Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

Арбитражный суд Магаданской области

Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

Одобрен

Постановлением Президиума

Арбитражного суда

Магаданской области

от 21.12.2017 № 15

ОБЗОР

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2015 года, 2016 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2017 года.

Во втором полугодии 2015 года и в течение 2016 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2015 года рассмотрено 101 дело, в 2016 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2015 года – 78 исковых заявлений, в 2016 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2015 года – по 4 исковым заявлениям, в 2016 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления – 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1064/2015, А37-1515/2015, А37-1633/2015, А37-1771/2015, А37-2018/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-2437/2015, А37-24/2016, А37-808/2016, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016, А37-1922/2016, А37-2125/2016) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2015 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб  решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1633/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики  выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

1.

Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённыхв государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2016 и А37-1358/2016.

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/илидоговорные пени.

В деле № А37-235/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной  пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2015, А37-235/2015, А37-199/2015, А37-600/2015, А37-802/2015, А37-803/2015, А37-867/2015, А37-1009/2015, А37-1011/2015, А37-1030/2015, А37-1372/2015, А37-1387/2015, А37-1388/2015, А37-1389/2015, А37-1390/2015, А37-1445/2015, А37-1516/2015, А37-1532/2015, А37-1588/2015, А37-1811/2015, А37-1812/2015, А37-1813/2015, А37-1814/2015, А37-1840/2015; А37-1872/2015, А37-1981/2015, А37-1982/2015, А37-1983/2015, А37-1984/2015, А37-1985/2015, А37-2006/2015,  А37-2250/2015, А37-2274/2015, А37-2352/2015, А37-194/2016, А37-226/2016, А37-228/2016, А37-424/2016, А37-435/2016, А37-543/2016, А37-545/2016, А37-754/2016, А37-755/2016, А37-756/2016, А37-907/2016, А37-1214/2016, А37-1311/2016, А37-1312/2016, А37-1318/2016, А37-1319/2016, А37-1350/2016, А37-1466/2016, А37-2025/2016, А37-2026/2016, А37-2275/2016, А37-2302/2016, А37-1460/2014, А37-443/2015, А37-574/2015, А37-599/2015, А37-683/2015, А37-762/2015, А37-1071/2015, А37-1077/2015, А37-1094/2015, А37-1117/2015, А37-1130/2015, А37-1143/2015, А37-1185/2015, А37-1260/2015, А37-1303/2015, А37-1380/2015, А37-1382/2015, А37-1407/2015, А37-1418/2015, А37-1484/2015, А37-1522/2015, А37-1589/2015, А37-1592/2015, А37-1629/2015, А37-1642/2015, А37-1771/2015, А37-1839/2015, А37-1922/2015, А37-1955/2015, А37-1997/2015, А37-1999/2015, А37-2001/2015, А37-2018/2017, А37-2082/2015, А37-2083/2015, А37-2092/2015, А37-2113/2015, А37-2119/2015, А37-2120/2015, А37-2206/2015, А37-2366/2015, А37-2436/2015, А37-2437/2015, А37-64/2016, А37-65/2016, А37-235/2016, А37-270/2016, А37-382/2016, А37-808/2016, А37-886/2016, А37-918/2016, А37-925/2016, А37-945/2016, А37-1061/2016, А37-1085/2016, А37-1295/2016, А37-1363/2016, А37-1370/2016, А37-1359/2016, А37-1397/2016, А37-1422/2016, А37-1503/2016, А37-1592/2016, А37-1611/2016, А37-1678/2016, А37-1739/2016, А37-1778/2016, А37-1785/2016, А37-1795/2016, А37-1860/2016, А37-1922/2016, А37-1967/2016, А37-2000/2016.

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Источник: http://magadan.arbitr.ru/node/33491

Когда арендную плату за землю можно не платить?

Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

Правовой центр ДВА М готов предоставить спектр юридических услуг по спорам, связанным с арендой земельных участков из государственной или муниципальной собственности в Москве и Московской области. В том числе – с приостановлением внесения арендой платы, расторжением договоров аренды, возвратом уже уплаченной ареной платы при невозможности целевого использования участка

В частности:

  • претензионная работа по вопросам о внесении арендной платы, устранении препятствий к использованию участков;
  • представление интересов в суде по спорам о приостановлении внесения арендной платы за землю, расторжении договоров аренды, возврате ранее внесённой арендной платы;
  • судебная защита арендаторов по искам арендодателя о взыскании арендной платы;
  • оспаривание отказов в оказании государственных и муниципальных услуг;
  • проверка земельных участков перед оформлением аренды или иной сделкой на предмет скрытых недостатков физического и юридического характера.

Довольно часто случается, что арендованный земельный участок нельзя полноценно использовать. Особенно – при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей. Или возведение желаемого объекта оказывается запрещено из-за особых условий и ограничений использования участка.

Очевидное желание арендатора в таком случае – приостановить внесение арендной платы. А в случае если препятствия к использованию участка носят неустранимый характер – вернуть ранее внесённую арендную плату.

И действительно, арендную плату можно не платить в случае, если участок не удается использовать в соответствии с целью, для которой он предоставлен, по вине государственных органов либо в связи с недостатками режима или градостроительного регламента участка, о которых арендодатель не предупредил арендатора.

Такими обстоятельствами могут быть признаны:

  • фактическая непередача земельного участка Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.
  • существенные недостатки режима или градостроительного регламента участка, препятствующие его использованию Так, можно не выплачивать арендную плату, если границы участка накладываются на границы иных участков, и это препятствует его использованию, либо участок относится к территориальной зоне или зоне с особыми условиями использования, в границах которой не допускается ведение деятельности, ради которой участок был предоставлен (например, санитарно-защитные и охранные зоны и т.д.).
  • незаконное действия или бездействия уполномоченных органов, препятствующие использованию участка Данное основание актуально в случае, если органы субъекта федерации или муниципального образования, выступающего арендодателем, уклоняются от действий, необходимых для застройки или иного использования участка. К таким случаям относится, например:

Так что же делать, если Вы обнаружили себя в ситуации, когда использовать арендованное имущество Вы не можете, а счета на выплату арендной платы выставляются публичным органом власти вполне исправно?

Прежде всего, необходимо активно действовать на опережение, а не дожидаться, когда арендодатель предъявит иск о взыскании арендной платы.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

А именно – направить в адрес госоргана, исполняющего обязанности арендодателя:

  • заявление о приостановлении выплаты арендной платы (если препятствующие обстоятельства возникли после некоего периода использования участка) либо
  • уведомление о ненаступлении обязательства по выплате арендной платы (если участок было невозможно использовать с момента его предоставления).

В данных документах привести подробное обоснование того, почему именно и до наступления каких обстоятельств арендную плату можно не платить на законных основаниях.

Спустя 30 календарных дней с даты направления такого заявления арендатор вправе обратиться в суд с требованием об установлении юридического факта (факта, имеющего юридическое значение): требованием признать обязательство арендатора по оплате установленной договором арендной платы ненаступившим или приостановленным.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также не будет бесперспективным.

Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период.

Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно прямо не заявил о приостановке внесения арендной платы, будет существенно слабее, даже если арендную плату действительно можно было не платить.

Когда можно вернуть ранее внесённую арендную плату?

В случае если препятствия к застройке или иному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать расторжения договора аренды (в судебном порядке) и возврата арендной платы.

Так суды приравнивают к скрытым недостаткам земельного участка, дающим право на расторжение договора и возврат ранее внесённой арендной платы, его нахождение в зонах с особыми условиями использования, прохождение под ним инженерных коммуникаций и т.д. если арендатор не был о них предупреждён до заключения договора.

Следует обратить внимание, что многие из перечисленных выше положений применимы не только к аренде публичной земли, но и к приостановлению внесения и возврату арендой палаты по договорам, в которых участвуют два частных субъекта.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/ne-platit-arendnuyu-platu-za-zemlyu

Пользование чужим имуществом

Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Действия арендодателя в случае неуплаты за аренду земли | бухгалтерияua

Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

Кому ж не нравятся надежные и денежные контрагенты? Особенно когда идет речь о передаче своего имущества в наем (аренду)? Впрочем, так происходит не всегда и часто арендодатель с ужасом или грустью убеждается, что арендатор своевременно или полностью не платит.

Передать же участок в аренду кому-то другому невозможно, пока не истек срок действия такого договора найма. В такой ситуации не остается ничего другого, кроме как обращаться в суд. Конечно, если обе стороны — субъекты хозяйствования (юрлица и/или физлица-предприниматели), то можно еще направить предварительно арендатору претензию[1].

А вот если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, или же играться с претензиями желания нет, то следует обратиться к слугам Фемиды.

А именно — подать иск о расторжении договора аренды земли, истребовании (возврате) земельного участка и взыскании невыплаченной арендной платы (возможно, с учетом инфляционных начислений, пени и/или штрафов, если это предусмотрено соглашением). Поясним детальнее.

Основная цель договора аренды земельного участка и одно из определяющих прав арендодателя — своевременное получение последним арендной платы в установленном размере.

Как известно, по такому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст.13 Закона № 161[2]).

В свою очередь, арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.1—2 ст.21 Закона № 161)[3].

Согласно ст.

526 ГКУ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Да и п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентирует, что землепользователиобязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату.

То есть арендодатель земли вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (абз.5 ч.1 ст.24 Закона № 161). А по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.24—25 Закона № 161 и условиями договора (ч.1 ст.32 указанного Закона). Более того, в п.«д» ч.

1 ст.141 ЗКУ предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы. То есть в случаесистематической неуплаты арендной платы за пользование участком имеет место систематическое нарушение договора аренды, что может служить основанием для расторжения такого договора[4].

А именно: гражданско-правовой (хозяйственный) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом (ч.2 ст.651 ГКУ). Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения суд решает с учетом всех имеющих значение обстоятельств дела.

Так, он должен установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда, причиненного этим нарушением другой стороной, который может представлять собой реальные убытки и (или) упущенную выгоду, его размер, не позволяющий потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора.

Также следует установить, действительно ли существенна разница между тем, на что имеет право рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Что интересно — систематическая неуплата арендной платы для законодательства сама по себе служит достаточным основанием для расторжения договора в суде.

Даже если арендатор впоследствии (в том числе — во время судебного разбирательства дела) уплатит свой долг, это не остановит слуг Фемиды от постановления решения о расторжении договора, если на этом будет настаивать арендодатель[5].

Кроме того, сами стороны нередко прописывают в договорах аренды земельных участков возможность прекращения действия соответствующей сделки путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кстати, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, то иск следует подавать в местный суд (городской, районный, горрайонный, районный в городе) по правилам ГПК. Если же обе стороны — субъекты хозяйствования, то иск будет рассматривать хозяйственный суд области или г.Киева по правилам ХПК.

С другой стороны, инициировать расторжение договора найма — право, а не обязанность арендодателя.

Последний вправе просить у суда исключительно взыскания задолженности по арендной плате, скажем, в ситуации, если арендатор определенное время ее не вносил, а потом возобновил уплату и в дальнейшем исполнял эту обязанность должным образом.

При таких обстоятельствах собственник участка может и не изъявлять желания прекращать договорные отношения, но ожидает получения всей причитающейся ему суммы. Поэтому в иске будет содержаться требование лишь о взыскании неуплаченной арендной платы.

Конечно, бывают и особо изобретательные арендаторы. Они могут мотивировать неуплату не своей недобросовестностью, а тем, что арендодатель, мол, никаких претензий по неуплате арендной платы не предъявлял, требований о взыскании задолженности не направлял, не предоставил реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислять арендную плату, и т.п.

В то же время суды обычно принимают во внимание, что такие аргументы не освобождают арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы.

Например, у него была возможность уплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (нотариальной конторы), если не знал, куда отправлять средства во исполнение договорного обязательства (ч.1 ст.537 ГКУ).

А что делать, если в договоре аренды не указали сроки внесения арендной платы за землю? Здесь легко ошибиться, считая, что внесение арендной платы за землю должно происходить по требованию арендодателя (согласно абз.2 ч.5 ст.261 ГКУ).

Но в действительности, при отсутствии указания о сроке уплаты в самом договоре, следует руководствоваться специальными правилами в отношении сроков внесения арендной платы.

А именно: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч.5 ст.762 ГКУ)[6].

Кстати, несколько иначе выглядит ситуация, если договор аренды участка не был заключен, но определенное лицо фактически пользовалось им. Тогда следует обратиться к ст.1212 ГКУ. Согласно ей лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество.

И здесь уже вина этого лица значения не имеет, важен сам факт неправомерного приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил у себя средства, которые должен был уплатить за пользование им, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании ч.1 ст.1212 ГКУ[7].

Эта ситуация может иметь место, в частности, если по окончании срока действия договора аренды земельного участка арендатор не совершил действия (меры) по возврату участка собственнику, а, наоборот, продолжал обрабатывать и пользоваться участком без соответствующих на то правовых оснований.

[1] В порядке, предусмотренном ст.222 ХКУ. В конечном итоге, и в отношениях с участием физического лица ничто не запрещает арендодателю предварительно направить недобросовестному арендатору письмо с напоминанием о задолженности (прим. авт.). [2] Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». [3] Кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемых в соответствии с НКУ. Подробнее см.: Токар Н. Обязательный минимум арендной платы за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

Источник: https://buh-ua.com.ua/ru/doc/53452/d-orendodavtsjav-raz-nesplati-za-orendu-zeml

Особенности расчета убытков арендатора

Обязанность оплачивать арендную плату, при обжаловании требования о возврате участка

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ ПРИ НАРУШЕНИИ УСЛОВИЙ  ДОГОВОРА 

АРЕНДЫ

ЧАСТЬ  А

Убытки  арендатора

1. Общие положения

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков  арендатора (особенно упущенной выгоды).

Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этих  понятий, приведенных выше  для сделок купли-продажи, поэтому в данном случае  останавливаться на этих базовых  понятиях, необходимых для правильного исчисления убытков,  не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости,  обратиться  к разделу 2 настоящей книги.      

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной  договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить  убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,  в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»).

И, соответственно, для  арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

2. Расчет убытков в случае, если арендатор после

досрочного расторжения договора аренды

воспользовался правом арендовать

 заменяющее имущество

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1)    арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование       арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в       соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2)    переданное  арендодателем имущество имеет недостатки,   препятствующие  использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не  могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3)    арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);

4)    сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования  по назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);

5)    арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).

6)    переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она  воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи  имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

          Хотя право арендатора, вынужденного после расторжения  первоначального договора арендовать заменяющее  имущество,  отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного  арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст.

397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,  последний вправе  в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов.

При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации  подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному  договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты  разницы  между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица  имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной  платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным  договором аренды.     

          Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают  арендодателя от возмещения арендатору иных  убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ. 

          То есть формула расчета убытков может принять вид :

          Уар1 =  (Ази – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                               (3а-1)

          где Уар1 –  убытки арендатора в данном случае;

Ази – арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад –  арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП –  число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям первоначального договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ   – реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ   – упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР – сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре  аренды, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением  арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2  ст.606 ГК РФ). 

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, – и капитальных) арендованного  имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны  были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

          При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а)новый      договор      должен  быть в значительной степени подобен  первоначальному договору аренды;

б)арендная    плата     и    иные условия нового договора должны быть разумными;

в)новый    договор    заключен    после  расторжения первоначального договора аренды;

г)совершение    сделки    по    аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора  в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально  оговоренного его сторонами.

          О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»  было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя).

Модно  предположить, что и при арендных правоотношениях понятие  «рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумной  арендной платы», а определение  критериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичны  определению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков  покупателя.

          Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.

2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная плата  за пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имущество  было отвергнуто после принятия, – в месте доставки  имущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанное  время невозможно, то  может использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте или  на другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.

          При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательств   использовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.     

3.Расчет убытков в случае, если арендатор  после досрочного расторжения договора не арендует  заменяющее  имущество

Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствах  имеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правом  по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной выше  разницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальном  договоре).

В этих случаях  убытки могут быть рассчитаны по формуле:

          Уар2=  (Ар – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                                (3а-2)

          где Уар2 –  убытки арендатора в данном случае;

Ар –  рыночная арендная плата за определенный период

Источник: http://www.riskam.net/part/raschet/rasch_ub_r3/

Право-online
Добавить комментарий