда это или нет. И в каких случаях действительно стоит переживать и отказываться от выбранного варианта.

Покупать ли квартиру, из которой еще не выписали ребенка?

Не всегда у продавца квартиры есть возможность выписать ребенка. Новое жилье еще строится или они планируют сначала продать свою квартиру, а потом купить другую – вариантов может быть много. Стоит ли обращать на это внимание?

«Покупка на вторичном рынке всегда связана с определенными рисками, – рассказывает генеральный директор АН «Ларец» Андрей Ляшков (г. Пермь). – Даже сопровождение юриста не всегда гарантирует чистоту операции с недвижимостью, если у подобного специалиста нет постоянной практики в этой сфере.

Принимать решение, выходить или нет на сделку, можно только после детального анализа всех данных по квартире. Не стоит надеяться и на дотошность агентства, выступающего со стороны продавца. Прописка – это последнее, на что я бы смотрел при покупке квартиры.

Все боятся ситуации, когда в квартире прописан ребенок. И совершенно напрасно. Дети обязаны быть прописаны по тому же адресу, что и родители. Поэтому как только изменится прописка родителей, следом изменится прописка ребенка».

Однако все же стоит проговорить или прописать допсоглашением, куда после снятия с регистрации будут прописываться мать и несовершеннолетние дети.

Вы нашли идеальный вариант жилья. Но вы узнали, что продавец покупал его с использованием материнского капитала.

Будут ли нарушены какие-то права ребенка в данном случае? «Проблем с приобретением квартиры, купленной на материнский капитал, не будет, если прежний хозяин корректно выполнил все требования.

Например, когда женщина покупает квартиру на материнский капитал, то она пишет обязательство, что через полгода выделит долю ребенку и он станет собственником. Если обязательство не выполняется, то претензии должны быть уже к ней», – отмечает Андрей Ляшков.

Можно ли выписать ребенка через суд?

Допустим, вы приобрели квартиру, из которой несовершеннолетнего прежние собственники не выписали. Время идет – а никакого шевеления в сторону снятия с регистрации ребенка не происходит. Можно ли решить проблему через суд?

«Согласно общему правилу, бывший собственник и члены его семьи добровольно снимаются с регистрационного учета, – поясняет юрист регионального юридического агентства «Практика» Александр Дозморов (г. Санкт-Петербург). – Нередко срок и порядок указываются в самом договоре купли-продажи.

В случае если этого не произошло, обращаемся к действующему законодательству. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Так же часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Вместе с тем указанная норма содержит сноску – «если законом не установлено иное».

Это, к пример, у категории граждан, которых выписать затруднительно. Таким образом, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Также нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа».

А если ребенок – собственник?

Тем не менее стоит внимательнее присмотреться к квартире, если несовершеннолетний член семьи продавца еще и собственник.

«Другое дело, когда речь идет о доле ребенка в продаваемой квартире. Грамотный риелтор обязательно выяснит, выделена ли она. Если доля выделена и возможные риски проверены, то можно смело покупать квартиру.

Если же нет, то по достижению ребенком совершеннолетия может встать вопрос о том, какой частью квартиры он владел. Такие сделки относятся к разряду оспариваемых, что для покупателя – определенный риск. В таком случае безопаснее рассмотреть другие варианты.

Когда ребенок – собственник, то риелтору нужно затребовать с продавца разрешение от органов опеки и попечительства. Важно контролировать действия продавца на всем протяжении процесса операции с недвижимостью.

Часто возникает ситуация, что органы опеки согласны на сделку с приобретением для ребенка конкретной квартиры, а продавец поменяет предложенный вариант. Такая сделка тоже может быть оспорена», – отмечает Андрей Ляшков.

Могут ли органы опеки помешать сделке?

Если согласие органов опеки на сделку необходимо, то нужно разобраться, а когда в продаже квартиры могут отказать?

«Деятельность органов опеки и попечительства регулируется Федеральным законом 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», а также регламентами муниципалитета – администрации города, – рассказывает руководитель департамента сопровождения сделок федеральной РК «Этажи» Андрей Лесин (г. Тюмень).

– По закону выдача разрешения на сделку с недвижимостью – одна из функций этих органов. Их главная задача – проконтролировать факт того, что жилищные условия несовершеннолетних детей, которые проживали в отчуждаемом объекте недвижимости, не ухудшились в результате проведения сделки.

Какие параметры оцениваются при рассмотрении заявления? Новое место проживания ребенка должно быть равнозначно или лучше предыдущего. Например, по сделке ребенок должен стать собственником доли квартиры, где должно быть больше квадратных метров.

Могут улучшиться другие условия проживания, например, переезд из неблагоустроенного дома в более новый».

Андрей Лесин отмечает, что на сегодняшний день есть пробелы в законодательстве насчет точности оценки критериев изменения условий проживания у несовершеннолетних. В большинстве случаев применяется местная практика, а не нормы закона.

По словам Александра Дозморова, если ребенок является собственником квартиры, то следует также обратить внимание на местоположение продаваемого и приобретаемого объекта недвижимости. Опека в ряде случаев может не одобрить переезд на окраину из-за снижения цены объекта.

А если цена квартир различается не очень сильно, но новая стоит дешевле, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с условием: перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего. Вовсе без жилья ребенка-собственника тоже нельзя оставлять.

Если человек продает жилье, не имея планов на покупку нового, то соответствующую долю ребенку нужно выделить в какой-то другой квартире.

При этом купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Учитывая массу нюансов, перед подготовкой к сделке эксперты советуют проконсультироваться по всем вопросам в органах опеки. Кстати, органы опеки, скорее всего, будут контролировать и процесс регистрации ребенка по новому месту жительства и могут установить на эту процедуру определенный срок.

Источник: https://74.ru/text/realty/54109281/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

Последнее обновление: 10.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

DOM.RIA – Права ребенка в отношении недвижимости

Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

Ребенок как лицо с неполной дееспособностью, имеет в рамках законодательства особую защиту прав.

Порядки и нормы для решения вопросов с недвижимостью, в которых затрагиваются вопросы малолетних и несовершеннолетних лиц, регламентированы Жилищным, Семейным, Гражданским кодексами, Законом «Об охране детства», Конституцией и др.

Для контроля и урегулирования действий в отношении детей и имущества, на которое распространяются их права, действуют органы опеки и попечительства (ООП).

Проводить операции, связанные с жилплощадью при участии малолетних и несовершеннолетних лиц, как правило, можно только с разрешения этих органов. При этом от имени ребенка выступают его законные представители: родители, опекуны или усыновители.

Сделки по недвижимости при участии детей

Любая сделка в отношении дома или квартиры не должна противоречить интересам и правам детей. Такой порядок установлен п.6 ст.203 Гражданского кодекса. Если сделка противоречит правам несовершеннолетнего лица, ее могут признать недействительной.

Оформить недвижимость на ребенка

Покупка квартиры на малыша – популярный способ заранее обеспечить его жильем и актуальный вариант инвестирования средств. Порядок оформления квартиры на лицо 0-14 лет и 14-18 лет несколько отличается.

По Семейному кодексу (СК) дети до 14 лет являются малолетними и имеют частичную дееспособность – могут участвовать в мелких бытовых сделках. Поэтому вопросами оформления жилья на них занимаются исключительно родители, опекуны или усыновители.

Но при этом приобрести недвижимость для сына или дочери можно, только получив разрешение ООП.

Покупка квартиры на ребенка: ответы на основные вопросы

По достижению четырнадцатилетнего возраста права субъекта расширяются в связи с наступлением неполной дееспособности. Несовершеннолетнее лицо может участвовать в сделках, но только при наличии согласия родителей или опекунов, а также ООП.

Таким образом, с 14 до 18 лет оформление жилья на ребенка происходит с его непосредственным участием. Вот только действительной сделка будет, если такие действия одобрят и родители, и ООП, подтвердив согласие соответствующими документами.

Сделки в отношении недвижимости ребенка

При продаже квартиры с участием детей может возникать одна из двух ситуаций: есть доля несовершеннолетнего в квартире (в том числе случаи, когда объект сделки полностью принадлежит ему) или ребенок просто зарегистрирован в квартире. Продажа такой недвижимости по закону подразумевает дополнительные трудности.

Если малыш просто зарегистрирован в квартире, не имея в ней доли, вам придется снять его с регистрации. Маловероятно, что кто-то выявит желание покупать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним лицом. Но при проведении этой процедуры есть свои тонкости, которые мы рассмотрим далее.

Если ребенок – собственник квартиры или имеет в ней долю – задача по продаже усложняется. В 14 главе Семейного кодекса описаны его права на имущество, в том числе – на недвижимость.

Согласно закону ухаживать за жильем и сохранять его в надлежащем состоянии должны родители, кроме того, они могут распоряжаться ним, не нарушив при этом имущественные права ребенка. В пункте 2 ст.

177 СК сказано, что для заключения сделок в отношении имущества лица, не достигшего 18 лет, необходимо получить разрешение ООП.

Как продать квартиру если собственник…

При продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего, родители обязаны обеспечить его другой жилплощадью, не нанеся ущерб имущественным правам, а именно:

  • помещение должно быть готовым к эксплуатации;
  • доля в новой квартире должна быть не меньше той, которую имел ребенок;
  • условия должны быть не хуже, чем в предыдущем месте жительства.

Проверив это, и убедившись, что порядки соблюдены, ООП разрешат проводить продажу.

Закон также предусматривает отдельные порядки при аренде жилых помещений, принадлежащих малолетним или несовершеннолетним лицам. Статьей 178 Семейного кодекса установлено, что доход, полученный от такого имущества, должен идти на содержание его собственника или неотложные нужды семьи.

Пока лицо малолетнее, распоряжаться этим доходом могут его родители с учетом указанных порядков. Квартировладелец возрастом 14-18 лет может сам решать, на что будут потрачены деньги, вырученные из использования его недвижимости.

Законно сдавать в аренду такую квартиру можно только с разрешения ООП.

Права ребенка на жилплощадь по наследству

Согласно ст.1241 Гражданского кодекса (ГК) несовершеннолетние дети наследодателя являются претендентами на обязательную часть наследства. Это значит, что даже если такой наследник не указан в завещании, он в обязательном порядке получает половину своей части наследства, положенной по закону. В отдельных случаях эта часть может быть изменена по решению суда.

Для детей также действуют отдельные условия вступления в наследство. Если взрослому наследнику, чтобы получить свою долю, необходимо в течение 6 месяцев после открытия наследства написать соответствующее заявление, несовершеннолетнему претенденту это делать не обязательно. Согласно ст.

1268 ГК малолетний или несовершеннолетний наследник считается таковым, что принял наследство за исключением случаев, когда он от него отказался, подав соответствующее заявление. Если наследнику меньше 14 лет, отказ подают родители, усыновители или опекуны с разрешения ООП.

В возрасте 14-18 лет он имеет право сам отказаться от наследства с разрешения родителей, усыновителей или опекунов и ООП.

Как отказаться от наследства

Наследник возрастом до 18 лет вправе получить положенную ему долю наследства, оставленного родителями, которые лишены родительских прав. В свою очередь, родители в соответствующем статусе теряют права в отношении распоряжения имуществом, которое принадлежит их детям.

Дети и приватизация

Ребенок, зарегистрированный в квартире, принимает участие в приватизации наравне с совершеннолетними жильцами. А вот исключить его из списка участников гораздо сложнее, чем взрослого, и в отдельных случаях практически невозможно.

Решение о приватизации жилплощади за ребенка принимают его родители или опекуны.

Согласно порядку передачи недвижимости в собственность граждан, если лицо не достигло 14-летнего возраста, для согласия с приватизацией достаточно, чтобы законные представители расписались напротив его фамилии в заявлении.

В случаях, когда решение оформляется на участника приватизации возрастом 14-18 лет, законные представители подтверждают согласие соответствующим нотариально заверенным документом.

Если решено написать отказ от приватизации доли несовершеннолетним лицом, на это необходимо получить разрешение ООП.

В большинстве случаев оформить такой документ не получится, так как по закону действия с имуществом, которым вправе пользоваться ребенок, не должны влечь за собой ущерб его имущественным правам.

Поэтому, если ребенок в квартире зарегистрирован, и нет возможности оформить отказ, он безусловно становится участником приватизации.

Приватизация квартиры: что нужно знать в 2017 году

Иногда чтобы исключить претендента из списка участников приватизации, его снимают с регистрации в квартире. Но в отношении детей такие действия считаются неправомерными за исключением отдельных случаев. Рассмотрим особенности регистрации места жительства малолетнего и несовершеннолетнего лица.

Особенности регистрации места жительства детей

Согласно Постановлению №207, родители обязаны зарегистрировать место жительства младенца не позднее 3 месяцев со дня его рождения. Подать документы на проведение этой процедуры можно одновременно с осуществлением государственной регистрации рождения.

В возрасте до 10 лет малыш должен быть зарегистрирован исключительно по адресу регистрации родителей или одного из них (если их места жительства отличаются), в спецучреждении или с опекунами. В отдельных случаях лицо старше 10 лет может проживать и в другом месте, например, с дедушкой и бабушкой, но только если этого хочет, а родители не против.

В случае развода родителей статья 160 Семейного кодекса регламентирует следующие порядки определения места жительства детей:

  • 0-10 лет – место жительства определяется самими родителями;
  • 10-14 лет – адрес регистрации определяется с учетом пожеланий малыша и родителей;
  • 14-18 лет – несовершеннолетний сам решает, с кем будет жить.

При возникновении спорных ситуаций для урегулирования вопроса вмешиваются органы опеки и попечительства.

Порядок регистрации места жительства в Украине 2017

Согласно нормам Жилищного кодекса, прописанным в статье 161, наниматель квартиры может поселить в ней своего несовершеннолетнего ребенка, не получая согласие арендодателя. При этом сам арендатор должен быть зарегистрирован по этому адресу.

Снять ребенка с регистрации по месту жительства можно только в случае перерегистрации его по новому адресу в соответствии с нормами закона, иначе госорган просто откажет в проведении процедуры. При этом важно не подвергать ущербу интересы и имущественные права несовершеннолетнего. За этим следят ООП.

Права ребенка на недвижимое имущество при разводе родителей

Квартира, приобретенная за время супружеской жизни, является собственностью супругов и в случае развода делится между ними без участия детей, за исключением случаев, когда в недвижимости есть их доля или иной порядок установил суд.

После развода продажа жилплощади того из супругов, с кем остался сын или дочь, возможна только при участии органов опеки и попечительства. В ст.59 СК сказано, что каждый из супругов должен учитывать интересы детей, распоряжаясь личным имуществом.

Если с одним из супругов остается несколько детей или у малыша есть проблемы со здоровьем, суд может увеличить долю для этой стороны бракоразводного процесса. Личная недвижимость ребенка в случае развода родителей разделу не подлежит и остается его собственностью.

В большинстве случаев в рамках решения вопросов с недвижимостью, при которых могут быть затронуты права и интересы детей, не обойтись без участия органов опеки и попечительства. Такая защита ребенка со стороны государства не дает возможности ни родителям, ни опекунам или прочим лицам нарушить его права и интересы.

Источник: https://dom.ria.com/articles/prava-rebenka-v-otnoshenii-nedvizhimosti-177627.html

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Могут ли несовершеннолетние дети помешать продаже квартиры?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки.

С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Право-online
Добавить комментарий