Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то..

Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями.

Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях.

Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

– Что такое задаток и для чего его берут?

– Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее.

Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества.

В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги.

Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

– Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

– В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

– Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

– Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации.

Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее.

Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

– Существует стандартная форма договора о задатке?

– Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы.

В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия.

Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их.

Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения.

Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»

– Сумма задатка зависит от цены квартиры?

– По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками».

То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье… В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

– А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

– В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье.

Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше.

Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций.

Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег.

Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы.

Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

– Бывают ли явные махинации с задатком?

– Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком.

Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно.

Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя.

Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»

– А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

– Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору.

Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

– Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

– Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости.

Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы.

Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

– Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

– Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

– Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

– Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

– Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

– Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи.

То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот.

Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию.

То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются.

Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/43596-esli-ot-sdelki-otkazalsya-pokupatel-kvartiry-to-zadatok-emu-ne-vozvracshayut-a-esli-prodavec-to-on-obyazan-vernut-summu-v-dvojnom-razmere

Сроки горят!!! как правильно освободить проданную квартиру

Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

Купили квартиру, а переехать не можем!

Когда продавцы должны передать квартиру покупателю по закону? Пока идет выбор квартиры, обсуждение цены, подготовка сделки – про переезд мало кто вспоминает.

Или из суеверия вопрос не поднимается чтобы сделка не сорвалась.

А вот потом начинаются переживания. Квартира оплачена, договор зарегистрирован, в выписке из ЕГРН новый собственник указан. Он уже ипотеку платит, а все еще не живет в новой квартире.

Случай из практики. Продавали клиенту квартиру, а покупкой и подбором он занимался сам. И вот настает тот счастливый день , когда мы берем задаток за свою квартиру. И вдруг клиент звонит и просит решить вопрос по приобретаемой им квартире. У людей паника им отказываются продавать выбранный ими вариант.

Дело в том , что в сделках бывают форс мажорные обстоятельства:банк не одобрил объект, не собрали вовремя справки, и т.д. и обговоренные сроки выхода на сделку сдвигаются.А так , как сделку по покупки квартиры люди проводили “самостоятельно”они не смогли достигнуть договоренностей.

Конечно это история закончилась благополучно для всех. Но… делайте определенные выводы!!!

В этой статье разберемся что и как нужно сделать, чтобы новый хозяин получил свою законную квартиру, за которую деньги уплачены.

Если хочется чтобы все было по закону, то в законе сказано, что продавец должен передать квартиру в разумные сроки. Сами сроки и их разумность нигде не оговариваются. По умолчанию обычно подразумевается срок от 14 дней до месяца.

Поэтому если вы покупатель, в договоре срок освобождения квартиры не указан, и после сделки прошло уже около двух недель, вы вполне можете поинтересоваться у продавца когда он передаст вам ключи.

Если хочется большей определенности, то лучше прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей в договоре купли-продажи. Лучше всего сперва указать это в предварительном договоре, а затем перенести в основной. В нашем Агентстве, мы, иногда, подписываем соглашение о выезде покупателя в день подписания ДКП. т.к. предварительный договор теряет силу с момента подписания ДКП.

Возможны несколько способов отсчета срока. Можно считать с даты подписания договора купли-продажи, или с даты регистрации перехода права. Для продавца выгоднее всего отсчет согласованного срока с даты полной оплаты. При сделках в цепочке сроки рассчитываются по всей цепочке исходя из дат и условий каждой сделки.

Если одна семья ждет разрешение органов опеки, а другой покупатель зависит от банка, то в эти ожидание и зависимость попадают все участники цепочки. Когда в договоре указан срок, это дает определенность покупателям и дисциплинирует продавцов.

Возможны несколько вариантов развития событий по получению ключей новыми хозяевами:

  1. Ключи на сделке. Такая ситуация бывает при продаже квартир, в которых никто не живет. Стороны в один день подписывают договор, меняют деньги на ключи, сдают документы на регистрацию и больше по вопросам сделки не встречаются.
  2. 2. Освобождение и передача квартиры в срок, согласованный в договоре. Покупатель передает деньги и дает время продавцу на спокойный переезд. Коммунальные платежи за период проживания в такой ситуации оплачивает тот кто фактически живет – продавец, бывший собственник.

3. Альтернативная передача квартиры – когда сделка в цепочке. Все происходит так же как и во втором случае, но сроки обычно дольше.

4. Судебный порядок. Когда прежние собственники не освобождают, либо в квартире изначально проживали граждане с вредными привычками и низкой социальной ответственностью, может потребоваться обращение в суд.

Для начала можно попробовать воздействовать с помощью участкового уполномоченного полиции по району – на основании договора и выписки из ЕГРН. Если не поможет, то тогда только через суд.

Бывает что даже добросовестные продавцы не могут освободить квартиру в указанный в договоре срок – болезнь, не успели сделать ремонт в новой квартире, или другой форс-мажор. В такой ситуации имеет смысл договориться о сумме денежной компенсации за задержку, либо просто пойти навстречу в зависимости от ситуации.

Новые договоренности можно зафиксировать в письменной форме.В момент фактической передачи квартиры обязательно перепишите показания приборов учета, попросите паспорта, договоры, абонентские книжки на оборудование, которое вам передается (газовая плита, счетчики и т.п.). И начинайте обживаться в своей новой квартире.

Александр Гаврин, специалист АН «СОЮЗ».

Источник: https://vk.com/@souz_agentstvo-sroki-goryat-kak-pravilno-osvobodit-prodannuu-kvartiru

Продавец не освобождает квартиру

Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает.

Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели.

Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

Ответ юриста:

Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457  ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.

Другой немаловажный вопрос – с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.

Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента.

Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе – закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме.

Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом.

Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок.

Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.

Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность – снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.

В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:

  • оформить иск в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ;
  • приложить к нему документы, подтверждающие возникновение права на квартиру;
  • изложить ваши требования к продавцу об освобождении квартиры.

Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:

  • компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
  • оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
  • неустойку за пользование чужими денежными средствами;
  • компенсацию морального вреда.

        Задайте свой вопрос юристу!

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»:

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

Отказ от права преимущественной покупки жилья

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику…

Выделение доли в натуре и выплата компенсации совладельцам.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Не хватает метров в новой квартире! Что делать?

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м…

Ввел в заблуждение продавец квартиры. Что делать?

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая… Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

Переуступка пая в жилищно-строительном кооперативе

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу…

Встречная покупка квартиры. Не успеваем её освободить. Что делать?

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Долевая собственность на квартиру – долю можно сдать, можно продать

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет…

Квартира как индивидуальная собственность одного из супругов

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь…

Как сэкономить на уплате налогов при продаже квартиры?

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа…

Продажа доли в квартире

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Другие темы вопросов и ответов:

Источник: http://www.juristkons.ru/vopros-otvet/kuplja-prodazha-nedvizhimosti/prodavec-ne-osvobozhdaet-kvartiru.html

Продавец после продажи не освобождает квартиру

Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает.

Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели.

Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

В какие сроки продавец должен освободить квартиру после сделки купли-продажи?

И сейчас когда просят договор сделать тоже обязательно пишу срок. Причем общаясь с риелторами с других фирм сходились во мнении чт прописать срок необходимо, так как потом могут возникнуть проблемы с освобождением и клиенты пойдут в конторы с претензиями. Для нормальных фирм репутация важна и она создается из таких вот мелочей как указать срок в договоре и т.п.

Н_а_т_к_а. 30 марта 2014 12:22 # а в договоре вы этот момент не прописали? Н_а_т_к_а. 30 марта 2014 12:00 # увы 30 марта 2014 12:05 # печалька гражданский кодексСтатья 457. Срок исполнения обязанности передать товар1.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. 2.

Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» — «Теплицу покрою».

Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет.

Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются.

Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.

Может быть указано что квартира передается после регистрации договора или после оплаты или еще как то… если там не указан срок то значит уже обязан передать. Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.2.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.

), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар 1.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.2.

Продавец не освобождает квартиру

Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости.

Так, в статье 556 говорится, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В случае же если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру покупателю.

Обязательно ли выписываться из квартиры при продаже

Договор о приобретении жилплощади заключается между действующим собственником и новым покупателем. Если в этом помещении прописан владелец недвижимости и другие люди, то все они должны сняться с учета. Это положение определено в статье 292 ГК РФ.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://nedvizhka.site/wp-content/uploads/2018/12/292-GK-RF.docx[/pdfview]

Многие сомневаются, обязательно ли выписываться из квартиры при продаже? Поскольку этого требует закон, ответ на данный вопрос однозначный. Однако на деле не у всех предыдущих жильцов может быть возможность быстро найти новый дом. Поэтому они задаются вопросом: «Нужно ли выписываться сразу при продаже квартиры или у еще есть время подыскать другое жилье для регистрации?».

Источник: https://vakansiya.okd1.ru/zakon/prodavecz-posle-prodazhi-ne-osvobozhdaet-kvartiru/

Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи

Продавцы не освободили квартиру в срок,указанный в договоре

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Просмотров 457

Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать.

Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение.

В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.

Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?

На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:

  • Отсутствие иного жилья.
  • Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
  • Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.

При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.

Основной документ, определяющий сроки выселения — договор купли-продажи имущества. Юристы настоятельно рекомендуют конкретно обозначать даты или события, после которых должен состояться выезд.

Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:

Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.

Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.

Этапы покупки квартиры

Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение. Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:

  1. Осмотр жилья. Подробнее: Осмотр квартиры перед покупкой
  2. При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
  3. Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
  4. Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
  5. Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
  6. Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
  7. Оформление передаточного акта.

Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.

После подписания передаточного акта квартира передается новому владельцу. При наличии такого документа у прежнего собственника нет никакого права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.

Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры

В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям.

Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу.

Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.

Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:

Статья

Основное содержание

О сроках передачи недвижимости

ст. 292 ГК РФ

Документ гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением.

Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников.

Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства.

ст. 556 ГК РФ

Передача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе).

Если одна из сторон не желает подписывать акт, значит, имеет место уклонение от выполнения договорных обязательств

ст. 456 ГК РФ

В документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре.

Если в договоре нет иных условий, Продавец квартиры должен передать находящиеся в ней вещи, техническую и прочую документацию, относящуюся к объекту недвижимости

ст. 457 ГК РФ

Статья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры).

Срок выполнения обязательства по передаче имущества определяется ДКП. Если из условий документа не ясно, когда именно истекает срок, следует руководствоваться положениями ст. 314 ГК РФ.

ст. 314 ГК РФ

При отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя.

О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья

ст. 15 ГК РФ,
ст. 393 ГК РФ

При несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба.

Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания.

Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.

В суде необходимо оперировать понятиями:

  • «упущенная выгода», которую Покупатель мог бы получить при сдаче квартиры в аренду;
  • «разумная степень достоверности» — означает, что заявленная к возмещению сумма должна соответствовать размеру ущерба и рассчитываться исходя из принципов справедливости.

ст. 395 ГК РФ

Если продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств.

Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:

  • При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
  • Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
  • Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.

Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.

Что делать если продавец не освобождает квартиру

Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.

Как заставить продавца квартиры покинуть помещение

Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:

  1. Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
  2. Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.

Чем быстрее будет найден компромисс, тем скорее состоится заселение. Обращение в суд предполагает длительное судебное разбирательство, и хотя решение суда в пользу Покупателя очевидно, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:

  • По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора.
  • Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.

Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.

Не стоит рассчитывать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно вселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Когда обращаться в суд

После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры. У истца должны быть при себе документы:

  • оригинал договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
  • справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:

  • наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
  • название документа;
  • суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
  • прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
  • перечень приложений;
  • дата написания иска и подписи сторон.

Срок рассмотрения

Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев.

В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи.

Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.

Стоимость обращения в суд

Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.

Покупатель может себя обезопасить от подобных ситуаций, ознакомившись с алгоритмом купли-продажи квартиры, оформив договор в соответствии с требованиями законодательства и заручившись поддержкой юриста.

В какой момент передать деньги и оформить передаточный акт? Как принудить жильца к выселению? Какие пункты включить в договор купли-продажи для однозначной трактовки сроков выселения? Как взыскать неустойку за невыполнение обязательств? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu/

Право-online
Добавить комментарий