Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

admin2020-01-20T23:42:57+00:00

Согласно ФЗ № 218 “О государственной регистрации», договор, заключенный на срок более 12 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации.

Говоря простыми словами, договоры можно разделить на краткосрочные, сроком 11 месяцев и менее, и долгосрочные, сроком 12 месяцев и более. Долгосрочные договоры согласно законодательству, необходимо регистрировать.

Хотя абсолютно никакой ответственности за отсутствие регистрации за это не предполагает. Штрафа за отсутствие регистрации нет.

Сделка считается заключенной в момент подписания акта приема-передачи имущества. И, в случае обращения в арбитражный суд для разбирательств между сторонами договора, судебная система, гарантирует рассмотрение в общем порядке не и зарегистрированные договоры.

  • Более 12 месяцев — нужно регистрировать
  • Нет штрафа при отсутствии регистрации
  • Не зарегистрированный договор имеет ту же юридическую силу, что и зарегистрированный

В каких случаях регистрируется договор:

  • Срок более 12 мес
  • Жилые и нежилые помещения
  • В случае кредита в банке
  • При ипотеке от ДГИ
  • В случае продления ранее зарегистрированного
  • В случае получения лицензий
  • При залоге в банке
  • При лизинге с выкупом

Если арендодателем является государство:Требуется протокол проведения конкурса на аренду объекта, а также согласие вышестоящей инстанции. Если данных документов не имеется, то сделку отклонят.

Если помещение в залогеНужно предоставить согласие залогодержателя на заключение договора аренды, так как в данном случае, собственником помещения косвенно является залогодержатель.

Если помещение сдается в субарендуПри отсутствии в основном договоре пункта с указанием того, что арендатор может по своему усмотрению передавать объект в субаренду, требуется согласие собственника.

Если собственник ИП или физ.лицоТребуется нотариально удостоверенное согласие супруги, либо нотариальную справку о том, что арендодатель в браке не состоит.

Если арендная плата более 100 т.р. в месяцТребуется заверенное учредителем решение или протокол собрания участников общества о совершении крупной сделки, если иное не прописано в уставе.

А также, отдельно необходимо проверить:Если с дополнительными документами вы разобрались, то необходимо провести небольшой аудит на предмет дальнейшей регистрации плмещения. Что нужно сделать:

  • Заказать выписку из ЕГРН с имеющимся в ней планом помещения
  • Проверить имеющиеся обременения в выписке
  • Проверить сведения о незарегистрированных перепланировках
  • Сравнить площадь указанную в договоре с площадью в выписке
  • Сравнить собственника по выписке и по договоу аренды
  • Сравнить фактическую планировку с той, что в ЕГРН

ПЕРВИЧНЫЙ АУДИТ

Или DUE DILIGENCE (дью дилидженс) проводится до подписания бумаг. Ведь в каждом отдельном случае может потребоваться тот или иной документ. Некоторые из них могут вызвать затруднения в получении.

Аудит документов начинается с выписки из ЕГРН. Желательно получить ее в росреестре.

  • ЕГРН с печатью из росреестра

Отдельное внимание следует уделить планировке и перепланировке помещения. В случае наличия записи в ЕГРН об имеющейся перепланировке – в регистрации будет отказано и потребуется проект перепланировки. Однако, если данная запись отсутствует, нужно сопоставить площадь в выписке ЕГРН и в договоре. Если арендуется часть помещения то потребуется техплан.

  • Компании, которые ранее уже подавали свой портфель уставных док-ов в росреестр, могут заново не собирать весь комплект. От них требуется лишь регистрационный номер сделки, по которому можно отследить номер архива с поданными ранее документами. Однако, если со времени проведения предыдущей сделки, были внесены изменения в устав, то потребуется новый устав. Если был замещен генеральный директор, то потребуется решение собрания учредителей о назначении директора и приказ о вступлении в должность. Номер расписки представляет собой 16-значный код, в правом верхнем углу расписки МФЦ, который можно ввести на сайте и увидеть была ли действительно эта сделка.

От Арендодателя:
Если арендодатель ИП или физическое лицо:

  • Нотариальное согласие супруги, либо нотариальная справка о том, что не в браке
  • Согласие банка при залоге или ипотеке
  • Согласие основного собственника если субаренда

Если арендодатель ООО, ПАО и др.:

  • Устав – простая копия заверенная печатью,подписью директора и прошитая
  • Приказ о назначении генерального директора ООО — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
  • Решение собрания учредителей о назначении генерального директора — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
  • Согласие залогодержателя (если объект в кредите или залоге)
  • Согласие собственника на аренду (если субаренда)
  • Протокол проведения конкурса и согласие ДГИ (Если помещение относится к федеральной собственности)

Доп.документы, которые предоставляет в МФЦ заявитель:

  • Квитанция об оплате государственной пошлины — оплачивает та же сторона, которая будет заявителем регистрации
  • Договор аренды, не менее 2-х экземпляров. Максимальное количество не ограничено
  • Акт приема-передачи помещения. По 1 шт на каждый экземпляр договора

От Арендатора:
Если арендатор ИП или физическое лицо:

  • Только нотариальная доверенность на представителя, или личное присутствие при подаче документов

Если арендатор ООО, ПАО и др.:

  • Приказ о назначении генерального директора ООО — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
  • Устав – простая копия заверенная печатью,подписью директора и прошитая
  • Решение собрания учредителей о назначении генерального директора — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
  • Если сделка является крупной для ООО, то решение компетентного органа о сделке

А также, следует обратить внимание, что МФЦ и Росреестр, не требуют нотариально заверять уставные документы. Нотариально удостоверяется лишь доверенность и согласие.

Материалы для скачивания:

Скачать образец решения о проведении крупной сделки

Скачать перечень документов

Скачать реквизиты оплаты государственной пошлины

Документы должны быть предоставлены в строго установленном виде, а именно:

  • Документы объемом 2 страницы и более, обязательно должны быть прошиты и скреплены печатью
  • Все уставные документы – устав, приказы, протоколы, должны быть заверены печатью организации и подписью генерального директора
  • Договор аренды должен быть подписан всеми сторонами во всех местах, где это устанавливает процедура подписания
  • Все приложения, указанные в договоре аренды должны быть подшиты к договору
  • Акт приема-передачи помещения обязательно должен быть сдан вместе с договором, либо подшит к нему
  • Дата подписания акта приема-передачи должна быть не ранее дня подписания самого договора аренды (можно, если позднее договора)
  • Если договор подписывает не генеральный директор, то необходимо приложить копию уполномочивающего документа (доверенность или др. документ)

Государственный регистратор вправе запросить любой дополнительный документ или справку. В данном случае, делается приостановка процедуры на срок до 3-х месяцев.

Приводим перечень документов для стандартной сделки, где арендодатель и арендатор – юридические лица, ООО. Данный перечень актуален на 2019 год.

А также, по любым вопросам можете звонить на бесплатную горячую линию ЕРЦ.
8(499) 677-55-87

Оплата государственной пошлины всегда осуществляется со счета или от имени заявителя. Т.е. кто идет подавать документы в МФЦ, тот и оплачивает пошлину. В Москве и области разные реквизиты оплаты, это нужно учитывать! Приводим реквизиты госпошлины для МФЦ для юридических лиз. Физлица и ИП также могут оплатить пошлину по указанным реквизитам.

Сколько государственная пошлина за регистрацию договора аренды?

  • 22 000 руб для юридических лиц
  • 2 000 руб для физических лиц и ИП

В случае распределения расходов пополам между сторонами договора, госпошлина оплачивается в следующей сумме:

  • 11 000 руб для юридических лиц
  • 1 000 руб для физических лиц и ИП

В данном случае необходимо будет приложить к документам два платежных поручения.

При оплате госопшлины другим лицом, необходимо дополнительно написать заявление на имя руководителя росреестра.

Регистрация аренды части помещения, возможна лишь при условии постановки на кадастровый учет данного помещения. Каким образом можно проверить стоит ли ваше помещение на кадастровом учете:

  • Нужно заказать выписку из ЕГРН по кадастровому номеру, который указан в вашем договоре аренды.
  • В выписке указана площадь всего объекта под этим кадастровым номером. Далее просто сопоставить площади в договоре и в выписке. Если в выписке указана площадь больше чем в договоре – значит вы снимаете часть помещения и нужно делать кадастровый учет.
  • Кадастровый учет выполняет кадастровый инженер – он рисует технический план и декларацию о новом объекте недвижимости и затем эта документация передается в росреестр для постановки на кадастровый учет в XML форме на диске.

Вы можете заказать технический план у нас. Срок изготовления составляет всего 2 дня. Стоимость можете рассчитать на калькуляторе на странице технический план

Юридические лица обращаются в МФЦ по предварительной записи через электронную цифровую подпись на портале mos.ru. Физические лица обращаются без записи в порядке живой очереди по талонам. Однако, стоит учесть что не во все филиалы МФЦ можно обращаться с любым объектом недвижимости. В Москве существует 23 филиала, которые обслуживают юридичесих лиц.

  • Получить электронную цифровую подпись и через личный кабинет записаться на прием
  • Выбрать филиал, который обслуживает юридических лиц и ИП или физических лиц
  • Подать документы может либо генеральный директор, либо представитель по нотариальной доверенности

Либо, можно записаться через ЕРЦ по телефону +7(499) 677-55-87. Клиенты ЕРЦ обслуживаются без ЭЦП

Закон предписывает но не обязывает регистрировать договоры аренды. По сути их можно вообще не регистрировать без острой необходимости. Обычно это лишь лицензирование или повышение ликвидности крупных компаний.

Регистратор будет проверять оплату через ИНН заявителя по перечню поступивших платежей. Так что можно вообще не приносить платежку. Но мы все же рекомендуем ее приносить, дабы показать регистратору ответственное отношение к процедуре.

Если увеличенная площадь составит целое помещение, которое имеет свой кадастровый номер, то можно. Если же присоединяется еще одна часть, то потребуется ставить на кадастровый учет новую часть и регистрировать.

Площадь помещения в договоре, должна соответствовать площади в ЕГРН. Только в этом случае техплан не потребуется.

Обременение будет висеть вечно, пока собственник помещения не зарегистрирует расторжение.

Раньше регистраторы расторгали договоры в которых были прописаны условия расторжения в одностороннем порядке. С 2015 года данная практика ведется только через суд. Других вариантов нет.

Нужно проверить какая планировка стоит на учете в ЕГРН и если та же самая что и фактическая – то просто написать заявление на исправление технической ошибки.

Перепланировка могла попасть в базу ЕГРН из БТИ. Необходимо сопоставить информацию в БТИ с тем что имеется по факту. Если это ошибка то БТИ неверно передали архив по вашему помещению в 2016 году (в 2016 году все помещения Москвы были переданы на инвентеризацию из БТИ в росреестр)

Если этаж имеет свой кадастровый номер то техплан не нужен.

Отправная точка от которой обычно делается технический план – это поэтажный план БТИ. Он зачастую может не соответствовать фактическому состоянию дел. А также, в БТИ может быт несколько вариантов планировки. Для решения вопроса нужно узнать какая именно планировка стоит на учете в кадастре (ГКН) и от нее делать техплан.

Источник: https://erc-consalt.ru/registratsia-dogovora-arendi.html

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

Закон обязывает регистрировать договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев. Но нигде нет срока, в который нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через полгода или год после заключения договора, и никто за это не выпишет штраф.

Но не стоит считать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, как договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая

и лицензирующие органы. Если помещение сдается по незарегистрированному договору: налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или даже умереть. С юридической точки зрения для нового владельца, покупателя или наследника, незарегистрированный договор аренды не существует. О договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости, права арендатора нигде не отражены, а, значит, новому собственнику нечего соблюдать.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Новому владельцу или налоговой не получится сказать: «Мы не успели зарегистрировать

договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

[IMG name=”arenda-link.png”]

Читать в ДелеКак проверить договор арендыПошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

2 000 ₽ — для ИП;

22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;

арендодатель сдает часть помещения или здания;

арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;

сделка аренды для компании считается крупной;

объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

[IMG name=”2018-11-30 09.34.24.jpg”] Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а только часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

Реестр кадастровых инженеров

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Этого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, требуется согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной.

Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании. ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — 10 000 ₽. Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании. Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦВ МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

[IMG name=”d5c9fcd4fd.png”] Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

[IMG name=”rosreestr-site.png”] Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Скачать форму заявления о кадастровом учете и регистрации аренды на сайте Росреестра

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте.

Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41355742-kak-zaregistrirovat-dogovor-arendy-v-rosreestre/

Как зарегистрировать договор аренды

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Договор аренды, зарегистрированный в регистрационной палате, — это гражданско-правовое соглашение, заключенное на срок 12 и более месяцев и внесенное в Единый государственный реестр недвижимости.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

Собственнику любого объекта недвижимости необходимо знать, кто обязан зарегистрировать договор аренды в государственных органах и как это сделать.

Когда составляется договор аренды

Соглашение заключается, если арендодатель и арендатор договорились обо всех существенных условиях (срок, цена и т. д.). Соглашение на срок более года оформляется письменно.

Зачем регистрировать

Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:

Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.

Эти правила направлены на защиту арендатора.

Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре.

Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.

Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.

Какие документы предоставить для регистрации договора аренды

Для жилого помещения:

  • договор аренды (2 подлинника, если сделка не проходила нотариальное заверение; если проходила — то достаточно одного подлинника плюс копия для Росреестра);
  • заявление о регистрации;
  • паспорт заявителя (если документация отправляется почтой, достаточно простой ксерокопии);
  • доверенность для представителей юрлиц;
  • свидетельство ЕГРИП;
  • квитанция оплаты госпошлины.

Для нежилого помещения, кроме перечисленных документов, нужны (опционально):

  • кадастровый паспорт;
  • учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о его государственной регистрации;
  • документ, подтверждающий полномочия руководителя.

Как заполнить заявление

Правила заполнения заявления о регистрации договора аренды изложены в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Заполнить заявление вы можете самостоятельно, используя форму Excel, или в электронном виде на сайте Росреестра. В случае подачи документов через МФЦ форму поможет заполнить специалист, их принимающий.

Куда отправить документы на регистрацию

Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН.

Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме.

Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.

Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:

  • по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
  • по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
  • через нотариуса.

Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!

Стоимость госпошлины

После того как документы собраны, возникает вопрос: сколько стоит зарегистрировать договор аренды в регистрационной палате? В 2020 году размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость составляет:

  • для физических лиц — 2000 рублей;
  • для юридических лиц — 22 000 рублей.

ИП оплачивают госпошлину любым способом, а юридические лица — только по безналичному расчету. Для перевода денег используйте КБК:

  • 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче в Росреестр;
  • 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.

В какие сроки рассматриваются документы

Регистрация в МФЦ занимает 7 дней. Заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора с отметкой о государственной регистрации.

Что делать, если регистрация приостановлена

Росреестр вправе приостановить регистрацию. В уведомлении, которое получит заявитель, указываются причины. Изучите их и исправьте в трехмесячный срок. Не получается исправить за 3 месяца, подайте заявление о продлении срока до 6 месяцев.

Скачать шаблон заявления

Скачать образец заполнения заявления: нежилая недвижимость

Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/kak-zaregistrirovat-dogovor-arendy

Регистрация договора аренды

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Согласно гражданскому законодательству договор аренды подлежит государственной регистрации если:

  • объектом аренды выступает недвижимое имущество;
  • срок договора установлен более чем на 1 год.

Регистрируется договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Обратиться за государственной регистрацией договора может одна из сторон.

Для этого необходимо прописать в договоре обязанность одной из сторон по подаче в регистрирующий орган пакета документов, необходимый для регистрации.

Однако если собственник объекта аренды заявит в регистрирующий орган о невозможности регистрации договора без его согласия, то арендатору будет отказано в данной регистрации. Стоит помнить, что необходимо зарегистрировать договор сразу после его подписания.

Если договор заключен в отношении части здания на срок более года, то он также подлежит государственной регистрации. Причем обременение будет установлено на весь объект в целом.

Гражданское законодательство не указывает конкретные сроки, в которые договор аренды должен быть зарегистрирован.

Многие думают, что, так как договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то зарегистрировать его можно в любой момент после подписания. Однако это не всегда верно.

Если в договоре указан срок его действия и дата, с которой он начинает течь, то данный договор может быть зарегистрирован в течение этого периода.

Если в договоре указан срок его действия, но не указана дата, с которой этот срок отчитывается, то регистрация может быть произведена в любое время.

В случае если договор не был зарегистрирован в течение срока его действия, то по истечении данного срока он не может быть зарегистрирован.

Установленный в договоре срок, в течение которого должна быть осуществлена государственная регистрация не является строгим для контрагента и не создает препятствий для государственной регистрации договора после истечения этого срока.

Росреестр производит государственную регистрацию договора аренды в 18-дневный срок. Договор аренды составляется в трех экземплярах, из которых один остается у Арендодателя, второй – у Арендатора, третий – в Росреестре.

Если заявителем является физическое лицо, то необходимо приложить документ, удостоверяющий личность, квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Если заявителем выступает юридическое лицо – платежное поручение об оплате госпошлины, Устав организации со всеми изменениями и дополнениями, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН/КПП,документы, подтверждающие полномочия руководителя (протокол об избрании,решение, приказ о назначении и т.д.), листы записи (раньше – свидетельства о внесении изменений в учредительные документы и единый государственный реестр юридических лиц). Государственная пошлина установлена для физических лиц – 2 тысячи рублей, для юридических – 22 тысячи рублей. Если документы на регистрацию подает представитель, то необходима нотариальная доверенность. Все документы предоставляются в подлинниках с приложением копий. Если одна из сторон юридическое лицо, необходимо также представить справку в произвольной форме за подписью Директора о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью. В том случае, если сделка является для Общества крупной или с заинтересованностью, представляется протокол общего собрания участников с одобрением данной сделки. Правила об одобрении сделки не распространяются на общества с ограниченной ответственностью с единственным участником, при условии,что данный участник является исполнительным органом (Директором) данного Общества, в этом случае в Росреестр документы по одобрению сделки не подаются. В случае, если Арендатор или Арендодатель – физическое лицо, представляется нотариальное согласие супруга на данную сделку или брачный договор, в котором установлен раздельный режим собственности. Данное правило не распространяется на объекты недвижимости, приобретенные физическим лицом по наследству или по договору дарения, а так же по иным безвозмездным сделкам. В настоящее время выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, Управления Росреестра заказывают сами, однако их тоже не лишним будет представить именно сторонам сделки. Желательно, так же представлять на объекты недвижимости – кадастровые паспорта, однако их не представление не является основанием для отказа, Росреестр заказывает их сам.

Как правило, при государственной регистрации договора аренды не всё идет гладко, необходимо иногда исправлять ошибки, в этом случае происходит приостановление государственной регистрации договора аренды на время, необходимое для исправление ошибок. Бояться этого не надо.

Стоит обратить внимание на последствия, которые могут наступить, если договор аренды не будет зарегистрирован. По общему правилу, говоря не только о договоре аренды, при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка признается недействительной или ничтожной.

Однако, имея в виду непосредственно договор аренды, отсутствие регистрации влияет на заключенность договора, а не на его действительность.

Если по не зарегистрированному договору имущество передано арендодателем и принято арендатором, все существенные условия согласованы и договор исполняется сторонами, то он связывает стороны обязательством, которое не может быть изменено одной из сторон. Арендатор обязан осуществлять арендную плату по такому договору.

Кроме того, если договор предусматривает неустойку как меру ответственности, то она также может быть взыскана со стороны, которая нарушил обязательства. Кроме того, в случае, если регистрация не произведена по вине арендодателя, то арендатор вправе не освобождать объект аренды пока указанный в договоре срок не истечет.

На практике нередко возникает вопрос: нужна ли регистрация прекращения договора аренды.

Законодательство указывает, что договор, который зарегистрирован в надлежащем порядке будет считаться расторгнутым с момента, когда стороны достигнут соглашения, или после вступления решения суда в законную силу, или в случае одностороннего отказа от договора.

Любая из сторон расторгнутого договора может обратиться в Росреестр с целью погашения записи о регистрации договора. Если прекращение договора не было зарегистрировано, то новый договор на тот же объект аренда не может быть зарегистрирован.

Дополнительные соглашения к зарегистрированному договору аренды, так же подлежат обязательной государственной регистрации. Порядок их регистрации идентичен порядку регистрации договора аренды. Понятно, что соглашение о расторжение договора аренды так же нужно регистрировать.

Стоит сделать вывод, что даже при отсутствии государственной регистрации стороны все равно связаны обязательствами, так как ими было достигнуто соглашение относительно всех существенных условий договора.

Отсутствие регистрации договора всего лишь лишает стороны определенных прав (например, право залога). Стороны не могут ссылаться на него в своих отношениях с  третьими лицами.

Кроме того, государственная регистрация договора бывает иногда необходима для государственных органов, к примеру, в целях лицензирования розничной продажи алкогольной продукции.

юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Источник: https://www.jurist-tula.ru/newsart/articles/registracija-arendy/

Право-online
Добавить комментарий