Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Как продать квартиру

Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Обмен недвижимости: особенности и нюансы оформления

Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Обмен квартир в советские годы был почти главным способом улучшения жилищных условий. В сегодняшнее рыночное время сделки по обмену стали редкостью. Но, тем не менее, такое явление как обмен продолжает существовать на рынке, и определенная доля граждан с его помощью успешно решает свои вопросы и приобретает желаемые объекты.

Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату.

Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами.

Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.

Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>

Плюсы обмена

  • Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
  • Крыша над головой всегда гарантирована.
  • Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
  • Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.

Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>

Особенности обмена в городах Казахстана

— Очень частый обмен — это авто с доплатой на квартиру, — говорит руководитель карагандинского риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева.

Раньше это было редко, так как продавцу недвижимости хотелось наличные, а уж машину он и сам, если надо, выберет, какую захочет, или авто ему совсем не нужно.

Но времена изменились, очень много сейчас продавцов недвижимости, а покупателей на порядок меньше, поэтому чаще всего сейчас соглашается продавец (особенно, если это дорогая недвижимость). Он получает таким образом часть денег уже сейчас, а часть после продажи этого авто.

Следующий обмен — это квартиру большую на меньшую. Это вариант, когда срочно нужны деньги. Например, не справляются с кредитом, на обучение детям, лечение. Или дом хотят поменять на квартиру, когда сложно жить в доме в связи с возрастом, например.

А в столице обращения по обмену более редки, считает директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. По его оценке они составляют менее 1%.

— Как правило, обмен предлагают или люди, у которых о современном рынке недвижимости нет практически никакого представления — люди в возрасте, из глубинки и другие.

Часто встречается категория людей, кто уже пробовал продавать и не смог реализовать свою недвижимость. Как правило, в силу несоответствия рыночным ценам — по этой причине меняют частные дома и многокомнатные квартиры.

То есть, если вы видите объявления, предлагающие обмен, то с вероятностью выше 90% цена у этих объектов завышена!

Ипотека «Нурлы жер»: как получить заем под 10% годовых >>>

Жани Турысов считает, что ни для опытного риелтора, ни для опытного нотариуса никакой сложности в подобных сделках нет.

— Кстати, чтобы подтвердить редкость мены на рынке, точнее не предложений, а реальных сделок, вы можете обратиться к нотариусам с опросом, — предлагает директор агентства «Этажи».

— Мы его делали и выяснили, что есть нотариусы, работающие более 5 лет, которые ни разу не сталкивались с договором мены! У работающих более 10 лет процент таких сделок был ниже 1%, что подтверждает статистику нашей компании «Этажи» по обращениям клиентов.

По словам Жани Турысова, в сделке по мене стоимость услуг риелтора будет точно такой же, как и в обычной сделке.

Стоит также отметить и другие особенности обмена. Например, обменять 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только они не будут расположены в менее престижных районах. Это связано с тем, что, в основном, стоимость 1 кв.

м 1-комнатной квартиры выше, чем 2-или 3-комнатной. Также неравноценным будет обмен 2-комнатной квартиры на две 1-комнатные в одном районе. Без доплаты будет не обойтись. Сложно перечислить все варианты сделок обмена.

Каждый случай требует индивидуального подхода.

Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>

— Не всегда обе стороны могут сразу договориться, каждая хочет завысить стоимость своей недвижимости, — говорит директор риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — «У меня ремонт лучше, у меня район, этаж» и так далее.

Ведутся долгие переговоры, и только в 50% получается результат. Всегда проще продать и купить то, что хочется, выбрать район, этаж, дом, ремонт, Иногда это обмен с рассрочкой, и здесь все индивидуально: на какой срок, как передаваться будут деньги.

Что касается обмена междугороднего или международного, то хоть и встречаются предложения подобного рода, все же такой вид операции является наиболее сложным, затратным и осуществляется очень редко. Гораздо проще продать недвижимость, а потом спокойно выбрать понравившуюся в другом городе или государстве.

Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке: условия, лайфхаки >>>

Какой договор правильнее заключить при обмене

Нотариус Салтанат Бельбаева считает, что, если фактически есть обмен, то людям выгоднее оформить все это договором мены.

— Стоит это 28 860 тенге, также как и договор купли-продажи, дарения между посторонними людьми, — говорит она. — Если оформлять это двумя договорами купли-продажи, то соответственно, эту сумму надо умножить вдвое.

Договор мены не только экономически выгоднее, но и юридически безопаснее. Не стоит заменять договор мены другими — договорами купли-продажи, дарения и т. д.

Например, вы совершили обмен, но решили оформить два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.

1 ГК РК). Но денег вы фактически не получаете, а только другую квартиру.

Если же договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (например, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. Вы можете лишиться полученной квартиры.

А так как договор купли-продажи составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас не будет, и денег за нее вы не получите. Таким образом, вы лишаетесь и квартиры, и денег.

Поэтому не стоит рисковать, а лучше оформить сделку договором мены.

Согласно договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса РК, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир.

При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т.д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.).

Желательно все это отразить в договоре мены.

Также в договоре обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Для подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

— Если стороны действуют с согласия супругов, то указываются данные супругов, — уточняет нотариус Салтанат Бельбаева. — Указываются технические характеристики, описание обмениваемых объектов. Берутся с ЕНИСа справки о зарегистрированных правах (обременениях). Обмен может производиться без доплаты, указывается это.

Если с доплатой, то указывается сумма, какая сторона какой передает какую сумму при обмене. После заключения договора мы отправляем его на регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте.

Через сутки примерно появляется информация, что зарегистрировано право, то есть в кабинете нотариуса появляется это уведомление. Если происходит обмен на машину, то клиент с этим договором мены идет в специализированный ЦОН и получает техпаспорт на свое имя.

Нотариусы могут сейчас брать справки об отсутствии обременения на машину за исключением автомобилей, которые принадлежат собственникам на основании свидетельства о регистрации транспортного средства старого образца.

Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>> 

Что необходимо при обмене

  • личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
  • нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
  • личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
  • справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (нотариус сам может взять ее в личном кабинете ЕНИС);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
  • разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу (отчуждение) доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8401/

Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости

Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности. 

Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован.

Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки.

При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон.

Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Если, покупая или продавая квартиру, вы решили обратиться к нотариусу, то можете быть уверены, что нотариальный акт, обладающий повышенной доказательственной силой, надежно защитит ваши права и интересы, убережет от юридических рисков.

Кроме того, что сделка, совершенная с участием нотариуса, надежна, она еще и гораздо менее хлопотна. Вам не придется никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам.

И с регистрацией проблем не будет: нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр. При подаче в электронной форме процедура регистрации перехода права собственности займет один рабочий день, если нотариус подаст документы на бумажном носителе – три дня.

Кроме того, с 1 января 2015 года тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью значительно снижены. Услуги нотариуса обойдутся вам значительно дешевле, чем помощь адвоката, юридического консультанта или риелтора. Так сколько же будет стоить безопасность и удобство?

Для начала предлагаем ознакомиться с порядком расчетов нотариального тарифа:

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, придется заплатить:

I. Супругу, родителям, детям, внукам, при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

II. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:

– до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
– свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
– свыше 10 000 000 рублей – 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;

Для удобства предлагаем вам ознакомиться с тарифами на удостоверение сделки купли-продажи недвижимости:

Цена квартиры (миллионы)Родственникам (Супругу, родителям, детям, внукам)Не родственникам
1 000 0005 000 руб.7 000 руб.
1 500 0006 000 руб.8 000 руб.
2 000 0007 000 руб.9 000 руб.
2 500 0008 000 руб.10 000 руб.
3 000 0009 000 руб.11 000 руб.
5 000 00013 000 руб.15 000 руб.
7 000 00017 000 руб.19 000 руб.
10 000 00023 000 руб.25 000 руб.
15 000 00028 000 руб.30 000 руб.
20 000 00033 000 руб.35 000 руб.
30 000 00043 000 руб.45 000 руб

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/notarialnyi-tarif-za-udostoverenie-sdelki-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Мутные способы купить квартиру

Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Когда я искала квартиру, мне предложили несколько привлекательных вариантов.

Квартиры стоили ниже рынка, но некоторые условия выглядели необычно. Я юрист, поэтому полезла в законы и судебную практику — и решила не рисковать. После покупки дешевой квартиры можно оказаться в суде, а то и на улице.

Одну квартиру мне предлагали на 500 тысяч дешевле, чем стоили аналогичные в том же доме. Но, когда я изучила документы, пришлось отказаться. Если бы я купила эту квартиру, был бы риск, что со мной станет жить незнакомый человек. В худшем случае сделку могли признать недействительной.

Следите за руками:

  1. В 2002 году мать, отец и дочь подают заявление на приватизацию общей квартиры.
  2. Отец и дочь отказываются от приватизации в пользу матери.
  3. Мать приватизирует квартиру по договору передачи.
  4. В 2015 году мать дарит квартиру дочери.
  5. Дочь регистрирует право собственности на квартиру, а спустя три года решает продать ее мне.

На первый взгляд, всё в порядке.

Если по документам выходит, что в квартире живет человек с правом бессрочного пользования, то выселить его не получится — только если съедет по доброй воле.

В другой раз я нашла интересные апартаменты в новостройке. Если судить по сайту, цена и расположение — близкие к идеалу. А потом я посмотрела документы и у меня сразу появилась куча вопросов.

Финансирование стройки. Комплекс строили на основании инвестиционного договора. Поэтому покупать апартаменты предлагали на основании договора уступки требования по этому инвестиционному договору. По сути, вместо покупки апартаментов застройщик предлагал стать соинвестором строительства спортивного комплекса с общежитием.

А если все это время стройка стояла, то никто не гарантирует, что ее вообще закончат. Срок действия разрешения на строительство истек уже в 2014, но здание все еще стоит недостроенным. Когда я приезжала посмотреть на стройку, я не видела, чтобы кто-то что-то строил. Как мне объяснили, строители приостановили работы для подключения коммуникаций.

Мне очень хочется, чтобы у университетов были спортивные комплексы и общежития, но я решила, что не готова за это платить.

Разрешение выдано на строительство не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием для вузаПокупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи.

По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово.

В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В истории Якова вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд. Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.

Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Поэтому просто запомните: если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

В отличие от векселя и предварительного договора, закон разрешает продавать квартиры через кооператив. Часто это даже дешевле, чем покупать у застройщика напрямую. А вот рисков больше.

У одной и той же квартиры оказалось два собственника, оба ее оплатили. Евгений обратился в суд, чтобы признать договор Татьяны с застройщиком недействительным и вернуть себе квартиру. Он выиграл в двух инстанциях, но Верховный суд все отменил и отправил дело на пересмотр. Чем кончится история — неизвестно.

Районный суд

Источник: https://journal.tinkoff.ru/shady-schemes/

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Сколько будет стоить переоформление при обмене квартиры с долгом на дом?

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест.

Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать.

Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

3 способа продать квартиру в ипотеке

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать.

По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой.

Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след.

Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга.

Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога.

Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору.

Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры.

Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест.

О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения.

Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка.

В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре.

Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением.

Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения.

Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости.

Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит.

Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся.

В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку.

Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя.

Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени можно жить без регистрации?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как купить квартиру в доме под снос?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_ili_obmenyat_kvartiru_s_dolgom/5450

Право-online
Добавить комментарий