Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Как купить квартиру в доме под снос?

Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать.

Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья. Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости.

Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома.

До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру.

Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Таганское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Екатерина Аргунова:

Действующим законодательством РФ не предусмотрены какие-либо конкретные ограничения для граждан, желающих продать или купить квартиру в доме, попадающем под снос. В том случае, когда дом признается подлежащим сносу, издается правовой акт Правительства Москвы.

Граждане уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия жилого помещения.

При этом Жилищный кодекс РФ предусматривает обязательное заключение с собственником жилого помещения соглашения об изъятии у него данного помещения в связи со сносом дома. Обычно данное соглашение заключается между городом и собственником в форме договора мены (реже в форме договора купли-продажи).

В период между государственной регистрацией правового акта и подписанием с собственником договора мены на новую квартиру взамен недвижимости в сносимом доме, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Чтобы провести покупку жилья в доме, попадающим под снос, в первую очередь необходимо убедиться, можно ли это сделать с юридической точки зрения.

В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года, собственник жилого помещения уведомляется в письменной форме об акте изъятия жилого помещения не менее чем за год.

Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, у него есть право продать ее до подписания договора мены на новое жилье.

Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий.

К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки.

На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.

Подводя итоги, хочу отметить, что принятие решения о покупке жилья под снос должно сопровождаться представлениями о конечной цели подобной сделки. Необходимо четко понимать, как именно происходит процесс расселения, каковы сроки сноса дома и на какую жилплощадь в итоге можно рассчитывать.

Если цель покупки это инвестиции, то, прежде всего, стоит проанализировать, есть ли в этом смысл с финансовой точки зрения. Также важно оценить все возможные риски данной сделки. Если же целью приобретения квартиры являются личные нужды, то стоит задуматься вдвойне.

Ведь неизвестно, когда и какая квартира Вам будет предоставлена взамен, каково ее месторасположение, и насколько локация окажется подходящей для Вас, а это является немаловажными факторами.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Покупая квартиру в многоквартирном доме, подлежащему сносу, необходимо убедиться, что:

  • данный многоквартирный дом действительно подлежит сносу;
  • нынешний собственник не подписал еще соглашение о переселении, которое подписывается им за год до сноса.

Если покупатель убедится в том, что все в порядке, оценит для себя все плюсы и минусы подобной сделки, то можно заключать такой договор. Причем это самая обычная сделка купли-продажи. Никаких особенностей в купле-продаже такого жилья, кроме вышеперечисленных нюансов, нет.

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Сначала небольшое вступление. Основание для перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе на объект, подлежащий сносу, является договор купли-продажи. В этом документе необходимо указать все индивидуализирующие признаки передаваемого объекта, в том числе кадастровый номер, адрес объекта, цену, права и обременения (если таковые имеются).

В акте приема-передачи и в самом договоре нужно указать технические характеристики жилья, а также его состояние. Для проверки чистоты совершаемой сделки покупателю необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект, узнать о наличии/отсутствии прав и обременений.

Далее продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, приложив заявление о государственной регистрации, два экземпляра оригиналов договора, документ подтверждающий оплату госпошлины.

Таким образом, сама процедура покупки недвижимости, подпадающей под снос, не имеет никаких особенностей, за исключением условия о качестве передаваемой квартиры. В то же время критерий выгодности данной сделки и последствия ее совершения для продавца и покупателя зависят от того, что это за объект недвижимости и по какому основанию он подлежит сносу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Стоит ли вам менять квартиру и переезжать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_v_dome_pod_snos/6120

5 причин для покупки квартиры в доме под снос

Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Если вы ищете возможности для решения жилищной проблемы, или хотите грамотно инвестировать в недвижимость, внимательно изучайте все предложения рынка.

Кроме широкого ассортимента объектов в новостройках и вторичного жилья, обязательно обратите внимание на возможности приобретения квартиры в доме, который по всей вероятности предназначен под снос. Портал ГдеЭтотДом.

РУ постарался собрать для вас несколько аргументов в пользу того, почему купить квартиру в таком доме — достаточно интересная идея.

Помните старую, так горячо любимую многими советскими гражданами кинокартину «Покровские ворота»? Ту грусть, с которой давно повзрослевший главный герой картины прощался с родными стенами дома? Дома, в котором он прожил столько лет, но который был предназначен под снос? А ведь одна из главных идей кинофильма лежит прямо на ладони: как бы ни были любимы старые и столь привычные для нас вещи, на их место рано или поздно придут другие — жизнь на месте не стоит.

Однако, если отложить в сторону сентиментальные рассуждения, недвижимость в доме под снос приносит владельцам ощутимую выгоду.

Если вы ищете возможности для решения жилищной проблемы, или хотите грамотно инвестировать в недвижимость, внимательно изучайте все предложения рынка.

Кроме широкого ассортимента объектов в новостройках и вторичного жилья, обязательно обратите внимание на возможности приобретения квартиры в доме, который по всей вероятности предназначен под снос.

Мы постарались собрать для вас несколько аргументов в пользу того, почему купить квартиру в таком доме — достаточно интересная идея.

1. Цена

Стоимость жилья под снос значительно ниже среднерыночной. Причем, такой дом — это не всегда «развалюха», непригодная для проживания. Некоторые здания просто мешают возведению новых сооружений — современных торговых, спортивных, жилых комплексов, школ и т.д.

В Москве в 1995 году стартовала программа по сносу «хрущевок», построенных в 1957 — 1968 годах. Изначально ее завершение планировалось в 2010 году, затем в 2015 году. Сроки переносятся, списки сносимых домов постоянно обновляются, меняются.

По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ приобрести однокомнатные квартиры в московских спальных пятиэтажках, которые рано или поздно будут снесены, можно за 4,5-5,5 миллионов рублей. Дешевле найти квартиры в столице тяжело.

Сейчас в очереди на снос в Москве стоит 320 пятиэтажных домов.

Конечно, здесь присутствует своеобразный риск. Так, известны случаи, когда здания исключались из списков под снос, в связи с изменением плана застройки района.

Можно благополучно прожить «в ожидании» несколько лет. Но если здание все-таки снесут, то, согласно требованиям Жилищного кодекса, владельцам квартир будет предоставлено равноценное жилье.

Чего, собственно, большинство владельцев недвижимости и ждет.

2. Местоположение

Старые дома обычно расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Среди преимуществ местоположения:

  • школы, детские сады
  • доступность линий общественного транспорта — метро, автобусы и троллейбусы
  • близость музеев, памятников культуры, спортивных учреждений
  • живописный вид: набережная, парковая зона, городская панорама
  • отсутствие движения грузового транспорта, бензоколонок, производственных объектов

Также к преимуществам относится та самая атмосфера старого двора, где все друг друга знают, добрые соседские отношения. При расселении есть возможность получить новое жилье в этом же районе и не менять сложившиеся привычки.

3. Возможность улучшения жилищных условий

Двухкомнатная квартира в панельном доме площадью 43-45 кв. м в ветхом, подлежащем сносу здании стоит гораздо дешевле «двушки» в современной новостройке. По расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.

РУ разница в цене между старым и современным жильем в одном и том же районе может достигать 25%. У владельца старой квартиры есть хорошая перспектива получения нового жилья по цене старого.

Причем, возможно, даже большей площади и с лучшими условиями, так как стандарты строительства со времен 60-70-х годов изменились к более просторному и комфортному жилью.

При переселении условия проживания собственника не должны ухудшаться. Он претендует на жилье, равнозначное по количеству комнат тому ветхому жилью, что находится в его собственности. Никакой доплаты за «лишние» квадратные метры законодательством не предусмотрено. Кроме того, иногда застройщики предлагают приобрести квартиры с большим количеством комнат в новостройке на льготных условиях.

Помимо этого, владелец квартиры в доме под снос может получить денежную компенсацию, в которую войдет не только стоимость старой квартиры.

В нее будут включены суммы расходов на переезд, поиск другого жилья, расходы на оформление его покупки, а также упущенная выгода. Выселенным владельцам компенсируется стоимость аренды жилья на время поиска варианта.

В некоторых случаях это дает возможность приобрести квартиру с лучшими условиями в другом районе.

Также ветхость квартиры дает право встать на очередь на улучшение жилищных условий. За подробной информацией лучше обращаться непосредственно к сотрудникам местной администрации.

4. Сдача в аренду

Приобретение старой квартиры под снос и сдача ее в аренду дает возможность получения материальной выгоды. Стоимость аренды часто определяется местоположением, количеством комнат.

Старое жилье, находящееся в непосредственной близости с учебным заведением, промышленным объектом, торговым центром, а тем более станцией метро, проще сдать за достаточно высокую цену, чем комфортную квартиру улучшенной планировки в спальном районе. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.

РУ арендные ставки на жилье у станций московского метрополитена начинаются от 30 тысяч рублей в месяц, даже на старые потрепанные квартиры.

Даже при наличии другого жилья владелец такой собственности не теряет своих прав на новую квартиру или денежную компенсацию в случае ликвидации сооружения. Кроме того, соседи старого дома всегда предоставят полную информацию о состоянии жилья, поведении квартирантов.

5. Инвестиции в будущее

Приобретение квартиры в ветхом доме — удачное инвестирование денежных средств.

Во-первых, стоимость такого жилья увеличивается по мере приближения даты сноса. Можно избежать хлопот по получению компенсации или новой квартиры, продав старую сразу после получения уведомления. По закону, владельцы информируются о предстоящем расселении за год, и в течение первого полугодия квартиру можно продать.

Во-вторых, стабильное повышение цен на все объекты рынка недвижимости, независимо от их классификации — «вторичка», новостройка, ветхое жилье — гарантировано. Вы сохраняете вложения от инфляции.

В-третьих, стоимость предлагаемой для расселения новой квартиры или размер материальной компенсации может превысить сумму вложенных средств. В зависимости от конкретного случая, можно либо взять деньги, либо продать полученное жилье.

Внимательное изучение вариантов обеспечит вам максимальную выгоду сделки. Изучайте информацию о планах застройки, сноса старых многоэтажек, стоимости и характеристиках аналогичных объектов.

Обязательно принимайте во внимание информацию из официальных источников — сайты администрации, застройщиков. Разобраться в нюансах Жилищного кодекса помогут представители юридических компаний.

Кроме общих (федеральных) правил, существуют постановления правительств регионов. Изучите их обязательно.

Резюмируя вышесказанное, отметим: ветхое жилье не стоит «списывать со счетов» раньше времени. Грамотный расчет позволит вам приобрести квартиру в доме под снос, а получить в итоге качественное жилье в новом доме. Ведь, как вы помните, жизнь на месте не стоит.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1974543-2013-09-03-prichin-dlya-pokupki-kvartiryi-v-dome-pod-snos/

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.

Дом под снос – довольно удобное место для жизни

Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:

– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем.  Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.

Процесс получения нового жилья может затянуться надолго

Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, – совсем не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Владимир Агейчиков, генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Ивантеевка:

– Покупать квартиру в доме под снос  – довольно рискованное дело. Во-первых, гарантий, что в конечном итоге данный дом непременно снесут, никто не даст. Во-вторых, переезд в новое жилье взамен сносимого по срокам может затянуться надолго: то кризис нагрянет, то застройщик обанкротится. Купить квартиру в доме под снос легко, тем более что и стоит она дешевле рыночных аналогов, но вот продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.Из плюсов остается главный возможный бонус – вероятность улучшить свои жилищные условия бесплатно, за счёт застройщика. Но здесь уже кому как повезет. Одним словом, лотерея…

Покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» г. Иркутска, партнер КР «Мегаполис-Сервис», предостерегает от необдуманных покупок:

– Если говорить о приобретении жилья в доме под снос, то изначально необходимо представлять себе конечную цель этой покупки. И здесь много нюансов: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи. Хорошо, если новая квартира окажется в том же районе, где располагалась прежняя в аварийном или ветхом доме, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение. Да и элементарная удаленность от места работы – тоже немаловажный фактор.

На практике люди продают ветхое жилье, не дождавшись переезда

На самом деле, вместо новостройки в удобном районе жильцы домов под снос часто получают лишь деньги от продажи своей квартиры, да и то с дисконтом. Рассказывает Елена Иванова, ведущий специалист юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»

– Все плюсы квартиры в доме под снос перекрывются недостатками, связанными с ветхостью жилья, которое до переселения в новое требует больших вложений в ремонт. Так что момент покупки в таком доме – очень тонкий. Насколько мне известно, в подмосковной Электростали в АН «Мегаполис-Сервис» в прошлом году был случай, когда клиент обратился с вопросом о продаже своей квартиры в доме, идущем под снос. Причина – человек не захотел испытывать нервотрепку со сроками и прочим, а предпочел более спокойное развитие событий. И, надо сказать, по-своему оказался прав, так как квартира была продана с небольшим дисконтом за короткое время. Новые же хозяева только недавно получили ключи от квартиры в новостройке.

Советы юриста

Если же процедура все-таки начата, то собственникам, скорее всего, будет предложено соглашение об изъятии. Елена Иванова делится тонкостями юридических процедур:– С правовой же точки зрения могу сказать следующее.

Если дом точно идёт под снос, то в это время собственникам будет предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, также допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).

 Собственнику может быть направленно уведомление о решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, также это может быть проект соглашения об изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд.  Порядок и сроки установлены законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

 Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Может и производить вложения, которые обеспечат дальнейшее использование жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Недавно стало известно, что власти столицы намерены упростить процедуру расселения аварийного жилья.

Вместо дома под снос можно получить вариант еще хуже

Во время процедуры предоставления нового жилья нужно рассчитывать на жилье эквивалентной стоимости. Однако стоит помнить, что если предлагаемый вариант вам не понравится – с вами не будут нянчиться и предлагать постоянно новые квартиры.

Елена Иванова предостерегает от излишних надежд, ведь среди альтернативных вариантов, возможно, будет тот, который не понравится:– При определении компенсации за жилое помещение владелец жилья может рассчитывать на получение эквивалента рыночной стоимости и стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли, а также он может претендовать на возмещение убытков, повлеченных изъятием его помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению вам может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости при определении размера компенсации за изымаемое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).Жилое помещение, предоставляемое при переселении из аварийного фонда, может находиться по месту вашего жительства, оно может быть выбрано в границах этого населенного пункта или в границах другого населенного пункта субъекта РФ (с учетом письменного согласия собственника).

Отдельно хочется заметить, что при получении замены ваши отказы от предоставляемого  помещения на территории другого населенного пункта (в том числе и неоднократные) не могут быть основанием для отказа в предоставлении их вам. Другими словами – возможно, придется согласиться и на не понравившийся вариант (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupka-v-dome-pod-snos-pljusy-i-minusy-218206/

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя – МК

Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Владельца жилья в «хрущевке» могут переселить в непрестижный район столицы или вообще за МКАД

Несколько лет назад взамен сносимого жилья можно было получить отличную квартиру в новостройке, причем исходя из норматива 18 квадратных метров на человека.

Тогда находилось немало желающих приобрести подобные «некондиционные» метры — выгода была слишком очевидной.

Особой популярностью пользовались квартиры в Центральном округе: в середине «нулевых» годов был принят закон, обязывающий власти предоставлять жилье в том же районе, где и находился дом, идущий под снос.

— На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке, — говорят авторы исследования, аналитики «Метриум Групп».

— Купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом.

Достаточно долгое время это была едва ли не единственная возможность стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов столицы, а не где-нибудь в «спальнике» за МКАД.

Цены на квартиры в пятиэтажках под снос всегда держались на очень высоком уровне — они могли в два раза превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало исследование, сейчас, когда снести осталось чуть более сотни домов, ситуация не сильно изменилась.

— Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе.

Из оставшихся адресов почти все уже расселены, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Нам удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу.

Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько — в Юго-Западном и Северо-Восточном.

Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены.

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу: здесь расположено 48 адресов. Много демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей. Малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется более чем в 11 млн рублей.

Стоимость жилья сопоставимой площади в новостройке обойдется в такую же сумму.

В Кунцеве в пятиэтажках сносимых серий предлагается только одна квартира, 46,3 кв. м, 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб. за «квадрат»). А на первичном рынке минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей.

При этом в продаже на рынке новостроек остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей.

Получается, что в этом районе покупка квартиры в сносимой пятиэтажке с последующим получением жилья в новостройке может стать выгодным вложением средств.

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий: здесь 28 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково.

К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м. За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе, площадь которой будет более чем в 2 раза больше — 87,47 кв. м.

А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле: 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

Юго-Запад замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большего размера в районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м.

Важный вопрос: можно ли купить квартиру в доме, идущем под снос? Или продажа жилья в подобных зданиях запрещена?

— В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Жилищный кодекс предусматривает обязательное заключение с собственником соглашения об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. После принятия правительством акта о сносе и до подписания собственником соответствующего соглашения купить у собственника принадлежащую ему квартиру, которая расположена в доме под снос, можно. После подписания — уже нельзя, — поясняет юрисконсульт офиса «Водный стадион» ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева.

— Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, продать ее он может в любой момент до подписания договора мены на новое жилье с администрацией города, — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Ошибочное мнение, что такую квартиру нельзя продать, если владелец получает повестку о сносе дома и расселении, и в какой-то иной момент. Если квартира муниципальная и не приватизирована квартиросъемщиком, то продать такую квартиру жилец в принципе не может.

И после объявления о сносе дома он уже не может и прописать в эту квартиру других жильцов.

На самом деле покупка квартиры в доме под снос с целью получения взамен более дорогостоящего жилья в новом доме — это целый бизнес, которым ряд граждан занимаются профессионально и имеют от этого неплохой доход. Выгодней всего покупать трехкомнатные квартиры в домах под снос.

По закону квартира в новом доме должна быть той же комнатности, что и в сносимом. Однако площадь однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке» — 30 кв. м, в новом панельном типовом доме, в котором дают квартиры для переселенцев, — 38 кв. м; двухкомнатная в старом доме — 45 кв. м, в новом — 58 кв.

м; трехкомнатная в «хрущевке» — 58 кв. м, в новом доме — не меньше 70–75 «квадратов».

— Квартиры в домах под снос потому и стоят несколько дороже аналогичных предложений в панельных домах: есть возможность получить более современное и просторное жилье, — продолжает эксперт.

— Некоторые недобросовестные собственники, чтобы продать свою квартиру дороже и быстрей, в объявлении указывают, что она находится в программе сноса домов, хотя это может и не соответствовать действительности.

Самое сложное в этом бизнесе — узнать, какой дом стоит в программе сноса, поскольку этой информации нет в открытых источниках.

Помимо сноса домов муниципальными органами есть также коммерческий снос, когда расселением жильцов занимаются частные компании, что также редко анонсируется в открытых источниках до запуска программы.

Даже те люди, которые имеют доступ к спискам домов в программе сноса и могут достоверно узнать, какие дома планируют сносить, рискуют: случается, что некоторые объекты выбывают из этого списка или сроки их сноса затягиваются на долгий и даже неопределенный срок. Тем не менее, располагая такой информацией, ряд инвесторов специально ищут такие квартиры.

А те собственники, которые уже получили официальное уведомление о сносе, крайне редко продают свои квартиры или просят за них сумму, аналогичную стоимости квартиры в новом доме с учетом перспектив расселения.

Второй интересный нюанс такого бизнеса — добиться получения под расселение дома в хорошем районе, а не у МКАД, как изначально нередко предлагают переселенцам.

По закону при расселении жильцов из дома в пределах Центрального округа им должны предоставить квартиры в пределах того же Центрального округа, но можно, как вариант, и в другом районе. Жильцов домов во всех остальных округах государство обязуется переселить в тот же район, в лучшем случае соседний, но никак не за МКАД.

Однако не все люди хорошо знают законы и, опасаясь, что из дома на Ленинском проспекте их переселят куда-нибудь в Солнцево, продают такие квартиры по незнанию.

— В российский реестр поступает информация, что здание подлежит сносу, и государственная регистрация перехода права собственности по данному адресу закрывается, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Существуют три основные программы расселения жильцов по программе сноса ветхого жилья до 2016 года в Москве.

Первая: предоставление квартир в новостройках на выбор. Квадратура сносимой жилищной площади должна соответствовать предоставляемой. За дополнительные квадратные метры попросят доплатить.

Вторая: город выделяет денежную сумму для самостоятельного приобретения аналогичной жилищной площади.

И третья — предоставление возможности взять ипотеку на льготных условиях, совместно с субсидированием. Все зависит от конкретной ситуации, пожеланий и решения жилищной комиссии. Но реалии таковы, что лишнего не дадут, поэтому спекулировать на этом не получится.

— На выгоду приобретения сносимого жилья могут влиять многие факторы: расположение (высокая удельная стоимость земли, наличие поблизости жилых домов высокой ценовой категории — это непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости изымаемого жилья), присутствие дома в программах на снос и переселение (без этого можно надолго осесть в не очень благоприятной квартире), возможность получения вместо денег привлекательной недвижимости (плановая застройка взамен сносимого фонда), — комментирует юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

— На самом деле не всегда выгодно приобретать квартиру в доме под снос, — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — И вот почему. Как только точно становится известно, что дом будет сноситься и жильцам взамен будет предоставляться другое жилье, продавцы обычно повышают цены. Квартиры получаются переоценены.

Опираясь на практику, могу сказать, что не всегда стоимость новой выданной квартиры обязательно будет выше. Согласно законодательству собственникам переселяемых квартир взамен должно быть предоставлено другое жилье в этом же районе.

Однако в случае, если в данном районе нет подходящих квартир для расселения, собственникам может быть предоставлено жилье в другом районе, но в пределах города. Стоит помнить, что по законодательству собственник приватизированной квартиры взамен получает жилье аналогичной площади вне зависимости от количества прописанных.

Конечно, собственник может получить взамен квартиру большего размера в доме более высокого класса, но в этом случае ему придется доплатить разницу в стоимости.

Впрочем, вариант переселения в квартиру большей площади без доплаты также возможен. Например, в Юго-Западном округе очень мало жилья, в которое можно переселить собственников квартир из домов, идущих под снос. Поэтому многим людям предлагают переселиться в квартиры большей площади и без доплаты, но — в Новой Москве.

— Если заранее знать о том, что через несколько лет дом станет аварийным, то покупка квартиры в таком объекте выгодна.

Однако однозначно сказать, что цена будущей квартиры будет выше, чем сносимой, нельзя, — считает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. Необходимо учитывать метраж новой квартиры и ее месторасположение.

Если метражи сопоставимы, то стоимость новой квартиры будет выше. Что касается места, зачастую жильцов переселяют из престижных районов в более удаленные. Как следствие, стоимость таких квартир будет ниже.

— Пик инвестиционной привлекательности сносимых «хрущевок» пришелся на 2002–2008 годы, — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Программа активно реализовывалась, дома быстро сносились, и люди действительно получали квартиры, которые были значительно лучше, больше по площади и дороже, чем прежнее жилье. В 2008 году был зафиксирован ценовой максимум по этой категории вторичного жилья в Москве: 177,4 тыс. руб. за 1 квадратный метр квартиры.

В те времена выгода от покупки жилья в сносимой пятиэтажке достигала 200–300 процентов. Вложив, например, 6 млн руб., инвестор мог достаточно быстро получить 20 млн руб.

Потом ажиотаж спал. Роль сыграли и экономический кризис, и переориентация нового руководства города с жилищного на дорожное строительство. Многие пятиэтажки «зависли»: в планах по сносу они значились, но сроки этого сноса были совершенно неопределенными.

В 2013 году, после того как новые муниципальные власти заявили о намерении завершить программу сноса ветхого жилья, интерес к покупке такой «вторички» возобновился. Постепенно стали расти цены, увеличивался ценовой разрыв между сносимыми и несносимыми пятиэтажками.

В 2014 году квартиры в домах под снос уже были примерно на 25% дороже. Однако той инвестиционной привлекательностью, как в начале 2000-х годов, такие квартиры уже не обладают. Больше того — вложив приличные деньги, можно получить квартиру, стоимость которой на 15–20% меньше.

Вероятность такого исхода невелика, но существует: если, к примеру, в округе нет новостроек экономкласса, жильцов могут переселить в менее престижный район. Или даже за МКАД.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/08/25/priobretenie-kvartiry-v-dome-pod-snos-sdelka-mozhet-obankrotit-pokupatelya.html

Стоит ли покупать квартиру в сносимом доме

Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?

Задуманная московскими властями программа по расселению пятиэтажек взбудоражила рынок недвижимости. Потенциальные покупатели квартир на вторичном рынке всерьез рассматривают приобретение жилья в устаревшем жилом фонде, рассчитывая на дальнейшее улучшение жилищных условий. “Ъ” разбирался, будет ли выгодной такая сделка.

В начале 2000-х инициированная мэром Москвы программа по сносу пятиэтажек вывела на столичный рынок жилья целый пул покупателей, целенаправленно охотившихся за квартирами в определенных под снос хрущевках. Для многих такая сделка стала неплохим шансом заработать. «Цены фиксировались в долларах, и нередки были случаи, когда человек покупал недвижимость за $100 тыс.

, а получал за $120–130 тыс., но квартиры в “сносных” домах были в дефиците, за ними приходилось побегать»,— вспоминает управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик. Сейчас эта ситуация может повториться: риэлторы уже зафиксировали увеличение числа обращений по проведению сделок с жильем в пятиэтажках.

Но далеко не всем покупателям удастся повторить успех сделок 15-летней давности.

Ценовая разница

Основным аргументом в пользу покупки жилья в готовящейся к сносу пятиэтажке обычно считается будущая капитализация инвестиций.

В пояснительной записке к законопроекту, призванному отрегулировать вопрос переселения москвичей, сообщается, что стоимость новой недвижимости может на 35% превысить стоимость сносимого жилья.

Но в большинстве случаев речь пойдет об увеличении стоимости лишь на 10–15%, отмечают аналитики «Метриум групп». При этом, по их мнению, из этой оценки будет достаточно много исключений.

В некоторых наименее ликвидных сейчас локациях разница в цене между новостройкой и хрущевкой может достигать 50%. В других ситуациях речь пойдет о снижении цены: например, жители пятиэтажек в Кузьминках могут переехать в соседнее Люблино, где средняя стоимость 1 кв. м на 9% ниже, указывают в «Метриум групп».

При этом стоимость хрущевок продолжает оставаться сравнительно невысокой. Согласно оценкам «Миэль», по итогам марта средняя стоимость однокомнатной квартиры в пятиэтажном фонде составила 4,5 млн руб., двухкомнатной — 5,62 млн руб., трёхкомнатной — 6,95 млн руб.

Это дешевле средних показателей рынка. «По сути, альтернативой “однушке” в пятиэтажке может стать одна-две комнаты в коммунальной квартире или малогабаритное жилье площадью до 25 кв. м»,— рассуждает Марина Толстик.

Трехкомнатную квартиру на деньги, вырученные от продажи аналогичной хрущевки, по ее словам, найти в Москве невозможно.

Дополнительные бонусы

В числе других плюсов покупки жилья в хрущевке консультанты «Метриум групп» называют возможность увеличить при переезде метраж жилья.

Проблемы тесных коридоров, кухонь и ванных комнат в современных новостройках давно решены, указывают они. Согласно расчетам аналитиков, предоставляемое в рамках первой волны сноса пятиэтажек жилье было в среднем на 5–10 кв.

 м больше квартир в сносимых домах. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно.

Еще одним плюсом покупки жилья в сносимой хрущевке станет возможность получить новую квартиру с ремонтом. Согласно расчетам «Метриум групп», сейчас 86% квартир на массовом рынке квартир сдаются без отделки, а на ремонт стандартной «однушки» площадью до 45 кв. м уходит в среднем 700 тыс.—1,2 млн руб.

Очевидные минусы

Главный недостаток решения жилья в пятиэтажке сейчас — отсутствие адресной программы сноса. Законопроект, регламентирующий его порядок, пока не утвержден, правила переселения — тоже, а сами городские чиновники пока лишь собирают информацию о домах, которых возможно ждет расселение.

«Если квартиру в хрущевке рассматривать как инвестицию, такое вложение весьма сомнительно: представьте, вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата, именно так сейчас выглядит идея покупки жилья в сносимой пятиэтажке»,— рассуждает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. По мнению консультанта, не стоит забывать и о риске полного отказа от программы: по предварительным оценкам, ее стоимость составит 3,5 трлн руб., тогда как весь годовой бюджет Москвы — 1,9 трлн руб. Если ситуация в стране изменится, власти могут пересмотреть свои планы, рассуждают в «Метриум групп».

Марина Толстик аргументом «против» покупки жилья в сносимом доме называет будущее состояние неопределенности. «Если семья планирует именно жить в этой квартире, то это будет жизнь на чемоданах, в постоянном ожидании переселения, какой-то хороший ремонт делать бессмысленно — зачем, если через год вполне вероятен снос и все деньги будут потеряны»,— рассуждает она.

Этот аргумент подкрепляют задуманные столичными властями масштабы. Первая программа сноса пятиэтажек предполагала снос 1,7 тыс. хрущевок и растянулась на 18 лет. Теперь мэрии, решившей переселить жителей 8 тыс.

зданий, по оптимистичным оценкам потребуется не менее 25 лет: то есть кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а кто-то будет ждать ее десятилетия, оценивают в «Метриум групп».

Александра Мерцалова

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3268746

Право-online
Добавить комментарий