Смогу ли я продать дом или завещать без межевания?

Наследование дома: здание – по завещанию, участок под ним – по закону

Смогу ли я продать дом или завещать без межевания?

Верховный Суд Российской Федерации определил, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится дом, если в завещании указан только порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим обстоятельства дела подробнее.

В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного участка в порядке наследования.

По завещанию ей, ее брату и сестре полагались доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но при этом земельный участок, на котором располагался дом, не был завещан никому.

По мнению истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и поэтому участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского районного суда г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016).

Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение или сооружение не могут быть завещаны отдельно от части земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании”).

Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный участок возникло пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.

Однако ответчик (сестра истицы) с таким решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. По ее мнению, право собственности на земельный участок должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в результате чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности.

Ответчик указала, что данной площади достаточно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила.

Однако судьи, рассматривавшие жалобу, согласились с доводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). В связи с этим ответчик подала в ВС РФ кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала доводы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных постановлений есть. Суд разъяснил, что ст.

35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект на нем, но при этом не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость.

И более того, указал Суд, земельный участок и жилой дом на нем выступают как самостоятельные объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя относительно судьбы земельного участка означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, то есть в силу закона.

ВС РФ также пояснил, что в данном случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка не нарушен, поскольку стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта.

“В данном случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок – в порядке наследования по закону”, – заключил Суд. Он добавил, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что доля К.

в праве собственности на земельный участок должна быть равна доле на дом, не основан на законе.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

МНЕНИЕ

Любава Трофимова, эксперт по недвижимости, руководитель Консалтингового Агентства “Трофимова Групп”:

Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из основных принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может.

Но права на землю могут быть разные: право собственности, аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут.

Четкой привязки в законе именно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный участок нет и получается, что у собственника дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.

Выводы ВС РФ логически верны и законны, поскольку если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не могла. А если право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – почему он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного участка.

Доводы наследника, получившего большую долю в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю должны быть в точности такими же, как и на дом, если распоряжений умершего насчет земли не сделано.

Данный механизм может работать в случае, если права на земельный участок, предоставленный до введение в действие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. Например, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов.

Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, так как главным критерием в таких случаях является именно порядок долевого пользования домом.

Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома.

Потому что если даже право на земельный участок отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его можно оформить, договорившись с собственниками земли мирно либо установив в судебном порядке сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в такой ситуации всегда положительная.

Однако в ситуации с наследниками по настоящему делу все гораздо проще, все трое являются детьми умершей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным участком не умаляет права собственности наследника как собственника большей доли (2/4) на дом.

МНЕНИЕ

Ирина Дарсалия, директор ООО “Эквилибриум”, специалист по недвижимости:

Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 весьма неоднозначное. Понятно, что ВС РФ – это высший судебный орган, именно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный участок – это самостоятельные объекты права, а наследодатель в завещании распорядился только одним из них.

Вероятнее всего такое случилось потому, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но речь не об этом. По моему мнению, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного участка.

Совершенно непонятно, каким образом собственник доли дома должен оформлять свои отношения с собственником земельного участка, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать договор, а если должны, то какой именно – аренды, безвозмездного пользования или какой-то иной.

Опять же вопрос: как быть в такой ситуации, когда собственник земельного участка категорически откажется от заключения какого-либо договора. Ведь с точки зрения закона он будет прав.

Другая ситуация – собственник земельного участка будет требовать заключить договор аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать собственнику доли дома, если его не устраивают предложенные условия – непонятно.

Если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен договор пользования земельным участком, то собственник доли дома становится заложником этой ситуации в случае желания продать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, а покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Непонятно, как быть в ситуации, когда такие условия не определены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/news/1182490/

Межевание: специалисты советуют поторопиться

Смогу ли я продать дом или завещать без межевания?

Хотя закон напрямую пока этого не требует, но дальневосточный гектар наступает. И не только

«Горячей» получилась прямая линия, в ходе которой можно было напрямую задать вопросы сотрудникам Управления Росреестра по Приморскому краю и филиала Федеральной кадастровой палаты. Мы организовали ее для читателей «В» за две недели до 1 марта, и телефон буквально раскалился от звонков.

Причина проста: наслышанные о том, что с первого дня весны грядут очередные изменения в рамках «дачной амнистии», приморцы воспользовались возможностью уточнить из первых рук, что конкретно должно измениться, что уйдет в прошлое, а что будет по-новому. Многое тут не совсем понятно, и посоветоваться со специалистами было очень кстати.

Кто в теремочке живет?

Что касается оформления земельных участков, то в этом плане никаких сроков законодатель не предусмотрел. То есть в отношении земли «дачная амнистия» остается бессрочной. А вот в отношении порядка регистрации объектов индивидуального жилищного строительства ожидаются перемены.

И если в ближайшие дни не будет принят нормативный акт о продлении «амнистии» на дома (а такой вариант не исключается), то уже с 1 марта порядок регистрации прав на них изменится и нельзя будет, как сейчас, зарегистрировать право собственности без разрешения на ввод их в эксплуатацию.

Как раз это имеется в виду, когда говорят об окончании «дачной амнистии». 

Кого же коснутся новые требования? Правообладателей земельных участков, выделенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в населенных пунктах, а также тех, кто ведет личное подсобное хозяйство и имеет в дачных товариществах дома, пригодные для круглогодичного проживания. 

При этом для хозяев летних садовых домиков (без фундамента и коммунальных услуг) практически ничего не изменится. После 1 марта им, как и сейчас, не понадобятся разрешения ни на строительство, ни на ввод дома в эксплуатацию.

Другое дело, что порядок регистрации «некапитальной» дачной недвижимости уже поменялся. Произвольно заполняемая дачная декларация теперь не считается официальным документом и не принимается в расчет. У вас потребуют технический паспорт садового домика, подготовленный кадастровым инженером.

Все это и многое другое разъясняли ведущие прямой линии звонившим с вопросами читателям.

– Добрый день. Дачный участок у меня оформлен, проведено межевание, и с границами теперь все стало понятно. Но садовый домик не зарегистрирован. Как это сделать?

– Если вы хотите зарегистрировать строение на садовом участке, обратитесь с заявлением о постановке участка на кадастровый учет и одновременно на регистрацию в любое отделение многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ). К документам приложите квитанцию об оплате госпошлины (350 рублей) и технический план вашего строения.

– Но у меня нет техплана.

– Его надо заказать у кадастрового инженера. Заключите с ним договор подряда на выполнение кадастровых работ, предусмотрите возможность оплаты работы после проведения кадастрового учета и регистрации прав на жилой дом.

– Я обращалась к кадастровому инженеру. Он сказал, что его услуги будут стоить 15 тысяч рублей. А у меня не дом, а просто халупа. Я могу его не регистрировать?

– Это ваше право. Обязательная регистрация подобных объектов не оговаривается в законе.

– И я даже смогу продать без этого участок?

– Сможете. Садовый домик для этого необязательно должен быть зарегистрирован, это делается по желанию.

– Это прямая линия? У меня вопрос. Дом на нашей даче хороший, поэтому хотелось бы официально оформить права на него. Куда нужно подать документы? Если я успею это сделать до 1 марта, смогу ли воспользоваться «дачной амнистией»?

– Да, достаточно представить документы до 1 марта, чтобы не опоздать. Заявление и другие документы можно подать в МФЦ. Можно это сделать и в электронном виде с помощью специальных сервисов на сайте Росреестра (в том числе в «Личном кабинете правообладателя») или направить по почте.

Подается заявление одновременно на кадастровый учет и на регистрацию своих прав на дом, оплачивается госпошлина, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок и подготовленный кадастровым инженером технический план дома. В случае если ранее права на земельный участок были зарегистрированы, правоустанавливающие документы на него уже не потребуются.

Границы не должны «плавать»

– Здравствуйте. У меня на Сиреневке с 1977 года участок 10 соток. Хотя в свидетельстве о праве собственности, выданном в 1993-м, указана меньшая площадь – 8 соток.

В конце прошлого года провел межевание и получил выписку из госреестра недвижимости уже на 10 соток. Получается, мне засчитали участок полностью.

Нужно ли переделывать теперь свидетельство о праве собственности, чтобы в нем было указано не 8, а 10 соток земли?

– После уточнения границ вашего участка ваше право собственности на 10 соток земли зарегистрировано, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Выписка из ЕГРН является сейчас основным документом о праве собственности, а свидетельства о праве собственности, о которых вы говорите, просто-напросто уже не выдаются.

Поэтому с документами у вас все в порядке. 

– И не надо какие-то еще дополнительные бумаги оформлять?

– Нет, не надо.

– Добрый день. У меня, по сути, два участка: мой и сына. На первый есть межевой план, а на другой нет. Могу я продавать их сейчас и вообще совершать с ними какие-то сделки?

– Если права на ваши участки зарегистрированы, то совершать с ними сделки без уточнения границ вы можете. Пока закон этого не запрещает.

– Здравствуйте. Скажите, действительно ли стоит поторопиться провести межевание своего дачного участка? Везде пугают, что из-за программы «Дальневосточный гектар» можно оказаться у разбитого корыта, потому что кто-то окажется проворнее при оформлении земли…

– Из-за отсутствия сведений о границах участка в реестре претенденты на получение земли по федеральной программе могут даже не предполагать, что выбранная ими территория «накладывается» на чей-то дачный участок. Поэтому они и пишут такую заявку. Это действительно одна из причин поторопиться с межеванием. И мы всем советуем его делать. Хотя уточнение границ не стало пока обязательным. 

– Я житель Владивостока. Искренне возмущает абсурдность ситуации с нашими землями. Бесплатно раздаются гектары: приезжайте хоть откуда, берите ради бога. При этом местных жителей, которые десятилетиями обрабатывают дачные участки и платят налоги, уже не знают, какой данью обложить.

Вот говорят, что без межевания нельзя участок продать, подарить, завещать. А мне 79 лет, и пора как-то определить дальнейшую судьбу своего дачного надела. Он столько лет служил мне верой и правдой.

Почему я должен из своей скудной пенсии отстегнуть 15–20 тысяч, чтобы заплатить кадастровому инженеру за межевой план?

– Если ваш участок оформлен в собственность, вы можете хоть сейчас пойти к нотариусу и оформить договор купли-продажи, дарения или завещание. Отсутствие межевого плана не является тут преградой. 

– Здравствуйте. Живу в Черниговском районе. Попала в неприятную ситуацию: соседка оформила в аренду часть моего участка. Состоялось уже четыре судебных слушания. На последнем я согласилась на экспертизу. Подскажите, пожалуйста, что это мне даст?

– Мы так понимаем, что нарушение ваших прав произошло потому, что в ЕГРН не были внесены сведения о границах вашего участка?

– Да, это так. 

– Обычно судебная экспертиза устанавливает границы земельных участков и дает заключение, действительно ли произошел захват спорный территории тем или иным лицом.

– А как конкретно работают эксперты?

– Все зависит от того, какие вопросы были поставлены перед ними сторонами по делу и судьей. Экспертиза может делаться как по документам, так и с выездом на место и с фактическими замерами.

Сверьте координаты

– Мы купили второй дачный участок рядом с тем, что давно обрабатываем. Нужно ли теперь объединить их в один? И как с нас будут брать взносы: за один участок или за два?

– Хотите – объединяйте участки, хотите – нет, все зависит от вашего желания. Взносы будут рассчитываться по схеме, оговоренной в уставе садоводческого товарищества. Часто они зависят не от количества участков, а от площади. Поэтому нет разницы, один у вас участок или два. 

– Здравствуйте. Мы долго выбирали дачный участок. Купили его через председателя садоводческого товарищества. Законно ли то, что он торгует землей?

– Суть не в том, председатель это или нет, главное, чтобы у него была доверенность от собственника земельного участка на право осуществления таких сделок. 

Хотя опасения ваши не напрасны. К сожалению, есть примеры, когда председатели СНТ торгуют тем, что на самом деле им не принадлежит. Бывает, фактически берут деньги не за участок, а за прием в товарищество. И если потом оказывается, что на участок нет необходимых документов, то право собственности оформить невозможно.

– Какие документы нужно запросить у продавца, чтобы не попасть впросак и оградить себя от лишних забот в будущем?

– Сейчас главный документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, – выписка из ЕГРН. И смотрите, когда она выдана, чтобы сведения не устарели. Посоветовали бы также проверить границы на местности, сопоставить их с теми, что указаны в плане. На практике бывают расхождения. И, конечно же, не покупайте кота в мешке – не приобретайте участок без межевания. 

– Добрый день. У меня вопрос по межеванию общей земли садоводческого общества. Если у нас не все дачники уточнили границы своих участков, есть брошенные, это не является преградой для того, чтобы установить границы всего товарищества?

– Одно другому не мешает. Вы председатель СНТ?

– Да, у нас примерно 210 участков.

– Занимайтесь землями товарищества, не стоит откладывать эту работу. 

– Добрый день. Наша компания зарегистрировала три участка. Но на публичной кадастровой карте сведения появились только о двух. Как теперь добиться корректировки?

– Если у вас есть замечания к публичной кадастровой карте, то надо иметь в виду, что она ведется центральным аппаратом Федеральной кадастровой палаты в Москве, поэтому нужно обратиться туда с претензией в письменном виде.

Наверняка произошел какой-то компьютерный сбой, и нужно исправить ошибку. Но отсутствие информации на публичной кадастровой карте не нарушает ваши права в принципе.

Главное, что сведения о вашем объекте недвижимости внесены в ЕГРН, права зарегистрированы.

Обратите внимание

1 марта Росреестр проведет единый день консультаций для граждан и юридических лиц. С 13.00 до 20.

00 жители края смогут получить во всех МФЦ и филиалах кадастровой палаты бесплатные консультации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастрового учета, государственного земельного надзора, возможности получения услуг в электронном виде, кадастровой стоимости и возможности ее пересмотра в специальных комиссиях.

Справка «В» 

Специалисты Росреестра разъяснили звонившим на прямую линию, что закон пока не требует обязательного межевания земельных участков и не содержит ограничений на совершение сделок с ними в том случае, если сведения о них есть в реестре, пусть и без уточнения границ. Но провести межевание все же желательно ради защиты своих же интересов. 

Однако некоторые считают, что это просто вытягивание денег из карманов и без того небогатых россиян. При этом другие читатели приводили примеры уязвимости своих прав как раз из-за того, что они вовремя не определились с границами своих земельных участков. Жаль, что они не слышали друг друга…

Надежда БРАЖИНА

Источник: https://vladnews.ru/ev/vl/4285/117626/mezhevanie_specialisty

Нужно ли оформлять участок, полученный 20 лет назад?

Смогу ли я продать дом или завещать без межевания?

Данный объект необходимо поставить на кадастровый учет и осуществить межевание. Государственные органы должны понимать, что данный земельный участок не является свободным и на него есть права.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит» Елена Васильева:

Если у Вас есть свидетельство о праве на наследство, то необходимо перерегистрировать участок на свое имя в Росреестре. Если свидетельства нет, то обратитесь сначала в нотариальную контору для получения данного свидетельства.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Мы рекомендуем собственнику как можно скорее привести все документы в порядок. Во-первых, без этого Вы не сможете ни продать этот участок, ни подарить или заложить его.

Во-вторых, вы сильно рискуете. Дело в том, что наша молодая система кадастрового учета предполагает инициативу собственника в плане регистрации объекта. И поскольку точные координаты границ участка определять стали буквально недавно, это порождает ряд проблем: наложения и пересечения границ ЗУ.

Другими словами, Ваши соседи могли уже поставить свои участки на кадастровый учет с точным описанием границ. И когда Вы вызовете кадастрового инженера, чтобы подготовить межевой план вашего ЗУ, может оказаться, что их границы «заползли» на Ваш участок. И Вам придется или уступить свою площадь, или долго и мучительно оспаривать наложение/пересечение границ.

Да, получается принцип «кто первый встал (на кадастровый учет), того и границы».

Вступайте в наследство, получайте все правоустанавливающие документы и вызывайте кадастрового инженера. С полученным пакетом документов следует обратиться в отделение Росреестра.

Плачу ли я налог на продажу унаследованной земли?

Строю дом на деньги с продажи унаследованного жилья. Это нулевой доход?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Узнать, был ли земельный участок оформлен (зарегистрировано ли право собственности и на кого, с какого момента) или нет, можно, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это можно в МФЦ. Выписка о зарегистрированных правах делается в течение пяти рабочих дней. Это платная услуга.

Если Вы собственник, то нужно посмотреть, сделано ли межевание – определение фактических границ земельного участка на местности. Посмотреть, определены ли границы земли, Вы можете и на официальном портале Росреестра.

Если межевание не сделано, то нужно обратиться к кадастровому инженеру: он выедет на место и сделает межевание. По срокам это занимает от 10 дней до месяца. Стоимость зависит от объема работы и региона.

Так, в Ставропольском крае работы по межеванию земельных участков начинаются от 5 тысяч рублей.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Если кроме справки из администрации у Вас на руках нет никаких других документов, то, вероятнее всего, право собственности на данный участок у Вас должным образом не оформлено, а актуальные сведения о границах участка в данных Росреестра отсутствуют. В таких случаях рекомендуем привести документы в соответствие действующему законодательству, а именно:

  • провести межевание земельного участка (вызвать кадастрового инженера, произвести топографическую съемку, согласовать границы с соседями, сформировать межевой план и внести сведения о точных границах участка в данные Росреестра);
  • оформить Ваше право собственности на участок (внести сведения о характеристиках участка и данные его владельца в базу Росреестра);
  • в идеале оформить документы на коммуникации – оформить договоры и лицевые счета с поставщиками электроэнергии, воды, газа.

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Отвечает генеральный директор компании «Удача» Дмитрий Степанов:

Если говорить об оформлении права собственности на недвижимость, возникшего до 1997–2002 гг., независимо от оснований их возникновения рекомендуется оформить права в соответствии с правилами, которые установлены в настоящий момент, то есть внести запись о правах в ЕГРН.

Отсутствие записи о возникновении права, возникшего 20–30 лет назад в соответствии с действовавшим ранее законодательством, не означает, что собственник лишается этого права.

И хотя регистрация ранее возникшего права производится по желанию собственника (не является обязательной), оформление собственности по существующим правилам усилит Ваш титул на объект, сможет защитить от различных юридических коллизий, которые то и дело возникают с объектами, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

То же самое можно сказать и о кадастровом учете. Надлежащий кадастровый учет, вынесение границ участка в натуру, их обозначение на публичной кадастровой карте будет характеризовать владельца как добросовестного, ответственного собственника, который принял все зависящие от него меры для предотвращения возможных земельных споров.

А такие критерии, как добросовестность, ответственное поведение участника гражданского оборота, всегда учитывается, например, при рассмотрении спора в суде.

Также необходимо иметь в виду, что регистрация ранее возникшего права собственности без одновременного кадастрового учета объекта допускается только при условии, что в ЕГРН уже имеются сведения о соответствующем объекте.

Отвечает заместитель руководителя отдела обслуживания клиентов управление по работе с клиентами компании «ТехноКад» Олег Береснев:

Вещное право, в том числе право собственности, на земельный участок или другой объект недвижимости необходимо оформлять во всех случаях.

Отсутствие в Росреестре информации о зарегистрированных правах на данный земельный участок влечет за собой незаконность права пользования и права распоряжения этим земельным участком в дальнейшем.

Поэтому узаконивать право на землю однозначно надо. Другой вопрос – как это сделать спустя двадцать лет»

Для начала нужно выяснить, какие документы сейчас имеются на этот участок (свидетельство о праве на наследство, свидетельство на прежнего владельца, постановление органов местного самоуправления, выписка из похозяйственной книги и иные документы, свидетельствующие о существовании земельного участка в указанных границах свыше 15 лет).

Не лишним будет обратиться в МФЦ или заказать в электронном виде сведения из ЕГРН о земельном участке. При отсутствии у земельного участка кадастрового номера сделать это можно по адресу.

Получив отрицательный ответ из Росреестра (если там нет сведений об искомом земельном участке), необходимо готовить заявление в суд по месту расположения объекта недвижимости в связи с тем, что срок принятия наследства на земельный участок через нотариуса был просрочен.

Судья самостоятельно определит список документов, которые Вам необходимо будет собрать. Обязанность по доказыванию права на земельный участок всегда устанавливается за истцом, то есть за Вами. Провести межевание, то есть установить границы вашего участка, если они не были установлены ранее, Вы сможете после признания за Вами права на этот участок.

Проводить межевание или нет – решать уже Вам. Сейчас это необязательно.

Какие права и обязанности у собственников земли?

Я получу наследство, если приду позднее, чем через полгода после смерти?

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Валерия Пономарева:

Чтобы дать полный ответ, необходимо знать, что за справка и каково ее содержание, так как сами по себе справки муниципальных органов не являются документами, подтверждающими право собственности.

Поэтому, скорее всего, Ваш участок в принципе не оформлен в установленном законом порядке.

«Перемерять» его нужно в любом случае – проводить кадастровые работы, устанавливать границы, изготавливать межевой план.

Первым делом рекомендуем запросить выписку из ЕГРН относительно вашего участка и выяснить, кто же числится собственником участка и уточнены ли его границы. Также интересует момент касаемо того, что участок достался Вам по наследству. Могу предположить как минимум три варианта развития событий.

  1. Было свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения (не путать со свидетельством о праве собственности).
  2. Было оформлено право собственности (свидетельство давних годов) и завещание. И тут у нас тоже разветвление: наследники вступили в права наследства (скорее всего, нет, раз об этом документе нет речи) или не вступили.
  3. «Достался по наследству» – пользовались им всю жизнь и есть некая справка от администрации на представителя раннего поколения.

Отвечает заместитель генерального директора юридической компании «ЮСТ.АС» Алексей Терехов:

Начиная с 1997 года все права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав за исключением прав, возникших до вступления в силу данной нормы права.

Таким образом, если земельный участок достался по наследству 20 лет назад, то есть в 1998 году, право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации. Справка из администрации не является надлежащим правоустанавливающим документом.

В первую очередь необходимо получить из Росреестра следующие сведения:

  • о зарегистрированных правах на земельный участок – для выяснения информации о собственнике и иных зарегистрированных правах (например, обременения);
  • кадастровый план земельного участка – для выяснения установленных границ.

В случае несоответствия отраженных в Росреестре сведений имеющимся в наличии документам необходимо обратиться с заявлением о регистрации прав и (или) о внесении изменений в единый государственный реестр прав. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие права на земельный участок и (или) устанавливающие границы земельного участка.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Наследство и завещание: 25 полезных текстов

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_oformlyat_uchastok_poluchennyy_20_let_nazad/7624

С 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать. как размежевать участок, инструкция в 5 шагов

Смогу ли я продать дом или завещать без межевания?

Каждый второй владелец земельного надела на территории Свердловской области в любой момент может обнаружить, что часть земли, которую он привык считать своей, вдруг отошла к соседу. Это может произойти, если участок не прошёл процедуру межевания.

Кроме того, с 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать, дарить, завещать.

Но тот, кто решил межевать свою собственность должен помнить, что незавершённая процедура «легализации» надела может обернуться потерей квадратных метров или даже нескольких соток своей земли.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области, на сегодняшний день в регионе прошли межевание только 52% земельных участков.

Соответственно, без межевания пока остаются 48% или 670 тысяч штук земельных участков (это не только частные наделы, но и земли под предприятиями, многоэтажками, леса и пр.).

Судя по существующим темпам проведения межевания земель, большинство этих участков не будут размежёваны до Нового года. Следовательно, операции с ними окажутся невозможными. Впрочем, ничего не помешает владельцу земли провести её межевание и после 1 января 2018 года.

И уже тогда он сможет совершать с ним любые операции. Кроме того, как замечают в Росреестре – внесение в кадастр сведений о границах участка является гарантией прав собственников, сводит к минимуму возникновение земельных споров и позволяет адекватно начислять налог на имущество.

Межевание — это определение границ земельного надела на местности и внесение точной информации о координатах и размерах участка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также в процессе межевания уточняется расположение надела по отношению к соседним участкам. Межевание проводит кадастровый инженер.

Помимо чисто технической работы он должен опросить соседей на предмет существования претензий по границам участка. Собственникам участков следует иметь в виду, что в процессе межевания границы фиксируются в бумагах (в межевом деле).

Чтобы обозначить уточнённые границы непосредственно на земле, надо заказать кадастровому инженеру дополнительную (также платную) услугу – вынесение границ на местность.

Какие участки нуждаются в межевании?

Межевать необходимо все земельные владения, независимо от статуса земли (земля поселений, сельская земля и пр.) и разрешённого использования (ИЖС, дачное хозяйство и т.д.). Не надо межевать только те участки, которые прошли эту процедуру ранее.

Следует учесть и ещё один момент – данные межевания в ЕГРН могут быть внесены только по заявлению собственника участка. Если у объекта несколько совладельцев, они все должны обратиться с заявлением в МФЦ.

То есть, если один из совладельцев отсутствует, то затевать межевание бессмысленно.

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено. Также о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть окошко, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После чего откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как пользоваться огромными объёмами информации о недвижимости «спрятанными» на сайте Росреестра.

Процедура межевания по шагам

Шаг 1. Поставить участок на кадастровый учёт

Межевать можно только участки, уже стоящие на кадастровом учёте и имеющий кадастровый номер. Большинство частных земельных наделов (расположенных в сёлах, коттеджных посёлках, дачных товариществах и т.д.) уже состоят на кадастровом учёте, и соответственно информация о них имеется в ЕГРН.

Тем не менее, ещё встречаются участки не поставленные на учёт. Владельцу такого «нелегального» земельного надела необходимо обратиться в офис МФЦ и подать заявление о постановке участка на учёт, как ранее учтённого. Либо заявление можно подать через портал госуслуг.

К заявке необходимо приложить имеющиеся на участок бумаги. Узнать о том, стоит ли участок на кадастровом учёте можно с помощью Публичной кадастровой карты. Если у участка есть номер, значит, на учёте он стоит.

Постановку объекта на кадастровый учёт можно провести одновременно с регистрацией права собственности на него.

Если участок уже внесён в ЕГРН (состоит на кадастровом учёте), то владельцу не нужен «Шаг 1». Можно сразу переходить ко второму шагу.

Шаг 2. Найти кадастрового инженера

Выбрать нужного специалиста можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров».

С его помощью можно найти информацию о кадастровых инженерах, работающих в любом регионе РФ, в том числе, в Свердловской области.

Здесь же можно узнать о качестве работы специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности. На сегодняшний день в Свердловской области осуществляют свою деятельность 942 кадастровых инженера.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» В Екатеринбурге кадастровых инженеров достаточно много. Если участок находится на территории столицы Урала или в её окрестностях, то почти наверняка можно будет найти специалиста, который проведёт межевание в кратчайшие сроки. Иное дело глубинка – во многих районах кадастровых инженеров мало и они достаточно загружены. Владельцу участка придётся вставать в очередь. Ожидание может длиться до полутора месяцев.

Стоимость услуг кадастрового инженера по межеванию частного земельного надела обычно колеблется в пределах 8-10 тыс. руб.

Если на территории ранее проводилась картографическая съёмка (или аэрофотосъёмка) и её данные есть в главархитектуре, то теоретически кадастровый инженер может провести межевание без выезда на место.

Стоимость такой работы будет примерно вдвое ниже, но пострадает точность определения границ.

Шаг 3. Межевание и согласование границ с соседями

Согласование границ с соседними участками необходимо, если соседние участки ещё не прошли межевание. Узнать, как обстоят с ними дела можно с помощью Публичной кадастровой карты по методике, предложенной Владимиром Вороновым (см. выше). Если соседние участки ещё не прошли межевание, то необходимо подписать с их владельцами акт согласования границ.

Если владельцев соседних участков нельзя приглачить на согласование лично (неизвестно, где они физически находятся), кадастровый инженер заказывает в ЕГРН выписки по этим участкам. В выписках могут быть указаны адреса фактического нахождения их собственников. На эти адреса отправляются приглашения на собрание по уточнению границ. Если адресов в ЕГРН нет, и не существует иной возможности найти контакты соседей, то можно опубликовать в местной районной/городской газете объявление о проведении собрания. Если в течение месяца собственники соседних земельных наделов не объявятся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к акту о согласовании. Это послужит формальным основанием считать, что границы согласованы.

Если с соседями удалось встретиться лично, то возможны два варианта развития событий: первый – подписывается акт о согласовании границ и стороны расходятся довольные друг другом. Но возможен и второй вариант – между соседями возникает спор по месту прохождения границы.

директор Кадастровой палаты Свердловской области При возникновении спора с соседями вы можете предложить урегулировать конфликт методом выноса границ земельного участка на местность. Эту процедуру также проводит кадастровый инженер. Рекомендуется установление точек на местности проводить в присутствии правообладателя соседнего участка. Допустимая точность определения координат сегодня 10 см в пределах населённого пункта, 20 см – на землях сельскохозяйственного назначения. Если соседи все-таки не согласны с положением границ, то конфликт разрешается в судебном порядке. Кадастровый инженер и юрист подготовят документы для предоставления в суд. Согласно иску и предоставленным документам, суд примет решение. На основании вступившего в силу решения суда сведения о границах земельного участка могут быть внесены в ЕГРН

Вынос границ земельного участка на местность это платная услуга. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки (обычно колышки) на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как решать с соседями споры о границах земельных наделов.

Шаг 4. Внести данные межевания в ЕГРН

Уточнённые данные по участку содержатся в межевом плане. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН может собственник объекта. Нередко эту работу выполняет кадастровый инженер, но только по доверенности, полученной от собственника.

директор ООО «Кадастровые инженеры» Межевой план составляется в электронном виде. Правообладатель участка приносит межевой план в офис МФЦ на диске. Впрочем, сегодня всё чаще делают так – кадастровый инженер сохраняет межевой план в базе данных Росреестра, и сообщает собственнику уникальный идентификационный номер (УИН) плана. В этом случае есть гарантия, что информация будет прочитана, диск «не зависнет».

Шаг 5. Внести изменения в права собственности

Данный шаг обязателен не во всех случаях. Вносить изменения в записи о праве собственности необходимо если в процессе межевания изменились размеры участка.

В ходе уточнения границ участка может оказаться, что его фактическая площадь больше, чем указано в документах. Допустимое отклонение 10% от размера участка. То есть человек, имеющий 10 соток, может стать владельцем 11 соток. В таком случае человеку надо не только внести в ЕГРН данные межевого плана, но и сразу подать (через МФЦ или сайт госуслуг) заявку о внесении изменений в записи о праве собственности. Чтобы он официально стал владельцем участка большей площади. Если не зафиксировать это своё право, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» сотку предъявит сосед. И если, он, например, докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, то суд может встать на его сторону.

Теоретически может сложиться даже такая ситуация – участок состоит на кадастровом учёте, но в собственность не оформлен. По закону такой объект через два года может быть снят с кадастрового учёта. После чего право распоряжаться ими получат органы местного самоуправления. И тогда фактическому владельцу придётся восстанавливать свои права в судебном порядке.

Если фактическая площадь участка сильно ушла от указанной в бумагах

В процессе межевания может выясниться, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах более чем на 10%.

Если обнаруженная «лишняя» земля не имеет владельца и не является землёй общего пользования, то человек, заказавший услугу по межеванию, может поступить следующим образом – в межевом плане указывается полная (максимально возможная) площадь участка. После чего владелец обращается в администрацию с просьбой за плату прирезать к его наделу юридически свободную землю. Но в законе есть оговорка – прирезать можно участок, размер которого меньше, чем установленная муниципалитетом минимальная площадь самостоятельного земельного надела для данной категории земель. В Екатеринбурге для земель сельскохозяйственного назначения минимальный участок – 4 сотки. То есть прирезать можно 399 кв. м. В других муниципалитетах минимум может быть 6 соток.

С другой стороны, в процессе межевания может выясниться, что реальный размер участка значительно меньше, чем указано в документах о землеотводе. Скорее всего так произошло из-за того, что кто-то захватил часть земли. И тогда вопрос придётся решать в суде.

Ране портал METRTV.ru рассказывал о том, как присвоить бесхозный участок и отстоять границы своего, а также о том, что делать уральцам, чьи коттеджи на землях ИЖС вдруг стали незаконными постройками.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/11219

Право-online
Добавить комментарий