Приобретение жилья и продажа старого

Занимательное квартироведение: покупка квартиры в доме старого фонда

Приобретение жилья и продажа старого

15.01.2014 | 10:00 29055

Квартиры в домах старого фонда сегодня пользуются ограниченным спросом. Круг ценителей квартирного «антиквариата» – узок, а цены на него – впечатляют разбросом. Как выбирать объект недвижимости «с историей»?

Во многих российских регионах определение «старый фонд» относят к любому видавшему виды жилью, и ассоциируется он не с имперской роскошью, а с ветхостью и аварийностью (в объявлениях о продаже встречаются формулировки типа «кирпичная хрущевка в старом фонде»).

В Петербурге все иначе. Здешний старый фонд – это именно квартиры и дома дореволюционной постройки. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», таких квартир на рынке, прямо скажем, немало.

В общей сложности сегодня они составляют 16,5% от всего объема предложений (в том числе 9% – «старый фонд после капремонта»). То есть жилищный фонд дореволюционной постройки – это каждая шестая выставленная на продажу квартира. Ко всему прочему – это и самое дорогое во всех отношениях жилье.

В минувшем ноябре средняя цена квадратного метра в квартирах категории «старый фонд после капремонта» составила 103,1 тыс. руб., обогнав и сталинки (102,6 тыс. руб.), и кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,1 тыс. руб.).

Среднестатистический «квадрат» квартиры старого фонда без капитального ремонта продавцы оценивали в 95,0 тыс. руб. Однако здесь придется учесть, что подавляющему большинству таких квартир требуется серьезная модернизация с переборкой полов, заменой коммуникаций, дверных и оконных блоков.

А минимальная стоимость капитального ремонта без учета материалов – 9-12 тыс. руб. за кв. м (подробно сметы анализировать не будем – здесь материала не на одну публикацию). Вот и получается, что приличная квартира в старом фонде бывшей имперской столицы во всех отношениях окажется «золотой».

Сколько стоит «золото»? Средняя цена однокомнатной квартиры в старом фонде – 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Но говорить об усредненных значениях в данном случае не вполне корректно: характерная особенность сегмента жилья «с историей» – впечатляющий разброс цен.

В исторических домах, в пешей доступности от одетых в гранит набережных, и в наше время встречаются «однушки», предлагаемые по ценам пригородных хрущевок (от 2,5 до 3 млн руб.).

Это либо «дворницкие» квартиры (часто без ванны и без возможности ее установки), расположенные на первых этажах, либо, что называется, «комнаты по цене квартир» – доли в коммуналках с незаконно выгороженными кухнями и установленными сантехническими «удобствами». Квартиры первого типа иногда имеют отдельный вход и предлагаются под бизнес.

Второй вариант, который продавцы упорно называют квартирами-студиями, в техническом паспорте, как правило, обозначен как комната в коммунальной квартире (к слову – таковой и является).

Полноценные однокомнатные квартиры в старом фонде, расположенные в «рядовых» домах на средних этажах, оцениваются от 3,5 до 6 млн руб. Цена здесь зависит от множества характеристик, главными из которых являются состояние дома, двора и виды из окон.

Состояние самой квартиры в данном случае критерий не столь важный, поскольку оно практически всегда оставляет желать лучшего (без серьезного ремонта – не обойтись), но это исправимо. Если площадь «однушки» не превышает 35-40 кв. м, а цена больше 6 млн руб.

, это, скорее всего, квартира в доме после капитального ремонта и непременно в фешенебельном историческом районе – скажем, близ Невского или Каменноостровского проспектов, набережных Мойки или Фонтанки.

Здесь следует отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры для старого фонда – объект столь же нетипичный, что и однокомнатные. Застройщики дореволюционного Петербурга не мелочились, а предлагали в основном многокомнатные квартиры. «Делили» их уже в советское время.

На вторых и третьих этажах фасадных корпусов доходных домов, как правило, располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами.

При этом чердаки и дворовые корпуса под завязку укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».

Таким образом, привычные нам «однушки», «двушки» и «трешки» в старом фонде чаще всего являют собой продукт разделения больших квартир на две или три, в результате чего жилище побольше получало в свое распоряжение парадные залы, а маленьким – доставалась хозяйственная зона при кухне. Поэтому квартиры небольших площадей, как правило, имеют выходы не на парадные, а на «черные» лестницы и окна во дворы. Встречаются у таких объектов и «проходные» кухни, но по большей части их уже подвергли перепланировкам.

Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, а также два выхода. Впрочем, практически в любом доходном доме были жилища для представителей разных классов и сословий.

Например, в знаменитом Толстовском доме, являющем собой целый квартал, между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки, были предусмотрены и меблированные комнаты – это была коридорная система мини-квартир с индивидуальными санузлами.

Малогабаритные квартиры образца последней четверти ХIХ века, изначально имевшие только один вход, через просторную кухню, могут встречаться на окраинах того времени, например – на Лиговском проспекте, Выборгской или Петроградской стороне. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры «гребенчатых» планировок (с узкими, как вагон, комнатами и окнами на одну сторону) – обычно следствие комплексных капитальных ремонтов образца 1970-1980-х.

«Парадные» многокомнатные владения с действующими каминами и видовыми характеристиками – предмет отдельной публикации. Цены на такие объекты с сохранившейся обстановкой исчисляются многими десятками миллионов рублей.

В прежние времена, когда не было ни лифтов, ни автомобилей под окнами, фешенебельные квартиры, обычно располагались на втором (реже третьем) этажах фасадных корпусов. Но время сыграло злую шутку с лучшими квартирами, которые домовладельцы обычно обставляли для себя.

Сегодня, когда под окнами не редкие извозчики, а автомобильные пробки и переполненные троллейбусы, жить с видом на загазованные улицы не слишком комфортно.

Поэтому такие квартиры обычно расселялись и приобретались под «конторские» цели, а прагматичные хозяева не слишком интересовались вопросами восстановления интерьеров. Останки витражей, лепнины, камины, бронзовые дверные ручки, чудом уцелевшие в некоторых коммуналках, безвозвратно исчезали уже в недавнее время.

А есть ли спрос? Чуть больше десяти лет назад квартиры в старом фонде интересовали «приподнявшихся» жителей спальных районов, желавших перебраться в исторический центр. Старинные коммуналки активно расселялись, ремонтировались, а порой и реставрировались под состоятельных клиентов.

В преддверии 300-летия города ажиотажным спросом пользовались квартиры на первых этажах: риэлторы атаковали их жильцов предложениями переселиться, освободив площадь для модных бутиков и ресторанов.

Но едва Санкт-Петербург отметил юбилей, а на квартирном рынке началась пятилетка неудержимого роста цен, процесс «великого переселения» в историческом центре застопорился: инвестиционная активность переместилась с первых этажей жилищного фонда в торговые и офисные центры.

При этом если в девяностые годы прошлого века обитатель приличной комнаты при расселении часто мог рассчитывать на одно- или двухкомнатную квартиру, а в начале нынешнего века – на другую комнату, но с доплатой, то сегодня сколь-нибудь примечательные для интересантов квартиры с рынка вымыты.

Риэлторы отмечают, что в наше время, несмотря на стабильный интерес к старым квартирам у ограниченного круга потенциальных покупателей, из-за выросших запросов коммунальщиков бюджеты сделок по расселению сходятся редко. В результате получилось, что даже в фешенебельных домах, которые строились в конце XIX – начале ХХ века и уплотнялись в первые годы советской власти, и сегодня остались «безнадежные» коммуналки из семи-одиннадцати комнат.

Между тем время работает не на продавцов исторической недвижимости. По утверждениям риэлторов-практиков, поколение потенциальных покупателей сменилось.

Львиная доля приобретателей просторных «семейных» квартир бизнес-класса – приезжие, которые отнюдь не страдают ностальгией по уютным петербургским дворикам.

Они ищут просторное жилище рядом с метро, с современными коммуникациями и свободными парковочными местами у дома.

На что смотреть при покупке проблема дореволюционных домов – высокая степень износа. Например, для зданий XIX века, в которых не было капремонта, ее значение, обозначенное в техническом паспорте объекта, практически повсеместно приближается к «аварийной» отметке 70%. Но эта цифра не отражает реального положения дел.

Основной критерий, предписывающий работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, – год постройки. При этом в центре Петербурга есть и ветхие дома ХХ века, и отлично сохранившиеся здания пушкинской поры. То есть реальное состояние перекрытий и несущих конструкций при покупке необходимо оценивать на месте, и желательно – привлекая специалистов.

В домах старого фонда могут быть как деревянные, так и металлические балки перекрытий, однако только вскрытие фрагментов полов, потолков и стен покажет, в каком они состоянии. Вторая проблема большинства старых квартир – законные и незаконные перепланировки.

Чтобы узнать, подвергалась ли квартира модернизациям, достаточно сверить расположение стен, перегородок и инженерного оборудования с планом в паспорте. Стоящий в этом документе штамп о незаконной перепланировке не является препятствием для сделки.

Если перепланировка не нарушает интересов соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно через суд легализовать.

Однако встречаются перепланировки, которые невозможно узаконить: например, кухни, сделанные над жилой комнатой, ванны в кухне или за перегородкой в жилой комнате.

Если квартира нравится, купить ее можно, но надо учитывать, что незаконная сантехника – всегда повод для снижения цены. Потому что стоит соседям снизу инициировать судебный процесс – останетесь без ванной (в этом отношении жители первых этажей оказываются в наименее уязвимом положении).

Третий момент: при покупке квартиры в старом фонде есть смысл оценивать, во сколько обойдется ее ремонт. Самая затратная его составляющая – капитальный ремонт полов с заменой содержимого перекрытий. Сохранить пошедший волнами старинный паркет, вероятнее всего, не удастся, и только ликвидация многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, а также снятие многолетних наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен позволит улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов коммунального быта.

Приличный ремонт в доме старого фонда значительно увеличит итоговый бюджет сделки, но такова неизменная плата за квартиру с настоящей историей.

Дома старого фонда: средние площади выставленных на продажу квартир, кв. м

Тип квартирыСФСФК*
Однокомнатные40,744,6
Двухкомнатные60,764,8
Трехкомнатные82,787,8
Четырехкомнатные111,2111,4
Многокомнатные174,5161,7

*Дома после капитального ремонта
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Дома старого фонда: распределение квартир, представленных в продаже, по количеству комнат, %

Тип квартиры СФСФК*
Однокомнатные7,18,0
Двухкомнатные25,432,1
Трехкомнатные32,838,3
Четырехкомнатные19,214,7
Многокомнатные15,46,9

*Дома после капитального ремонта
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/141558/

Как заработать на вторичном рынке жилья

Приобретение жилья и продажа старого

Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов

Альберт Гарнелис/ТАСС

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс.

руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит.

Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов.

По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей.

«Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова.

 — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб.

Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос.

Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой.

По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая.

 — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов.

Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры.

«Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади.

Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена.

Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались.

Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова.

 — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб.

и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c5aec7e9a79475434202eb5

Что такое trade-in, или как обменять вторичное жилье на новостройку в кризис

Приобретение жилья и продажа старого

19 ноября 2015 г.

Опция trade-in, ранее работавшая только на автомобили, прочно закрепилась на рынке недвижимости. Особенно актуальной она становится в условиях упавшей платежеспособности населения на фоне кризиса, выступая дополнительным способом финансирования покупки новостройки.

На сегодняшний день в Москве по схемам trade-in продают старое и приобретают новое жилье 10% потребителей. Но эксперты прогнозируют услуге дальнейший рост.

Что такое trade-in недвижимости, особенности, плюсы и минусы механизма и в каких проектах в Москве можно обменять «вторичку» на квартиру в новостройке — читайте далее.

Несмотря на то, что услуга trade-in пришла на рынок недвижимости с автомобильного, она отличается от своего прародителя. В случае с машиной клиент продает старую автосалону и сразу же уезжает на новой.

Однако квартиры товар более сложный, поэтому существует несколько схем реализации принципа trade-in. Основными являются три, но есть и еще один вид — наименее популярный. Так как выгода для потребителя при его осуществлении сомнительна.

В то же время имеет место быть в экстренных ситуациях.

  • 1 вариант. Отличается срочностью выкупа застройщиком у клиента старой квартиры, причем с занижением рыночной стоимости до 40%.
  • 2 вариант. Гражданин передает «вторичку» на реализацию агентству, продающему новостройки. В это время за клиентом закрепляется (бронируется) квартира в новом ЖК в фиксированной на месяц цене. Подобная схема направлена на тех, кто согласен немного снизить стоимость старого жилья, чтобы быстрее приобрести новое.
  • 3 вариант. Аналогичен второму, однако квартиру в новостройке бронируют за покупателем на неопределенный срок и не фиксируют цену на нее. Такой вид привлекателен для собственников, желающих продать свое жилье с максимальной выгодой. Однако пока старая квартира будет реализовываться по более высокой стоимости, может увеличиться цена на приобретаемую «первичку».
  • 4 вариант. Объединяет 2-ю и 3-ю схемы, но предлагается реже. Цена на новостройку фиксируется на более длительное время — до трех месяцев. В массовом сегменте подобный период практически на 100% гарантирует продажу вторичной квартиры. В итоге владельцу не придется уменьшать стоимость жилья, чтобы приобрести «первичку» по выгодной цене. Получается двойной выигрыш: клиент реализует старую квартиру дороже и новую покупает дешевле.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, все проекты первичного рынка делятся на 2 группы. Застройщик либо сам продает жилье через собственный отдел продаж, либо через профессиональные агентства недвижимости.

В первом случае девелоперы крайне редко оказывают услугу trade-in. Так как реализация вторичных квартир не относятся к профилю их работы и несет дополнительные расходы, включая налоги.

Во втором случае опция trade-in возможна почти в 100% обращений.

Плюсы trade-in на рынке жилья и выгоды для покупателя

Для клиента, решившего избавиться от старого жилья и купить квартиру в новостройке по trade-in, подобная услуга окажется выгодной сразу по нескольким причинам.

  1. Улучшение жилищных условий без лишних трудозатрат. Все вопросы реализации имеющейся «вторички» и приобретения «первички» оперативно закрываются за несколько посещений офиса компании-продавца. Сначала с риэлтором подписывается договор на продажу старой квартиры и бронируется жилье в новостройке. После реализации прежней недвижимости одновременно заключаются 2 договора — о продаже старой и приобретении новой.
  2. Ускоренная экспозиция без расходов на рекламу. Агентство берет на себя рекламу продаваемой вторичной квартиры, что существенно ускоряет процесс. При самостоятельной реализации экспозиция жилья растягивается по времени в 2-3 раза дольше.
  3. Содействие в подборе ипотеки. Если полученных от продажи старого жилья средств не хватает на покупку новостройки, брокеры агентства подберут наиболее подходящую программу ипотечного кредитования.
  4. Финансовая и юридическая безопасность. Агентство, осуществляющее финансовые расчеты и юристы, сопровождающие сделку на всех этапах, гарантируют максимальную безопасность для клиента.

Эксперты уверены, что trade-in в сложившихся экономических условиях только будет набирать обороты. Так как выступает дополнительным методом финансирования приобретения жилья на первичном рынке в условиях сниженной платежеспособности граждан из-за упавших реальных доходов.

Недостатки услуги trade-in при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что trade-in при приобретении жилья в новостройке превращает сложный и нервный комплекс процедур продажи одной квартиры и покупки другой в комфортное событие, эта услуга подходит не всем. Необходимо помнить некоторые недостатки.

  1. Расходы на съемное жилье. Если выбранный ЖК сдадут в эксплуатацию лишь через 1,5-2 года, а старое жилье продадут сейчас, то на время ожидания ввода новостройки придется тратиться на аренду квартиры. При этом в случае длительности такого срока расходы на съемную недвижимость могут перекрыть выгоду от покупки квартиры на раннем этапе строительства.
  2. Занижение цены на «вторичку». При выкупе старой квартиры застройщиком обычно устанавливается стоимость не более 70% от рыночной. Агентства недвижимости могут уменьшать цену на 10-20%.
  3. Жесткие требования к вторичному жилью. Вторичные квартиры, участвующие в trade-in, должны быть ликвидными, физически и юридически свободными. Также услуга не распространяется на комнаты и доли в коммуналках.
  4. Ограниченный срок бронирования новостройки. Застройщики чаще всего готовы резервировать за покупателем жилье на 2-4 недели, особенно в случае высокой востребованности проекта. Поэтому клиенту необходимо как можно быстрее продавать «вторичку», соответственно, снижать цену на нее.
  5. Доплата или ипотека. Если вырученных от реализации старого жилья средств недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, возникнет потребность в доплате или оформлении ипотеки, кредита.

Проекты в Москве, где старые квартиры обменивают на новостройки по trade-in

По данным аналитиков «Метриум Групп», на сегодняшний день услуга trade-in на первичном рынке исторической и Новой Москвы оказывается в 33 ЖК массового сегмента. При этом в «старой» Москве это 18 проектов, что превышает 50% всех запущенных, в Новой Москве — чуть более 40%. Третью схему, самую выгодную для покупателей, предлагают в ЖК Новые Ватутинки.

Специалисты уточнили, что наиболее оптимальным для trade-in является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или в той, которая получит разрешение на ввод в эксплуатацию через 2-3 месяца. В Новой Москве подобные условия содержат около 67% проектов, в исторической — немногим более 30%. Среди них — МФК Водный и Фили Град.

Стоимость квадратного метра и первичных квартир в целом по опции trade-in в Новой Москве начинается от 50 тысяч и 1,98 миллиона рублей соответственно, в «старой» за МКАД — от 85 тысяч и 3,39 миллиона рублей, внутри МКАД — от 105,5 тысяч и 3,57 миллиона рублей. Наименьшие цены представлены в:

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

купля-продажа , новостройки , обмен , вторичка , ЖК Некрасовка-Парк , ЖК Прима Парк , ЖК Новые Ватутинки , ЖК Фили Град , ЖК Водный , ЖК Спортивный квартал , ЖК Город , ЖК SREDA , ЖК Мкрн. Северный , ЖК Легенда , ЖК Петр I , ЖК Борисоглебское , ЖК Петр 1

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2038064-2015-11-19-chto-takoe-trade-in-ili-kak-obmenyat-vtorichnoe-zhile-na-novostrojku/

Трейд-ин и не только. Обмен старого жилья на новое

Приобретение жилья и продажа старого

Обменивать недвижимость граждане будут всегда, поскольку этот способ позволяет улучшить жилищные условия без значительных финансовых затрат. Как это сделать наилучшим образом, рассказывает Константин ШИБЕЦКИЙ.

Константин ШИБЕЦКИЙ,

директор отделения

агентства недвижимости

«МИЦ-Недвижимость»

Учитывая специфику жилого фонда в нашей стране, квартиры в домах, построенных до 70-х гг. прошлого столетия, лишены достоинств современного жилья.

В большинстве случаев кухни в ретроквартирах маленькие, потолки низкие, подсобных помещений мало или вовсе нет, а в некоторых зданиях даже перекрытия деревянные.

Кроме того, коммуникации изношены, несмотря на капремонт, электропроводка устаревшая, мощности для подключения новой бытовой техники не хватает, да и внешний вид дома зачастую тоже не радует. Зато все перечисленные характеристики, но уже со знаком плюс присутствуют в современных жилых комплексах.

Неудивительно, что граждане не прочь совершить обмен своего старого жилья на новое, особенно с минимальными денежными и временными затратами. Самый удобный на первый взгляд способ — это так называемый trade in (трейд-ин).

Суть его в том, что один объект идет в зачет другого, чаще всего с доплатой.

Однако подобную схему компании предлагают далеко не всем, и операция такая возможна только с городской недвижимостью (с квартирами и комнатами): ни загородные дома, ни таунхаусы и дачи, ни участки не подойдут.

Кроме того, потери от передачи старой недвижимости продавцу новостройки выльются в приличную сумму, поскольку жилплощадь принимается по заниженной на 20–25% цене. Компания вынуждена так поступать, потому что после выкупа квартиры ей придется выставить объект на рынок и максимально быстро продать. А для этого еще нужно уступить в цене, жертвуя деньгами ради оперативности реализации жилья.

Какие характеристики должны быть у квартиры, которая планируется под выкуп?

Во-первых, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован, поскольку после выкупа квартира будет выставлена на ускоренную продажу, а новому покупателю прежние обитатели объекта не нужны.

Во-вторых, документы на жилье трейд-ин должны быть безупречными — история права собственности прозрачная, собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.

Экономика обмена

Для начала пример использования программы трейд-ин.

Вариант 1

Двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м на третьем этаже девятиэтажного дома у станции метро «Сходненская» на бульваре Я. Райниса меняем на трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Новокуркино (г. Химки).

Рыночная стоимость старой квартиры — 6 млн руб. Дисконт для продажи в рамках программы trade in — 25% от рыночной цены, соответственно, сумма, которая пойдет в зачет нового жилья, составит 4,5 млн руб. Стоимость трешки в новостройке микрорайона Новокуркино — 6,7 млн руб. Следовательно, размер доплаты — 2,2 млн руб.

Очевидно, что такая форма обмена не всем выгодна. Основная категория граждан имеет в собственности единственное жилье. Значит, после продажи одного помещения семье нужно где-то проживать и быть зарегистрированной.

Так есть ли решение этой задачи?

Есть, и не одно. Допустим, в старой квартире проживает семья из трех человек — родители и несовершеннолетний ребенок. Компания — продавец новостройки берет на себя хлопоты по продаже прежней квартиры, причем за нормальную рыночную цену, только оценивать ее будет все-таки риэлтор, а не хозяин квартиры.

Логика простая: любой продавец считает, что его товар — наилучшего качества и стоит максимально дорого. Профессионал дает более взвешенную оценку, тем более что продажу этой квартиры необходимо совершить в сжатые сроки. Именно на этот срок и бронируется новостройка.

У крупной, уважающей себя компании, строящей жилье, всегда есть подразделение, которое специализируется на таких обменах.

Каковы условия этой операции и какие средства потребуются в качестве доплаты?

Лучше, если у собственников имеется альтернативное место регистрации и проживания, в противном случае после продажи придется снимать свою же бывшую квартиру по договоренности с новым ее владельцем или же любую другую.

Правда, если чистовая отделка в новостройке проведена, семья может переехать в новую квартиру сразу же после ее приобретения. Этот вариант обмена более выгоден, чем trade in.

Расходы клиента состоят из обычного размера вознаграждения риэлтора за услугу по продаже старой квартиры и платы за наем промежуточного жилья до окончания ремонта и переселения в новостройку.

Вариант 2

На примере уже описанного варианта обмена расчеты выглядят так: стоимость двушки возле станции метро «Сходненская» для быстрой продажи — 5,7 млн руб., трешки в Химках — 6,7 млн руб. Расходы на вознаграждение риэлтора — 4% от 5,7 млн — 228 тыс. руб. Расходы по аренде квартиры во время ремонта: 40 тыс. руб. х 4 месяца = 160 тыс. руб. Итого вместе с доплатой — 1 388 000 руб.

Еще возможен вариант получения кредита в банке под залог старой квартиры с целью приобретения новостройки. Здесь тоже свои правила. Банки охотно дают займы на такие цели, но с ограничениями.

Чаще всего кредит составляет не более 80% от стоимости имеющейся недвижимости, обязательно потребуется подтверждение целевого использования кредитных средств, то есть необходимо будет представить в банк договор приобретения квартиры в новостройке и платежный документ, подтверждающий ее оплату. Собственниками залоговой квартиры могут быть только совершеннолетние лица, так же как и в предыдущих двух способах. После приобретения нового жилья, оформления его в собственность и переезда можно заниматься выпиской из старой квартиры и ее продажей для погашения кредита. Банки не препятствуют такой продаже предмета залога.

Расходы при данном способе обмена состоят из затрат на получение кредита (до 2% от его размера) и вознаграждения риэлтора за продажу старой квартиры.

Наконец, есть еще одна схема обмена, в которой предметом залога по кредиту выступает сама новостройка. Правда, далеко не каждый строящийся объект можно приобрести по ипотеке, необходима его аккредитация в банке, выдающем ипотечные кредиты.

Продажа старой квартиры происходит после оформления в собственность новостройки, находящейся в залоге у банка, и регистрации по новому месту жительства. Банки охотно дают добро на прописку в залоговой квартире собственника и членов его семьи.

Какой способ обмена наиболее распространен?

По-прежнему в большинстве случаев используется одновременная продажа старой квартиры и приобретение новой. Новое жилье в этом случае может быть без отделки, но с оформленным правом собственности.

Ограничений при совершении такой сделки практически нет, собственниками старой квартиры могут быть несовершеннолетние дети, специальных требований к правоустанавливающим документам на квартиру или к прописанным в ней лицам тоже не существует.

Но стоимость жилья в новостройке с оформленным правом собственности будет дороже, чем стоимость аналогичной квартиры без оформления этого права. Однако на сегодняшний день эта разница заметно сократилась, иногда она даже равна нулю, а ведь какие-нибудь три-четыре года назад доходила до 20%.

На рынке жилья сейчас достаточно предложений квартир с оформленным правом собственности, в которых с момента постройки дома никто не жил, поскольку недвижимость в свое время была выкуплена с инвестиционными целями или для сохранения сбережений от инфляции.

Вариант 3

Проведем расчет способа обмена на новостройку с правом собственности: двухкомнатную квартиру 45 кв. м (ст. м. «Сходненская», бул. Я. Райниса) ценой 6 млн руб. меняем на трехкомнатную квартиру 80 кв. м (в микрорайоне Новокуркино) ценой 6,9 млн руб. (с оформленным правом собственности). Доплата составит 900 тыс. руб. (без учета расходов на вознаграждение риэлтора).

До 80% совершаемых сделок на рынке жилья Москвы и Московской области — альтернативные. Причем способов проведения обмена старого жилья на новое несколько. Какой из них выбрать, решайте сами. А профессионалы в этом помогут.

Источник: https://www.cian.ru/stati-trejd-in-i-ne-tolko-obmen-starogo-zhilja-na-novoe-216750/

Право-online
Добавить комментарий