Можно ли переуступить право требования по договору и одновременно расторгнуть договор?

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Можно ли переуступить право требования по договору и одновременно расторгнуть договор?

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

Татьяна Крупко  

Источник: Журнал “Сибирский Дом” 6(148) июнь 2016

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-kupit-kvartiru-ot-podryadchika/

Договорный запрет на уступку требований работать не будет: ВС РФ разъяснил положения ГК РФ о цессии

Можно ли переуступить право требования по договору и одновременно расторгнуть договор?

В конце 2017 г. Верховный суд РФ представил целый ряд документов и разъяснений, которыми предстоит руководствоваться судам и участникам оборота при разрешении различных правовых вопросов.

Один из таких значимых документов — постановление № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление № 54) — Пленум Верховного суда РФ принял 21 декабря.

В июле 2014 г. глава 24 ГК РФ, регулирующая вопросы перемены лиц в обязательстве претерпела довольно существенные изменения (внесены Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ). Выждав, пока судебная практика сформирует подходы к применению обновленных норм, Верховный суд РФ приступил к обобщению ключевых выводов и работе над ошибками.

Первое рассмотрение проекта постановления № 54 состоялось 5 декабря 2017 г. Затем текст отправили на доработку. Участники Пленума посчитали, что необходимо убрать некоторые взаимосвязанные пункты, касающиеся регулирования залоговых отношений, как выбивающиеся из тематики постановления, посвященного уступке требований. В итоге обновленную версию постановления Пленум ВС РФ принял 21 декабря.

Первый раздел постановления № 54 разъясняет общие положения о переходе требований на основании договора. Пленум ВС РФ обращает внимание судов на то, что уступка требования может происходить как на основании договора, предусмотренного законом, так и на основании соглашения, законом не предусмотренного.

В качестве примера уступки требования на основании предусмотренного ГК РФ договора в постановлении № 54 приводится наиболее распространенный на практике случай — уступка из договора купли-продажи.

К договорам о такой уступке применяются правила ГК РФ о договорах купли-продажи, в частности п. 1 ст.

460 ГК РФ, по смыслу которого при неисполнении цедентом обязанности передать требование свободным от прав третьих лиц цессионарий вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора, если не будет доказано, что он знал или должен был знать о правах третьих лиц.

В качестве примера соглашения об уступке, не предусмотренного законом, в постановлении № 54 приводится договор между цедентом и цессионарием, по которому цессионарий принимает на себя обязанность передать цеденту часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию. Подобные соглашения, разъясняет Пленум ВС РФ, закону не противоречат.

Важные разъяснения касаются государственной регистрации договора уступки требования, вытекающего из сделки, требующей госрегистрации: соответствующий договор уступки считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2).

Вместе с тем отсутствие регистрации не может повлечь негативные последствия для должника, если он предоставил исполнение на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления. В этом случае применяются положения ст.

312 ГК РФ об исполнении обязательства лицу, управомоченному кредитором.

По вопросу возмездности уступки требования в постановлении № 54 разъяснено, что отсутствие в соглашении об уступке условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным, незаключенным или квалификации соответствующих отношений в качестве дарения. В таком случае цена должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование) (п. 6).

В ходе работы над проектом в этот пункт были внесены уточнения, более ясно раскрывающие особенности перехода прав на будущие требования: требование сначала возникает у цедента, а затем переходит к цессионарию.

Это означает, что при открытии в отношении цедента дела о банкротстве переход требований к цессионарию может и не произойти, а само требование может попасть в конкурсную массу цедента.

В пункте 7 постановления № 54 разъясняются вопросы уступки цедентом одного и того же требования по нескольким параллельным сделкам разным лицам — так называемая двойная уступка. В этом случае надлежащим кредитором является то лицо, для которого момент перехода требования наступил ранее.

Другие же цессионарии вправе потребовать от цедента возмещения убытков.

Но если должник уже исполнил обязательство перед цессионарием, не являющимся первым в иерархии, риск последствий такого исполнения несет тот цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.

Невозможность перехода требования, например, про причине его принадлежности иному лицу или его прекращения, сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться уступка (п. 8).

Цедент в этом случае отвечает перед цессионарием за неисполнение договорного обязательства.

Такой же подход применим и к соглашению об уступке будущего требования — когда уступка не состоялась по причине того, что уступаемое требование не возникло или не было приобретено у третьего лица.

Допустимость уступки требований

В постановлении № 54 даны разъяснения о том, что спорность уступаемого требования не свидетельствует о недействительности или незаключеннности сделки (п. 11 и 12). Допустимой является и уступка денежного требования, вытекающего из кредитных и страховых отношений, если иное не установлено законом.

Пленум ВС РФ обращает внимание судов на то, что действующее законодательство допускает уступку требований о возмещении убытков, вызванных нарушением обязательства, о возврате полученного по недействительной сделке, о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, а уступка требования об уплате сумм неустойки допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него (п. 13 и 14).

Важные разъяснения даны по вопросам уступки неденежных требований без согласия должника: если такая уступка делает исполнение обязательства значительно более обременительным, должник вправе исполнить обязательство цеденту.

При возникновении не слишком существенных дополнительных затрат цедент и цессионарий обязаны возместить должнику его расходы. До исполнения ими обязанности по возмещению расходов должник не считается просрочившим (п. 15).

Отдельный блок разъяснений посвящен вопросам недействительности уступки требований, совершенной вопреки условиям договора о необходимости получения согласия на уступку либо вовсе запрету на уступку. По сути, постановление № 54 обессиливает договорный запрет уступки.

Так, уступка неденежных требований может быть признана недействительной по иску должника, только если цессионарий знал или должен был знать об указанных ограничениях.

В отношении договорного запрета уступки денежного требования подход Пленума ВС РФ еще более ограничительный: уступка по такому требованию, совершенная в нарушение договорного запрета, действительна по общему правилу даже в случае осведомленности цессионария об этом запрете.

При этом, правда, у должника сохраняется возможность потребовать возмещения расходов, вызванных переходом требования и являющихся необходимыми, солидарно с цедента и цессионария (п. 18).

Уведомление должника об уступке требования

К уведомлению должника об уступке применяются общие правила ст. 165.1 ГК РФ. В отсутствие уведомления или обстоятельств, которые позволяют считать уведомление доставленным, цедент не вправе отказаться от принятия исполнения (п. 19).

В постановлении № 54 предлагается различать ситуации, когда уведомление направляет первоначальный кредитор и когда новый. При получении уведомления от прежнего кредитора должник обязан передать исполнение лицу, указанному в уведомлении.

Такое исполнение является надлежащим и при недействительности договора, на основании которого производилась уступка.

Если же уведомление об уступке направлено новым кредитором, стандарт поведения у должника будет иной: он вправе не исполнять обязательство до получения подтверждения от первоначального кредитора, а при непредставлении подтверждения в разумный срок должен исполнить обязательство первоначальному кредитору.

В пункте 21 даны разъяснения о содержании уведомления. В нем должны быть сведения, позволяющие достоверно идентифицировать нового кредитора и определить объем перешедших к нему прав.

Существенные пороки уведомления позволяют должнику по своему выбору либо исполнить обязательство первоначальному кредитору, либо приостановить исполнение и потребовать предоставления необходимой информации от первоначального кредитора.

Возражения должника, перевод долга и иные вопросы

Постановление № 54 разъясняет положения ст. 386 ГК РФ о возражениях, которые должник вправе выдвигать против требований нового кредитора.

Так, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора не только возражения, которые он уже имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору, но и возражения, основания для которых возникли к этому моменту.

Например, допустимо возражение заказчика против требования о платеже, вытекающее из договора подряда, если обязательство по выполнению работ возникло до получения уведомления об уступке. При этом право на заявление соответствующих возражений не зависит от момента выявления недостатков работ.

Пункт 24 постановления № 54 посвящен особенностям проведения зачета в ситуации уступки требования.

Как пояснил докладчик — судья ВС РФ Иван Разумов, при подготовке этого пункта рабочая группа исходила прежде всего из того, что перемена кредитора в обязательстве на основании сделки, в которой должник не участвует, не может ухудшать положение должника.

Соответственно, должник имеет право заявить о зачете после получения уведомления об уступке, если основание его требований возникло к этому моменту и срок исполнения обязательства наступил до получения уведомления.

Если же требование должника к первоначальному кредитору возникло к моменту получения уведомления об уступке, однако срок его исполнения еще не наступил, оно может быть предъявлено должником к зачету против требования нового кредитора лишь после наступления срока исполнения.

Пленум ВС РФ также обращает внимание судов на две разновидности перевода долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности:

  • привативный перевод долга, когда первоначальный должник выбывает из обязательства;
  • кумулятивный перевод долга, когда первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно.

В пункте 27 постановления № 54 изложены презумпции, которыми следует руководствоваться при неясности соответствующего соглашения:

  • если неясно, кумулятивный или привативный перевод долга согласован сторонами, надо исходить из того, что первоначальный должник выбывает из обязательства;
  • если неясно, кумулятивный перевод долга или поручительство согласованы сторонами, следует исходить из того, что соглашение является договором поручительства.

Кроме того, в постановлении № 54 разъясняются вопросы передачи договора, а также процессуальные вопросы.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/364183/

Уступка права требования по договору долевого строительства / Sibdom.ru

Можно ли переуступить право требования по договору и одновременно расторгнуть договор?

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

  • при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
  • все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
  • права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
  • первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки 

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства.

Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов.

 — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос».

 Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект.

Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или  в электронном виде  заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой.

Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью.

Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором.

На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.

В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать 

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку.

На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку.

Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика.

В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).    

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки  Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования 

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

  • три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
  • письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
  • если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
  • если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора.

Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней.

Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица.

 Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Рекомендуем также прочитать:

Договор уступки права требования: как купить квартиру у подрядчика

Внимание: сложная сделка!

Регистрировать недвижимость будет проще, но дороже

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1330/

Особенности уступки права требования по ДДУ – ЮК

Можно ли переуступить право требования по договору и одновременно расторгнуть договор?

Приобретение квартир в недостроенных жилых комплексах является более выгодной сделкой, чем покупка готовой жилплощади на вторичном рынке. Наиболее часто жилье приобретается посредством оформления ДДУ. Еще один вариант покупки жилья – уступка права требования по договору участия в долевом строительстве.

Правила заключения таких сделок регулируются действующим законодательством о застройщиках, в частности – ФЗ № 214 и Гражданским кодексом. Переуступкой в строительстве называют случаи, когда дольщик, заключивший со строительной компанией ДДУ, переуступает свои права застройщику.

Следует отметить, что имеется в виду именно переуступка права требовать от строительной компании исполнения своих обязательств, а не признания прав собственности на квадратные метры.

Согласно нормам законодательства, документ о переуступке прав может заключаться в установленный период: срок начинается с момента регистрации сделки в Росреестре и заканчивается подписанием передаточного акта или аналогичного документа. Таким образом, сделка, заключенная до регистрации или после подписания акта, не может являться переуступкой права требования по договору долевого участия.

Уплата каких-либо средств еще до его регистрации в государственной структуре считается незаконной, поскольку сам документ еще официально не зарегистрирован. То же самое касается совершения каких-то действий, предусмотренных по документу.

Они будут считаться незаконными до момента, пока не осуществится полноценная регистрация документа в Росреестре. Такой порядок оплаты предусмотрен только для сделок, где цедентом выступает юридическое лицо.

Если же цедентом является физическое лицо – производить расчет по указанному порядку необязательно.

Сделка, заключенная после оформления акта передачи, также не может считаться переуступкой права требования по ДДУ, поскольку застройщик официально выполнил свои обязанности, и к нему больше не могут предъявляться какие-либо требования.

Сделки также могут заключаться после составления передаточного акта. Они  будут называться куплей-продажей.

Однако тут существует один интересный нюанс – если потребуется оформить сделку отчуждения объекта недвижимости после составления акта передачи, но до момента регистрации права собственности в регистрирующей структуре, то сторонам стоит подписать «предварительный договор купли-продажи». Таким способом будущий продавец и покупатель свяжут себя обязательством по оформлению основной сделки купли-продажи уже после регистрации прав в Росреестре.

В основном заключение сделок об уступке права требования по договору долевого участия происходит между первоначальным дольщиком и покупателем, причем в роли первого дольщика выступает физическое лицо, то есть простой гражданин.

Однако в ряде случаев цедентом может выступать подрядчик, заключивший с застройщиком сделку о взаимозачете или об инвестициях. Обычно подрядчики заключают с застройщиками сделки на несколько квартир, которые потом перепродаются конечным покупателям.

Заключение переуступки прав с подрядчиком может обернуться для покупателя неприятностями. Дело в том, что такие сделки изначально не являются ДДУ. То есть они не защищены ФЗ № 214, к тому же, они не проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Какие риски ждут конечного покупателя? Права подрядчика на квадратные метры могут быть нечетко определены в документе, к тому же, нет гарантии, что подрядчик выполнит ряд своих обязательств перед девелопером в полной мере. При самом худшем развитии событий застройщик сможет оспорить сделку с подрядчиком.

Соответственно, если сделка признается недействительной, то переуступка прав требований с конечными покупателями – тоже.

Таким образом, специалисты рекомендуют заключать именно договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а не по каким-то другим видам сделок. В таком случае новый дольщик будет защищен законом о застройщиках, что сводит все риски к минимуму.

Также следует понимать, что изначальный дольщик – продавец, передавший свои права требований новому дольщику, отвечает за реальность переданных прав. Однако он не является ответственным за реализацию обязательств строительной компанией.

Соответственно, если девелопер, например, срывает сроки сдачи квартиры или совершает иные действия, нарушающие условия документа, новый дольщик вправе обратиться с заявлением в суд. Ответчиком по такому делу будет выступать непосредственно застройщик, а не предыдущий дольщик.

Сделка, по которой уступаются права требований, сохраняет те же условия, права и обязанности сторон, что и ДДУ. Меняются только лица, выступающие в роли сторон, однако все условия остаются прежними.

Согласно нормам действующего законодательства, право требований может перепродаваться как на основании одного лишь договора, так и одновременно с переводом долговых обязательств к покупателю.

Перевод долга осуществляется только в тех ситуациях, когда прежний дольщик не рассчитался с застройщиком до конца. В таких случаях для оформления уступки прав по договору долевого участия также потребуется письменное согласие от строительной компании – застройщика.

Необходимо понимать, что застройщик может отказать в оформлении передачи прав – например, если задолженность не была погашена первым дольщиком.

Интересно, что закон не требует обязательного получения согласия девелопера при заключении сделок по переуступке (за исключением случаев, когда дольщик имеет невыполненные долговые обязательства перед застройщиком).

Тем не менее, застройщик обязательно должен быть письменно проинформирован о заключении такого документа.

В ином случае новый дольщик, согласно определению законодательства, будет нести все риски неприятных последствий.

Например, при нарушении обязательств застройщиком, покупатель не всегда сможет рассчитывать на положенные ему компенсации и штрафы, предусмотренные законом. Однако следует заметить, что такие вопросы часто решаются по усмотрению суда.

И решение такого вопроса во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, представляющего интересы дольщика в суде.

Также следует понимать, что в ДДУ может предусматриваться обязательное получение согласия застройщика в случае оформления договора цессии, вне зависимости от того, выплачена ли стоимость ДДУ или нет. Как свидетельствует практика, в таких ситуациях нередко покупателям приходится доплачивать определенный процент девелоперу за получение от него такого согласия.

Иногда условиями сделки может предусматриваться невозможность оформления переуступки прав по договору участия в долевом строительстве.

В подобных ситуациях, если стороны в конечном результате согласились на оформление такой сделки, вместе с документом заключается отдельное соглашение об уступке в трехстороннем порядке, где сторонами выступают застройщик, изначальный дольщик и новый покупатель.

Согласно нормам законов, уступка прав требования по договору долевого участия может состояться как после полной уплаты средств, так и после частичной оплаты стоимости ДДУ, но с одновременным переводом обязательств по выплате долга на покупателя. Соответственно, в последнем случае покупатель (он же – цессионарий) с оформлением документа получает долговые обязательства перед девелопером.

Уступка прав должна содержать следующие условия:

  • наименование, описание и адрес объекта договора;
  • стоимость договора уступки;
  • срок для произведения и завершения расчетов;
  • пункт, в котором утверждается, что обязательства дольщика перед застройщиком были полностью исполнены, что должно подтверждаться соответствующими платежными документами;
  • реквизиты ДДУ и предыдущих договоров цессии, если такие действительно были.

Все расчеты должны производиться после регистрации документа в Росреестре, но до оформления акта передачи объекта, если в роли цедента выступает юридическое лицо.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Перед оформлением переуступки по ДДУ в строительстве приобретателю необходимо проверить, не остались ли какие-либо долги у предыдущего дольщика перед застройщиком. Для этого ему потребуется взять у застройщика специальный документ – акт сверки платежей.

В данном документе будут отображены все произведенные оплаты от прежнего дольщика.

Соответственно, если какая-либо часть долга осталась, то при оформлении переуступки приобретатель сможет оплатить оставшуюся часть долга застройщику, а остальные средства передать непосредственно самому дольщику (продавцу).

Итак, государственной регистрации подлежит как ДДУ в строительстве, так и переуступка по ДДУ. Для регистрации потребуются такие документы:

  • оригинал ДДУ, по которому совершается переуступка;
  • непосредственно – документ о переуступке. Он должен быть подписан сторонами, на регистрацию необходимо подавать не менее двух экземпляров;
  • согласие супруга продавца на осуществление сделки. Документ должен быть заверен у нотариуса. Однако можно представить документ, которым устанавливается, что предмет не является совместным имуществом супругов;
  • согласие застройщика на оформление сделки, изложенное в письменной форме (в случаях, когда осуществляется оформление с переводом долга или если согласие застройщика предусмотрено ДДУ);
  • письменное разрешение от Органа опеки и попечительства, если одним из участников ДДУ выступает лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • заявление на регистрацию ипотечного кредита, если приобретение прав осуществляется на кредитные средства);
  • заявление на регистрацию сделки. Подается 2 заявления: от приобретателя прав и от продавца;
  • нотариальная доверенность. Она потребуется, если от имени продавца или приобретателя прав выступают доверенные лица;
  • кредитный договор, если покупка осуществляется на кредитные средства. Также при этом потребуется представить закладную и документы, перечисленные в закладной;
  • документ об оплате госпошлины за процедуру регистрации.

Необходимо знать, что в случае, если продавцом (первоначальным дольщиком) выступает юридическое лицо в лице компании, к вышеперечисленным документам также потребуются учредительные документы компании. Если продавцом выступает акционерное общество, то потребуется протокол, составленный на общем собрании акционеров, которым одобряется такая сделка.

Документы для заключения сделки по договору долевого участия в строительстве подаются в многофункциональный центр (в Москве) или в Росреестр, или в Кадастровую палату (в областях). Регистрация осуществляется в 10-дневный срок.

Интересно, что уступка прав требования по договору долевого участия может заключаться как без, так и с привлечением нотариуса. Закон не обязывает обязательно оформлять сделку у нотариуса. Однако данная процедура позволяет максимально защитить себя от возможных неприятностей. В частности, нотариус проверяет не только сделку, но и сам ДДУ.

После регистрации приобретателю уступаемых прав необходимо забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Дело в том, что в процессе регистрации права собственности на квартиру в Росреестре, помимо документа по переуступке, требуется представить ДДУ.

Если у вас возникли какие-либо проблемы, связанные с оформлением сделок по переуступке прав – обратитесь к юристам Общества защиты прав дольщиков! Мы предоставим информативные консультации, и при необходимости поможем защитить ваши законные интересы.

Чтобы узнать, как с нами связаться, зайдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Право-online
Добавить комментарий