Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия, если срок аренды менее года?

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия, если срок аренды менее года?

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Влияние правового режима договора аренды недвижимого имущества на механизм правоприменения в исполнительном производстве

Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия, если срок аренды менее года?

Кандидат юрид. наук, доцент, зав. кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства юстиции РФ

Новая редакция Федерального закона “Об исполнительном производстве” предусмотрела возможность обратить взыскание на право долгосрочной аренды недвижимого имущества.

Могут ли быть подвергнуты взысканию права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок? Чем должен руководствоваться пристав-исполнитель при определении возможности обратить взыскание на имущественные права арендатора?

Современному гражданскому праву России известны четыре вида субъективных имущественных прав: вещные, обязательственные, исключительные (интеллектуальные) и корпоративные, из которых лишь один вид — обязательственные права — был хорошо известен прежнему правопорядку. Гражданский кодекс РФ восстановил категорию вещных прав и ввел категорию интеллектуальных прав(*1).

В Федеральном законе от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” (подп. 3 п. 1 ст. 75) предусмотрена возможность обратить взыскание на имущественное право — право долгосрочной аренды недвижимого имущества.

Надо отметить, что практики обращения взыскания на права, вытекающие из договоров аренды недвижимости, пока нет, если не считать нескольких случаев в г. Москве и Московской области. Соответственно не могло быть и речи о выработке единого подхода или общих правил применения указанных положений.

Поэтому сразу возникло несколько вопросов, связанных с действием подп. 1 п. 1 ст.

75 Федерального закона “Об исполнительном производстве” и вытекающих из норм материального права: во-первых, какие договоры аренды недвижимости имеются в виду, во-вторых, какие из них относятся к долгосрочной аренде?

ГК РФ устанавливает следующие виды договоров аренды недвижимости: договор аренды здания и сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ), договор аренды предприятия (§ 5 главы 34 ГК РФ).

Однако аренда недвижимости регулируется многими законодательными актами, а правовой режим недвижимости определяется нормами, относящимися к различным отраслям законодательства (ГК РФ, Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Земельного кодекса (ЗК) РФ, Лесного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и др.).

Таким образом, правовое регулирование аренды объектов недвижимого имущества, обеспеченное положениями ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (в редакции от 30 декабря 2004 г.), осуществляется рядом специальных законодательных актов.

Кроме того, ряд процедурных аспектов государственной регистрации договоров аренды определяется постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.

N 218, утвердившим “Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, инструкцией “О порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)”, утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. N 18, инструкцией “О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества”, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

  • договоры аренды земельных участков (участков недр) или части его, зданий, сооружений, нежилых помещений или их части, заключенные на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока (ст. 609 ГК РФ, ст. 93 ЛК РФ);
  • договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

С точки зрения применения правил о государственной регистрации особое значение в договорах аренды недвижимости имеет положение о сроке договора аренды.

На наш взгляд, эти правила могут служить ориентиром для пристава-исполнителя при решении вопроса об определении объекта для взыскания имущественных прав по долгосрочным договорам аренды недвижимого имущества.

На учении о сроке строится практически вся концепция применения процедуры государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника.

Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения(*2).

В договорах аренды недвижимости различают определенные и неопределенные сроки, а также выделяют максимальные (предельные) сроки. Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст.

610 ГК РФ). В этом случае, на наш взгляд, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, нельзя подвергать взысканию, поскольку они могут быть прекращены в любой момент любой стороной без объяснения причин, т. е. эти права не имеют стабильности.

В том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст.

651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года.

В договорах аренды недвижимости, в отношении которых законодательно установлены предельные сроки, действуют несколько иные правила регулирования.

1. Все правила о предельных сроках аренды отдельных объектов недвижимости содержатся в специальном законодательстве. Поэтому нормы о них применяются как специальные правила по отношению к ГК РФ. Такие сроки установлены:

а) в отношении договора аренды участка лесного фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — от 10 до 49 лет, а в случаях, предусмотренных ст. 43—45 ЛК РФ, — от 1 года до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ);

б) в отношении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному собственнику, — не более 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества” в редакции Федерального закона от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ(*3)).

2. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

3. Если срок в договоре аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, то договор по истечении предельного срока прекращается (ч. 3 ст. 610 ГК РФ). Вместе с тем это положение совсем не исключает действия правила п. 2 ст.

621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако это правило не может быть полностью применено к указанным случаям.

Договор аренды недвижимости с максимальным (предельным) сроком аренды может быть возобновлен только на предельный срок.

В связи с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ обнаружились проблемы, связанные с определением позиции государственной регистрационной службы и судебных органов при оформлении прав на объекты недвижимости при переходе их в аренду.

Как известно, ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (в редакции от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) (ныне утратил силу).

Однако создатели ГК РФ при формировании системы гражданско-правовых договоров отказались от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений.

В настоящее время в ГК РФ предусмотрены два основных договорных вида возникновения жилищных правоотношений для граждан — социальный наем и коммерческий наем.

В части 2 ст. 671 ГК РФ также установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного соглашения. При этом уточняется, что юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В ЖК РФ несколько уточнен общий подход, сформулированный ГК РФ. В пункте 2 ст.

30 ЖК РФ установлено, что “собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом”. Таким образом, ЖК РФ допускает аренду жилых помещений по правилам гражданского законодательства, но с ограничениями, установленными жилищным законодательством. В частности, это касается прямого запрета, установленного п. 3 ст. 92 ЖК РФ, на передачу в аренду специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов (служебных помещений, общежитий, маневренного фонда и т. д.).

В силу этого к договору аренды жилых помещений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (необоснованно не названными ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ возможными арендаторами жилых помещений) должны применяться общие правила об аренде зданий и сооружений, а именно правило о том, что договор аренды здания и сооружения или части его, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)(*4).

В связи со сказанным следует упомянуть о позиции судебных органов, отраженной в письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53. В этом документе сказано, что “помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений”(*5).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат каких-либо правил, выделяющих этот вид договора аренды из общей массы договоров аренды зданий и сооружений, кроме прямых запретов, установленных ст. 92 ЖК РФ.

На наш взгляд, на законодательном уровне требуют уточнения состав участников указанных сделок, правила о соблюдении режима имущества, предоставляемого в аренду, а также существенные условия такого договора.

На сегодняшний день ч. 3 ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и п.

14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества устанавливают, что договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор).

Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на подлинном экземпляре договора (штампом по образцу, который утвержден “Правилами ведения Единого государственного реестра прав”(*6). Поэтому можно согласиться с Е.А.

Киндеевой и М.Г.

Пискуновой в том, что регистрационное действие — государственная регистрация договора аренды — влечет сразу три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, а вещное право арендодателя обременяется(*7).

В силу всего изложенного представляется, что пристав-исполнитель при определении возможности обратить взыскание на имущественные права арендатора по договору аренды недвижимости должен учитывать прежде всего длительность срока аренды, а также рыночную ценность данного права.

*1) Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестн. ВАС РФ. 2007. N 7. С. 17.

Источник: http://www.garant.ru/article/6586/

Росреестр информирует

Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия, если срок аренды менее года?

31 августа 2015

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации:

– договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

– договоры аренды лесного участка (ч. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК);

– договоры аренды предприятий как имущественного комплекса независимо от срока аренды ( п. 2 ст. 658 ГК);

– договоры аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, ч. 2 ст. 30 ЖК);

– договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды ( п. 2 ст. 615 ГК);

– договоры финансовой аренды (лизинга) ( п. 2 ст. 609 ГК, п. 1 СТ. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

– смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

– соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 389, 391, 615 ГК);

– соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо вправе использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.

Срок не является существенным условием договора аренды. Как установлено п. 2 ст.

610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о прекращении договора не менее чем за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК).

Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения о ее условиях, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок.

Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства.

Что касается окончания аренды, то срок ее окончания может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требования предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в силу.

Арендодатель, чье право собственности на объект возникло до 31 января 1998 года и не зарегистрировано в ЕГРП, вправе заключить договор аренды. Но для регистрации договора аренды сначала потребуется регистрация права собственности арендодателя в ЕГРП.

Приостановление или отказ в регистрации права собственности повлечет невозможность регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 654 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Арендная плата может быть установлена за единицу площади здания или сооружения. Однако согласно ст.

614 ГК арендная плата может быть определена не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в иной форме оплаты либо в сочетании. Договором аренды могут быть определены иные платежи арендатора арендодателю сверх арендной платы. Это не противоречит гражданскому законодательству.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом не обязательно изменять арендную плату дополнительным соглашением к договору, подлежащему государственной регистрации. Достаточно в договоре определить порядок и условия ее изменения (порядок расчета).

Пунктом 2 ст. 654 ГК определено, что арендная плата за здание включает в себя плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные пунктами 1 – 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении пяти рабочих дней.

Источник: http://www.mfc61.ru/News/inner/10110

Регистрация аренды недвижимости

Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия, если срок аренды менее года?

(Чумакова О. В.) («Правовые вопросы недвижимости», N 1, 2004)

РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

О. В. ЧУМАКОВА

Чумакова Ольга Вячеславовна, кафедра предпринимательского права МГУ им. М. В. Ломоносова.

В сфере правового регулирования и регистрации аренды недвижимости существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров). В соответствии с п. 1 ст.

609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.

164 ГК РФ. Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст.

658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев), в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации.

В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому не было бы лишним включать в текст договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст.

425 ГК РФ), а в нашем случае — до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой.

Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в информационном письме от 01.06.

2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст.

165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п.

10 указанного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений.

Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю.

Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление (пролонгация) осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст.

651 ГК признан равным году. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем . ——————————— См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.

Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг). Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются с федеральным законодательством. Так, налоговые инспекции г. Москвы, подчиняясь законодательству субъекта и не принимая во внимание его противоречия федеральному законодательству, часто не принимают договоры аренды на срок менее одного года, не прошедшие государственной регистрации. Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. И, наконец, рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды, можно сделать вывод о том, что взамен чисто формальной защиты своих прав аренды арендаторы получили массу трудностей, а именно: они вынуждены тратить время и немалые средства для получения отметки о регистрации прав и договоров. Так, одна только регистрация в Москве обходится в 7500 — 12000 рублей, не считая официальных пошлин и с условием абсолютной правильности составления представленных документов вплоть до запятых. В противном случае цена услуг колеблется от 75000 рублей и до баснословных сумм, при этом чиновники под любым предлогом не хотят регистрировать долгосрочные договоры аренды официальным путем. Все вышеуказанные проблемы затрудняют гражданский оборот, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции и вообще мешают нормальному функционированию субъектов рыночной экономики. Государственная регистрация аренды должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет. И только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j3013.html

Право-online
Добавить комментарий