Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

4 варианта как сдать квартиру в Праге для заработка — Profitsgroup.ru

Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

У вас есть квартира в которой постоянно не проживаете? И если даже не намереваетесь ее продать, то можете сдавать в аренду. Конечно для этого, там должна быть кухня и функционирующая ванная (душевая) комната с туалетом. Рассмотрим 4 варианта как сдать квартиру в Праге для заработка, плюсы и минусы.

1 вариант — Краткосрочная сдача в аренду

Этот вариант подходит тем, у кого жилая недвижимость находится в туристическом районе города, курортном регионе или там, где часто проходят различные фестивали, выставки и ярмарки.

Доход в неделю

Сравнительная таблица по доходам в неделю в разных местах Чехии.

Чехия

За недельное проживание в двухместной комнате с собственной кухней, туалетом и ванной в городе Микулов берут около 5 тыс. крон (190 евро).

Прага

Недельное проживание в радиусе 3 км от центра города с хорошей доступностью к общественному транспорту, в такой же по условиям квартире, обойдется туристам уже в 7 тыс. крон (270 евро).

Прага-1 (центр)

От 9 тыс. крон (350 евро) за неделю у наших конкурентов, условия остаются, как и в предыдущих локациях.

Под управлением Profits Group недельная выручка варьируется от 14 тыс. крон (560 евро) и выше в зависимости от сезона и конкретного местоположения квартир.

Плюсы

В краткосрочной сдаче квартир самые высокие доходы. Многие владельцы отдают предпочтение таким сервисам как Airbnb, Booking.com и Homeaway. Там можно сделать полностью объявление с фотографиями и текстом.

Резервации оплачиваются вперед на многие месяцы на банковский счет владельца, который принимает туристов в своей квартире. Квартиры быстро освобождаются, в среднем квартира занята 3 дня одной группой туристов.

Также в плюс можно отнести то, что квартиру можно в любой момент отключить от букинговой системы и использовать, в случае необходимости, в своих личных целях.

Минусы

Существует высокий риск плохого менеджмента и маркетинга.

Например, вам нужно будет передавать и забирать ключи, проводить постоянную уборку, перестилать и стирать белье, отслеживать статистику и редактировать свои маркетинговые материалы, поддерживать высокий уровень положительных отзывов и т.д.

Таким образом квартира может сдаваться менее активно, чем у конкурентов и пустовать большую часть времени. Необходимость частого сервиса и мелкого ремонта может также неприятно удивить вас, особенно, если владелец не задумался заранее о страховании своего имущества от причиненного ущерба.

У вас возможно есть основная работа или другие заботы. Многие владельцы квартир, которые хотят иметь высокий доход со своей недвижимости и не тратить все свое время, передают в доверительное управление, за процент от дохода одной, из управляющих компании. Такой как Profits Group.

Налоги

Речь пойдет не о налоге с доходов от сдачи квартиры физ. лица, а о предпринимательской деятельности. Владелец должен быть зарегистрирован в Живностенском уржаде (Živnostenský odbor — чешский гос. орган по управлению предпринимательской деятельностью) и иметь:

  • необходимое разрешение на данный вид деятельности,
  • платить ежемесячный залог на социальное обеспечение (2-3 тыс. крон),
  • юридический адрес,
  • учет поступающих наличных средств министерству финансов ЧР (специальный аппарат для электронной регистрации выручки) и т. д.

2 вариант — Сезонная сдача квартиры

Компромисс между краткосрочной и долгосрочной сдачей квартиры.

Подходит тем городам, где есть большое скопление высших образовательных учреждений или там, где большие фирмы и некоммерческие организации сотрудничают с зарубежными специалистами.

Для этих целей лучше подходят большие по размеру квартиры, так как студенты живут группами по несколько человек. Квартиры для стажеров и приезжих специалистов должны быть с хорошим ремонтом и всем необходимым бытовым оборудованием.

Брно

Например, квартира 2+1 (две комнаты и отдельная кухня), договор с определенным сроком действия на 6 месяцев. Цена 2 800 тыс. крон (110 евро) + залог на коммунальные услуги.

Прага-5

4 500 тыс. крон (173 евро) + залог на коммунальные услуги.

Прага-1

6 250 тыс. крон (240 евро) + залог на коммунальные услуги.

Залог на коммунальные услуги на одного человека в среднем составляют 1 500 тыс. крон (57 евро).

3 вариант — Долгосрочная сдача

Данный вариант работает везде и при любых раскладах. В малых и больших городах или даже деревнях. Можно, как сдавать часть помещений в одной квартире разным людям, так и целые дома в долгосрочную аренду. Сдавать можно семьям, молодым парам или пенсионерам.

4 вариант — Общежитие

В этом случае подойдет любое место где хорошая ситуация с рабочими местами, обычно это сезонные работы в сельском хозяйстве или стройках. Также там могут быть лагеря и частные школы.

Советы, как сдать квартиру

Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

Владельцев невостребованной для собственного проживания недвижимости интересует, как сдать квартиру выгодно и без рисков. Существует целый ряд нюансов, которые стоит учитывать, решая финансовые вопросы, в частности, если это может стать своеобразным личным бизнесом, приносящим неплохой доход.

Что нужно для сдачи квартиры в аренду

Арендодатель обязан четко понимать состояние рынка недвижимости в городе, востребованность района и контингент лиц, потенциальных арендаторов, которые будут приемлемым вариантом в конкретном случае.

Перед сдачей и для увеличения ее себестоимости на рынке, квартиру следует подготовить:

  1. Ремонт и уборка. Чем лучше внешний вид имеют апартаменты, тем они дороже и быстрее сдаются. По меньшей мере, стоит поклеить новые обои и провести влажную уборку.
  2. Мебель и техника. Существует определенный минимум для обеих этих категорий материальных ценностей, наличие которых обязательно для сдачи жилья. В квартире должны быть условия для приготовления пищи (плита, стол и стулья, посуда, раковина для мойки, холодильник), для отдыха (кровать или диван – можно б.у., но с новым матрасом), для комфорта (ванная и унитаз, бойлер, микроволновка, шкаф). Дополнительно можно сдать квартиру в аренду, укомплектованной для повышения ее стоимости кондиционером, напольными покрытиями. Некоторые арендаторы уже имеют свою технику и мебель, поэтому обычно предлагается жилье с минимальным набором, но с возможностью дополнительно предоставить определенные материальные ценности в пользование по просьбе въезжающих.

Следующий этап подготовки заключается в определении:

  1. Стоимости. Обычно ежемесячная цена аренды 1-к. квартиры в больших городах равна средней з.п. Для понимания, лучше ознакомиться с релевантными предложениями по конкретному р-ну города, с учетом этажности, состояния ремонта, количества комнат, периода аренды. Повысить стоимость может и тот факт, что арендодателем выступает непосредственно собственник, сдавая недвижимость самостоятельно. Потенциальным клиентам не придётся платить 50 и более % от ежемесячной стоимости посредникам.
  2. Сроков сдачи. Длительный срок обычно снижает стоимость аренды. По сравнению с посуточным, цена уменьшается в три раза. Однако именно этот способ пассивного заработка преимущественно используется ввиду его надежности. Спланировать полную заполняемость квартиры нереально на весь год, простой неизбежен, а вместе с ним и прямой убыток.
  3. Контингента. Помимо студентов, на временную (посуточную) аренду падки бригады рабочих, иностранные туристы. А к долгосрочной – стремятся семейные пары и компаньоны из нескольких человек или одинокие люди;
  4. Способа поиска клиентов. Единственным преимуществом работы с риэлтором для владельцев жилья является отсутствие необходимости тратить время на поиск клиентов. Но и это полностью нивелируется существованием иных способов беспроблемной сдачи квартиры.

И последний шаг – владелец должен понимать, хочет ли он вести бизнес или работать нелегально. Сдача в аренду квартиры приносит неплохой доход. Гражданин вправе оформить себя как частного предпринимателя или выступать физическим лицом, уплачивая 18% от дохода и 1.

5% военного сбора. Но доказать факт незаконной сдачи проблематично, даже при наличии заявления от соседей или самих жильцов. Подтвердить передачу денег именно за аренду в любом варианте сложно. Поэтому около 70% рынка – нелегально. Решать владельцу.

Однако суммы налога не такие уж и большие, чтобы привлекать внимание правоохранительных органов или ругаться с завистливыми соседями. И все, что нужно для законной деятельности, – обратиться в налоговую для выписки реквизитов на оплату и заключить договор с арендаторами.

В последнем пункте тоже есть вариации. Допускаются:

  • устное соглашение при наличии 2 свидетелей;
  • письменный договор на срок до 3-х лет аренды;
  • письменный и заверенный нотариально договор на срок более 3-х лет аренды.

Хотя, по сути, договор более важен для арендаторов, а владельцу достаточно взять копии паспортов жильцов и деньги для гарантии.

Порядок сдачи квартиры в аренду

Как сдать квартиру в аренду, минуя мошеннические схемы риелторов и неблагонадежных потенциальных жильцов, знают далеко не все заинтересованные владельцы. И набираться опыта самостоятельно, набивая шишки, не стоит. Ведь так можно потерять и материальные ценности внутри квартиры, и даже само жилье.

Существуют негласные правила сдачи квартиры в аренду, которые помогут даже начинающему арендодателю:

  • четко понимать свои цели (срок, потенциальных квартиросъемщиков, желаемый доход), возможности по комплектации квартиры, трата времени на поиск жильцов, сбору ежемесячной арендной платы и оплаты коммунальных услуг;
  • размещение объявления (с фото, подробным описанием условий и требований);

Источник: https://flatiko.com/ru/blog/sovety-kak-sdat-kvartiru

Как правильно официально сдать квартиру в аренду: налог и договор аренды

Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

      Решение сдать свое жилье в аренду в наше время люди принимают довольно часто, ведь арендная плата может стать неплохим источником дохода.

       Итак, рассмотрев все «за» и «против» вы таки решили начать подготовку своей квартиры (или дома), чтобы передать ее на выгодных условиях в пользование арендаторам.

       Следуя логическому порядку вещей, предположим, что арендаторов вы уже нашли, вполне им доверяете и они в свою очередь в восторге от вашей довольно таки недешевой и современной квартиры и готовы поселиться в нее хоть сейчас, а вы, как владелец, уже мысленно подсчитывает прибыль.

Однако не стоит так торопиться и прежде, чем новые жильцы заедут, обеим сторонам стоит согласовать возможные спорные моменты и однозначно определиться с тем, кто, к примеру, будет ремонтировать систему отопления, если она вдруг выйдет из строя (что особенно актуально зимой), какая сторона будет делать текущий ремонт в квартире, можно ли сдавать квартиру в субаренду и.т.д. Обычно, конечно же, обе стороны – как владелец жилья так и наниматель – заинтересованы в том, чтобы по завершении срока проживания не было друг к другу претензий. Недоразумение, тем не менее, время от времени случаются и чтобы четко формализовать права и обязательства обеих сторон (арендодателя и нанимателя) в «нештатных» ситуациях, существует договор аренды жилья.

Договор аренды квартиры

       Устная договоренность, как вариант регулирования отношений между арендодателем и арендатором, не всегда действенна и не гарантирует защиты прав сторон, поскольку не имеет юридической силы.

Действительно, сложно будет что-то оспорить и доказать когда, к примеру, наймодатель без предупреждения поднимет арендную плату или захочет выселить арендаторов, или наниматель подселит к себе еще нескольких человек.

Согласитесь, если всех эти моменты не были оговорены заранее и не записаны в договор аренды квартиры, то определить кто здесь прав а кто нет будет крайне трудно и споры на эту тему могут затянуться на долго.

       Поэтому подписание договора найма квартиры, который, в отличие от устной договоренности, регулируется законодательно и имеет юридическую силу, является лучшим решением. Он может помочь защитить ваши права и интересы в суде, даже если не был поверенный у нотариуса. Достаточно лишь, чтобы договор был правильно составлен.

Договор найма квартиры – это документ, необходимый чтобы четко и однозначно определить права и обязанности обеих его сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций на период сдачи квартиры в аренду.

Основные его положения, регулирующие правоотношения сторон можно найти в Гражданском кодексе Украины (глава 59, статьи 810-826).
Ниже приводим некоторые из них:

Ключевые положения Гражданского кодекса Украины относительно найма жилья

  • По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
  • Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
  • Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.
  • Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
  • Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
  • Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Также перечислим часть обязанностей нанимателя жилья, согласно которым он должен:

  • Использовать жилье только по назначению, то есть для проживания в нем
  • Поддерживать данное ему жилье в надлежащем состоянии.
  • В случае необходимости перепланировки, предварительно получить на это разрешение наймодателя.
  • Своевременно вносить арендную плату за жилье.
  • Самостоятельно и своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

       Далее в документе описывается порядок ремонта жилья, преимущественные права нанимателя, условия договора поднайма (субаренды), порядок поселения временных жильцов и многие другие важные для сторон моменты.

Как законно сдавать недвижимость: налог на аренду квартиры

       Не стоит забывать, что арендная плата, полученная владельцем от сдачи своего жилья в аренду по закону считается доходом физического лица и облагается. Согласно статье 170.1.

5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода. То есть налог уплачивается 4 раза в год, по завершении очередного квартала.

Ставка налога составляет 15% -20% в зависимости от размера арендной платы за месяц. Уплата налога на аренду квартиры подтверждает законность и официальность отношений между сторонами в договоре аренды.

       Важно, что при нотариальном удостоверении договора найма нотариус выступает налоговым агентом и самостоятельно, в день заверения договора, направляет информацию о факте сдачи в аренду в налоговые органы.

Заключение договора аренды: что нужно знать чтобы правильно заключить договор

       Прежде, чем приступить к составлению договора и его подписанию, вам, как владельцу, надо быть готовым предоставить некоторую информацию будущем арендатору, а именно:

  • Не является ли квартира предметом спора в суде? Если право собственности оспаривается другим лицом, это может стать проблемой.
  • Являетесь ли вы владельцем этого жилья? Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Не находится ли квартира в совместной собственности нескольких лиц. Если да, то для передачи в аренду необходимые письменные разрешения всех собственников.
  • Не заключались ли вами другие договоры аренды с другими нанимателями на этот же период?
  • Не находится ли квартира в ипотеке или под арестом. Согласно закону, аренда такого жилья возможна только с разрешения ипотекодержателя.

       Если с этим все в порядке, можно приступать к фактическому заключения договора аренды. Как и отмечалось выше, он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению (хотя лишним это не будет) и достаточно только подписей владельца и арендатора.

Существенным условием для заключения договора найма жилья является наличие: предмета договора (жилья, с указания точного адреса его нахождения), указания стоимости пользования и перечень лиц, которые будут проживать (только если договор заключен на 1 год и более, то есть на долгий срок).

Он считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его пунктам.

Важные пункты договора найма – на что следует обратить внимание

       Как видим, в Гражданском кодексе указаны только базовые регулирующие положения. Их, кстати, при необходимости, можно переопределить в договоре в соответствии с потребностями сторон.

Так, владелец может взять обязанность выполнять текущий ремонт в квартире на себя, а арендатор сдавать арендованное им жилье в субаренду без предварительного согласования наймодателя и тому подобное.

  

       Очень важным и актуальным является вопрос повышения цен на квартиру и верный порядок информирования нанимателей о намерении владельца это сделать – стоит четко это согласовать в договоре. Законом не допускается одностороннее повышение арендной платы, разве что такая возможность была прописана в договоре.

       Такие важные моменты, как порядок и форма оплаты, состояние квартиры (также мебели и бытовой техники, предоставляемых в пользование) на момент заключения договора, ответственность за поврежденное или утраченное имущество и порядок возмещения убытков, порядок и основания досрочного расторжения договора или его пролонгация, поселения третьих лиц, право на регистрацию по месту жительства, возможность проведения перепланировки в квартире – должны быть подробно описаны и согласованы обеими сторонами. Не менее важно согласовать с арендатором время и периодичность визита владельца жилья и правила пользования ключами. Не пожалейте времени, чтобы тщательно все продумать и грамотно задокументировать. Хорошей идеей будет зафиксировать состояние жилья на фото перед заселением арендаторов и добавить их в договор.

       Помните, что правильно заключенный договор найма – это надежный гарант соблюдения прав собственника и нанимателя, который может обезопасить вас от нежелательных проблем и сэкономить время!

Статью подготовил Анатолий Гринёх,

руководитель отдела рекламы компании “Дуоком”

Источник: https://duo.com.ua/ru/ru/news/nedvyzhymost/arenda/nalog-s-arendu-kvartiru-oficialnuy-dogovor

Как правильно купить жилье для сдачи в аренду? – Рынок жилья

Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

04.04.2019 | 08:00 4904

Недвижимость может стать стабильным источником дохода. В какое жилье стоит инвестировать сбережения, чтобы выгодно его сдавать? Какие локации самые востребованные у арендаторов? А где предлагают для найма самые дешевые площади? Эти и другие не менее важные вопросы обсудили в консультационном пункте БН.ру на Ярмарке недвижимости.

Экспертом выступил руководитель отдела аренды группы компаний ГК «Экотон» Александр Кондрашов.

Сезонный рынок Петербурга

В крупный город стекаются студенты, рабочие кадры, молодые специалисты со всей страны, и каждому нужно где-то жить.

«Но рынок аренды в Петербурге все же носит характер сезонный, поэтому цены на нем также меняются от месяца к месяцу, – рассказывает Александр Кондрашов. –  Не за горами и «жаркий сезон», когда взлетят цены на сдаваемые площади». 

Динамика средних цен предложения на рынке найма жилья в Санкт-Петербурга, руб./мес.

Заказать полный отчет о тенденциях на рынке найма жилья Санкт-Петербурга можно в личном кабинете на нашем портале.

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», самое дорогое жилье сейчас сдается в четырех районах Петербурга: Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском. Впрочем, стоимость объектов здесь всегда на высоте. На конец марта средние цены на студии и однокомнатные квартиры в зависимости от конкретной локации составляли от 24,6 тыс. до 35,7 тыс. руб. в месяц.

«Сейчас найти в этих районах квартиру дешевле, чем 30 тыс. руб., невозможно, – констатирует Александр Кондрашов. – Приближается высокий сезон. Хозяева с конца апреля начинают готовиться к приему тех, кто приезжает сюда на короткий срок».

А вот за дешевизной, по словам эксперта, гнаться не стоит. Объявления с низкой ценой могут быть фейковыми сообщениями с несуществующими объектами, и велика вероятность нарваться на мошенников. Такие подозрительные объекты нужно тщательно проверять.

«Прежде чем снимать, нужно изучить хотя бы среднюю цену аренды в данном районе. Она, по большому счету, всегда стабильна. Если она снижается, то пропорционально другим районам», – говорит эксперт.

Если цены в престижных районах слабонервных могут напугать, эконом-класс, напротив, пытается заманить клиента все более интересными предложениями. В квартирах, как правило, проведен ремонт, стоит новая мебель и сантехника. Лидеры по количеству доступных квартир для съемщиков жилья не поменялись.

Самые дешевые квартиры в городе – в Красносельском районе, аренда студии или однокомнатной в месяц в среднем стоит здесь 18 тыс. руб.

Очень недорогое жилье для съема есть в ближайших пригородах – в Мурино и Кудрово можно арендовать студию за 14-15 тыс. руб., правда, далеко от метро.

Как заработать на квартире?

«В Петербурге решает вопрос место, где покупается недвижимость, – отмечает Александр Кондрашов. – Для аренды это должна быть развитая инфраструктура, близость метро. Также важно состояние той квартиры, которую собираются сдавать.

Сегодня истории, когда человек готов въехать в разбитую квартиру и там что-то делать, бывают крайне редко – одна на несколько тысяч. Неактивно едут жить и в “бабушкины” квартиры. Люди готовы платить деньги за хорошее жилье.

Пусть это будет просто, но чисто».

Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать >>Так как стабильный доход, по мнению эксперта, приносит жилье, расположенное рядом с метро, то перед покупкой для сдачи стоит разузнать, строительство каких станций планируется в ближайшем будущем, и только потом выбирать объект. Тем более что после открытия станции метрополитена стоимость квартир в районе поднимется.

Насколько быстро квартира начнет приносить доход после покупки, зависит от разных факторов. Самое ходовое жилье для сдачи – однокомнатные квартиры и студии. Однако рынок переполнен такими объектами, и спрос на них не везде высок.

В некоторых новостройках на одной площадке могут разместить 17 квартир. Перегородки в них тонкие, и звукоизоляция явно хромает. Для аренды такой вариант не подходит.

На рынке аренды есть шансы у комнат и апартаментов

В погоне за недорогими квартирами в новостройках многие забыли о комнатах, которые в последнее время дорожают. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», за год рост средних цен на комнаты составил 6,4%.

Объясняется это просто: денег не хватает. Люди инвестируют сбережения в доступное жилье, чтобы получить хоть какую-то прибыль. А комнаты в Центральном районе, по словам Александра Кондрашова, быстро окупаются, иногда они даже комфортнее для сдачи, чем большие квартиры.

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовыхНа первый взгляд, покупка комнаты с >>Конечно, есть подводные камни.

«Когда приобретаете комнату, не забывайте, что есть места общего пользования и вы должны согласовывать все с соседями, – отмечает эксперт. – Также появились в Питере студии малюсенькие – бывшие коммуналки.

В каждой проведен шикарный ремонт, свой санузел, своя маленькая кухня. По документам это всегда доли».

Наконец, эксперт выделяет самый перспективный вариант для аренды – апартаменты. Негативные моменты также имеются. Апартаменты – коммерческая недвижимость, а значит, и коммунальные платежи будут на порядок выше, и на постоянную прописку в апарт-комплексах рассчитывать не приходится. Хотя, несмотря ни на что, эксперты рынка прогнозируют этому виду жилья позитивное будущее.

Сейчас апартаменты строятся в большом количестве, поэтому у присутствующих появился вопрос, готовы ли такие объекты выдержать конкуренцию.

Со временем на рынке конкуренция будет только возрастать. Будет ли при этом падать доходность апартаментов?

– Это комфортное жилье, и оно совсем не дешево. Чаще всего комплексы апартаментов строятся в хороших местах. Если пойдет рост предложения, то, как разумный человек, вы не будете упираться и сохранять ставку 30 тыс. руб.

, когда соседи начнут сдавать по 17 тыс. Так же случилось со студиями несколько лет назад. Почему рынок упал? Потому что появилось очень большое предложение.

Лет восемь назад говорили: никакого падения быть не может – только рост.

На встрече менеджер ГК «Экотон» Александр Кондрашов разъяснил многие спорные моменты. Ниже приведем ответы на наиболее интересующие вопросы.

Что выгоднее: ипотека или аренда квартиры?

– Математический расчет показывает, что брать ипотеку менее выгодно, чем снимать жилье. Если человек при определенных возможностях берет ипотеку – выплачивает первоначальный взнос и проценты, получается, с однокомнатной квартиры за срок по ипотеке переплата составляет около 1,0-1,5 млн руб.

Все зависит от целей, которые человек ставит перед собой. Если житель из другого региона строит долгосрочные планы на переезд, в таких случаях ипотека более притягательна, потому что он сегодня эту квартиру может получить и сдавать.

Но если вы живете в Петербурге и собираетесь купить однокомнатную квартиру за 3,0 млн, то в результате понимаете, что ипотека вам встанет в 4,5 млн, а то и в 5,0 млн. Я вам совершенно точно могу сказать, что рыночная цена вашей квартиры с этими цифрами не сравняется.

Живу в другом городе и хочу сдать квартиру в Петербурге. Что делать?

– Есть такая услуга – доверительное управление квартирой. Вы заключаете договор, передаете ключи, определяете цель, и за какой-то процент агентство или риэлтор управляет вашей недвижимостью.

Как правило, такая услуга стоит 10% от суммы аренды.

Хозяин получает доход, а человек, который управляет квартирой, отвечает за все возникающие вопросы – это уплата налогов, ремонт, взаимодействие с ТСЖ, а также поведение людей, которые там проживают.

Кто и как платит налоги при аренде жилья?

– Налоги – очень серьезный вопрос. Налоги платит тот, кто получает доход. До 30 апреля владелец должен подать налоговую декларацию.

В зависимости от статуса собственник платит разные налоги: самозанятые – 4%, индивидуальный предприниматель – 6%, если человек выступает как обычное лицо – 13%.

Есть один момент для тех, кто имеет статус ИП: с 1 июля они должны будут иметь кассу и пробивать чеки. Это очень серьезный вопрос, и ответственность сдающих посуточно возрастает. 

Какие подводные камни возникают при самостоятельном поиске квартиры в аренду?

– Когда вы самостоятельно выбираете жилье, вы должны понимать, что человек, который пытается сдать жилье, зачастую является не единственным его владельцем.

Возможно, квартира в долях и собственников даже не два, а больше. В идеале нужно запросить выписку из ЕГРН, чтобы увидеть, кто владельцы и в каких долях.

Попросить еще форму 9, чтобы понимать, кто прописан, а также запросить согласие других собственников.

Евгения Ужаринская    Алексей Александронок, pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251948/

Самые важные вопросы об аренде недвижимости: как решать проблемы в спорных ситуациях?

Можно ли сдавать в аренду спорную квартиру?

29.10.2017, 15:00

 (5)
фото иллюстративноеFoto: Alvhem.com

Те, кто сдают квартиры, далеко не всегда знают, каковы их права и обязанности. Как не знают этого и те, кто снимает жилье.

Можно ли владельцу входить в сдаваемую квартиру, при каких условиях? Можно ли сдать только одну комнату двухкомнатной квартиры, а вторую запереть и хранить там вещи? Должен ли на самом деле арендатор платить взносы в ремонтный фонд за квартиру, которая ему не принадлежит? В этих и других нюансах, касающихся прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, разбиралась ”МК-Эстония”.

Маклер Pindi Kinnisvara OÜ Елена Кузьмина отмечает, что если сделка заключается через маклера, то первым делом специалист проверяет потенциального арендатора.

”Через нас проходит много клиентов, что позволяет нам получше разглядеть арендаторов, а также их проверить, — говорит маклер.

— Если же хозяин сам занимается сдачей квартиры в аренду, то часто на первый взгляд все может выглядеть благополучно, однако через несколько месяцев могут возникнуть непредвиденные трудности.

Или такие, которые можно было предугадать, но не смогли — ведь для этого нужен опыт”.

Хотя сдающий квартиру в аренду Артем с этим не соглашается. ”Какие такие базы данных, не доступные простому смертному, имеются в распоряжении маклера? — удивляется он. — Я точно так же проверяю съемщиков по имени и личному коду. Заплатив пару евро, получаю информацию из регистра задолженностей, а если за человеком водятся какие грехи, то Гугл сегодня знает все, куда больше любого маклера”.

Но вывод в любом случае один: проверять надо!

По договору или по закону?

Елена Кузьмина из Pindi Kinnisvara отмечает, что многие арендодатели, желая сэкономить на услугах маклера, скачивают в интернете типовой договор аренды и им руководствуются. Или составляют свой собственный договор, где прописывают важные для них условия. Однако что делать, если пункты этого договора противоречат закону?

”В некоторых типовых договорах из интернета может не быть новых изменений в законодательстве, а скачанный договор, возможно, уже устаревшего образца, — подчеркивает Елена Кузьмина. — Некоторые пункты могут быть уже недействительны и противоречить закону. А маклеры всегда на месте разъясняют своим клиентам, что нужно сделать, чтобы избежать неприятных последствий”.

Хотя на это у сдающего квартиру Артема тоже есть возражение. На крупнейшем в Эстонии сайте недвижимости kv.ee, указывает он, имеется развернутый договор, который в полном соответствии с законодательством.

”Просто не надо скачивать договоры с сомнительных ресурсов”, — резюмирует Артем.
Но, предположим, человек по незнанию какие-то нюансы все же не учел.

И получается так: что бы ни было записано в договоре, это, конечно, имеет вес, но если это противоречит закону, то закон всегда выше! Если же договоренности достичь по спорным вопросам не удается, то в таком случае пострадавшая сторона всегда может обратиться в комиссию по аренде.

Маклер Елена Кузьмина отмечает, что договоры, с которыми у нее была возможность ознакомиться в практике, бывают совершенно разные и, в принципе, могут отличаться друг от друга. Но, по правилам, договор должен иметь основной информативный скелет, который дает правильный обзор обязанностей, прав и последствий на основании законодательства.

Ремонтный фонд платежом красен

Должен ли арендатор оплачивать взносы в ремонтный фонд? Ведь по сути это выгодно арендодателю, стоимость его недвижимости за счет этого растет, но не арендатору. Может ли он от этого взноса отказаться? И какие на самом деле шансы есть у него в таком случае договориться об оплате счета без ремонтного фонда? Ведь арендодатели настаивают на оплате всего счета, без всяких яких.

”Обязательственно-правовой закон гласит: арендодатель несет соответствующие сборы и повинности, если нет других договоренностей.

Это означает, что если вдруг арендодатель захочет оплаты с арендатора за другие части расходов, напрямую не связанные с коммунальными расходами, это необходимо в договоре фиксировать отдельно.

Если уже все-таки договор подписан, желательно переписать в более корректной форме”, — советует маклер.

То есть получается: как вы по этому вопросу договоритесь, так и будет.

При этом многие думают, что аренда квартир в новых домах выгоднее, потому что у них такой графы, как ”ремонтный фонд”, нет. Однако маклер говорит, что это зависит от ситуации — рано или поздно ремонтный фонд может появиться по решению общего собрания. К тому же могут возникнуть мелкие расходы вроде необходимости заменить лампочки, которые решат поделить на всех жильцов.

Так пить хочется, что переночевать негде

”Я снял двухкомнатную квартиру, — рассказывает Андрей. — Но с оговоркой, что одна комната заперта, там хранятся вещи хозяйки. И все бы ничего, но в последнее время она повадилась туда захаживать. А недавно вообще сообщила, что переночует тут.

Имеет ли она право так делать? Ведь я по договору на данный момент пользуюсь квартирой!”
Маклер Елена Кузьмина поясняет, что арендодатель имеет право доступа в квартиру. Но это необходимо обговорить заранее, как часто хозяин может приходить.

И обязательно это должно быть в присутствии арендатора.

Ситуацию, когда хозяйка самовольно пришла в квартиру и осталась ночевать, арендатору нужно обговорить с ней и выразить свое недовольство. И сообщить, что на таких условиях вы снимать данную квартиру не намерены.

”Если же сдается только одна комната из двухкомнатной квартиры, а в другой, и это заранее обговорено, живет хозяин, то в этом случае все возможные нюансы и детали необходимо заранее обговорить и записать в договор, — говорит маклер.

— Начиная от соблюдения общих санитарных правил и заканчивая оплатой по счетчикам.

Кто сколько платит и за что? Если же, например, сдается целая квартира студентам, и там живут два арендатора, то тут распределение расходов идет пропорционально”.

Вас тут не стояло

”Я сдаю квартиру. Договор с арендатором скоро закончится. Мне нужно зайти и сделать фотографии, чтобы найти нового, — описывает ситуацию Денис. — Могу ли я в удобное для меня время прийти в квартиру и сделать фотографии? И как быть с вещами еще живущего там арендатора? Могу ли я их сдвинуть, чтобы не попадали в кадр?”

”Да, это можно сделать, — говорит маклер Елена Кузьмина. — Но для этого в арендном договоре должен быть пункт, что арендодатель имеет право зайти в квартиру для того, чтобы ее показать третьим лицам, но только в те дни, как это будет оговорено между сторонами и указано заранее в договоре”.

Но если вдруг так сложились обстоятельства, что арендодателю нужно срочно войти в квартиру без присутствия арендатора, то для этого, говорит маклер, желательно получить хотя бы письменное согласие арендатора с пометкой, что он не против, если некоторые вещи будут переставлены.

”Это может быть согласие по электронной почте с адреса арендатора, зафиксированного в арендном договоре”, — добавляет Елена Кузьмина.

”Кто здесь?”

Диана с сестрой снимали квартиру у одного мужчины. И вспоминают, что в объявлении было указано, что квартира сдается только молодым девушкам.

”Однажды я мылась в душе, и случайно мой взгляд упал на решетку вентиляционной шахты, — рассказывает Диана. — Мое внимание привлекло что-то черненькое там. Каково же было мое возмущение, когда я поняла, что это была видеокамера!”

Диана тут же рассказала ситуацию сестре, и девушки съехали. За последний месяц они платить не стали, но хозяин не протестовал, понимая, что ситуация могла обернуться для него намного хуже.

”К счастью, за 10 лет моей практики на рынке недвижимости конкретно таких жалоб от арендаторов не поступало, — комментирует ситуацию маклер. — И, конечно же, если это не указано в договоре, что арендодатель в каких-либо целях устанавливает камеру, и арендатор с этим согласен, то это явное незаконное вмешательство в личную жизнь человека”.

В таком случае всегда можно обратиться в полицию, зафиксировав недовольство, а также обратиться в комиссию по аренде. И если комиссия выявит нарушение, то можно требовать от арендодателя возмещения ущерба, возврата уплаченной арендной платы и сопутствующих понесенных расходов, а также прекращения договора в срочном порядке.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/samye-vazhnye-voprosy-ob-arende-nedvizhimosti-kak-reshat-problemy-v-spornyh-situaciyah?id=79988998

Право-online
Добавить комментарий