Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

Нас выгоняют из съемной квартиры. Какие у нас права?

Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

«Мы снимаем квартиру. Договор срочный, заканчивается весной 2018 года, но хозяйка уже осенью начала намекать, что ее дочка хочет въехать в квартиру уже в этом году. Потом сказала, что до дочкиного переезда они хотят сделать ремонт, хотя и так квартира в порядке.

Сначала хозяйка говорила, что квартира нужна к августу, а недавно написала сообщение, что квартира нужна к июню, так как она скорее всего будет квартиру продавать! На аренду новой квартиры, судя по тому, что цены поднялись, мы за такой короткий период не накопим, у нас полноценная семья с детками! Что в такой ситуации делать, как себя вести и какие у нас права?»

Очень трудно отвечать, не зная условий договора, в котором могут быть какие-то нюансы. Часто одна из сторон договора при его подписании не обращает внимания на детали, которые потом оказываются очень важными. Судя по скупой информации, семья снимает квартиру давно и платит недорого, поэтому и держится за этот вариант. 

Вы хотели,чтобы вам ответил маклер. Вам отвечает аттестованный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова:

Отвечая на вопрос, сошлемся на Обязательственно-правовой закон, который гласит: отказ наймодателя от договора найма не противоречит принципу добросовестности, если наймодатель отказался от договора по уважительной  причине, в первую очередь, в связи с тем, что сам настоятельно нуждается в жилом помещении. Судя по ситуации, описанной читательницей, наймодатель предупредил нанимателей об этом заблаговременно.

Чтобы отказаться от договора найма жилого помещения, другими словами, расторгнуть договор или прекратить его, стороны должны подать друг другу заявление об отказе от договора, составленное в письменной форме. То есть – если инициатива исходит от наймодателя, он должен написать письменное заявление и передать его нанимателю.

И наоборот, если наниматель хочет съехать раньше, ему следует представить соответствующее заявление наймодателю. Лучше делать это в письменном виде или в виде электронного письма. СМС тоже имеет право на существование, но в таком случае оно должно иметь стандартную форму с обязательными пунктами, а не выглядеть как «Съезжайте завтра.

Маша».

Заявление об отказе от договора должно содержать как минимум следующие сведения:

1) наименование сданной в наем вещи – то есть, в переводе на понятный язык, адрес квартиры, количество комнат, общая площадь;

2) дата окончания договора – тот день, когда квартира должна стать свободной;

3) основание для отказа от договора – переезд в нее самого наймодателя или членов его семьи, необходимость продажи и т.п;

4) в случае отказа от договора найма жилого помещения – порядок и срок оспаривания отказа: если одна из сторон отказывается от договора, она обязана предоставить второй стороне срок для подачи других заявлений, включая исковые».

Очень полезные советы дал нашей читательнице и руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари.

Как видно из вопроса, читательница хочет знать, можно ли расторгнуть срочный договор найма жилья досрочно. Срочный договор найма дает определенные преимущества  нанимателям. Каждая из сторон может по уважительной причине отказаться как от бессрочного, так и от срочного договора найма.

Но при наличии срочного договора это допустимо на основании обстоятельств, указанных в статьях 314-319 Обязательственно-правового закона (невозможность пользоваться квартирой, использование квартиры с нарушением  договора, наличие просрочки платежей, опасность жилого помещения для здоровья людей, банкротство нанимателя). Другими словами, если наниматель выполняет договор найма и не имеет задолженностей, расторгнуть срочный договор с ним сложно.

Незаконное расторжение договора можно оспорить в Комиссии по плате за наем (Harju 13, Tallinn, yyrikomisjon@tallinnlv.ee) или в суде, если отказ противоречит принципу добросовестности (ст. 326).

Также наниматель может в случае отказа наймодателя от договора найма и истечения срока действия срочного договора найма требовать от наймодателя продления договора на срок до трех лет, если прекращение договора может повлечь за собой тяжкие последствия для нанимателя или его семьи.

В случае несогласия наймодателя с продлением договора наниматель может требовать продления договора найма в Комиссии по плате за наем или в суде. Соответствующее заявление или иск надо подать в течение месяца с момента получения уведомления о расторжении договора. 

Источник: https://rus.postimees.ee/4024699/nas-vygonyayut-iz-semnoy-kvartiry-kakie-u-nas-prava

Расторжение договора найма

Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

Конечно обе стороны арендных отношений, заключая договор найма, рассчитывают на неукоснительное выполнение своих обязанностей противоположной стороной (к своим обязанностям люди могут относится более пренебрежительно) и часто надеются на последующее продление договора. Но человек предполагает, а судьба располагает.

Бывает, что у нанимателей в процессе проживания обнаруживается недовольство состоянием и качеством самой квартиры или накапливаются претензии к соседям. Равно как и у собственника квартиры могут накапливаться претензии к квартирантам. Кроме того у человека могут просто измениться обстоятельства так, что дальше не позволят ему снимать или сдавать квартиру.

Изменившиеся финансовые обстоятельства могут не позволить нанимателю и дальше снимать эту квартиру по прежней цене, но уменьшение доходов при этом совершенно не входит в планы собственника. Да просто могут с оказией предложить неплохую квартиру по сходной цене рядом с работой.

Равно как нельзя исключать действительный приезд родственников собственника квартиры и его доброе сердце, которое не позволяет ему смотреть, как родственники мыкаются по съемным углам (нет никакой возможности и дальше терпеть их у себя дома).

Так что потеря дохода становится несущественной по сравнению с моральным удовлетворением от помощи родному человеку сохранением собственных нервов. Так или иначе, но наступает необходимость досрочно расторгнуть договор найма. Как это делается и что для этого надо.Договор найма можно досрочно расторгнуть только двумя способами.

Или по соглашению сторон, или через суд. Но договор должен быть обязательно расторгнут официально. Это в интересах обеих сторон! Да-да, дорогие мои наниматели, нерасторгнутый договор – это не только головная боль собственника квартиры, это еще потенциально и ваша головная боль. Имейте терпение дочитать до конца, расскажу подробно почему.

Но в начале о том, как расторгнуть договор по согласию сторон. Еще при заключении договора найма собственник расписывается в том, что он ознакомлен с правилами оплаты налога и способом расторжения договора. Забавно, что “светлые” головы где-то выше почему-то решили, что расторжение договора – это забота только собственника квартиры.

Нет, это обязанность обеих сторон и очень хорошо было бы четко и внятно, а не просто подсунули бумажку для подписи и, если распишутся не глядя и не читая, то сами дураки, разъяснять обеим сторонам их обязанности в случае прекращения их отношений.

Итак, договор найма считается расторгнутым по соглашение сторон только после того, как это расторжение было зарегистрировано. Регистрация производится там же, где был заключен договор. Для Минска это РСЦ (расчетно-справочные центры) или ТС (товарищества собственников).

Для других городов, городков и сел это могут быть местные Исполнительные комитеты или администрация поселковых советов. Расторжение договора занимает буквально 5 минут. Гораздо меньше, чем заняло заключение этого же договора.

Для этого обе стороны, между которыми был заключен договор, обязаны лично явиться в РСЦ и иметь при себе паспорта и хотя бы один экземпляр договора найма. Часто спрашивают, где скачать форму на расторжение договора. Не знаю. Наверное, ее скачать можно. Но она очень-очень коротенькая и, как правило, заполняет ее лично специалист РСЦ.

Там всего-то надо внести адрес квартиры и фамилии сторон. Для чего надо иметь при себе договор найма? Помимо этой формы, которую заполняет специалист РСЦ, он же в уголке договора найма указывает, что данный договор был расторгнут по соглашению сторон с такого-то числа такого-то месяца. Дальше наниматель вообще свободен. Отдает ключи собственнику, если еще этого не сделал, стороны производят окончательный расчет и полюбовно расстаются. Собственника квартиры могут попросить (но не всегда, это зависит от конкретного РСЦ) подъехать с завизированным договором найма в его налоговую инспекцию, чтобы инспектор внес в базу данных информацию о прекращении действия договора и начислении налога. Иногда в некоторых РСЦ они делают это сами.

Почему важно официально расторгнуть договор?

Собственнику квартиры. Пока договор найма не расторгнут, собственник квартиры обязан платить фиксированный ежемесячный налог на ее сдачу и ему автоматически и вне зависимости от того, получал ли он реальный доход или нет, будет считаться доход в размере суммы, указанной в договоре найма. То есть человек, даже если он реально дохода не получает, будет обязан платить с этого несуществующего дохода налоги. Вторая причина – это невозможность зарегистрировать еще один договор найма квартиры, если срок действия предыдущего договора еще не закончился или договор не был расторгнут.

Нанимателю. Очень часто нанимателя вводит в заблуждение следующая формулировка в ЖК и в самом договоре: “Наниматель имеет право… в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем”.

Ее понимают слишком буквально. Ее понимают так, что можно оставить ключи в почтовом ящике или захлопнуть в квартире, после чего позвонить или отправить СМС наймодателю и поставить его в известность о том, что квартира свободна. Увы и ах, это не так.

Потому как наниматель так же обязан до тех пор, пока действие договора не окончилось или пока договор не был официально расторгнут: “Вносить плату за пользование жилым помещением в сроки не позднее _________ числа текущего месяца в размере ____________ рублей, что эквивалентно ____________ долларов США по курсу ___________ банка на момент оплаты”. Конечно, с одной стороны такая приятная формулировка “в любой момент”, с другой стороны вам надо иметь доказательства того, что вы действительно освободили квартиру именно такого-то числа и что вы действительно выполнили все обязательства перед наймодателем. Показания друзей и соседей, на которые часто ссылаются квартиранты, может быть и помогут установить дату освобождения квартиры, но никак не позволят установить, предупредили ли вы должным образом и в какие сроки собственника квартиры о вашем намерении расторгнуть с ним деловые отношения. Поверьте мне, суд, если только до этого дойдет, примет во внимание такой аргумент противоположной стороны и обяжет нанимателя оплатить наймодателю какую-то сумму упущенной выгоды. Это помимо компенсации судебных издержек.

Я также не могу не отметить, что наши законодатели работают. Медленней, чем хотелось бы, с пробуксовкой, но и Жилищный кодекс, и форма типового договора становятся все более и более жизнеспособными.

Слава богу в тексте последней версии даже типового договора появился следующий пункт (кстати именно в той его части, которая относится к обязанностям нанимателя): “Расторжение договора должно быть зарегистрировано в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе”. И обе стороны под этим подписались!Суммирую.

В случае официально нерасторгнутого договора наймодатель попадает на нервотрепку и деньги в виде фиксированного и возможно 13%-ного подоходного налога по итогам года. И налоговая деньги свои обязательно получит. Наниматель попадает на нервотрепку и деньги в виде судебных издержек и компенсации наймодателю.

И поверьте мне еще раз, если уж человек довел дело до суда, то он твердо намерен не слезть с судебных исполнителей до тех пор, пока не получит если не все, то существенную часть своих денег.

Будете задерживать с оплатой, теперь уже истец будет регулярно подавать на индексацию суммы долга и суд будет принимать решение в его пользу автоматически даже в случае неявки ответчика.

Обеим сторонам это надо?

Дорогие мои наниматели и наймодатели, я вам настоятельно рекомендую в ваших взаимных интересах указывать в договоре найма прямым текстом в какие сроки в каком виде стороны обязаны предупреждать друг друга об их изменившихся планах. Наймодатель обязан по закону предупредить нанимателя за месяц.

И я считаю совершенно справедливым, если это же правило будет работать и в противоположную сторону. То есть если в договоре будет указано прямым текстом, что наниматель обязан предупредить наймодателя тоже за один месяц. Я не настаиваю на том, что мой договор идеален. Вы можете составить свой. Но фраза типа: “Свидетельством надлежащего уведомления является направление нанимателем наймодателю заказной почтой с уведомлением письма по адресу: _____________________________________________________________________________________________. При этом письмо считается полученным, если имеется бланк уведомления, подписанный наймодателем”, – быть там должна.

Для уведомления наймодателем нанимателя формулировка еще более развернутая: “Свидетельством надлежащего уведомления является направление наймодателем нанимателю заказной почтой с уведомлением письма по адресу: ______________________________________________. При этом письмо считается полученным, если имеется бланк уведомления, подписанный нанимателем, либо с отметкой почты о невозможности доставить заказное письмо. В случае, если наниматель не проживает в жилом помещении больше недели независимо от причин (болезни, семейных обстоятельств, коммандировки), он обязан уведомить наймодателя о своем новом адресе на указанный период для направления уведомлений. Невыполнение данного условия, за исключением случая, когда наниматель по медицинским основаниям был не в состоянии этого сделать, лишает нанимателя права ссылаться на факт нарушения порядка уведомления. Датой уведомления считается дата отправки письменного предупреждения”. Большое спасибо VoktorL с http://www.onliner.by за эти формулировки.Да, я понимаю, это все выглядит излишней бюрократией, это все тяжеловесно, это утомляет и нам всем лень. Если вы видите и понимаете, что у вас не возникнет никаких проблем с противоположной стороной, если вы полюбовно договорились расторгнуть договор с такого-то момента и на таких условиях, если вы на 100% уверены, что все пройдет гладко, можете не посылать друг другу эти уведомления, а прийти к соглашению на словах. Но в случае, если противоположная сторона вдруг передумает, изменит свое решение или возникнут еще какие-нибудь проблемы, должным образом отправленное уведомление с датами и подписями о доставке или наоборот невозможности доставки – это ваша самая надежная страховка. Это не только важно с случае судебного разбирательства, это еще и очень хороший инструмент, принуждающий вторую сторону к организованности и включению головы.

Если уж так сложилось, что стороны не сумели прийти к соглашению о досрочном расторжении договора, то второй способ расторгнуть его – через суд. И именно в этом случае четко прописанные в договоре условия и сроки уведомления и должным образом отправленное это самое уведомление – ваше большое подспорье в суде. Но как всегда повторяю, лучше до этого не доводить.

Источник: https://hyek.livejournal.com/39870.html

Тема 34 договор найма жилого помещения

Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

1. Понятие договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения однасторона — собственник жилого помещенияили управомоченное им лицо (наймодатель)— обязуется предоставить другой стороне(нанимателю) жилое помещение за платуво владение и пользование для проживанияв нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Характеристика договора найма жилогопомещения: он является консенсуальным,возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещенияявляется изолированное (имеющее отдельныйвход), благоустроенное (применительнок условиям данного населенного пункта),отвечающее установленным санитарными техническим требованиям жилое помещение(п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может бытьжилой лом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещенияявляются наймодателъ и наниматель.Наймодателем могут выступать гражданеи юридические лица, а нанимателем —только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещенияможет быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещенияможет быть как определенный, так инеопределенный. Виды договора наймажилого помещения:

1) договор социального найма жилогопомещения;

2) договор коммерческого найма жилогопомещения.

Названные выше виды договора наймажилого помещения раз

личаются между собой:

• основаниями их заключения;

• формой собственности наймодателя насдаваемое внаем жилое помещение;

• размером жилого помещения, являющегосяпредметом договора;

• сроком действия договора;

• способом определения оплаты запользование жилым помещением;

• условиями договора;

• правомочиями сторон договора;

• источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 ГКРФ, однако к договору социального наймаотносятся только семь из восемнадцатистатей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 13 ст.685 ГК РФ. Кроме них указанный вид договорарегулируется Жилищным кодексом РСФСР1983 г., Законом РФ «Об основах федеральнойжилищной политики» от 24 декабря 1992 г. ирядом других нормативных актов.

2. Договор социального найма жилогопомещения Особенности договорасоциального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могутбыть жилые поме

щения, входящие только в государственныйи муниципальный

жилищные фонды;

б) указанные в п. «а» жилые помещенияпредназначены для

предоставления слабо защищенным слоямнаселения: ветеранам

войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключениетакого вида договора

происходит на условиях очередностинуждающихся лиц в данном

населенном пункте;

г) предоставлению такой жилой площадивнаем предшествует

постановка на учет лиц, нуждающихся вулучшении жилищных

условий, ведущийся по правилам,предусмотренным жилищным

законодательством;

д) непосредственным основанием заключениятакого вида до

говора найма жилого помещения являетсяполучение ордера в

местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор нанимателем заключается сжилищноэксплуата

ционным органом на основании предъявленногоим ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемогона основании ор

дера, зависит от количества лиц,вселяющихся в это жилое поме

щение, а также от установленной на моментвыдачи ордера нор

мы жилой площади, выдаваемой на одногочеловека;

з) оплата нанимаемого жилого помещенияосуществляется в

соответствии с действующими на моментоплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателемжилого помеще

ния может быть уменьшен при наличии унего соответствующих

льгот либо подпадания его в категориюлиц, на которых распрос

траняется выдача компенсации (субсидии)в силу малой обеспе

ченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещениядолжен соответствовать Типовомудоговору, утвержденному постановлениемСовета Министров РСФСР на основе Типовогодоговора, утвержденного постановлениемСовета Министров РСФСР от 25 сентября1985 г.;

л) моментом заключения договора являетсяподписание его текста сторонами иполучение нанимателем ключей от жилогопомещения;

м) сданный нанимателем ордер на жилоепомещение является правообразующимдокументом, подлежащим ответственномухранению жилищноэксплуатационнойорганизацией.

Правомочия сторон по договору социальногонайма жилого помещения делятся на двегруппы:

1) правомочия, одинаковые с правомочиямисторон договора коммерческого наймажилого помещения;

2) правомочия, присущие только сторонамдоговора социального найма жилогопомещения.

А' первой группе относятся следующиеправомочия:

• члены семьи, проживающие совместнос нанимателем, пользуются теме же правамии несут те же обязанности, что и наниматель(ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК);

• по требованию нанимателя и членовего семьи договор может быть заключенс одним из членов семьи. Это же правовозникает в случае смерти нанимателяили выбытия его из жилого помещения (ч.2 п. 2 ст. 672 ГК);

• в случае перехода права собственностина занимаемое по договору жилое помещениедоговор найма не изменяется. При этомновый собственник становится наймодателемна условиях ранее заключенного договоранайма (ст. 675 ГК);

• наниматель обязан использовать жилоепомещение только для проживания,обеспечивать сохранность и надлежащеесостояние жилого помещения (п. 1 ст. 678ГК);

• наниматель не вправе производитьпереустройство и реконструкцию жилогопомещения без согласия наймодателя (ч.2 ст. 678 ГК);

• наниматель обязан своевременновносить плату за жилое помещение икоммунальные услуги (ч. 3 ст. 678 ГК);

• наниматель и граждане, постоянно сним проживающие, по общему согласию ис предварительным уведомлениемнаймодателя вправе разрешить безвозмездноепроживание с ними временных жильцов втечение шести месяцев. Однако наймодательможет отказать в этом при условиинарушения норм жилой площади на одногочеловека (ч. 1 ст. 680 ГК);

• временные жильцы не обладаютсамостоятельным правом пользованияжилым помещением. Ответственность заих действия перед наймодателем несетнаниматель (ч. 2 ст. 680 ГК);

• временные жильцы обязаны освободитьжилое помещение по истечении согласованногос ними срока проживания, а если он несогласован — не позднее семи дней содня требования нанимателя либо любогогражданина, постоянно с ним проживающего(ч. 3 ст. 680 ГК);

• текущей ремонт жилого помещенияобязан осуществлять наниматель (п. 1 ст.681 ГК, норма диспозитивная);

• капитальный ремонт жилого помещенияобязан осуществлять наймодатель (п. 2ст. 681 ГК);

• переоборудование жилого дома,существенно изменяющее условияпользования жилым помещением, недопускается без согласия нанимателя(п. 3 ст. 681 ГК);

• наниматель вправе сдать жилое помещениевозмездно в поднаем, оставаясьответственным перед наймодателем подоговору найма жилого помещения, ссоблюдением норм жилой площади на одногочеловека (п. 1—3 ст. 685 ГК).

Ко второй группе правомочий относятсяследующие:

• наниматель обязан произвести текущийремонт в случае освобождения жилогопомещения;

• наниматель обязан за свой счет привестив прежнее состояние помещение в случаесамовольной его перепланировки (ч. 3 ст.84 ЖК);

• наниматель имеет право на сохранениежилой площади в случае временногоотсутствия (ст. 60 ЖК);

• наниматель имеет право на бронированиежилого помещения (ст. 62 ЖК);

• наниматель имеет право на обмен жилымипомещениями и др.

Поразному решается вопрос о круге лиц,вселяемых нанимателем на занимаемуюим жилую площадь. В соответствии сЖилищным кодексом (ч. 2 ст. 53) к такимлицам относятся супруг, дети, родители,другие родственники, нетрудоспособныеиждивенцы.

Причем для вселения этих лицтребуется согласие всех проживающих.Исключение сделано лишь длянесовершеннолетних детей — для вселенияих не требуется согласие остальныхчленов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК).

Круг же лиц,вселяемых в жилое помещение по договорукоммерческого найма, не ограничензаконом (ст. 679 ГК).

При выселении жильцов из жилого помещения,занимаемого по договору социальногонайма, в некоторых случаях, предусмотренныхзаконом, предоставляется другое жилоепомещение, а при выселении жильцов изжилого помещения, занимаемого по договорукоммерческого найма, представлениедругого жилого помещения законом непредусмотрено.

Иначе решается вопрос об ответственностичленов семьи, постоянно проживающих снанимателем в договорах социальногонайма жилого помещения и коммерческогонайма. Так, лица, проживающие по договорусоциального найма жилого помещения,несут солидарную ответственность снанимателем (ч. 2 ст. 53 ЖК).

В семье,проживающей по договору коммерческогонайма жилого помещения, ответственнымперед наймодателем за действия всехпостоянно проживавших с ним гражданявляется наниматель (п. 3 ст. 677 ГК), асолидарная ответственность возможналишь в случае заключения между этимилицами соответствующего договора (п. 4ст.

677 ГК).

Договор социального найма жилогопомещения бессрочен, а договоркоммерческого найма жилого помещенияограничен сроком проживания.

3. Договор коммерческого найма жилогопомещения Особенности договоракоммерческого найма жилого помещения:

а) предметом договора может бытьпомещение, находящееся в частном жилищномфонде;

б) размер платы за жилое помещениеустанавливается по соглашению сторон.Одностороннее изменение ее размера недопускается (п. 1 ч. 2 ст. 682 ГК);

в) срок платы за жилое помещениеопределяется договором, в

противном случае она должна вноситьсяежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК);

г) срок договора не может быть большепяти лет (п. 1 ст. 683

ГК). В случае заключения договора насрок до одного года, к нему

не применяются правила, предусмотренныеп. 2 ст. 677, ст. 680,

684686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (п. 2 ст. 687 ГК, нормадиспозитив

ная);

д) граждане, постоянно проживающие вжилом помещении,

должны быть указаны в договоре (п. 2 ст.677 ГК);

е) в жилое помещение могут быть вселеныграждане для по

стоянного проживания, но с согласиянаймодателя, нанимателя

и граждан, постоянно с ним проживающих,при условии соблю

дения требований законодательства онорме жилой площади на

одного человека, кроме случаев вселениянесовершеннолетних

детей (ст. 679 ГК);

ж) по требованию нанимателя и другихграждан, постоянно с

ним проживающих, и с согласия наймодателянаниматель может

быть заменен одним из граждан, постояннопроживающих с на

нимателем (п. 1 ст. 686 ГК);

з) в случае смерти нанимателя или еговыбытия договор про

должает действовать на тех же условиях,при этом один из граж

дан, постоянно проживающих в данномжилом помещении, стано

вится нанимателем с согласия остальныхграждан (п. 2 ст. 686 ГК).

Правомочия сторон договора коммерческогонайма жилого помещения — те же правомочия,которые указаны в первой группеприменительно к договору социальногонайма жилого помещения, а также следующие:

• наймодатель обязан передать нанимателюсвободное жилое помещение в состоянии,пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК);

• наймодатель обязан осуществлятьнадлежащую эксплуатацию жилого дома,в котором находится сданное внаем жилоепомещение, представлять нанимателю заплату коммунальные услуги, осуществлятьремонт общего имущества многоквартирногодома (п. 2 ст. 676 ГК);

• нанимателем по договору может бытьтолько гражданин (п. 1 ст. 687 ГК);

• наниматель имеет преимущественноеправо на заключение договора наймажилого помещения на новый срок поистечении срока договора найма (ч. 1 ст.684 ГК). Этот вопрос должен быть решен затри месяца до истечения срока договоранайма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК).Наниматель не вправе требовать увеличениячисла лиц, с ним проживающих, при повторномзаключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК);

• наниматель вправе с согласия другихлиц, постоянно проживающих с ним, в любоевремя расторгнуть договор, предупредивписьменно наймодателя за три месяца(п. 1 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе требоватьрасторжения договора в судебном порядкев случае невнесения нанимателем платыза шесть месяцев, а при краткосрочномдоговоре — более двух раз, а такжеразрушения или порчи жилого помещения(п. 2 ст. 687 ГК);

• договор может быть расторгнут всудебном порядке по требованию любойиз сторон, если жилое помещение сталонепригодным для проживания либо оказалосьв аварийном состоянии, а также в другихслучаях, предусмотренных жилищнымзаконодательством (п. 3 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе расторгнутьдоговор в судебном порядке, еслинаниматель или лица, проживающие с ним,используют жилое помещение не поназначению либо систематически нарушаютправа и интересы соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В случае расторжения договора все лица,проживающие в жилом помещении, подлежатвыселению на основании решения суда(ст. 688 ГК).

Источник: https://studfile.net/preview/7249699/page:11/

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

Согласно законодательству, имеющийся в договоре пункт о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения не расторгает автоматически договор, если Вы на него ссылаетесь. По закону, расторжение любого договора досрочно возможно только по соглашению сторон или через суд.

Таким образом, если Вы предупредили арендаторов устно, лучше продублировать письмо-уведомление с намерением расторгнуть договор найма по Вашей инициативе со ссылкой на данный пункт договора, указать просьбу освободить квартиру в течение 30 дней, направить арендаторам эти письма по всем известным адресам: адресу постоянной регистрации по месту жительства, по месту временного пребывания (если есть временная регистрация) и по месту фактического проживания (по адресу Вашей квартиры) заказным ценным письмом с описью вложения, сохранить квитанции и описи вложения.

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Для дальнейшей зашиты в суде необходимо собрать все подтверждения Вашего общения с арендаторами: звонки, смс, сообщения в мессенджерах, электронной почте; найти свидетелей, соседей, которые смогут подтвердить факт проживания арендаторов в Вашей квартире после Вашего уведомления, факт устного уведомления о расторжении договора и Вашей просьбы освободить квартиру.

Далее желательно обратиться к участковому, чтобы он зафиксировал факт проживания арендаторов в квартире, как в момент уведомления, так и по истечении 30-дневного срока после уведомления, чтобы подтвердить нарушение документально.

После чего необходимо получить у участкового копию протокола об административном правонарушении.

Перед обращением к участковому требуется подготовить и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство или выписку из ЕГРН), паспорт, договор найма квартиры с арендаторами, документы о направлении писем арендаторам.

Если по истечении 30 дней после получения письменного уведомления квартиранты откажутся выезжать, необходимо обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о расторжении договора найма, выселении арендаторов, взыскании арендной платы (если арендаторы перестали оплачивать аренду).

К исковому заявлению прилагаются все вышеперечисленные доказательства: договор найма, документы об отправке уведомлений, документальное подтверждение факта нарушения от участкового, переписка, звонки, показания свидетелей.

После получения решения суда и исполнительного листа в суде необходимо подать исполнительный лист приставам, которые уже в свою очередь должны выселить жильцов в принудительном порядке с составлением акта о выселении.

Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):

В случае отказа арендатора покинуть арендованное помещение необходимо предпринять следующие шаги.

  1. Направить арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды. В случае отказа арендатора добровольно покинуть жилое помещение можно обратиться с заявлением в полицию для того, чтобы сотрудники правоохранительных органов провели проверку по данному факту (конечно, только суд вправе выселить злополучного арендатора, но нередки случаи, когда сотрудники полиции могут повлиять на такого жильца, тем более что данная проверка проводится в кратчайшие сроки). В случае же, если сотрудники полиции не смогут помочь, то постановление об отказе в возбуждении уголовного дела будет дополнительным доказательством того, что арендатор незаконно занимает арендуемое помещение.
  2. Если после вышеуказанных мероприятий арендатор останется при своем мнении, то необходимо обратиться в суд по месту жительства арендатора с требованием о его выселении. К данному исковому заявлению необходимо приобщить копию договора аренды, копию уведомления о расторжении договора аренды + доказательства отправки арендатору заказного письма, а также копию постановления об отказе в возбуждения уголовного дела (в случае наличия). Кроме того, на само судебное заседание можно пригласить пару свидетелей, которые могут подтвердить, что арендатор до сих пор проживает в квартире. При подаче искового заявления необходимо заплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. После подачи искового заявления судебное заседание, исходя из моей практики, назначается примерно через месяц. По таким категориям дел суд, как правило, проходит за одно судебное заседание и затем выносит решение. В случае несогласия с вынесенным решением его можно обжаловать в суде апелляционной инстанции.

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Отвечает основатель и генеральный директор сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Законным методом безусловно будет являться иск в суд о принудительном выселении. После того, как это произойдет, Вам нужно будет обратиться в службу судебных приставов уже для принудительного исполнения решения суда.

Когда судебные приставы исполнят решение суда, то можно подать иск об убытках (упущенной выгоде) к бывшим жильцам и взыскать с них аренду за период незаконного пользования жилым помещением. Конечно же, подобные ситуации требуют времени и сил.

Есть риск потерять покупателя, если он уже есть.

Некоторые собственники применяют и другие методы: например, обращаются к участковому, чтобы тот разъяснил жильцам ситуацию, или обращаются в управляющую компанию, чтобы она отключила воду и свет в квартире. Собственник вправе обратиться в УК с подобной просьбой.

Конечно же, больше вариантов решить подобные ситуации есть у тех, кто сдает квартиру официально, если на руках есть договор найма, за квартиры выплачены все налоги. Тогда собственник легко может обратиться и к участковому, и в суд.

Если квартира сдается в аренду, что называется «в серую», то есть без уплаты налогов (как это часто бывает), собственник квартиры, как правило, опасается обратиться к правоохранительным и судебным органам, ведь факт неуплаты налогов наказуем.

Однако если Вы сдаете квартиру официально, законное выселение квартирантов не станет той проблемой, которую сложно решить.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Эту проблему можно решить только в судебном порядке, так как семья не выполняет обязательства договора. Существуют договорные обязательства, при которых договор может быть расторгнут при условии надлежащего уведомления за 30 дней.

В случае, если другая сторона их не исполняет, необходимо направить соответствующую претензию, в которой указать, что все судебные издержки будут возложены на проигравшую сторону.

Наличие ребенка в данном случае не является отягчающим обстоятельством при расторжении договора.

Как выгодно сдать квартиру?

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, выселение граждан из жилого помещения, которые отказываются добровольно освобождать помещение, возможно только на основании судебного решения. Для исков данной категории предусмотрена исключительная подсудность по месту нахождения недвижимого имущества.

После получения положительного судебного решения истец должен получить исполнительный лист. Исполнительный лист подается в службу судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. В рамках исполнительного производства приставы обязаны выселить граждан из жилого помещения.

Сложность дел данной категории заключается в том, что в решении и исполнительном листе должны быть указаны конкретные граждане, которые подлежат выселению. Формально приставы не обязаны выселять граждан, не указанных в судебном акте.

При этом бывают ситуации, когда определить количество проживающих граждан, а также идентифицировать их довольно проблематично.

Также нет гарантий того, что к моменту исполнения судебного акта в квартире не появятся новые граждане, которые не проживали там на момент подачи иска.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если у Вас указан порядок расторжения договора за 30 дней, то если Вы их предупредили письменно, и в назначенный день люди не съехали, можете обращаться в суд за защитой своих прав.

Но это процесс долгий, так как иски о выселении рассматриваются около двух месяцев. Есть более быстрый вариант: позвать на помощь участкового.

Также должна Вас предупредить, что, согласно закону, при расторжении договора найма Вы обязаны оповестить о прекращении его действия за два месяца (если у Вас в договоре не указано иное).

В обоих случаях обязательно наличие письменного уведомления о расторжении договора найма с Вашей стороны. Арендаторы должны либо расписаться на нем, либо Вы в присутствии двух свидетелей должны поставить отметку о том, что наниматель отказывается расписываться.

Если все-таки дойдет до суда, Вы можете требовать у них упущенную выгоду (так как расторжение договора связано именно с продажей квартиры), оплату квартиры (за то время, что они еще там жили), моральный вред и судебные издержки. Вообще в таких случаях советую обратиться к юристу по гражданским/жилищным спорам, чтобы он пообщался с нанимателями квартиры и объяснил им перспективы дела.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщика» Жанна Малис:

Поскольку в договоре прямо предусмотрено положение, по которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, он может потребовать немедленно покинуть жилое помещение без обращения в суд.

Если же арендатор отказывается съехать, арендодатель может обратится в суд с исковым заявлением о выселении и о взыскании задолженности по договору аренды за период пребывания в данном жилом помещении.

Вообще арендодатель имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке и на общих основаниях. Но для этого необходимо соблюдение двух условий.

Во-первых, арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор не менее, чем за три месяца. А во-вторых, сам договор аренды должен был быть заключен на неопределенный срок.

В конечном счете по истечении срока арендного договора или же после его расторжения арендатор в любом случае обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rastorgnut_dogovor_nayma_esli_kvartiru_snimaet_semya_s_rebenkom/7453

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Право-online
Добавить комментарий