Расторжение предварительного договора купли продажи доли жилого дома с возвратом задатка

СУД: решение о взыскании задатка. Отказавшие продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере

Расторжение предварительного договора купли продажи доли жилого дома с возвратом задатка

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Дело № 2-582-10 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 02 июня 2010 года пос. ж.д. ст. Высокая Гора Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Т…Н.Д.

, с участием представителя истцов М… А.А., ответчика У…А.З., при секретаре З… Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш…. З… Р…, Ш…. И… З… к У… А…З…, К… Э… Ф… о взыскании задатка, установил: Ш… З.Р. и Ш… И.З. обратились в суд с иском к У…А.З., К….Э.Ф. о взыскании задатка, в обоснование указывают следующее.

9 декабря 2009 года, между истцами и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи дома. По условиям заключенного договора ответчики обязались продать жилой дом, расположенный по адресу: РТ, Высокогорский район с. В… Г…, ул. Т…, д. 00, а истцы его принять и оплатить. Ответчики оценили продаваемый дом в 2 200 000 рублей.

Истцами, в обеспечение исполнения договора было включено условие о задатке, который в случае неисполнения договора по вине покупателя, остается у продавца, а в случае неисполнения договора по вине продавца, последний должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. По условиям п.

4 договора расчет между продавцом и покупателем производиться в следующем порядке 200 000 рублей, покупатели оплачивают продавцам в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Данная сумма определяется как задаток. П. 5 договора, предусматривает: Договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 1 марта 2010 года. П.

6 договора установлено, «в случае, если покупатели не могут приобрести указанный дом (в силу объективных причин) продавцы возвращают покупателям задаток в размере 200 000 рублей».

Ответчики нарушили условия договора практически по всем позициям условий договора, а именно: рекламировали в журнале «Недвижимость», газете «Из рук в руки» продажу спорного дома, позвонили им, что отказываются продавать дом по семейным обстоятельствам. Однако в рекламе ответчик указывает, что спорный дом продается за сумму 2 550 000(два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Получается, что расторжение договора преследует цель повышения стоимости продаваемого объекта против заключенного между ними договора купли-продажи за сумму 2 200 000 рублей. 22 декабря 2009 г. ответчики составили Акт о расторжение предварительного договора купли-продажи спорного дома, передали его им и возвратили задаток в сумме 200 000 рублей.

С данным расторжением договора купли-продажи они не согласны. Исходя из вышеизложенного истцы просят взыскать с ответчиков сумму полученного задатка в размере 200 000 рублей, уплаченную госпошлину в сумме 5200 рублей, затраты на юридические услуги в сумме 3000 рублей, затраты на представительство в суде в сумме 8000 рублей.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их интересы по ордеру представляет адвокат М… А.А. Представитель истцов М…. А.А. исковые требования поддержала, уточнив их: просит взыскать с У… А… З…, К… Э… Ф… в пользу Ш…З… Р.., Ш..

И… З… 200 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей, 5200 рублей в счет возврата госпошлины. Ответчик У…. А.З. иск не признала, указав, что дом она продавать передумала в связи с тем, что сын начал уходить из дома, как только узнал, что она хочет его продать. Деньги в сумме 200000 рублей у истцов она брала, но вернула их.

Считает, что 200000 рублей ей были заплачены истцами как аванс, а не задаток. Ответчик К… Э.Ф. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2, 3 и 4 статьи 198 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Судом установлено, что 9 декабря 2009 года Ш… З.Р. и Ш… И.З. заключили предварительный договор купли-продажи дома с У…А.З. и К… Э.Ф.

По условиям заключенного договора ответчики обязались продать принадлежащий им на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район с. В… Г…, ул. Т…, д. 00, а истцы его принять и оплатить. Стороны оценили продаваемый дом в 2 200 000 рублей.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами производиться в следующем порядке: 200000 рублей в момент подписания предварительного договора купли-продажи дома, 2000000 рублей в момент подписания основного договора купли-продажи. При этом из пунктов 6 и 8 следует, что 200000 рублей являются задатком.

В пункте 5 данного договора указано, что основной договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 01 марта 2010 года. В силу пункта 7 продавцы обязались не рекламировать данный объект с целью продажи, не заключать ни с кем договоров купли-продажи, не брать ни с кого авансовых сумм до 01 марта 2010 года. Согласно расписке, написанной ответчицей У… А.З., она получила от Ш… З.Р.

200000 рублей в качестве задатка за продаваемый ею вышеуказанный дом. Стоимость данного дома в расписке указана 2200000 рублей. При этом в расписке также указано, что 200000 рублей также является первоначальным взносом от общей стоимости данного дома. Однако 20 декабря 2009 года У…А.З.

в одностороннем порядке отказалась продавать дом, о чем составила акт о расторжении предварительного договора купли-продажи дома. У… А.З. вернула ответчикам 200000 рублей.

Также в ходе судебного заседания было установлено, что ответчики 12 января 2010 года, то есть в момент действия вышеуказанного предварительного договора купли-продажи дома и без предложения истцам купить дом, продали указанный дом третьим лицам за 2300000 рублей. Соответственно ответчики нарушили условия пункта 7 договора предварительного договора купли-продажи дома.

А 8 пунктом предусмотрено, что в случае нарушения продавцами пункта 7, продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований, то есть уклонение стороны от заключения основного договора, обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов и покупателей, заключить основной договор купли – продажи дома на согласованных условиях в определенный срок. Таким образом, требования истцов о возврате задатка в двойном размере обоснованы. При этом суд полагает, что данные требования истцов должны быть удовлетворены лишь за счет У… А.З., поскольку лишь она непосредственно получила по расписке в качестве задатка 200000 рублей и лишь она в одностороннем порядке отказалась исполнять условия предварительного договора купли-продажи дома. Кроме того, ее сын К…. Э.Ф., который также является ответчиком по делу, на момент подписания предварительного договора купли-продажи дома являлся несовершеннолетним. Доводы У… А.З. о том, что полученные ее 200000 рублей, она расценивает как аванс, а не задаток, суд во внимание принять не может, поскольку в предварительном договоре и расписке данная денежная сумма указана как задаток. Кроме того, в пункте 8 предварительного договора прямо указано, что в случае нарушения продавцами пункта 7, продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере. При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в сумме 5200 рублей, которая подлежит возврату истцам с ответчика У…А.З., поскольку решение выносится в пользу истцов. Представитель истцов также просит возместить судебные расходы за услуги представителя в размере 20000 рублей. Учитывая объем проделанной представителем работы, суд считает разумным возместить указанные расходы в размере 5000 рублей. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Иск Ш…З… Р…, Ш… И… З… к У.. А… З… удовлетворить. Взыскать с У… А… З… в пользу Ш… З… Р.., Ш… И… З…200 000 (двести тысяч) рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 (пять тысяч) рублей, 5200 (пять тысяч двести) рублей в счет возврата госпошлины. В удовлетворении исковых требований Ш… З.. Р…, Ш…И…З… к К… Э… Ф…. отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 суток со дня изготовления судом полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через данный районный суд. Судья: подпись. Копия верна, подлинное решение подшито в деле № 2-582-10, находящемся в производстве Высокогорского районного суда Республики Татарстан. Судья: Н.Д. Т…

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=62

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток

Расторжение предварительного договора купли продажи доли жилого дома с возвратом задатка

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боловой И.Т. к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н.

, 3-е лицо ООО “Семья” о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса по апелляционной жалобе Козьменко А.А., Козьменко Н.Н.

на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Болова И.Т. обратилась в суд с иском к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО “Семья” о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Боловой И.Т. и Козьменко А.А., Козьменко Н.Н.

был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым истец передала ответчикам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве аванса. Договором стороны определили стоимость объекта в СУММА рублей.

При этом часть денежных средств при подписании основного договора купли-продажи будет выплачиваться за счет кредитных средств ОАО “Сбербанк России”.

В соответствии с извещением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ОАО “Сбербанк России” принял отрицательнее решение по предоставлению кредита на приобретение объекта недвижимости. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.

39 ГПК РФ истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков в равных долях денежную сумму в размере 50 000 рублей, оплаченную в качестве аванса, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1719 рублей 59 копеек, расходы по оформлению доверенности в размере 1000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года с Козьменко А.А. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

С Козьменко Н.Н. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

В удовлетворении остальной части взыскания судебных расходов отказано.

В своей апелляционной жалобе Козьменко А.А. и Козьменко Н.Н. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что переданная им денежная сумма в размере 50 000 рублей является не авансом, а задатком и не подлежит возврату, поскольку основной договор не заключен по вине истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., их представителя – Кравченко А.И., представителя Боловой И.Т. – Семенова Х.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421,429,314,1102,487,309,310 ГК РФ и исходил из того, что аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен.

Аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. Поскольку основной договор купли-продажи к указанному сроку, т.е.

к ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами не заключен, предложения о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, вытекающие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились, в связи с чем, денежные средства, внесенные истцом, подлежат возврату.

Суд отклонил доводы стороны ответчиков о том, что именно по вине Боловой И.Т.

не был заключён основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем спорная денежная сумма не подлежит возврату истцу, так как является задатком, поскольку с учётом определённой сторонами природы переданной истцом ответчикам суммы в размере 50 000 рублей (авансовый платеж), установление вины в не заключении соответствующей сделки, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела.

В соответствии со ст. 98,100 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. (Продавцы) с одной стороны, Боловой И.Т.

(Покупатель) с другой стороны и ООО “Семья”, агентство недвижимости был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому Продавцы приняли на себя обязательства продать, а Покупатель купить 7/100 доли жилого дома площадью 828,6 кв.м.

, инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер: Ж, этажность: 3, подземная этажность: 1 и 7/100 доли земельного участка площадью 445 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности по 7/200 доли каждому.

По условиям этого предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (п.4 Договора).

Согласно п. 5, п.

6 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что стоимость объекта составляет СУММА рублей; Покупатель оплачивает Продавцам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за счет собственных средств при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 393 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам за счет собственных средств при подписании Основного договора купли-продажи; денежная сумма в размере СУММА рублей будет выплачена за счет кредитных средств ОАО “Сбербанк России” путем зачисления на счет Покупателя с последующим перечислением на счет Продавцов в течение трех дней с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года.

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции приходит к выводу о том, что сумма 50 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст.

380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора.

Представленное письменное доказательство – предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части уплаты 50 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст.

380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную Боловой И.Т. сумму в размере 50 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем.

Данная сумма обоснованно признана судом авансовым платежом, который подлежит взысканию с ответчиков в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно.

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае – договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате.

Довод апелляционной жалобы о незаключении основного договора купли-продажи по вине истца, и что продавец в таком случае вправе расторгнуть договор без возврата полученных денежных средств, являющихся задатком, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе выплаченная истцами денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Наличие или отсутствие согласия банка на выдачу кредита правого значения для рассматриваемого дела не имеет.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/135244299/

Как вернуть задаток покупателю и продавцу?

Расторжение предварительного договора купли продажи доли жилого дома с возвратом задатка

Как вернуть задаток? Такой вопрос может возникнуть как у покупателя недвижимости, так и у продавца. Далеко не всегда возврат денег проходит безболезненно для другой сторон сделки.
Ведь рушатся все планы! А порой происходит потеря денег и времени.

Как вернуть задаток

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Как вернуть задаток покупателю от продавца

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

  • Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

То есть Покупатель передумал покупать квартиру:

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя

-потому что Продавец нее подготовил документы в указанные  сроки, то есть нарушил условия договора, и ваша сделка сорвалась  — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере

-потому что

  • Вернуть в одинарном размере после после прекращения действия предварительного договора купли-продажи квартиры.
  • Вернуть в двойном размере.

Вернуть задаток всегда задача не простая. 

  • Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если Вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать  на успех в Суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.
  • Если задаток оформлен не верно, даже Суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка. 
  • Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.

В противном случае, задаток «можно считать авансом».

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто передается Продавцом  за новую квартиру.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.

Как вернуть задаток. Правильное оформление

  • Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

Как должен быть правильно оформлен задаток читать далее

Как вернуть задаток проще?

По-человечески поговорить с Продавцом,  если у вас действительно есть  уважительная причина .

Гражданский кодекс Российской Федерации. Задаток

 § 7. Задаток

 Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

 Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как вернуть задаток покупателю и продавцу?

Источник: https://exspertrieltor.ru/2015/12/03/kak-vernut-zadatok/

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли продажи доли жилого дома с возвратом задатка

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Просмотров 324

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения.

Однако не всегда договоренности выполняются.

Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Пример. Гражданка Сидорова и гражданин Михайлов заключили ПДКП, но срок действия не указали. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлова об этом не уведомила.

Покупатель также не стремился совершить сделку, поскольку не смог собрать нужную сумму для покупки. По истечении 1 года ПДКП стал недействителен.

В этой ситуации ничего расторгать не нужно, так как обе стороны не пожелали оформить Основной договор.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров.

Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели.

Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне.

Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается».

Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст.

381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Согласно сложившейся практике, при расторжении договора по вине Продавца он возвращает не двойную сумму задатка, а задаток в полном размере. Однако у Покупателя остается право потребовать удвоенную сумму через суд.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Формулировка причины отказа от обязательств влияет на возможность возврата задатка. Если Покупатель укажет, что «нашел более подходящий вариант», «передумал», шанс вернуть задаток сводится к нулю.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная «корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва договора.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений, разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Право-online
Добавить комментарий