Требуется ли при продаже квартиры согласие супруга?

Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью. Когда не требуется разрешение на куплю-продажу квартиры

Требуется ли при продаже квартиры согласие супруга?

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.

Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.

Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно.

Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи.

Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.

Как оформляется согласие супруга

Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:

  • Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
  • Описание недвижимости – объекта сделки
  • Описание сути сделки, на которую дается разрешение
  • Место составления, дата и подпись

Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.

Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):

Я, …., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса….), расположенной по адресу ….

, в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ

Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.

Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ.

При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)

Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней

Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:

  • Купля-продажа
  • Обмен
  • Инвестирование/цессия

По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.

Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.

Когда согласие второй половины на сделку не требуется

К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:

  • Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
  • Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
  • Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
  • Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю.

Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

  • Реконструкция
  • Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
  • Капитальный ремонт
  • Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.

Брачный договор – подумайте обо всем заранее

С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.

Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.

По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.

Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.

Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.

Дду и права супругов на жилье

Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.

Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено).

Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником.

Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.

Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.

Принципы раздела имущества после развода

Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:

  • удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
  • долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)

тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.

Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.

В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества.

Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).

Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права

Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/

Сделка с квартирой: когда необходимо согласие жены. Брать или не брать? Вот в чем вопрос

Требуется ли при продаже квартиры согласие супруга?

Для продажи квартиры, приобретенной во время брака, требуется согласие супруги (супруга) владельца. Этот постулат общеизвестен на рынке недвижимости – данное имущество закон считает совместной собственностью супругов. Долгие годы автор этих строк был уверен, что такое же правило действует и при приобретении – используемые тут деньги тоже являются совместно нажитыми.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Уверенность моя существовала до беседы с представителем Росреестра.

Он сказал буквально следующее: «на приобретение оно (согласие) не требуется – по умолчанию считается, что второй супруг может самостоятельно распорядиться денежными средствами» (полностью интервью можно прочитать здесь: «Сделки с недвижимостью: изменились правила регистрации.

Чем это грозит продавцам и покупателям? Новации в законе комментируют эксперты»). В общем, полное крушение устоявшихся представлений о мироустройстве… А «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил осветить эту тему подробнее.

«В силу п. 2 ст.

35 Семейного кодекса (СК) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга, – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

– Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки».

Таким образом, делает вывод Ирина Шугурова, «буквальное толкование текста пункта этой статьи показывает, что по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия и лицу, вступающему в договор с супругом». А контрагенту следует исходить из «презумпции такого согласия».

Но это, как говорится, с одной стороны. А есть и другая. В той же ст. 35 СК есть п. 3.

В нем сказано, что для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

«Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки», – отмечает Ирина Шугурова. Так что из этого пункта вывод получается прямо противоположный: на сделки по распоряжению имуществом особой категории, таким как недвижимость, презумпция согласия супруга не распространяется.

Однако и тут не все однозначно. Еще раз перечитаем признаки из п. 3 ст. 35 СК – те, которые выводят сделку из «презумпции согласия» супруга. Таковых три: – распоряжение недвижимостью; – нотариальное удостоверение;

– государственная регистрация.

Со вторым все ясно – с начала 2000-х нотариусы на рынке недвижимости необязательны (что, к слову, вызывает целые потоки крокодиловых слез самих нотариусов: так им хочется порадеть об интересах участников сделок – за суммы в несколько десятков тысяч рублей).

А что с остальными? До 1 марта 2013 года все было однозначно – сделки по переходу недвижимости подлежали госрегистрации. Однако затем вступили в силу изменения (подробно о них можно прочитать в статье, ссылка на которую дана во втором абзаце).

Суть новаций сводится к тому, что теперь сделка не регистрируется – она считается совершенной с момента подписания сторонами договора купли-продажи квартиры. А госрегистрации подлежит только право на недвижимое имущество.

Так что, рассуждая строго формально, покупку квартиры надо отсюда исключить.

Теперь первый пункт. Там вроде бы ясно сказано – «недвижимость». Но при ближайшем рассмотрении все тоже не слава богу.

Распоряжается недвижимостью продавец (и с тем, что для продажи недвижимости согласие супруги необходимо, никто и не спорит), а вот приобретение никак под понятие «распоряжение» не подпадает – нельзя распоряжаться тем, что тебе еще не принадлежит. Покупатель распоряжается деньгами, а не квартирой.

«По сути, для покупки недвижимости не требуется согласия другого супруга, – считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И данное приобретение будет считаться совместно нажитым имуществом, если между супругами отсутствует какое-либо соглашение, устанавливающее иной правовой режим – например, брачный договор».

…Одним словом, вывод из данной главы (весьма многословной – но о законах по-другому не выходит) получается таким: четко и однозначно данный вопрос в законодательстве не прописан.

Эксперт обращает внимание, что в соответствии с законодательством Росреестр не вправе отказать в приеме документов – даже если они не соответствуют существующим правилам и нормам.

Документы примут, но специалист Росреестра обратит внимание заявителя на данный факт, а также то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации.

В бумагах, которые получит заявитель (расписка в получении документов на государственную регистрацию), будет сделана соответствующая пометка.

В перспективе наиболее вероятный вариант – отказ в регистрации на основании того, что «не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя» (абз. 9 п. 1 ст. 30 ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В данной ситуации (это автор уже от себя) у заявителя есть два пути. Либо, получив грозное предостережение от сотрудника Росреестра о «несоответствии», быстренько сбегать с супругой к нотариусу.

Либо пойти на принцип – документы все-таки сдать, получить отказ в регистрации, а потом попытаться этот отказ опротестовать. Для начала в беседах с самим Росреестром, а потом через суд.

Как явствует из первой главы, тут все не так однозначно.

Стоит отметить, что с позицией регистраторов («лучше перебдеть, чем недобдеть») полностью согласны и риелторы.

«Мое мнение и требование ко всем сделкам однозначное: все, что стороны заявляют в договоре, должно иметь дополнительное документальное подтверждение, – категорична Ольга Старостина, юрист офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Это полностью касается и вопроса «в браке» или «не в браке».

Написав нечто только в договоре, всегда можно сослаться на невнимательность, а если дополнительно к нему имеется нотариальное заявление (суть которого впоследствии не будет соответствовать действительности) – это уже умышленное введение в заблуждение, мошенничество и т.п.».

«Для регистрации перехода права собственности согласие супруга действительно не нужно, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

– Однако на практике пары часто обращаются к нотариусу за составлением такого документа. При наличии письменного согласия второй половины на приобретение квартиры все участники сделки чувствуют себя спокойнее».

«Многие риелторы просят предоставить согласие на покупку или на продажу в нотариально заверенном виде, – соглашается Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН.

– Говорить, что это мера лишняя, я бы не торопилась: при наличии нотариального согласия доказать что «не ведал, что творю и подписываю» (и, соответственно, расторгнуть сделку), будет гораздо сложнее».

«Письменное согласие супруга на совершение другим супругом любой крупной (важной) с вашей точки зрения сделки потребовать «на всякий случай» действительно стоит и будет не лишним», – заключает Геннадий Тимошин, начальник юридического отдела компании «Квартал Риэлти».

Некоторый процент (точнее, вероятно, даже доли процента) приходится на «борцов за правду» – людей, готовых идти на принцип даже в тех случаях, когда никакой очевидной выгоды это не приносит.

Но, к сожалению, бывают и иные резоны. Чаще всего криминальные – человек хочет скрыть существование супруги, дабы впоследствии иметь возможность продавать квартиру также без ее согласия.

«Регистрирующий орган не может проверить самостоятельно семейное положение заявителя, – отмечает Дарья Погорельская («МИЦ»).

– Штампа в паспорте о браке может и не быть, если паспорт, например, был выдан взамен утерянного… В судебной практике часто встречаются случаи признания сделок по отчуждению недвижимого имущества недействительными, когда супруг предоставлял в регистрирующий орган нотариально удостоверенное заявление о том, что в браке не состоит, хотя в действительности брак имеется. Имущество в этом случае возвращается продавцу. В указанных случаях ответственность нотариуса не возникает, так как нотариус удостоверяет подлинность подписи, но не сведений, указанных в таком заявлении».

Любопытную деталь сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Случаются казусы, когда, например, муж хочет купить квартиру втайне от жены, а затем переуступить права третьему лицу, – говорит эксперт. – По договору долевого участия так сделать, конечно, нельзя: для последующей переуступки все равно потребуется согласие супруги.

Однако различные предварительные договоры купли-продажи госрегистрации не подлежат, и в данном случае муж спокойно может провести тайную сделку. Вот только если жена об этом узнает, то она может обратиться в суд, который признает сделку недействительной.

Вот от таких ситуаций застройщики себя и защищают, когда требуют согласия второго супруга».
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Согласие супруги именно на приобретение – вещь действительно необязательная. Во всяком случае, четкого и однозначного указания в законах, требующего предоставить такую бумагу, мы не обнаружили. Разнообразны и ответы экспертов – это верный признак того, что вопрос спорный.

Тем не менее мы однозначно рекомендуем брать подобную бумагу: стоит она всего 1000 руб., а в случае чего поможет избежать лишних вопросов и нервотрепки. В общем, ситуация явно не из числа тех, где стоит «упираться рогом».

Если, конечно, вы действуете в интересах собственной семьи, а не тех самых загадочных «третьих лиц», о которых говорила Мария Литинецкая.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/sdelka-s-kvartiroy-kogda-neobhodimo-soglasie-zheny.119357.html

Согласие супруга на продажу покупку недвижимости

Требуется ли при продаже квартиры согласие супруга?

Достаточно многих современных людей, состоящих в браке, очень сильно волнует вопрос, связанный с совместной покупкой объектов недвижимости.

Оказывается, что данная процедура имеет целый ряд важных особенностей, требующих вмешательства квалифицированного нотариуса, который сможет взять на себя большую часть различных трудностей и нюансов. При этом важно отметить, что подобное утверждение актуально как для случаев с покупкой, так и с продажей.

Обычно, подобные вопросы начинают становиться ребром уже после расторжения брака, так как возникает нужда в продаже общего имущества. Конечно же, сделать это без согласия одного из владельцев фактически невозможно.

Согласно норм действующего законодательства, второй супруг должен дать свое письменное согласие, заверенное представителем нотариальной конторы.

Отметим, что это условие необходимо соблюдать не только ради того, чтобы избавиться от разного рода ошибок и неточностей в заявлении.

Помимо этого, нотариус обязан проконтролировать, что человек принимает полностью обдуманное решение, не находясь в момент составления под влиянием физического, либо же психологического давления. 

Конечно же, вся рассматриваемая процедура всецело опирается на нормы семейного кодекса, которые помогают правильно регламентировать процесс. При этом важно понимать, что недвижимость относится к разряду дорогостоящего имущества, а значит любые сделки с ней требуют максимально обстоятельного подхода и полного отсутствия малейших ошибок.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию, когда один из супругов напрочь отказывается идти на встречу второму, не давая своего разрешение на совершения продажи, либо же покупки.

В таком случае остается только лишь обратиться в компетентные судебные инстанции, предоставив им право разрешить имеющуюся спорную ситуацию.

Эксперты рекомендуют предварительно заручиться поддержкой профессионала, который сможет выработать действенную линию поведения в суде, собрав необходимую доказательную базу, позволяющую добиться желаемого результата, каким бы он не был.

Когда требуется согласие супруга на продажу

Зачастую, подобная процедура требуется тогда, когда волей судьбы пути супружеской пары расходятся. Конечно же, после этого сразу же становится вопрос раздела имущества. Так уж сложилось, что объекты недвижимости очень плохо поддаются разделению, а значит, одним из выходов из сложившейся ситуации станет продажа спорного имущества с последующим разделением денежных средств.

Здесь буквально невозможно обойтись без получения согласия от супруга, потому что произведение продаже без согласия всех владельцев находится вне закона.

Дополнительно усложнить ситуацию может ранее составленный и подписанный брачный договор, который запрещает производить любые манипуляции с недвижимым имуществом. В таком случае не обойтись без обращения в судебные инстанции.

Так или иначе, подобная процедура всегда начинается к обращению в нотариальную контору, ведь такие крупные сделки всегда нуждаются в квалифицированном сопровождении со стороны уполномоченного специалиста.

Помимо всего прочего, он обязан проверить подлинность определенного пакета документов, который предоставляется клиентом. Речь идет о следующем перечне документов:

  • Подтверждения актуальных прав собственности на отдельно взятый объект недвижимости, будь то жилье, либо же что-то другое. В идеале, это должно быть правильно оформленное и заверенное свидетельство приватизации.
  • В отдельных случаях предоставляется документ, подтверждающий факт получения имущества путем наследственной передачи. При этом должен быть заверено вхождения в наследственные права.
  • Также подойдет документ, позиционирующий клиента как дольщика в общем имущественном объекте.

 Очень часто главным камнем преткновения в этом вопросе является брачный договор. Если в нем прописывается, что все подарки и наследство считается общим, тогда придется получать соответствующие разрешения при манипуляциях со всеми видами недвижимого имущества. Также важно уточнить нюанс, заключающийся в том, что все номинальные владельцы должны быть занесены в так называемую домовую книгу.

Если оба супруга внесены в нее, то  тогда с любой точки зрения они являются собственниками имущества, а значит любые действия с ним должны предпринимать сообща. В идеале, все нотариусы стараются приложить максимум усилий, чтобы добиться достижения компромиссного решения, способного удовлетворить все стороны. Связано это с тем, что подобный подход позволяет сэкономить очень много времени.

   

Нюансы продажи общей недвижимости

Несмотря на расхожее сегодня заблуждения, с точки зрения действующего законодательства, совершенно не имеет значения, кто числиться владельцем того или иного объекта недвижимости.

Связано это с тем, что любое имущество, полученное во время нахождения в браке, априори считается общим и имеющим двух владельцев.

Конечно же, в этом правиле есть целый ряд оговорок и исключений, с которыми мы и попытаемся разобраться.

Например, спорным имуществом, требующим отдельного рассмотрения, считается жилище, полученное без каких-либо денежных затрат. Это могут быть как подарки, так и наследство.

В любом случае подобная недвижимость не может быть причислена к разряду совместно нажитой, так как в ее покупке не принимала участие сразу вся супружеская пара. Под эту же категорию подходят выигрыши в лотерею, споры, пари и так далее.

Правда, нужно сделать оговорку о том, что все это действительно возможно классифицировать как совместное имущество, но только при условии отражения этого факта в актуальной версии брачного договора.

Дополнительно важно учесть, что общим имуществом не могут считаться покупки, совершенные до даты непосредственного бракосочетания. В такой ситуации супруг-владелец может разрешить второй стороне распоряжаться этим имуществом, но будет находиться только в общем пользовании, но не владении.

Более того, существует вполне законный способ продать недвижимость, не получив на это предварительного согласия второй половины.

Согласно норм действующего законодательства, сделать это можно если супруг не проживает в рассматриваемом жилище, а также при условии отсутствия возможности узнать его мнение по этому поводу.

Обычно, это происходит уже после развода, когда супружеская пара длительное время проживает отдельно друг от друга.

Также всегда остается возможность обратиться в компетентные судебные инстанции. При условии построения аргументированной позиции, подкрепленной фактическими доказательствами, можно добиться положительного для себя решения суда, позволяющего совершить продажу без согласия второго владельца.

Конечно же, сделать это довольно сложно, особенно не обладая нужным набором знаний. Именно по этой причине правильным решением станет положиться на профессионализм и опыт настоящих профессионалов в этих вопросах, способных отстоять позицию своего клиента в практически любой ситуации.

Такое решение гарантированно позволит добиться желаемого результата в предельно сжатые сроки.

Источник: https://notariusy.kiev.ua/sovety-notariusa/soglasie-supruga-na-prodazhu-pokupku-nedvizhimosti

Продажа недвижимости без согласия супруга

Требуется ли при продаже квартиры согласие супруга?

Если продаёте объект недвижимости (любой объект – квартиру, дом, комнату в коммунальной квартире, гараж, земельный участок, сад), то в большинстве случаев вам требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Это требование закреплено Семейным кодексом РФ, который говорит о том, что имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым супругами. И по факту принадлежит им обоим, даже если оформлено юридически на кого-то одного.

Чтобы распорядиться имуществом – продать, сдать в аренду или подарить, завещать, – продавцу нужно получить согласие второй половины. И в этом плане покупателю нужно быть бдительным и не допустить приобретения объекта без необходимого документа.

В то же время в некоторых случаях согласия супруга на сделку не требуется, и орган регистрации обходится без него. Поэтому если позже вы спохватились об отсутствии согласия и боитесь того, что ваша сделка может быть оспорена, то должны знать, что повода для беспокойства может и не быть. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты-юристы.

Олег Клопов, член коллегии адвокатов «Курганов и партнеры»:

– Согласия супруга на заключение сделки по распоряжению имуществом не требуется в следующих случаях:

1. Имущество принадлежит супругам на праве общей долевой (квартира приватизирована на обоих супругов) или общей совместной собственности (квартира приобретена во время брака), и сделку по распоряжению имуществом заключают оба супруга.

2. Недвижимое имущество приобретено супругом до вступления в брак либо во время брака в результате дарения, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Указанное имущество является собственностью данного супруга.

3. Конкретное недвижимое имущество хотя и приобретено на общие средства во время брака, но соглашением о разделе общего имущества супругов либо решением суда о разделе это имущество передано одному из супругов.

4. Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.

5. Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.

В иных случаях нотариальное согласие требуется в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Нотариуса может посетить только супруг, дающий свое согласие на покупку квартиры, присутствие того, кому дают согласие, необязательно.

Такое согласие можно сделать как в отношении определенной квартиры с указанием конкретного адреса, так и на покупку квартиры на усмотрение супруга. С собой нужно иметь паспорт и свидетельство о заключении брака.

Возможны ситуации, когда невозможно получить согласие другого супруга на заключение сделки с недвижимостью из-за длительного отсутствия, неизвестности его места жительства.

В таком случае сделка может быть заключена только при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим (ст.

42, 43 Гражданского кодекса РФ), что подтверждается соответствующей копией решения суда, вступившего в законную силу.

При отказе супруга дать согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом целесообразнее обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.

Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В постановлении пленума Верховного суда от 5.11.1998 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указывается, что течение трёхлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст.

38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах ЗАГС, а при расторжении брака в суде – со дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При этой причине суд может признать сделку недействительной при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга через год и более после расторжения брака, если супруг, чьё согласие не было получено, не знал и не мог знать о нарушении своего права.

Нотариус вправе засвидетельствовать подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимое имущество, на его заявлении об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на указанное имущество по причине расторжения их брака.

В этом случае нотариус должен истребовать документ, подтверждающий факт расторжения брака, проверить факт приобретения имущества в период после прекращения брака, что значительно снижает риск признания сделки недействительной.

В регистрационном деле, хранящемся в архиве Росреестра, находятся все документы, сдаваемые сторонами сделки при оформлении её государственной регистрации (заявление, экземпляр договора, выписка из домовой книги, технический паспорт и т. д.). Покупатель может попросить продавца истребовать копию регистрационного дела для проверки наличия (отсутствия) согласия супруга на отчуждение недвижимости в предыдущих сделках.

Медина Кульшманова, юрист юридической компании «Генезис»:

– Закон не требует нотариального согласия супруга на продажу недвижимости, если она не является общей. К такому имуществу можно отнести, например, полученное до вступления в брак, полученное во время брака в порядке дарения, наследования и по иным безвозмездным сделкам, а также купленное в период брака за счет личных средств.

Однако если случилось, что без согласия супруга была зарегистрирована сделка по купле-продаже общей недвижимости, следует иметь в виду, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с просьбой признать такую сделку незаконной, вследствие чего судом будут применены последствия недействительности сделки. Реализовать своё право обратиться с таким заявлением потерпевший супруг может в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если покупатель приобрёл недвижимость вследствие подобной незаконной сделки, он может обратиться к продавцу или супругу продавца недвижимости с вопросом о возможности оформления согласия на совершенные сделки.

Информацию о наличии либо отсутствии согласия в предыдущих продажах логично запросить у продавца недвижимости.

При неполучении согласия можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с соответствующими последствиями, предусмотренными положениями договора.

Александр Костанянц, профессор Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, Почётный адвокат России:

– Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ») в установленном законом порядке необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов государственный регистратор установит, что сторонами сделки не соблюдены законные требования (не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, – об отказе в государственной регистрации прав.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В отношении остальных сделок, касающихся общего имущества, предполагается, что супруг, совершающий сделку, действует с согласия другого супруга.

Таким образом, нотариальное согласие супруга на совершение сделкине требуется в следующих случаях:

– если приобретается недвижимость в нежилом фонде (на нежилые помещения требования о согласии супруга не распространяются);

– если недвижимость приобретается как совместная собственность (в соответствии с Семейным кодексом РФ);

– если недвижимость приобретается как долевая (к примеру, 1/3 – супругу, 2/3 – супруге);

– если продаётся недвижимость, являющаяся собственностью только этого супруга (полученная одним из супругов до брака, принятая в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам);

– если продаётся приватизированная недвижимость на одного из супругов (когда второй супруг не приобрел самостоятельного права пользования или писал отказ от участия в приватизации).

В любом случае при совершении сделки рекомендуем получить нотариально заверенное согласие второго супруга, так как в случае разногласий между партнёрами, при продаже и при разделе имущества в случае развода один из супругов может в судебном порядке потребовать признания сделки недействительной.

Если сделка была зарегистрирована без согласия супруга, то данная сделка относится к категории рисковых и приобретать имущество, на продажу которого не было получено согласие второго супруга, не рекомендуется.

Для снижения рисков рекомендуется проверять семейное положение сторон по сделке и требовать предоставление нотариального согласия от второго супруга.

Резюме

Таким образом, можно сделать вывод, что согласие супруга требуется, если объект приобретён на совместные деньги. Если продавцу недвижимость подарили или выдали бесплатно, или он получил её по наследству, то согласия не требуется.

Но знать порядок получения объекта в собственность продавцом надо наверняка, изучить все документы и определить по ним необходимость нотариального согласия супруга.

При малейших сомнениях стоит обратиться за консультацией к нотариусу, юристу или опытному риэлтору.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/450-prodazha-nedvizhimosti-bez-soglasiya-supruga

Право-online
Добавить комментарий