Нужно ли нотариальное заверение отказа соседей от покупки 1/2 доли дома?

Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру)

Нужно ли нотариальное заверение отказа соседей от покупки 1/2 доли дома?

Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

 С 1 сентября 2013 года Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 165.1. «Юридически значимые сообщения».

 Согласно указанной статье, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.

Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.

  • Заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.
  • Заявление может содержать сообщение об отмене доверенности (ст. 189 ГК РФ), выданной заявителем другому лицу.
  • Заявление может содержать предупреждение о прекращении договора аренды (ст. 610 ГК РФ), и  иные сообщения.

 Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г.

Москва “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам,  а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ).

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, если продавцу не удается убедить соседей оформить в нотариальном порядке отказ от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

            Для начала Продавцу необходимо запросить в Росреестре корректную информацию  о сособственниках для указания в передаваемом заявлении.

Процедура передачи заявления.

В соответствии с Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации заявление предоставляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).

Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Зачастую ситуация при продаже одной из комнат в коммунальной квартире бывает конфликтной и, хотя соседи и не имеют намерений приобрести комнату, от подписания у нотариуса отказа от права преимущественной покупки и принятия каких-либо уведомлений сособственники уклоняются.

В теории вопроса заявление с предложением приобрести комнату в определенный срок может быть вручено нотариусом лично адресату под расписку.

На практике сделать это затруднительно, т.к. если нотариус лично вручает заявление представителю юридического лица, полномочие этого представителя может вытекать согласно ст.

182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир,  секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.

), в случае же личного вручения заявления физическому лицу нотариус должен установить личность адресата по удостоверяющему документу (паспорту).

Можно предположить, что находясь в своем собственном жилом помещении и действуя в своих интересах, сособственник, которого Продавец комнаты в коммунальной квартире желает известить  о продаже комнаты, получения документов от нотариуса с соблюдением процедуры установления личности постарается избежать, как правило, заявления передаются именно в тех случаях, когда адресат не может или не желает встречаться с лицом, передающим заявление, а также уклоняется от явки к нотариусу. Вместе с тем, возможность подобного способа передачи заявлений также предусмотрена ст. 86 Основ законодательства о нотариате.

При получении отказа от соседей при продаже комнаты необходимо указать в заявлении  срок для ответа.

При этом надо учитывать, что течение срока начинается со дня подписания адресатом расписки на почтовом уведомлении или расписки в получении на втором экземпляре заявления, передаваемого лично нотариусом,  не со дня подписания Продавцом заявления на передачу сособственнику у нотариуса.

Передаваемое заявление подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления и проверяет подлинность подписи.

В случае направления заявления по почте оно дополняется сопроводительным письмом нотариуса, составляемым в двух экземплярах, один из которых приобщается к оставленному в нотариальной конторе экземпляру заявления, другой направляется вместе с заявлением. В сопроводительном письме нотариус предлагает направить ответ на передаваемое заявление на имя нотариуса по его адресу.

При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя  расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена  на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.

По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.

 Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.

Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.

Иногда уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом.

 В этом случае выдать свидетельство о передаче заявления невозможно, так как наличие такого уведомления свидетельствует только о том, что адресат письмо лично не получил, а следовательно, у нотариуса не может быть уверенности, что адресат с передаваемым заявлением ознакомлен.

Нотариус фактически отражает в свидетельствах факт направления заявления и/или факт его передачи. Вывод о том, что заявление доставлено, если оно направлено по месту регистрации  физического лица, следует из закона.

Возможность выдачи свидетельства о передаче заявления возникает у нотариуса только тогда, когда нотариусу пришло уведомление, подписанное лично адресатом.

Если ответа на передаваемое заявление не поступило, то в свидетельстве должен быть отражен тот факт, что к назначенному в заявлении сроку ответа не поступило.

Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.

Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу), либо уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом, нотариус по запросу заявителя может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.

Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения.

Письменный ответ нотариуса на запрос продавца, желающего получить отказ от соседей при продаже комнаты, об исполненной процедуре передачи заявления и о причинах невручения может быть принят судом в качестве доказательства доставки заявления адресату.

Так, если почтовое уведомление было направлено (доставлено, получено или нет) адресату по месту его регистрации по месту жительства (в рассматриваемом случае – в коммунальной квартире) оператором почтовой связи, и этот факт отражен в письменном ответе нотариуса, то, согласно ГК РФ, сообщение считается доставленным.

1. Как оформить куплю-продажу доли ООО третьему лицу

2. Особенности перехода права собственности по брачному договору

3. Зачем нужно заверять судебную доверенность

4. Что собой представляет отказ от приватизации

5. Как правильно составить опционный договор

Источник: https://lexakova.ru/press-centr/kak-poluchit-otkaz-ot-sosedej-pri-prodazhe-komnaty-doli-v-prave-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-peredacha-cherez-notariusa-zayavlenij-yuridicheski-znachimyh-soobschenij-fizicheskim-licam

Отказ от преимущественного права покупки: срок действия, образец

Нужно ли нотариальное заверение отказа соседей от покупки 1/2 доли дома?

Часто бывают ситуации связанные с необходимостью продать свою долю квартиры и законом это не запрещено. Но это не так просто сделать, так как остальные собственники имеют преимущество на её приобретение. И только получив от них отказ от первоочередного права, можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Это право каждого совладельца приобрести долю продаваемого имущества до выставления жилья на продажу. Но предлагаемые условия не должны отличаться – нельзя в открытой продаже заявить цену ниже той стоимости, которая предлагалось собственникам. В случае изменений цены все владельцы должны быть предупреждены, иначе при обращении в суд сделка легко будет признана недействительной.

⇒ Данное право также часто называют «первоочередным».

Законодательная база

Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.

Федеральный закон №122 от 15 июля 2016 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.

Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2019 году.

В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте.

Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.

Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.

Уведомление о продаже доли

Решив продать свою долю квартиры, собственник обязан уведомить об этом остальных совладельцев с указанием её стоимости.

Уведомление должно быть составлено в письменной форме. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений. Квитанции и уведомление о вручении послужат доказательством того, что согласие или отказ от преимущественного права покупки был оформлен с соблюдением законодательства.

⇒ Образец уведомления о продаже доли можно посмотреть по этой ссылке. ⇐

Хорошо, когда часть принадлежащей продавцу недвижимости чётко прописана в документах. Например, в собственности находится целая комната.

Когда метры нигде не указаны, а только их соотношение к площади квартиры, необходимо через суд выделить свои квадратные метры и закрепить их за собой. Часто суд идёт навстречу такому требованию.

Если вдруг осуществляется продажа в коммунальной квартире, то продавцу доли нужно будет направить запрос в Росреестр, чтобы получить сведения о владельцах других комнат. Эта выписка платная, поэтому запрос принимается с квитанцией об оплате.

Отказ от преимущественного права покупки

Совладельцы, получив уведомление от продавца, должны оформитьсогласиелибоотказ от покупки доли в квартире.

Заверенный нотариусом отказ отсылается владельцу продаваемой доли заказным письмом.

Только получив отказы от всех совладельцев или не получив их в установленный срок, владелец собственности может выставлять свою долю в открытую продажу.

Отказ от покупки доли оформляется по образцу, который можно посмотреть по этой ссылке (образец заявление об отказе покупки доли).

документа:

  1. Адрес квартиры.
  2. Описание доли: чётко обозначенная площадь или количество процентов от общей площади квартиры.
  3. Сумма выкупа в рублях.
  4. Срок, в течение которого решается преимущественное приобретение недвижимости.
  5. ФИО, данные паспорта совладельца, заявившего об отказе от доли.
  6. Подпись совладельца и дата.
  7. Печать нотариуса.

Срок действия отказа от преимущественного права покупки комнаты или другой части квартиры

Продавец доли недвижимости, разослав всем собственникам уведомления о продаже должен выждать некоторое время, чтобы получить от них ответ. В письме должно быть согласия на приобретение имущества или отказ от него.

⇒ Срок действия отказа от преимущественного права покупки установлен законом и составляет 30 дней. ⇐

По истечении этого времени в нотариальной конторе можно получить свидетельство о том, что письма действительно отправлялись и совладельцы их получили.

Для получения такого документа необходимо предоставить нотариусу:

  • почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем;
  • копии писем.

Получив такое свидетельство, продавец может выставлять свою долю имущества в продажу.

Продажа без получения согласия

Продать свою долю в квартире можно и без получения согласия собственников, если в установленные сроки совладельцы не ответили на уведомление о продаже.

Согласие на покупку доли в квартире

⇒ Если один из собственников решит приобрести еще одну часть недвижимого имущества, то он не обязан составлять какое-либо письменное согласие на покупку доли в квартире, важнее всего как можно скорее заключить договор, закрепляющий условия сделки. ⇐

Если совладельцев несколько, и все они претендуют на продаваемую часть имущества, то владелец доли вправе сам выбрать, с кем заключить сделку. Или же имущество разделится пропорционально к их частям собственности.

Но очень важно, чтобы перед подписанием договора продавец уведомил других собственников, которые также могут претендовать на долю, которую вы собираетесь приобрести. При этом, письменное согласие от других претендентов на заключение этой сделки НЕ требуется.

Главное — чтобы не было возражений.

После определения покупателя на долю квартиры, можно оформлять куплю-продажу. Для заключения сделки необходимо предъявить следующие документы:

  • паспорта;
  • договор собственности;
  • согласие соседей в письменном виде на совершаемую сделку;
  • свидетельство о праве на долю;
  • техническую документацию;
  • справку об отсутствии долга за комуслуги.

А также могут пригодиться, в зависимости от ситуации:

  • свидетельство о браке;
  • выписка ЕГРЮ о том, что у собственника нет обременений имущества;
  • согласие супруга о том, что он не возражает продавать долю.

В договоре купли-продажи указывают такие данные:

  1. Размер доли;
  2. Порядок оплаты недвижимости;
  3. Информация о сторонах, совершающих сделку.

Сделка с несовершеннолетним ребёнком

Несовершеннолетнимтоже можно приобретать долю квартиры, но подпись до исполнения им 14 лет ставят родители.

При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет.

Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку.

Как оспорить сделку

Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости.

Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости?

В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав.

Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала.

Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной.

Относительно недолгий срок действия отказа соседей от покупки комнатыпозволяет быстро собрать все документы для продажи доли собственности и заняться поисками покупателя.

Но важно понимать, что если совладельцы не дадут согласие на покупку, то на долю квартиры найти покупателя будет не совсем просто. Потому что житель владеет и распоряжается только правом на эту долю.

Она не является физической и новому собственнику нужно будет постараться наладить отношения с соседями.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-kvartiry-obrazets-dokumenta.html

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире (образец) в 2020 году

Нужно ли нотариальное заверение отказа соседей от покупки 1/2 доли дома?

/ Жилищные споры / Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире в [current_date format='Y']

Просмотров 389

Если собственник намеревается продать свою долю квартиры, ему потребуется правильно соблюсти преимущественное право покупки в отношении остальных содольщиков.

 В свою очередь, за совладельцами также закрепляются определенные обязательства – им понадобится либо согласиться, либо в письменной форме отказаться от преимущественного права покупки доли.

Как же сделать это правильно с юридической точки зрения?

Если вы сомневаетесь, что лучше: подарить или продать долю в квартире — читайте нашу инструкцию и советы.

Как реализуется преимущественное право покупки доли

Данное право должно соблюдаться только тогда, когда несколько хозяев владеют квартирой как общей долевой собственностью.

В этом случае совладельцы будут обладать определенной привилегией, а именно – возможностью выкупить продаваемую долю прежде, чем она будет предложена посторонним лицам (ст. 250 ГК РФ).

Обычно содольщики используют преимущественное право покупки для того, чтобы не делить общую жилплощадь с новыми, незнакомыми им, людьми.

Особенности реализации права:

  1. Чтобы известить содольщиков о своих планах и одновременно предложить им отчуждаемый объект, Продавцу необходимо составить письменные уведомления о продаже доли. Здесь обязательно описываются все существенные условия имущественной сделки (размер отчуждаемого объекта, его стоимость, способ оплаты и пр.). Бумага не требует нотариального заверения, хотя опционально она может быть оформлена и разослана содольщикам и через нотариуса.
  2. Чтобы узнать, кому именно необходимо отправить уведомления, Продавцу рекомендуется заблаговременно обратится в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. В данном документе содержатся сведения обо всех содольщиках конкретного жилого помещения. Если физическое лицо проживает или прописано в квартире, это еще ничего не значит – преимущественным правом покупки обладают только сособственники. Для получения выписки понадобится оплатить госпошлину в размере 200 рублей, а также, во время обращения в учреждение, иметь при себе паспорт.

В коммунальных квартирах фактическим собственником неприватизированных комнат и квадратных метров выступает муниципалитет. В таком случае Продавцу, помимо извещения других совладельцев, понадобится направить уведомление и в адрес местной администрации.

  1. Продавец обязан предложить совладельцам выкупить долю на тех же условиях, которые он собирается реализовать в пользу 3-их лиц. Если Продавец завысит цену объекта для сособственника, в то время как для постороннего Покупателя она окажется меньше и выгоднее, это будет считаться правонарушением. То же самое случится, если Продавец, например, откажет сособственнику в предоставлении рассрочки, а затем предоставит эту рассрочку постороннему Покупателю.
  2. Существенные условия сделки для сособственника должны быть не менее выгодными, чем для сторонних приобретателей. Если же впоследствии выяснится, что во время извещения сособственников Продавец обманул их или умолчал о каких-либо важных пунктах (возможности заплатить за долю отложенным платежом, по частям и пр.), это станет основанием для возбуждения судопроизводства

Любой из обманутых или не до конца проинформированных содольщиков сможет обратиться в районный суд с иском о признании проведенной сделки недействительной.

В случае удовлетворения иска права и обязанности Покупателя будут перенесены на заявителя, т.е. его назначат новым собственником доли без необходимости уплачивать какие-либо денежные средства.

На оспаривание сделки у содольщиков будет иметься только 90 дней с момента ее заключения.

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.).

В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников.

Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков.

Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей.

На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным.

Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли.

Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении.

Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено.

При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Как правильно написать отказ от преимущественного права покупки доли: форма и содержание

Во избежание конфликтов, проблем и затяжных судебных тяжб содольщику рекомендуется однозначно выразить свое решение в отношении продаваемой доли. Если с согласием все понятно, то отказ от приобретения имеет свою специфику. Пусть такой документ и не имеет государственного образца, в нем должны быть отражены следующие обязательные сведения:

  • ФИО, год рождения, место рождения, адрес проживания и паспортная информация сособственника, оформляющего отказ;
  • адрес квартиры;
  • размер продаваемой доли;
  • цена доли;
  • фиксирование факта отказа от использования преимущественного права покупки;
  • дата составления;
  • подпись сособственника, оформляющего отказ;
  • подпись и печать нотариуса.

Если сособственником по квартире выступает юридическое лицо, то вместо персональных данных в документ вносятся его уставные и учредительные сведения (наименование, юридический адрес, дата регистрации, ФИО и должность руководителя). В этом случае отказ может быть оформлен на специальном бланке организации, а также заверен подписью и печатью руководителя (без обращения к услугам нотариуса).

В качестве образца отказа может использоваться нижеприведенный документ, составленный в ответ на уведомление о продаже 14/25 доли квартиры по цене в 600 000 рублей:

Что делать с отказами от покупки доли?

В соответствии с п. 4 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ, участникам сделки понадобится документально подтвердить соблюдение и учет преимущественного права покупки, если доля была продана лицу, не являющемуся сособственником. Это можно сделать, приложив к заявлению о перерегистрации права собственности следующие материалы:

  • копии уведомлений, разосланных Продавцом;
  • чеки и квитанции о почтовой отправке уведомлений;
  • нотариальное свидетельство о направлении содольщикам писем определенного содержания.

При этом сами отказы остальных участников общедолевой собственности можно, но не обязательно предоставлять в Росреестр. Они могут остаться на руках у Продавца или Покупателя.

Оформление отказа от преимущественного права покупки доли в квартире – не такое простое мероприятие, как может показаться на первый взгляд. Документ нужно правильно составить и заверить, причем если квартира имеет большое количество сособственников, процедуру понадобится провести многократно.

Далеко не у всех есть время на переговоры с совладельцами. Ну а если возникают споры – не каждый готов их решать. Разумеется, в таком случае возникнут вопросы.

Не знаете, с чего начать оформление отказов от приобретения доли? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу нашего портала и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Источник: http://law-divorce.ru/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире

Нужно ли нотариальное заверение отказа соседей от покупки 1/2 доли дома?

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Право-online
Добавить комментарий