Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Как продать квартиру с материнским капиталом по закону?

Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто. Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРА С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ?

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями. Варианты приобретения:

покупка квариры на сумму материнского капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);

использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;

ипотечная сделка с внесением материнского капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;

покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики).

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение. Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность, участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ?

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её.

Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку.

При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс продажи или сделать её невозможной.

ОСНОВНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;

их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;

площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;

жилищные условия детей не ухудшатся.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше. Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ?

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую вложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);

ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;

подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также представить документы о материале изготовления дома);

квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки. Чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление на выдачу разрешения, обосновав в нем необходимость продажи, и приложить требуемые документы.

1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);

2. Справка об оценке квартиры;

3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)

4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;

5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;

6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен, и предварительный договор.

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления. Случаи вероятного отказа:

новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит; в новой квартире имеются обременения;

собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;

новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет. Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

КВАРТИРА ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке, вполне реальна и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления. Самые распространенные варианты:

1. Ипотека полностью погашена, детские доли выделены. Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей, порядок продажи будет такой же, как при продаже квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

2. Ипотека не погашена, детские доли выделены. Если новая квартира будет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того, потребуется разрешение банка, так как квартира, вероятнее всего, находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

КВАРТИРА БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге, и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Чтобы избавиться от залогового статуса, необходимо:

поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;

получить в банке справку о том, что банк дает разрешение на снятие;

подать документы в Регистрационную палату.

Именно там будет фиксироваться снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

КВАРТИРА С ЗАЛОГОМ

Для удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя.

При­ обретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости.

В последнем случае банк будет проверять его материальное положение и выносить решение о возможности такой формы купли­продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком. В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ

Опасность сделок купли­продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов.

Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована. Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год.

Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет с момента достижения им совершеннолетия. В случае удовлетворения судом требования истца, покупателю:

придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;

предоставят возможность получить назад деньги.

На практике выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли­ продажи без какой­либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.

КАК УСКОРИТЬ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ?

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал, возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких­либо ограничений. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить.

Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты. Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Источник: pravozhil.com/author/kasjanenko

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1080

Материнский капитал

Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Материнский капитал – забота о будущем семьи

Материнский капитал – форма государственной поддержки российских семей с детьми. Программа была запущена 1 января 2007 года, и за 9 лет ею воспользовались почти семь миллионов человек. В 2020 году материнский капитал проиндексировали впервые за последние 4 года.

Кому положена субсидия? 

На материальную помощь могут рассчитывать те семьи, в которых с 2007 по 2018 год появился второй ребенок (либо третий и последующие). По новым правилам, вступившим в силу с 1 января 2020 года на материнский катитал могут рассчитывать и те семьи, в которых появился первый ребенок. На субсидию могут претендовать: 

  • Женщина, родившая или усыновившая второго, третьего или последующих детей после 1 января 2007 года. Обязательно – гражданка России.
  • Женщина, родившая или усыновившая первого ребенка после 1 января 2020 года.
  • Мужчина – единственный усыновитель ребенка (второго или последующего). Причем решение об усыновлении должно вступить в силу после 1 января 2007 года.
  • Мужчина – родной отец или усыновитель ребенка, если право на получение субсидии перешло от женщины, родившей или усыновившей детей. Например, по причине ее смерти или в случае лишения родительских прав. Гражданство отца при этом значения не имеет.
  • Несовершеннолетние дети и студенты очной формы обучения до 23 лет – вместо родителей или усыновителей, лишившихся этого права. 

Что еще дают за третьего ребенка?

Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, право на оформление семейного капитала предоставляется только однажды. Если субсидия на второго ребенка уже была оформлена, за третьего никаких выплат не полагается.

Исключение составляют только субсидии из регионального бюджета. Выплата положена женщинам, родившим или усыновившим третьего или последующих детей после 1 января 2012 года.

Кроме того, на субсидию могут претендовать мужчины, которые усыновили третьего или последующего ребенка после указанной даты. 

Второе условие для получения регионального материнского капитала – как минимум год постоянно проживать на территории области. Размер региональной субсидии в 2016 году – 116 868 рублей. Право на ее получение подтверждается сертификатом. Воспользоваться средствами регионального мат. капитала можно через два года с момента появления третьего (или каждого последующего) ребенка. 

Сумма материнского капитала в 2020 году

По новым правилам, с 1 января 2020 года при рождении первого ребенка будут выплачивать 466 617 рублей, при рождении второго — 616 617 рублей, а при рождении третьего ребенка государство выплатит за семью 450 тысяч рублей взятого ей ипотечного кредита.

Как использовать? 

Основной вопрос, который волнует всех молодых родителей, – на что можно потратить материнский капитал? Использовать деньги по своему усмотрению не получится. Согласно закону, средства субсидии можно расходовать исключительно на конкретные цели: 

  1. Улучшение жилищных условий семьи. Возможно несколько вариантов: отремонтировать существующий дом, погасить ипотечный займ или кредит, вступить в «долевку» или жилищно-строительный кооператив. Кроме того, можно потратить материнский капитал на строительство дома.
  2. Образование ребенка. Сертификатом разрешается оплатить услуги любого образовательного учреждения, включая детский сад, и проживание студента в общежитии ВУЗа.
  3. Здравоохранение. Субсидию можно потратить на получение платных услуг в медицинских учреждениях и оплату дорогостоящих операций при угрозе жизни, а с 2016 года – еще и на товары и услуги, которые нужны для социальной адаптации детей-инвалидов.
  4. Пенсионные накопления мамы. На формирование пенсии можно направить как всю субсидию, так и часть средств, оставшуюся после использования на другие цели. 

Потратить государственную субсидию можно только через три года после появления ребенка. Но предусмотрены случаи, в которых разрешается воспользоваться сертификатом сразу. В их числе – погашение части ипотечного займа на покупку, строительство и даже реконструкцию жилья. 

Семейный капитал нельзя обналичить, положить на депозит или потратить на текущие нужды. Также им нельзя погасить долги по потребительским кредитам или коммунальным платежам. 

В 2020 году еще больше семей смогут получать средства из материнского капитала. С 1 января 2020 году вступили в силу поправки, которые расширяют круг получателей ежемесячных выплат.

1. Согласно изменениям максимальный месячный доход на одного человека в семье, дающий право на выплату, увеличен до 2-х прожиточных минимумов.
2. При этом сама выплата стала предоставляться в 2 раза дольше – до 3-летнего возраста второго ребенка.

Ранее претендовать на ежемесячную поддержку за счет средств маткапитала могли только семьи с доходом в пределах 1,5 прожиточных минимумов на человека, а средства выплачивались, пока второму ребенку не исполнилось полтора года.

3. Увеличился также размер ежемесячной выплаты, правда, в каждом регионе по-разному. В среднем по России прожиточный минимум, в соответствии с которым определяется размер выплаты, увеличился до 11 тысяч рублей в месяц.

Документы на материнский капитал: что собрать и куда предоставить 

Чтобы получить положенную по закону субсидию, необходимо собрать все необходимые бумаги и предоставить их в Пенсионный фонд. 

В списке обязательных документов: 

  • Заявление на получение сертификата.
  • Общегражданский паспорт заявителя либо его представителя.
  • Свидетельства о рождении всех детей, включая первого.
  • Если ребенок был усыновлен – соответствующее решение суда.
  • Если один из родителей – гражданин другой страны, нужен документ, подтверждающий российское гражданство ребенка.

Иногда могут потребоваться и другие документы: решение о разводе, свидетельство о смерти или заключении брака, решение суда (например, о лишении родительских прав). 

Купить дом за материнский капитал – мечта или реальность?

Реальность, если использовать сертификат в качестве первого взноса по ипотеке. Кроме того, закон разрешает оплатить средствами семейного капитала часть долга по уже существующему ипотечному кредиту. 

Чтобы взять ипотеку под материнский капитал, заявитель должен иметь: 

  • Высокий стабильный доход, причем зарплата должна быть «белой».
  • Стаж работы на последнем месте не менее полугода.
  • Положительную кредитную историю.

Стоит учесть, что заявители, у которых уже есть собственное жилье, не могут использовать семейный капитал для покупки недвижимости. Квартира, приобретенная на государственные средства, оформляется в долевую собственность всех членов семьи. 

Квартиры от «Инстеп» – идеальное жилье для молодых семей

Хотите потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий? Значит, пора подыскивать подходящего застройщика. И лучший выбор в этом случае – компания «Инстеп». 

Мы стремимся сделать жизнь молодых семей действительно комфортной: 

  • Строим рядом с жилыми комплексами детские сады. На сегодняшний день возведено 10 таких объектов.
  • Обустраиваем придомовые территории полностью оборудованными детскими площадками.
  • Заботимся о безопасности жильцов: все дворы закрыты от посторонних и тщательно охраняются. 

В наших домах всегда удобно, уютно и тепло: каждый из них оборудован собственной котельной, работающей в автоматическом режиме, имеет хорошую звуко- и теплоизоляцию. Во всех квартирах установлены кондиционеры. Заселяйтесь в любой сезон – комфортно будет и большим, и маленьким членами семьи! 

Как купить? 

Компания «Инстеп» предлагает оформить ипотечный кредит на любую квартиру в новостройке. Для этого необходимо: 

  1. Посетить отдел продаж компании «Инстеп», выбрать подходящую квартиру и зарезервировать ее за собой.
  2. Взять в Пенсионном фонде справку о состоянии счета материнского капитала (с учетом ежегодной индексации).
  3. С оригиналом и копией справки снова прийти в офис «Инстепа». На основании этих документов мы составляем и регистрируем договор долевого участия (ДДУ).
  4. Оплатить часть кредита собственными средствами и получить взамен финансовую справку от компании «Инстеп».
  5. Заверить у нотариуса обязательство, согласно которому дети наделяются долями квартиры.
  6. Со всеми вышеуказанными документами обратиться в Пенсионный фонд.
  7. Дождаться перечисления средств государственной субсидии на счет застройщика. ПФР обязан перевести деньги в течение двух месяцев. 

Согласно закону, необязательно дожидаться трехлетия ребенка, чтобы использовать семейный капитал на покупку жилья в ипотеку. Но, как показывает практика, трудности с оформлением сертификата на детей до трех лет все же иногда возникают. Чтобы их избежать, укажите в заявлении, что средства будут потрачены на погашение долга по ипотеке или использованы в качестве первого взноса по кредиту. 

Хотите получить более детальную информацию о приобретении квартиры в ипотеку? Звоните: 8 (473) 258-89-98, 8 (473) 258-80-08 и 8-919-240-01-07. Выслушаем, проконсультируем и поможем подобрать идеальное жилье!

Источник: https://instep36.ru/mk/

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Как продать квартиру (дом), купленные с привлечение средств материнского капитала

Продажа квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала

Материнский капитал – субсидия от государства, выдаваемая при рождении  второго или последующего ребенка. Сумма, которую можно получить по выдаваемому сертификату, финансируется из государственного бюджета.  

Несмотря на то, что воспользоваться «материнскими» деньгами семья может только после того, как ребенку исполняется 3 года, существует несколько возможностей использовать положенные деньги раньше. В том числе,  с помощью материнского капитала выплатить долг по ипотечному кредиту. Именно этим вариантом уже воспользовались и планируют воспользоваться многие семьи.  

Можно ли продать ипотечную квартиру, приобретенную с привлечение средств по материнскому сертификату»

И часто возникают ситуации, когда в силу каких-либо причин (не удобный для жительства район, слишком холодные комнаты,  есть желание приобрести более комфортное жилье или переселиться в другой регион и пр.

) возникает потребность в продаже приобретенной жилой недвижимости.

И тут возникает вопрос: возможна ли продажа квартиры, купленной  с использованием  денег по материнскому сертификату?

Переживать нет причин. Продать недвижимость, на покупку которой  были взяты финансы с материнского сертификата, можно.  Просто нужно учесть некоторые нюансы, грамотно используя правила продажи этого жилья:

Через какое время можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продать жилье, в стоимости которого «участвуют» деньги, полученные от материнского сертификата, можно буквально на следующий день после ее приобретения.

Важно учесть!!!  Квартира покупается в долевую собственность не только родителей, но и несовершеннолетних детей. Поэтому при ее продаже нужно соблюсти интересы детей, иначе органы опеки будут иметь к вам правовые претензии.

  • Продать квартиру, если есть доля у детей, можно только, если взамен старого жилья ребенок получает новое (или долю в нем).
  • Причем квартира должна быть более удобная (и иметь большую площадь), или, как минимум,  равноценная  по площади и удобству.
  • Сделки по продаже/покупке жилья, в интересах детей,  должны происходить одновременно – то есть, доля несовершеннолетнего в новом жилье оформляется одновременно с продажей его доли в старом. 

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как все сделать грамотно?

I вариант

  1. Получение одобрения от опеки (ООП) – делается это путем предоставления им предварительного соглашения/договора покупки-продажи того жилья, которое вы планируете приобрести взамен продаваемого. Составляется заявление в опеку. Его суть: вы предоставляете своим несовершеннолетним малышам доли в новом жилье, и при этом нисколько не ухудшается их положение (площадь аналогичная или больше и пр.). Для этого и необходим предварительный договор на приобретение жилья.
  2. Нужно найти покупателя на продаваемое вами жилье и заключить с ним предварительный договор на куплю-продажу. Договор предварительный составляется именно потому, что вы не имеете права на продажу без согласия ООП. И в ситуации, если ООП (органы опеки и попечительства)  не дадут одобрения, вы сможете без предварительного взноса и без штрафов выйти из договора. 

II вариант

Для получения согласия от опеки, вы открываете  счета на детей, не достигших совершеннолетия,  и размещаете на них ту  сумму денег, которая равна  доле детей в квартире. Тогда согласие опеки на продажу жилья вы получите.

Для  составления договоров лучше всего обратиться к юристам, ведь предварительные договора по правовым особенностям отличаются от стандартных договоров купли-продажи.   И здесь важно все сделать четко и грамотно.

Что с налогами?

Итак, вы все сделали правильно, органы опеки дают согласие на продажу квартиры (дома), в том числе и доли несовершеннолетних детей в нем.

  Возникает вопрос: нужно ли платить налог на продажу доли несовершеннолетнего ребенка?  При продаже жилья, у которого несколько владельцев, каждый продает свою долю в жилье.

  Платить налог или в этом нет необходимости, зависит от нескольких факторов:

  1. Времени, на протяжении которого жилье находится  в собственности.
  2. Продажной цены.
  3. Порядка оформления договоров купли/продажи.

Если жилье в собственности более трех лет, то налог с  его продажи уплачивать не нужно. Независимо от ее продажной цены – хоть 1 рубль, хоть 100 миллионов рублей. Это положение налогового кодекса. В этом случае не нужно и подавать декларацию о доходах.

Если жилое помещение находилось в собственности менее трех лет, то налог платить нужно. Если имущество подлежит налогообложению, то законные представители несовершеннолетних (родители, опекуны, усыновители, попечители) исполняют все обязательства по  уплате налогов.  Уплачивается налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.  

Есть небольшой нюанс – если жилье находится в собственности меньше, чем  3 года, то налог платится с суммы, которая превышает 1 миллион рублей. 

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Источник: https://rgdom.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-dom-kuplennye-s-privlechenie-sredstv-materinskogo-kapitala

Право-online
Добавить комментарий