Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

Виды собственности на квартиру

Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

Последнее обновление: 29.09.2018

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Согласие на покупку доли в квартире образец 2020

Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

/ Жилищные споры / Согласие на покупку доли в квартире

Просмотров 293

Совладельцы квартиры обязаны соблюдать преимущественное право выкупа долей. Имеется в виду следующее – если доля выставлена на продажу, первыми покупателями выступают текущие дольщики, а не третьи лица.

Для того, чтобы воспользоваться своим правом, собственники направляют согласия или отказы на покупку доли. Казалось бы, все просто. Вот только на практике случаются споры, недопонимания и пропуск сроков.

Как составить согласие на приобретение доли в квартире? Что в нем указывать, нужно ли разрешение от второго супруга? Из нашей статьи вы узнаете обо всех тонкостях этапа сделки.

Что такое согласие на покупку доли в квартире?

Жилье в общей долевой собственности принадлежит нескольким владельцам. Их доли могут отличаться, но это не влияет на преимущественное право выкупа долей. Условно, если Иванову принадлежит 5/20 часть, а Петрову всего 1/20 доля в квартире – оба совладельца могут приобрести квадратные метры Сидорова – третьего собственника этой же квартиры.

Согласие на покупку доли в квартире – это официальный ответ совладельца о желании купить долю на предложенных условиях о цене и расчетах (ст. 250 ГК РФ). Оно высылается в ответ на уведомление продавца. Срок на принятие решения – 30 дней с момента получения уведомления.

Вообще, согласие – это право, а не обязанность дольщика. Если вас не устроит цена или условия сделки, вы можете отказаться от покупки доли в квартире. Об этом также желательно известить продавца (необязательно).

Обратите внимание, что согласие считается лишь желанием выкупить долю. Если помимо вашего одобрения поступят согласия от других совладельцев – выбирать покупателя будет продавец. Он может заключить договор купли-продажи с одним из кандидатов или разделить свою долю между всеми желающими. Оспорить действия собственника доли, увы, никак не удастся.

Нужно ли согласие супруга?

Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.

Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.

Исключением являются три ситуации:

  • сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
  • развод супругов;
  • наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).

Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.

Супругам нужно посетить нотариуса, предъявить паспорта и свидетельства о браке, а затем составить согласие. Разумеется, услуга является платной. Нотариус возьмет деньги за удостоверение документа (волеизъявления). Общая сумма от 1100 до 2 300 рублей, в зависимости от региона.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Согласие мужа или жены составляется в произвольной форме, по образцу. Текст документа желательно набирать на компьютере.

  • наименование документа – «Согласие на…»;
  • населенный пункт (город) – например, г. Москва;
  • дата составления – в формате «число, месяц, год»;
  • сведения о супруге, который дает разрешение – ФИО, дата рождения, паспортные данные, место жительства, дата регистрации брака;
  • согласие на совершение сделки – в нашем случае «покупка доли в квартире»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • разрешение на регистрацию в органе Росреестра;
  • пометка нотариуса – о разъяснении условий сделки и подачи разрешения;
  • подпись супруга (с расшифровкой);
  • отметка о заверке нотариусом – ФИО и подпись клерка.

Образец согласия на покупку доли в квартире

Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.

Основные пункты согласия:

  • название документа;
  • город и дата составления;
  • ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
  • подтвердить, что уведомление было получено;
  • размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
  • адрес нахождения объекта;
  • цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
  • готовность вступить в сделку на условиях продавца;
  • встречные условия, детали – если требуются;
  • сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
  • подпись собственника;
  • подпись и печать нотариуса.

Если у вас есть уверенность в продавце, можно не тратиться на согласие, а заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Внесите в него условия сделки, цену, способ расчетов и закрепите права и обязанности сторон. Ниже вы можете ознакомиться с примером:

Как оформить согласие на покупку доли в квартире?

Положительный ответ о приобретении доли нужно передать продавцу. Выбирайте тот способ, который позволит зафиксировать отправку согласия на имя адресата.

Порядок отправки

Удобнее всего направить письмо через курьера или нотариуса. Однако, если вы собираетесь дать ответ самостоятельно, вот небольшая инструкция:

  1. Составьте согласие, заверьте его у нотариуса.
  2. Отправляйтесь в почтовое отделение.
  3. Заполните чистый бланк формы-107 – укажите, что пересылаете, количество писем, их ценность, пункт «уведомление о доставке/вручении адресату».
  4. Пропишите адрес продавца (указанный в уведомлении), поставьте свою подпись.
  5. Заполните другие бланки (например, на опись вложений или на оповещение через SMS-сообщения).
  6. Ожидайте уведомления о вручении адресату.

Даже если есть возможность вручить согласие лично в руки продавцу, старайтесь не использовать этот способ. Риск в том, что собственник получит от вас извещение, а затем может сказать, что ничего не получал. Доказать факт передачи “из рук в руки” очень сложно, особенно если нет свидетелей. Наилучший вариант – через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении.

О других уловках, схемах и неприятностях мы рассказывали в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Стоимость

Вероятно, вы думаете, что отправка согласия обойдется бесплатно. Но на деле расходов не избежать. Особенно, если вы планируете действовать через нотариуса.

Сколько стоит согласие на приобретение доли в адрес продавца:

  • отправка заказного письма – 132 рубля;
  • *дополнительная опция «уведомление о вручении» – от 27 до 68 рублей (простое и заказное);
  • опись вложения (проверка соответствия) – по тарифу филиалов Почты РФ (например, в Москве – 72 рубля, в Санкт-Петербурге – 50 рублей);

Нотариус в Москве возьмет за удостоверение согласия 500 рублей. Размер платы за УПТХ составит около 1 000 рублей. Итоговая сумма – 1 500 рублей. Отправкой бумаг займется сам нотариус, так что вам нужно лишь ожидать ответ от продавца.

Сколько действует?

Преимущественное право выкупа долей ограничено по времени. Совладельцам даётся всего 30 дней, чтобы дать ответ о согласии/отказе. Если не уложиться в указанный срок, приоритет в выкупе теряется.

Нужно понимать, что письмо может идти не одну неделю. Особенно, если адресат проживает в другом городе. Желательно не тянуть с ответом: получили уведомление – отвечайте продавцу. Подстрахуйтесь и позвоните продавцу, сообщив, что вы отослали ему извещение. Иначе есть риск пропустить месячный срок.

Не переживайте, если 30-дневный срок уже истёк, а ваше письмо «в пути». Прежде чем заверить договор купли-продажи, нотариус ожидает ответов от всех совладельцев. Обычно на это уходит 2-3 недели.

Если вы изъявили желание выкупить долю, но продавец уже заключил сделку с третьим лицом, не из числа собственников квартиры, оспаривайте сделку.

Оказать помощь в этом нелегком деле может юрист нашего портала. Эксперт разберет вашу ситуацию, посоветует, как лучше отправить извещение, что в нем указывать и сколько ждать ответа.

Обращение к юристу обезопасит от рисков и пропуска месячного срока.

Смотрите видео о согласии мужа или жены на покупку объекта недвижимости:

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

Долевая собственность: особенности продажи

Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Преимущественное право покупки доли в квартире

Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Совместная собственность

Существует ли между супругами преимущественное право приобретения доли квартиры?

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса.

Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину.

Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

  • индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
  • долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
  • совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).

Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам.

Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев.

Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору.

Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом.

Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия.

На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа.

Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире.

Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

Как происходит выделение доли из совместной собственности?

Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей.

При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой.

За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

  • копию и оригинал свидетельства о браке;
  • копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.

Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ½ квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу.

Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником.

Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

  • точный адрес имущества;
  • размер доли в нем, выставленный на продажу;
  • цена, по которой продается доля;
  • прочие значимые условия продажи доли.

При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку.

После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права.

Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю.

Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений.

Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности.

При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

Итого

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу.

И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей.

Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/sobstvennost/sovmestnaya-sobstvennost/

Право-online
Добавить комментарий