Покупка квартиры при наличии маленьких детей

Оформление квартиры на несовершеннолетних: причины, особенности, последствия

Покупка квартиры при наличии маленьких детей

Оформление недвижимости на несовершеннолетних детей – популярная процедура в России, проводимая ее взрослыми дееспособными гражданами с различными целями и разными способами.

Тема эта достаточно обширна, требует внимательного изучения. В нашей публикации мы разберем особенности подобных сделок с недвижимостью, определим условия и методы их реализации, а также возможные последствия.

Присоединяйтесь, впереди масса полезной информации.

Забота о потомстве или личная выгода?

Начнем с того, что закон РФ не исключает возможности оформления недвижимости на граждан, не достигших 18-летия. Другое дело, что делается это по разным причинам. Часто мотивами такого поступка становятся не только благие намерения родителей заложить надежный фундамент взрослой жизни своего чада, а и личные интересы взрослых.

Так, квартира, владельцем которой является ребенок, не может быть поделена при разводе.

Ее не могут отобрать банки за непогашенные кредиты или же муниципальные власти за долги по коммунальным платежам (в отличие от жилья, в котором дети просто прописаны, а не владеют им).

Поэтому оформление объекта недвижимости на несовершеннолетнего в ряде случаев является своеобразной «подстраховкой» на будущее.

Уточним, что распоряжаться недвижимым имуществом, оформленным на несовершеннолетнего, в дальнейшем можно будет только с согласия органов опеки. Представителем интересов ребенка, до его достижения 18 лет, в любых сделках с недвижимостью выступает один из родителей или официальных опекунов.

Как можно оформить недвижимость на ребенка?

Выяснив, можно ли оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка, перейдем к вопросу, какими конкретными способами это сделать. Существует несколько вариантов:

  • совместная приватизация жилья;
  • покупка жилплощади;
  • дарение;
  • передача по наследству.

Теперь подробнее о каждом из них.

Стандартный перечень документов для приватизации квартиры:

  • паспорта, ИНН, свидетельства о браке, свидетельства о рождении всех участников;
  • договор социального найма жилья, ордер на квартиру;
  • техпаспорт жилплощади, полученный в БТИ;
  • кадастровый паспорт объекта (при его отсутствии, можно заказать в Росреестре, в т.ч. по интернету на официальном сайте федеральной службы);
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов;
  • справка из ЕГРП о жилом объекте;
  • справки о лицевых счетах, наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам (будьте готовы к тому, что вас могут обязать их погасить перед приватизацией);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за приватизацию (сумма может быть разделена поровну на всех участников).

Приватизация жилплощади совместно с несовершеннолетними, которые на ней прописаны, осуществляется на равных правах детей и взрослых.

Более того, если в ходе заключения соответствующего договора не учитывать интересы маленьких жильцов, они, по достижению 18 лет, могут его оспорить в судебном порядке.

Это важно учитывать, если планируется продажа недвижимости после ее приватизации: сделка может быть признана решением суда ничтожной, по инициативе повзрослевшего ребенка бывших владельцев квадратных метров.

Во время приватизации взрослые члены семьи могут отказаться от своей доли имущества в пользу несовершеннолетнего участника.

Если это сделают все зарегистрированные жильцы, он остается фактически полноправным хозяином квартиры, распоряжаться которой сможет после совершеннолетия.

До того момента управление недвижимостью родителями или опекунами возможно исключительно с ведома и разрешения службы по делам детей.

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит стандартным образом, путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель, родитель или опекун. В свидетельстве права собственности владельцем имущества указывается ребенок. Покупка квартиры несовершеннолетним детям дает их родителям право получить налоговый вычет.

Как вариант, купить квартиру может один из родителей, а потом подарить ее отпрыску, оформив на него договор дарения. Если жилье приобретается в счет средств материнского капитала, оформление недвижимости в совместную собственность с детьми выступает обязательным условием.

Составление завещания на ребенка с целью сделать его полноправным хозяином объекта недвижимости в будущем – неоднозначный метод.

Документ могут оспорить через суд другие наследники, имеющие одинаковые права с фигурирующим в завещании лицом (в отличие от дарственной).

Нетрудоспособные, не достигшие 18 лет граждане имеют право на ½ возможной части наследства по закону, даже если они не указаны в завещании. В этом случае будет оформляться наследование по закону, а не по завещанию, с делением квартиры или дома.

Дарение жилплощади, уже давно находящейся в собственности или новоприобретенной, влечет за собой полный переход прав на нее к одариваемому с момента подписания соответствующих бумаг.

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего гражданина также заключается в общем, предусмотренном законом, порядке.

С той лишь разницей, что при оформлении дарственной представлять сторону ребенка будет его доверенное лицо (родитель/опекун).

Отдельно стоит отметить: как бы вы ни решили оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, любой из способов будет проконтролирован опекунским советом, с учетом интересов и безопасности получателя собственности.

Тонкости процедуры

Согласно законодательству, если одной из сторон сделки с недвижимостью выступает лицо, не достигшее 14 лет, подписание договора на переход прав собственности (купля-продажа, дарение) осуществляется его родителем или опекуном. Этот факт фиксируется в договоре.

После 14 лет и до совершеннолетия подростки подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Исключением может служить признание судом т.н.

эмансипации несовершеннолетних старше 16 лет, в случае их объективной самостоятельности (финансовое обеспечение личных нужд, создание семьи и т.п.).

Если суд и опека определяют таких граждан дееспособными, они могут совершать любые действия с недвижимостью, без привлечения кого бы то ни было.

В остальном все этапы процедуры, включая подготовку документов, проводятся по общепризнанному алгоритму.

Специфика сделок (оформление имущества на ребенка, который еще не может сам зарабатывать) не влияет на принцип и размер налогообложения при их свершении.

Частично сэкономить удастся лишь, если несовершеннолетний имеет инвалидность – в этом случае ему положены льготы при уплате налога на имущество физлиц.

Что дальше?

Как уже упоминалось, государство заботится об интересах своих несовершеннолетних граждан. Приватизация жилья осуществляется совместно с детьми, любые манипуляции с недвижимостью, находящейся в собственности лиц, не достигших 18 лет, совершаются их законными представителями с согласия органов опеки и попечительства.

Без их разрешения нельзя продать, обменять, подарить, заложить квартиру, сдать ее в аренду или предоставить кому-либо в бесплатное пользование.

В результате операций, подразумевающих отчуждение имущества, принадлежащего ребенку, несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен альтернативным жильем, не хуже и не меньше предыдущего.

В связи с этим проведение сделок с недвижимостью, оформленной на несовершеннолетних, усложняется и затягивается. Получить разрешение на продажу такой квартиры, не воспользовавшись профессиональными риэлторскими услугами, юридическими, непросто. Необходимо грамотно составить заявление, собрать длинный перечень документов, лично пообщаться с инспектором опеки.

Немаловажен момент, о котором не всегда задумываются родители, дедушки и бабушки, передающие свою квартиру в дар детям или внукам: эта процедура не имеет обратного хода. Договор дарения крайне сложно аннулировать даже через суд.

Рассчитывая благополучно провести старость в заботе благодарных преемников, пожилые люди нередко оказываются выброшенными на улицу или, в лучшем случае, определенными в дома престарелых.

Чтобы не рисковать, лучше все же оформить завещание, которое вступит в силу после смерти наследодателя – жизнь непредсказуема.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim

Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

Покупка квартиры при наличии маленьких детей

Многие,решивкупитьквартирувМинске,сталкиваютсястакимнюансом–вквартирепрописанребенок.Илиболеередкийвариант–несовершеннолетнийявляетсясобственникомквартиры.

И,хотязакончеткорегламентируетправанесовершеннолетних,вопросыиопасенияпотенциальныхпокупателейнеисчезают.

Такпроблемалиэтоичегостоитопасатьсяприсовершениисделкисмаленькимивладельцамикрупнойинекрупнойнедвижимости.Истоитливолноватьсявообщепоэтомуповоду.

Дляначаланемноговлеземвправовыедебрипоэтомувопросу.Ктожетакиенесовершеннолетние,вчемразницамеждупопечительствомиопекойикаквыстраиваютюридическиеотношениявслучаях,гдеестьдети.

Присовершениилюбыхсделокснедвижимостью,вкоторойпрописаннесовершеннолетнийилинесовершеннолетнийявляетсясобственником,необходимополучитьсогласиеоргановопекиипопечительства.Опекаустанавливаетсянаддетьмиввозрастеот6до14летинедееспособнымигражданами.Надподросткамиот14идо18лет,атакжеограниченнодееспособнымиустанавливаетсяпопечительство.

Занесовершеннолетнихдо14лет,сделкисобъектаминедвижимостисовершаютотименидетейтолькоихродители,усыновителииопекуны.

С14до18лет,несовершеннолетниесовершаютсделкитолькосписьменногосогласияихродителей,усыновителейиопекунов.

Дляграждан,которыеявляютсяпопечителямииопекунами,установленпорядокпораспоряжениюимуществомихподопечных.

Опекунынеимеютправабезпредварительногоразрешенияорганаопекиипопечительствасовершать,апопечителинеимеютправабезразрешениясоответственногоорганадаватьразрешениенасовершениесделокпоотчуждению,атакжеобменуилидарениюимуществанесовершеннолетнегоилималолетнего.

Такжезапрещаетсябезразрешениясоответствующегоорганазаключатьсделки,которыевлекутзасобойотказотправ,принадлежащихопекаемому,разделимуществаопекаемогоребенка,делениянадолиспоследующимвыводомдолейилюбыедругиесделки,которыеуменьшатимуществонесовершеннолетнего.

Подзапретпопадаютисделкисимуществомнесовершеннолетнего,вкоторыхестьличнаязаинтересованностьопекунаилипопечителяилиихблизкихродственниковисупругов.Вэтомслучаесуществуеттолькоодноисключение–передачаобъектовнедвижимостииличастиобъектавдарилибезвозмездноепользованиенесовершеннолетнему.

Необходимопомнить,чторебенок,являющийсячленомсемьивладельцажилья,независимоотместапроживаниянесовершеннолетнего,пользуетсяправомназанимаемоеилипринадлежащееемужилоепомещение.Поэтомуорганыопекиипопечительстваприсовершениилюбойоперацииснедвижимостьюинтересуютсявпервуюочередь-ненарушаютсялиправаребенка.Вслучаенарушений–согласиенасделкуданонебудет.

Приотчужденииквартирыипоследующейпокупке,потребованияморгановопеки,продавецдолженобеспечитьнесовершеннолетнегопропискойдомоментаприобретенияновойквартиры.Впоследствии,органыопекиимеютправотребоватьотпродавцаоформитьновуюквартирунанесовершеннолетнего,вслучае,еслипроданнаяквартирапринадлежаларебенкуполностьюиличастично.

Приватизированнаяквартира,дажебезучастияребенкавприватизацииипоследующейвыпискинесовершеннолетнего,такжедолжнабытьизученаорганамиопеки,которыепроверивдокументы,выдадутилиоткажутвпродаже.

Этотмоментпопадаетподконтрольсоответствующихорганов,которыеследятзаправаминесовершеннолетних,потомучтобываютслучаи,когдадетейприприватизациижильяэлементарно«забывают».

Тоесть,ребенокпроживаетипрописаннатакойжилплощадивкачествежильца,втовремя,какостальныесталисобственниками.Такиеслучаирешаютсявсудебномпорядке.

Достаточнолегкимвариантом,приналичиипрописанныхнажилплощадинесовершеннолетних,являетсяобмен.Разрешениеорганаопекиполучитьвтакомслучаедостаточнолегко,приусловииравноценногообмена.

Тоесть,исследуютсятолькоколичественныепоказателиметража.Ксожалению,наделеможетоказатьсяквартиратакойжеметражностью,носменьшейжилойплощадьюилисменьшимколичествомкомнатиболеехудшемдомеилирайоне.

Тоестьпоитогу–ребенокпроигрываетвусловияхпроживания.

Подведемитогнашегоправовоголикбеза.

1.Есливквартирепрописанынесовершеннолетние

Cмарта2013несколькоупрощенапроцедурапродажиквартир,вкоторыхпроживаютилипрописанынесовершеннолетние.Ранее,потребованияморгановопеки,метражпокупаемойвзаменпродаваемойквартирыдолженбылбытьтакимжеилибольше.

Иначе,разрешениенасделкуполучитьбылоневозможно.СейчасдостаточнополучитьсправкуОргановопекиотом,чтосемья,вкоторойживетнесовершеннолетний,ненаходитсявсоциальноопасномположении.

Тоесть,еслисемьяблагополучная,томожетзаменитьбольшуюквадратуружильянаменьшую.

Дляполученияразрешенияоргановопекинапродажуквартирыснесовершеннолетним,сводитсякследующему:находитеподходящую«встречную»квартиру;подписываетесеепродавцомпредварительныйдоговор(грамотносоставленныйобразецВампредложатвагентстве);идетев«Одноокно»Администрациисвоегорайонасоследующимидокументами:паспорта,свидетельстваорождениидетей,свидетельствообраке,документынапокупаемуюипродаваемуюквартирыипредварительныйдоговор;в«Одномокне»пишетезаявление:«Прошудатьсогласие…»(образецВамвыдадутнаместе);иждетепорядкадвухнедель«решения».

Чтоделатьвслучае,еслипокупательнесогласенждать?

Вариантодин–выписатьдетейизквартиры.Наданныймомент-этодостаточнопростоисделатьможнозанеделю.

2.Еслинесовершеннолетний–собственникотчуждаемойнедвижимости

Этовариантподособымконтролеморгановопеки.Чтобыполучитьсогласиеотгосударственногооргана,необходимоприобреститольконаимяребенкадругуюнедвижимостьнеменьшейплощади.

Впринципе,сложностейнемногоиналичиенесовершеннолетнеговквартиренедолжноостанавливатьпотенциальныхпокупателейотжелаемойсделки.

Когдаобъектысделкибудутпровереныивседокументыбудутвпорядке,следуетправильнооформитьдоговоркупли-продажи.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/pokupka-kvartiry-gde-propisan-rebenok-ili-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Покупка квартиры при наличии маленьких детей

Желание заботиться о своих детях вполне естественно для родителей, и эта забота нередко распространяется на квартирный вопрос. Редакция www.irn.ru выяснила, стоит ли покупать ребенку квартиру и, если стоит, то какую и в какой момент: когда ребенок уже повзрослел или заранее «на вырост».

Для детей ничего не жалко
По данным социологического исследования «Народное мнение», которое провел Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru, 80% москвичей считают, что родители должны помогать детям в покупке жилья. Не согласны с этой точкой зрения 14%, а 6% респондентов затруднились с ответом.

Нередко родители не просто помогают с покупкой, допустим, обеспечив первоначальный ипотечный взнос, а полностью покупают квартиру ребенку. Так, по словам коммерческого директора RoseGroup Натальи Саакянц, в микрогороде «В лесу» около 16% всех сделок совершаются с целью покупки квартиры для детей.

Интересно, что ровно такую же статистику привели в Urban Group, при этом отметили, что эта доля покупателей приобретает жилье для несовершеннолетних детей «на вырост».

«70% покупателей таких квартир – родители несовершеннолетних детей, а 30% – бабушки и дедушки», – говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

«В ЖК «Новые Ватутинки» квартиры «на вырост» покупают довольно часто: у каждого менеджера по продажам обязательно найдется три-четыре таких истории. То есть данная категория покупателей не многочисленна, но заметна», – констатирует Александр Зубец, генеральный директор «Новых Ватутинок».

Коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев вспомнил случай, когда родители покупали сразу три квартиры – одну себе и две растущим детям: «Причем детям покупали одинаковые квартиры – чтобы никого не обидеть. Жилье сразу же оформляли на несовершеннолетних».

Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», отмечает, что квартиры на будущее зачастую покупают родители с ограниченным бюджетом, поэтому такие покупки обычно совершаются в ипотеку.

«Мотивация такова – пока выплачивается ипотека, квартира сдается, а потом у ребенка будет свое жилье», – отмечает эксперт.

А вот более обеспеченные родители реже приобретают для своих детей квартиру «на вырост», предпочитая приобрести ее уже тогда, когда она понадобилась.

В воспитательных целях
Среди 14% опрошенных, которые заявили о том, что детям не стоит помогать с приобретением жилья, большинство аргументировали свою позицию тем, что дети должны сами заработать на квартиру. По их мнению, такой подарок от родителей может лишить ребенка стимула самостоятельно добиваться успеха.

Однако родители, которые купили жилье своим детям, не согласны с такой точкой зрения. По их мнению, отдельная квартира, пусть и купленная за родительские деньги, в большей степени способствует самостоятельности ребенка, чем совместное проживание с родителями. «У меня двое детей – дочь второклассница и восемнадцатилетний сын.

Недавно мы решили, что старшему сыну пора жить одному и купили квартиру, – рассказывает дизайнер студии интерьеров Jazzberry Лилия Лобанова. – При этом мы не делали из этого подарка, она не принадлежит ему.

Мы подарили не квартиру, а возможность жить самостоятельно и самому о себе заботиться: обустраивать свой быт, платить коммунальные платежи».

Другая история – риелтора Антона Ковальчука – доказывает, что покупка квартиры родителями не ведет к инфантильности, скорее наоборот. В 2002 г. он после окончания школы приехал в Москву из Норильска.

Когда Антон был на втором курсе, родители купили ему квартиру в Химках на этапе котлована в надежде, что она будет построена к окончанию вуза (на деле она была сдана лишь в 2012 году, когда ему было 27 лет).

При этом Антон работает с 18 лет, к настоящему времени он успел обзавестись собственной семьей, которую полностью обеспечивает.

И, хотя новое жилье взамен стартового он пока не купил, зато помог родителям перебраться поближе к Москве, частично вложившись в строительство загородного дома для них. «Конечно, основную часть за дом отдали они, но и я помог, вложив около миллиона рублей, при том что на тот момент только закончил институт», – говорит Антон.

Низкий старт
Как отмечают эксперты, обычно для детей покупают небольшие квартиры – студии, «однушки», реже двухкомнатные.

«Как правило, родители будущего или настоящего студента присматривают для него бюджетный, но комфортный молодежный вариант.

Это квартира или апартамент-студия, в приличном районе, с хорошей инфраструктурой, в идеале – неподалеку от выбранного вуза», – говорит руководитель департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Обычно покупка малометражки обусловлена соображениями экономии, однако порой маленькие квартиры родители покупают намеренно.

«Покупательница однокомнатной квартиры уверяла, что ее материальные возможности позволяют приобрести сыну и двух- и даже трехкомнатную, но она не делает этого в воспитательных целях: мол, хочу дать стартовые условия, а дальше пусть всего добивается сам», – рассказывает Виталий Разуваев.

Екатерина Бонч-Бруевич вспомнила очень обеспеченных родителей, которые купили своей дочери совсем маленькую квартиру рядом с Плехановским институтом. Правда, здесь важным оказался не только размер, но и локация – девочке не приходится ездить в институт с Рублевки.

«Как утверждают психологи, подобное поведение родителей вполне оправдано: небольшие студии и однокомнатные квартиры от 28 кв.

м являются идеальным форматом для того, чтобы обеспечить ребенку тыл, но при этом не лишить его мотивации к дальнейшему росту и достижениям, – отмечает Леонард Блинов.

– Впоследствии ребенок может остаться в ней жить или использовать свою «детскую квартиру» как стартовый капитал для приобретения жилья большей площади».

В подтверждение слов экспертов Лилия Лобанова купила для сына совсем миниатюрные лофт-апартаменты: «Это маленькая студия в Медведково площадью 23 кв. м. Правда, из-за высоких потолков и антресольного этажа финальная площадь достигает 30 кв. м.

С одной стороны, это был очень доступный вариант, апартаменты обошлись на 1-1,5 млн дешевле, чем обычная однокомнатная квартира в том же районе.

С другой стороны, это отличное стильное жилье для молодежи, но при этом, когда сын окончательно повзрослеет и захочет завести семью, он явно будет стремиться купить квартиру побольше».

Когда встает выбор между площадью и локацией, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая рекомендует родителям в большей степени ориентироваться на второй фактор: «Молодое поколение скорее предпочтет крошечную студию ближе к центру города, нежели просторную «двушку» на окраине: быть мобильным, держать руку на пульсе – один из приоритетов молодежного образа жизни. А потому возможность удобно и довольно быстро добираться до любой точки столицы чрезвычайно важна».

Выбор есть
При наличии финансовых возможностей эксперты рекомендуют выбирать детям квартиру поближе к вузам.

«Среди наших московских объектов большой популярностью у родителей пользуется комплекс апартаментов «Лайнер», который мы возводим в районе Ходынского поля, – рассказывает Ольга Павлова («Магистрат»). – Здесь в 2016 г.

откроется метро, рядом расположены многие известные и уважаемые столичные вузы: МАИ, МАДИ, МГУПП, Строгановка, Институт управления и информатики и другие». Квартиры-студии небольшого метража в комплексе стоят от 5,6 млн рублей.

Виталий Разуваев («Сити-XXI век») рекомендует присмотреться к квартирам в мини-полисе «Строгинский» тем родителям, которые видят у своих детей явные математические наклонности: «В конце прошлого года в мини-полисе открылся новый учебный корпус Высшей школы экономики – МИЭМ. Здание корпуса находится всего в десяти минутах ходьбы от нашего жилого комплекса «Альбатрос».

Заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet Алексей Оленев среди относительно недорогих жилых комплексов Москвы с небольшими квартирами для молодежи выделил ЖК «Технопарк», ЖК I’M, ЖК «Город на реке Тушино-2018».

Хорошей локацией при достаточно доступных ценах на квартиры небольших площадей обладает и ЖК «Ривер Парк». «Во второй очереди строительства предусмотрено небольшое количество квартир-студий. Их площадь составляет 30,9-34,2 кв. м, бюджет покупки – 4,9-5,5 млн руб.

», – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Родители с более ограниченным бюджетом могут выбрать квартиру среди огромного ассортимента в Подмосковье и Новой Москве. Здесь при покупке студии можно уложиться уже в 2-4 млн рублей.

К слову, из-за высокого спроса на квартиры для детей компания Urban Group запустила специальную акцию в своих проектах – «Детская квартира».

В рамках акции родители при предъявлении свидетельства о рождении ребенка могли купить студию или однокомнатную квартиру с отделкой и с возможностью сэкономить до 7% при покупке. Сейчас действие акции уже закончилось, при этом, по словам Леонарда Блинова, она пользовалась высоким спросом.

Квартиры для повзрослевших детей в проектах компании могут быть интересны, в том числе, из-за разнообразных планировок, среди которых встречаются модные лофты, хобби-квартиры, хайфлэты.

Квартира впрок
До тех пор пока ребенок не сможет переехать в купленное ему жилье, родители, как правило, его сдают. «Деньги, вырученные от аренды, они могут использовать для погашения ипотеки или платы за обучение ребенка.

Кроме того, их можно переводить на специальный счет и подарить затем накопившуюся сумму ребенку, например, на 18-летие», – говорит Александр Зубец («Новые Ватутинки»).

По подсчетам Леонарда Блинова, при средней стоимости аренды 25 000 рублей в месяц можно накопить 300 000 рублей в год, что станет хорошим подспорьем, особенно если откладывать эти деньги на образование.

Правда, Виталий Разуваев («Сити-XXI век») отмечает, что приобретение недвижимости для совсем маленьких детей – скорее редкость: «При наличии средств и желании вложить их в жилье покупка является скорее инвестиционной, при этом клиент может рассматривать в качестве отдаленной перспективы возможность со временем передать жилье своему ребенку. Если говорить о чисто «детских покупках», чаще всего приобретают квартиры для студентов и школьников старших классов».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что покупать квартиру «на вырост» в нынешних условиях невыгодно. «Это целесообразно на растущем рынке, когда актив сам по себе прибавляет в цене, а дополнительный доход приносит аренда.

Сдача в аренду – это всегда затраты на налоги, ремонт и амортизацию, это риск простоя. При этом сейчас доходность от аренды составляет около 4%, а с учетом сопутствующих расходов этот показатель и вовсе опускается до 3%.

Если у человека есть деньги на квартиру, даже банальный депозит в банке принесет больший доход. А купить квартиру для ребенка можно тогда, когда в этом возникнет реальная необходимость.

Скорее всего, денег хватит и на квартиру, аналогичную той, что можно купить сейчас, а то и лучше, и при этом останется запас на образование и другие нужды», – предполагает эксперт.

Поживем – увидим
После того, как ребенок «перерос» стартовую квартиру, ее можно продать. Ольга Павлова поделилась романтичной историей, которая произошла в ЖК «Западные ворота», его возводит ГК «Патриот» в Ростове-на-Дону.

«Это самый молодой в Ростове, комфортный, благоустроенный, современный район, молодежи здесь очень много, в том числе и студентов, которым родители купили первую квартиру, – рассказывает она. – Нередко среди жильцов складываются пары.

Не так давно у нас была история: парень с девушкой жили в маленьких студиях в одном подъезде, познакомились, завели отношения, поженились и пришли к нам продавать свои студии и покупать трехкомнатную квартиру с европланировкой – они ждут ребенка, и нужна квартира побольше.

При этом, продав две студии на «вторичке» по 1,9 млн рублей за каждую, они выручили сумму, которой хватило и на покупку нового жилья, и на ремонт».

Лилия Лобанова, которая подчеркивает, что купила квартиру для сына не в качестве подарка, пока не решила, что делать с жильем в будущем: «Для нас это актив, и, когда возникнет необходимость, мы придумаем, что с ним делать. В любом случае хочется, чтобы в дальнейшем сын уже сам стремился накопить на лучшее жилье».

Антон Ковальчук пока живет с женой и годовалой дочкой в «стартовой» квартире. «Квартира достаточно просторная – более 50 кв. м. Пока нам этого достаточно.

И все же это студия, что является не самым комфортным вариантом для семьи. Когда дочь немного подрастет и ей понадобится собственная комната, конечно, будем менять жилье.

В идеале на загородный формат – коттедж или таунхаус», – рассуждает он.

При этом о покупке жилья для своего ребенка Антон пока не задумывался: «Как придет время, там и будет видно. А сейчас не вижу смысла вкладываться в квартиру для маленького ребенка».

  • Дом для будущей профессии

Источник: https://www.irn.ru/articles/38918.html

Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Покупка квартиры при наличии маленьких детей

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки.

Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

  • владеть собственностью;
  • быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
  • являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

  • вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
  • наличная или безналичная продажа;
  • есть ли обременения на объекте недвижимости;
  • возраст ребенка.

Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую дееспособность, которая может быть:

  1. Полной – после 18 лет.
  2. Ограниченной — с 14 до 18 лет.
  3. Частичной – 6-14 лет.
  4. Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.

Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

  • Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
  • Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.

Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

  • паспорт одного из родителей;
  • свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
  • бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.

В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
  2. Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
  3. Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
  6. Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
  7. Паспорт на квартиру из Кадастра.
  8. Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
  9. Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.

Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить  законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

  • площадь нового жилья;
  • месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
  • условия для проживания;
  • оснащенность квартиры технически;
  • соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
  • другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.

В каких случаях органы ооп могут запретить продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

  1. Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
  2. Новое жилье хуже предыдущего.
  3. Один из родителей откажется от продажи.
  4. Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
  5. Прописка в новом жилье отсутствует.
  6. Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
  7. Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
  8. Новая квартира признана аварийной.

Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

Как купить квартиру с детьми-собственниками?

Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

  1. Получить разрешение на продажу в органах ООП.
  2. Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
  3. Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
  4. Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.

При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник?

Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки.

Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте.

Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

  1. Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
  2. Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.

Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

  • Паспорт одного из родителей.
  • Свидетельство или паспорт ребенка.
  • Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
  • Заявление, составленное в паспортном столе.
  • Лист убытия.

В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
  • Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
  • Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
  • Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
  • Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:

— площадь квартиры меньше предыдущей,

— дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),

— жилое здание старое, но не аварийное,

— отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.

В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.

Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

  • справки из медучреждений;
  • виза, билеты в другую страну;
  • иностранное гражданство или вид на жительство;
  • договор долевого строительства и т.д.

Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры.

Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

  • паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
  • документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
  • заявления;
  • технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
  • справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
  • квитанции с оплаченной госпошлиной;
  • договора покупки нового жилья.

После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

Какова законодательная база в вопросе продажи недвижимости?

Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:

Конституция РФ;

Гражданский и Семейный  кодекс РФ;

Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

Жилищный кодекс РФ;

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletniy-rebenok/

Юные собственники

Покупка квартиры при наличии маленьких детей

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Право-online
Добавить комментарий