Стоит ли покупать квартиру, если продавец просит занизить цену на нее в ДКП?

«Невнимательность стоит дорого»: как экс-супруг и заниженная цена могут повлиять на покупку квартиры

Стоит ли покупать квартиру, если продавец просит занизить цену на нее в ДКП?

Профессиональный юрист Алиса Маркина — о семи главных ошибках, которые совершают неопытные покупатели вторичного жилья и недвижимости от застройщика

Росреестр, банковские структуры и многочисленные нотариальные конторы каждый раз проверяют документы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, тем самым, безусловно, снижая риски покупателей.

По примерным подсчетам, только одна из тысяч сделок с недвижимостью становится «проблемной», но пострадавшему невнимательность порой обходится слишком дорого, говорит юрист Алиса Маркина. Журнал Life.

Profit подготовил семь простых правил-кейсов, которые помогут даже неопытным покупателям значительно минимизировать риски при покупке жилья.

Риск №1. Предложение занизить цену в договоре

Довольно часто при покупке жилья продавец просит потенциального покупателя существенно занизить цену в договоре купли-продажи. Обычно все объясняется тем, что собственник сам приобрел жилье не так давно и хочет уменьшить сумму налога с продажи.

Логика простая: меньше сумма в договоре — меньше налог. Но со стороны покупателя ситуация кардинально противоположна.

При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, но только с суммы, превышающей два млн рублей, притом, соответственно, чем меньше сумма покупки, тем меньше налоговый вычет.

Нередки случаи, когда продавцы элитного жилья оперируют тем, что для покупателя нет выгоды указывать цену больше двух млн, а продавцу в таком случае все же придется платить больше налогов. Но у покупателя появляется новый риск: потерять деньги в случае отмены сделки. Безопаснее доплатить продавцу сумму налога, чем занижать стоимость квартиры в договоре, констатирует Алиса Маркина.

«В моей практике был случай: два брата унаследовали квартиру в Оренбурге. Регистрацией права собственности занимался один из них с доверенностью от второго. Имена похожие, сотрудники Росреестра по ошибке зарегистрировали квартиру только на одного брата.

Он тут же продал квартиру другу, в договоре указав заниженную цену, чтобы сэкономить на налогах. Позже сделку признали недействительной, ведь половина жилья принадлежала второму брату, — вспоминает юрист.

— Квартира отошла братьям, а деньги за жилье обязали вернуть несостоявшемуся покупателю, но лишь стоимость квартиры по договору. Оставшиеся средства ему пришлось взыскивать через суд годами».

Риск №2. Покупка у разведенного супруга

Важный нюанс: при продаже квартиры бывший супруг должен дать официальное нотариально заверенное согласие, так как имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью и мужа, и жены. Если перед продажей согласие получено не будет, супруг в течение трех лет с момента заключения сделки вправе обратиться в суд с иском о признании договора продажи недействительным.

«Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна».

То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риелторы, но лучше проконтролировать.

На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около одной тысячи рублей, зато позволит вам спать спокойно», — подчеркивает Маркина.

pixabay.com

Риск №3. Покупка квартиры, приобретенной с участием материнского капитала

С 1 января 2007 года на второго или последующего ребенка, согласно российскому законодательству, выдают материнский капитал, который в том числе можно использовать как ипотечный транш либо оплату по договору купли-продажи.

Важным условием при этом является то, что родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если у продавца квартиры больше одного ребенка и последнему нет 12 лет, при этом дети собственниками не указаны, есть риск, что родители нарушили права детей.

Тогда сделку о покупке квартиры опять же могут признать недействительной. Суд защитит права детей, а деньги потеряет покупатель.

«Я сталкивалась с реальным делом: в Татарстане мужчина купил дом. Продавец — мать троих детей, кредит за дом погасившая маткапиталом. У каждого ребенка должна быть доля в доме, которую фактически можно было лишь поменять на такое же количество квадратных метров.

Прокуратура признала договор купли-продажи недействительным, и по решению суда сделка была отменена. Да, деньги за дом вернутся покупателю, но для этого ему нужно совершать дополнительные действия. Взыскивать их через суд, обращаться к судебным приставам, — объясняет специалист.

— Велик риск, что продавец уже потратила деньги, а с зарплаты взыскивать долг можно десятилетиями».

Риск №4. Продавцы, ранее отказавшиеся от приватизации

Большая часть советского жилья приобретена в собственность после приватизации.

Даже если у продавца в выписке из ЕГРН указано, что квартиру он купил или получил в дар, в 1990-х при приватизации кто-то мог от нее отказаться.

Если человек, отказавшийся от приватизации, нигде не прописан и у него нет своего жилья, закон обеспечивает ему пожизненное право пользования жильем, которое он мог приватизировать в собственность.

«Такой человек, конечно, не оспорит договор, но может прийти и жить с вами, — отмечает Алиса Маркина.

— Перед покупкой стоит получить полную выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру и архивную справку о зарегистрированных лицах, изучить их соответствие друг другу.

Посмотрите, все ли зарегистрированные перед приватизацией люди получили долю в квартире, нет ли временно выписанных, не потерялся ли кто-то прописанный между сделками».

pixabay.com

Риск №5. Квартира находится в собственности продавца менее трех лет

Сделку с недвижимостью, согласно российскому законодательству, можно оспорить в течение трех лет после государственной регистрации. Это означает, что если сам продавец приобрел квартиру менее трех лет назад, кто-то другой может оспорить его сделку, что приведет к аннулированию и текущего договора купли-продажи.

«На вторичном рынке сложно застраховать себя от появления недовольных, которые скажут, что продавец не имел права продавать квартиру.

Кто может оказаться недовольным? Второй наследник, органы опеки в интересах ребенка, бывший супруг и другие родственники, имевшие право на часть проданной квартиры.

Если продавец приобрел квартиру по безвозмездной сделке (приватизация, дарение или наследование), то риск проблем возрастает», — говорит специалист.

Если притязания третьих лиц обоснованы, то новому владельцу придется вернуть квартиру продавцу.

Продавца, в свою очередь, обяжут вернуть деньги, но если он их уже потратил, взыскивать долг придется в судебном порядке.

Единственная мера защиты в таком случае — тщательная проверка истории квартиры: установление прежних владельцев и условий перехода недвижимости в собственность продавца, других потенциальных собственников.

«Расскажу случай из моей практики. Женщина купила квартиру у соседки. Сделка казалась безопасной — продавец приватизировала квартиру вместе с сыном и дочерью, потом дети подарили ей свои доли. Покупательница оформила ипотеку, банк все одобрил.

Позже сын соседки обратился в суд с требованием признать недействительными договоры дарения и купли-продажи доли квартиры. Оказалось, что он лечился в психоневрологическом диспансере. Судмедэкспертиза подтвердила, что во время дарения он не понимал смысла своих действий.

В итоге женщина потеряла треть купленной квартиры, а совладельцем жилья оказался больной человек. Соседка же не смогла вернуть даже треть уплаченных денег из-за кредитных долгов», — приводит пример юрист.

pixabay.com

Риск №6. Отсутствие в договоре точного описания квартиры

Иногда после покупки аккуратной с виду квартиры люди попадают в помещение, где нет даже патронов под лампочки, не говоря о выкорчеванной сантехнике и оставленных горах строительного или бытового мусора.

Если в договоре купли-продажи не прописаны дополнительные условия сделки, доказать что-то даже в судебном порядке вряд ли удастся.

Для того чтобы избежать лишних проблем, в договоре нужно прописать несколько дополнительных строк о том, что именно остается в квартире, — мебель, техника; ее состояние, в каком состоянии квартиру должны сдать прежние хозяева.

Риск №7. «Договоры-одностраничники»

Застройщики могут передавать квартиры по «договору-одностраничнику» о переуступке права требования, где указаны только цена квартиры, ее площадь и адрес. Степень завершенности жилья и его «внутреннее содержание» могут значительно разниться у разных продавцов.

Например, в Мособласти застройщик малоэтажных домов передает квартиры без внутренних стен, предполагается, что покупатели сами поделят пространство на комнаты, а в монолитно-блочных домах Оренбурга при сдаче нет даже подоконников.

Единственная мера защиты от подобных недоразумений: подробно прописать в документах состояние передаваемого жилья и быть максимально внимательным на всех этапах сделки.

(16+)

Партнерский материал

НедвижимостьЭкономикаБанки

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/130869-nevnimatelnost-stoit-dorogo-kak-eks-suprug-i-zanizhennaya-cena-mogut-povliyat-na-pokupku-kvartiry

«Как я покупал квартиру. Мануал для нечайников и параноиков»

Стоит ли покупать квартиру, если продавец просит занизить цену на нее в ДКП?

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина – дубли).

Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят “свою” базу.

Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

Мои первые ошибки:

– я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)

– я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая “прокладка” между нами не должна этому мешать.

Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться.

Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос “а где тут слив от стиралки” дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

Внимание.

– если собственники пожилые 65-70 лет, то нужно требовать актуальную справку из психдиспансера о том, что они вменяемые. Иначе есть риск, что после покупки окажется, что они давно на учете и как раз в момент продажи их рассудок помутился и суд признает такую сделку ничтожной, а вы огребете кучу проблем.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи.

Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн.

Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши.

Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и – вуаля – собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе.

Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку.

Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь – до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье – сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши – уже показатель, что что то не то.

Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.

В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.

Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами – соваться нет смысла.

Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.

В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры.

Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами).

Уберечься от этого никак нельзя.

Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? – до свидания.

Идеальный вариант, но не без ложки го…эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя.

Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала “покупай, пока не увели” и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность.

Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же “полезные” люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы.

Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть “нереально сложно”, по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:

– собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)

– нет несовершеннолетних собственников

– нет отбывающих наказание собственников

– никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности – это плевое дело.

Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? – Досвидос.

Сама схема проведения сделки:

– вы заранее кладете на свой счет сумму

– приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.

– поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.

– закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.

– едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.

– ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу

– едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

– банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.

– у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем 🙂 Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.

Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Еще очень важный момент.

Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.

Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).

Ну и конец истории.

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.

При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами – риелторами я больше дел иметь не буду.

Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке.

Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать – спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков – либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке – не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_ya_pokupal_kvartiru_manual_dlya_nechaynikov_i_paranoikov_4344439

Мошеннические схемы вокруг оценки квартиры

Стоит ли покупать квартиру, если продавец просит занизить цену на нее в ДКП?

В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».

«Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе.

Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — сказал Александр Семеняка.

По субъективным оценкам участников рынка,

количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.

«Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое — когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями.

Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную цену объектов недвижимости», — пояснила «Газете.

Ru» исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена.

Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта.

Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры.

Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали «Газете.Ru» в одном из московских банков,

чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.

Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.

«Однако если стоимость объекта недвижимости будет завышена, банк может не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита.

Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью», — пояснил «Газете.

Ru» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.

«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи.

Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки).

Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.

Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.

Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более, многие собственники завышают цены», — рассказала «Газете.Ru» начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Анна Шушкова.

Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, площадью 30-33 кв.м. в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-недвижимость» таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн рублей., максимальная — 6,9 млн рублей. При этом квартир до 5 млн рублей всего 6.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.

Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает и меньшую сумму кредита.

«При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия.

Поэтому некоторые оценщики, что бы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров.

Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1%-3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/06/29_a_4650813.shtml

Типичные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью / Sibdom.ru

Стоит ли покупать квартиру, если продавец просит занизить цену на нее в ДКП?

Очень часто покупатели неправильно подходят к поиску квартиры и зачастую сами себя ограничивают в выборе.

«Когда покупатель ищет квартиру, он обычно устанавливает для себя определенные границы, например, решил, что может купить трехкомнатную квартиру, именно такие объекты и рассматривает, — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров.

— Сейчас же на рынке сложилась парадоксальная ситуация: четырехкомнатная квартира 97-й серии площадью 80 квадратных метров может стоить дешевле трехкомнатной площадью 64 «квадрата». Покупатель выбирает только среди трехкомнатных квартир, хотя за свои деньги он может купить очень неплохую четырехкомнатную».

Неверная оценка стоимости объекта

Прежде чем выйти на рынок, покупатели не занимаются на постоянной основе изучением объявлений о продаже и не знают реальных цен сделок (тех цен, по которым похожие объекты реализуются на рынке), поэтому им бывает сложно судить, насколько указанная в объявлении цена соответствует рыночной. В результате во многих случаях они покупают квартиру дороже, чем сделали бы это с помощью специалиста, из-за того что не могут аргументированно снизить цену.

Покупателю сложно судить о сроках сделки. По оценке специалистов, треть выставленных сегодня на продажу объектов заложены в банках. Это жилье ипотечных заемщиков, которое продается еще до полного погашения кредита.

У сделок с такими квартирами существуют свои особенности, связанные с тем, что для продажи с них сначала нужно снять обременение.

Процедура отличается в зависимости от банка и где-то укладывается в пару дней, а где-то, как у АИЖК, чтобы получить закладную, придется ждать два месяца.

Недостаточная проверка юридической чистоты квартиры

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют «историю» квартиры, полагая, что наличия у продавца свидетельства о собственности достаточно, для того чтобы сделка прошла успешно.

Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Хотя этот документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников.

«Что должно насторожить в выписке? Короткий срок владения квартирой одного из последних собственников, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Вполне может оказаться, что сделки купли-продажи были совершены с целью прикрыть сделку займа-залога.

Тогда покупатель рискует стать участником длительного судебного разбирательства и вынужден будет доказывать свою добросовестность».

Но даже если выписку и заказывают, не все покупатели знают, что сведения в ней быстро устаревают. Она актуальна только на момент получения, а буквально через час после ее выдачи на квартиру может быть наложено обременение. «В последнее время участились случаи, когда на квартиру накладывается арест из-за долгов, был пример, когда это произошло в процессе подготовки к сделке.

Задолженность у собственника по штрафу ГИБДД была небольшой, но приставы все равно наложили арест на долю в собственности на квартиру», — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Светлана Новикова.

Чтобы информация в выписке из ЕГРН была актуальной, при подготовке к сделке специалисты получают выписку в электронном виде дважды, второй раз — непосредственно перед сделкой.

Использование типового договора купли-продажи

Наверное, наиболее распространенной и, может оказаться, самой дорогой ошибкой при сделках с недвижимостью является использование типового договора, скачанного из недр Интернета.

«Буквально на днях Верховный суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о расторжении договора купли-продажи жилого помещения на основании того, что после сделки покупатель обнаружил, что квартира требует значительных вложений и непригодна для проживания, а в договоре купли-продажи выявленные покупателем недостатки указаны не были.

Стороны сделки почему-то боятся прописывать в договоре все условия сделки, о которых они договорились. А ведь Гражданским кодексом РФ предусмотрена свобода договора», — отмечает Юлия Михайлова.

Занижение стоимости в договоре

До сих пор многие покупатели по настоянию продавцов, не желающих платить налоги, занижают в договоре купли-продажи стоимость квартиры, указывая другую цену. Они не только смогут рассчитывать на меньшую сумму налогового вычета за покупку квартиры, но и серьезно рискуют. В случае расторжения договора в дальнейшем это может привести к невозможности вернуть фактически уплаченные деньги.

Несмотря на то, что сегодня существует несколько безопасных способов расчета и можно расплатиться за купленную квартиру через ячейку банка, некоторые по-прежнему передают всю сумму еще до регистрации в Росреестре, расчет происходит в машине. Другая распространенная ошибка — неправильно составленные расписки в получении денег.

«Вполне вероятно, что покупателям удастся самостоятельно отыскать наиболее дешевый объект, и они могут прочитать опубликованные в Интернете инструкции, как проводить сделку, но проанализировать риски применительно к их конкретному объекту, комплексно рассмотреть объект с точки зрения налогообложения, грамотно провести переговоры с продавцом способен только специалист, до этого не один год проработавший на рынке недвижимости», — считает Светлана Новикова.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1695/

Право-online
Добавить комментарий