Продать квартиру, приобретенную при помощи материнского капитала

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать квартиру, приобретенную при помощи материнского капитала

27 декабря 2019, в 19:53

Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде материнского капитала, что помогает им решить жилищные проблемы или улучшить условия для жизни.

Но часто возникают ситуации, когда жилплощадь, приобретенную на такие средства, приходится продавать.

При этом затрагиваются права несовершеннолетних детей, что влечет определенные трудности в осуществлении процедуры. Давайте разберемся как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Законодательное регулирование

Законодательно установлена обязанность согласования сделки по продаже квартиры, купленной на деньги маткапитала, в органах опеки.

При предоставлении средств социальной помощи, законом предусматривается исполнение существенного условия: всей семье, в том числе несовершеннолетним лицам, необходимо выделить в собственное владение часть приобретаемого жилья.

Контроль за соблюдением интересов детей при совершении любых операций с недвижимостью осуществляет отдел опеки.

Поэтому, чтобы получить одобрение на проведение сделки необходимо:

• Подготовить подтверждение того факта, что дети тоже будут наделены частью общего владения и им гарантирована равная доля покупаемого жилья;

• Величина жилого объекта приобретается с учетом каждого ребенка и не может сокращаться в сравнении с объемом, выделенным ранее;

• Планируемые условия не будут ухудшены по отношению к существующим и должны соответствовать требованиям санитарных нормативов.

Деятельность контролирующих инстанций установлена:

  • В ст. 20 ФЗ-40 от 24.004.2008г.
  • Положениями ст.37 ГК РФ.

При неисполнении этого законного требования и осуществления сделки продажи без получения необходимого одобрения все достигнутые договоренности в отношении недвижимости будут аннулированы.

Условия реализации жилья, купленного при помощи маткапитала

Чтобы продать жилую недвижимость, приобретенную на деньги семейного капитала, можно:

  • Осуществлять её одновременную продажу с оформлением нового жилого помещения;
  • Поменять на другую квартиру;
  • Продать для дальнейшего строительства индивидуального дома;
  • Реализовать с последующим перечислением полученной суммы на детский спецсчет.

Обычную продажу произвести не получится, так как операцию не позволят осуществить контролирующие инстанции. Это возможно только при приобретении иного жилья, более комфортного или большего формата, либо равному ему.

Необходимо помнить, что государственная защита прав несовершеннолетних – это одно из важнейших условий предоставления маткапитала и супруги обязаны оформить покупаемую жилплощадь в общедолевое владение.

Поэтому реализация объекта возможна лишь при соблюдении следующих правил:

• Необходимо получение письменного согласования опекунского совета планируемой продажи, предусмотренной ст.28, 37 ГК РФ, ст.21 ФЗ «Об опеке»;

• Покупаемая жилплощадь должна быть лучше либо в равнозначной для соблюдения детских прав.

Законодательно не устанавливается срок, в течение которого действует такое одобрение, но предусматривается, что:

• Согласование на продажу собственности несовершеннолетнего лица действует не более 3 месяцев:

• Соглашение о продаже квартиры подписывается и представляется в соответствующий орган в срок до 30 дней с даты выдачи согласования на реализацию, что регламентировано требованиями письма Минобразования РФ№09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

В случае, когда за такой промежуток времени процедуру не удалось завершить, придется запрашивать новое одобрение.

Когда продается квартира приобретенная на маткапитал, не выделяя доли детям. Обязательные доли – подчеркиваю. То все плохо будет.

Суд обяжет:

  • Вернуть материнский капитал
  • Сделку продажи признают недействительной
  • Ответственность вплоть до уголовной по 159 УК РФ

Даже, если в новой квартире продавец выделит детям доли, нарушение это не закрасит. Лучше действовать по закону, тем более доля там может быть крохотная по сравнению с общей площадью. Чем дороже квартира, тем в меньшем процентном соотношении участвуют в ее покупке деньги материнского капитала.  Государственные деньги.

Несмотря но то, квартира покупалась на деньги социального характера, она может быть продана в любой день с учетом следующих обстоятельств:

1. Когда жилье находилось во владении семьи меньше 5 лет, то после её реализации нужно уплатить налог на доход.

Но такой обязанности можно избежать, если супруги не пользовались налоговым вычетом, а продажу старого и приобретение нового объекта осуществить в одном налоговом периоде.

2. Если жилплощадь покупалась на ипотечные средства, которые не погашены на момент продажи, то потребуется согласовать такую процедуру в банковском учреждении для перевода обязательств и задолженности на покупателя.

Как правило, деньгами, выдаваемыми по сертификату, в полной мере или частично погашается ипотечный заем. При этом семья должна оформить нотариально подтвержденное обязательство о покупке жилплощади в общедолевое владение совместно с детьми в течение 6 месяцев с даты снятия с неё обременения.

Одобрение сделки в органах опеки считается существенным критерием соблюдения законности. Продажа жилого помещения без получения письменного согласия возможна, если несовершеннолетним лицам будет представлена жилплощадь в другом объекте, например:

  1. В покупаемом жилом помещении вместо продаваемого;
  2. В квартире, уже существующей в собственности родных людей, к примеру, родителей.

Этапы процедуры

Прежде, чем начать процесс продажи нужно выписать всех проживающих лиц, включая ребенка.

ВНИМАНИЕ! Нельзя выписать детей в никуда. Такая процедура может быть проведена только в другую квартиру.

О порядке приобретения квартиры под материнский капитал читайте отдельно.

Для успешного заключения договоренностей по продаже, необходимо:

1. Собрать требуемые документы.

2. Поискать заинтересованных покупателей.

3. Произвести оформление долей жилого помещения на детей.

4. Получить в отделе опеки согласие на проведение сделки. Заявление о согласовании рассматривается в срок до 1 месяца.

5. Проверяются условия жизни несовершеннолетних лиц и подтверждение выдела доли оформляемого объекта.

По результатам операция одобряется. Но вырученные деньги можно будет потратить лишь на улучшение качества жилья, например, комфортности проживания.

6. Заключение договора о продаже и его регистрация в Росреестре.

Если продаваемая жилплощадь приобретена в ипотеку, которая еще не закрыта, то потребуется:

1. Сообщить кредитной организации о реализации залогового объекта. Необходимо подготовить объяснение для чего нужна эта сделка.

2. Если в жилплощади нет доли несовершеннолетнего лица, то согласование продажи не потребуется в отделе опеки. Но сообщить им о своих намерениях стоит.

3. После соблюдения всех формальностей необходимо определить схему продажи.

4. Покупатель должен перевести необходимую для погашения кредита сумма. После этого права и обязанности продавца переходят на нового владельца.

5. Заемщик выплачивает долг, с него снимается залог, а право собственности на объект переходят к приобретателю.

Необходимая документация

Чтобы получить согласование органов опеки, нужно подать:

• Заявление по установленной форме;

• Удостоверение личности родителей либо опекуна;

• Согласие несовершеннолетнего ребенка, которому исполнилось 14 лет;

• Свидетельства о браке, его расторжении, рождении детей;

• Выписка из единого реестра прав на продаваемую жилплощадь;

• Правоустанавливающая документация;

• Техплан квартиры;

• Обязательство о предоставлении части жилья ребенку в собственность.

Для прохождения регистрационной процедуры перехода прав на недвижимость в Росреестр нужно представить:

• Заявление установленного образца;

• Кадастровую документацию;

• Выписку о прописанных людях;

• Гражданские паспорта заявителей;

• Одобрение сделки отделом опеки;

• Согласие кредитного учреждения на реализацию залогового жилья;

• Соглашение о продаже;

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

• Экспертное заключение о фактической цене квартиры.

Существующие риски

Жилые помещения, приобретаемые на средства семейного капитала, содержат в себе много рисков для будущих собственников, связанных с его разделом на доли для всех членов семьи.

Если до продажи жилья владелец не оформил на ребенка его долю, то эта сделка может аннулироваться в суде, так как проводилась без участия контролирующих органов.

Если это будет установлено, возможно собственник пытается осуществить продажу в обход установленных требований закона.

При признании процедуры недействительной квартира возвращается начальному хозяину. Если это жилье окажется у покупателя единственным, он может оказаться на улице. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые могут повлечь плачевные последствия, необходимо выполнять положения нормативно- правовых актов.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/pravo/semejnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital/

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Продать квартиру, приобретенную при помощи материнского капитала

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.).

Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока.

Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка.

Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки.

И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала.

В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений.

Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала.

При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств.

Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности.

Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Невестка купила мой дом на маткапитал, а деньги забрала себе. Что делать?

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети.

Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет.

Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой.

Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком.

Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи.

Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор.

Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Главные правила ремонта в детской комнате

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kogda_mozhno_prodat_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6785

Право-online
Добавить комментарий