Вопрос по купле квартиры

DOM.RIA – 10 вопросов, которые нужно задать продавцу

Вопрос по купле квартиры

У покупателей всегда много вопросов к продавцам. Мы собрали некоторые из них в одном тексте, а заодно и статьи DOM.

RIA, которые помогут правильно задать вопросы и интерпретировать ответы владельца недвижимости.

Среди них мы выбрали как те, которые стоит задать при первой встрече владельца и потенциального покупателя, так и те, которые уместны на этапе торгов и подготовке к сделке купли-продажи.

1. Вы владелец или посредник?

Гораздо надежнее покупать квартиру непосредственно у владельца. Но иногда возникают ситуации, когда владелец не присутствует на заключении предварительного договора и последующем оформлении сделки.

В таком случае на руках у посредника должна быть генеральная доверенность, в которой указано право на продажу этой недвижимости.

Кроме этого необходимо посетить для дополнительной консультации нотариуса с запросом на проверку всех правоустанавливающих документов и законности доверенности.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

2. Вы работаете с риелтором?

В западных странах чаще за услуги риелтора платит продавец. В Украине же раньше спрос был больше предложения и комиссию оплачивали покупатели.

Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, комиссионные специалисту по недвижимости все еще часто платят покупатели.

Так как заинтересованы в услугах риелтора обе стороны, возможно и оплачивать комиссию будут покупатель и продавец. Этот момент стоит прояснить в самом начале.

За что платить риелтору

3. Есть ли какие-то обременения на квартире?

Некоторые обременения на квартиру означают, что продажа попросту невозможна, к таким относится арест или несогласие совладельцев. Другие накладывают на владельца определенные обязательства.

К ним относится: ипотека, семейное положение или прописанные дети. Так, если квартира все еще в ипотеке, продать ее можно только с согласия ипотекодержателя, а жилье купленное в браке – только с юридического согласия второй половины.

Если не учесть все обременения, сделка в будущем может быть признана недействительной.

Виды обременений на недвижимость

4. Согласны ли совладельцы на продажу квартиры?

Одним из легких видов обременений из прошлого пункта станут совладельцы. Если они есть – продавцу необходимо получить нотариально заверенное согласие от каждого. Это правило касается не только продажи всей квартиры, но и продажи доли. Поэтому перед сделкой стоит поинтересоваться, есть ли необходимые бумаги у продавца и может ли он их предоставить.

Как продать долю в квартире

5. Кто прописан в квартире?

Если совладельцы согласны или владелец один, и он перед вами, самое время поинтересоваться – кто зарегистрирован в квартире и сможет ли владелец выписать всех до заключения сделки.

Чаще всего проблем с этим не возникает, и к моменту заключения основного договора купли-продажи, продавец предоставит справку Ф-3, выданную в ЦНАПе. В ней будет указано, что по адресу никто не живет.

В противном случае вам придется столкнуться со снятием человека с регистрации самостоятельно. Это тоже в большинстве случаев не составит большой проблемы, о чем мы рассказываем в тексте ниже.

Как выписать человека из квартиры?

6. Живут ли в квартире дети?

Один из тех случаев, когда выписать человека самостоятельно вы не сможете даже после покупки квартиры – если в ней живут дети. По этой причине в объявлениях часто указано, что есть разрешение Опекунского совета или что в квартире не живут дети.

Как и в случае с тем, когда ребенок числится в совладельцах, это важно знать до решения о покупке, так как детей нельзя снимать с регистрации «в никуда». Их новое место жительства должно быть как минимум не хуже того, где они жили до этого, поэтому разрешение на подобную сделку дадут только органы опеки.

Если же при просмотре квартиры вы видите, что в ней живут дети, поинтересуйтесь у владельца: зарегистрированы ли они на этой жилплощади и сможет ли он получить разрешение Опекунского совета до сделки.

Права ребенка в отношении недвижимости

7. Все ли документы готовы?

Кроме документов, перечисленных нами выше (нотариальное согласие супругов и совладельцев жилья, разрешение Опекунского совета, справка Ф-3 о составе семьи, разрешение ипотекодателя, если он есть), у владельца должны быть подготовлены и быть на руках оригиналы прочих бумаг. Среди них правоустанавливающие документы, технический паспорт недвижимости, заключение о проведенной оценке, паспорта, идентификационные коды и другие. С полным списком необходимых продавцу документов вы можете ознакомиться в тексте, расположенном ниже.

Какие документы нужны для продажи квартиры

8. Кто заплатит за оформление?

Оформлению сделки купли-продажи сопутствуют различные траты, среди которых: комиссионные риелтору, нотариальное обеспечение сделки, государственные пошлины и налоги. Важно проговорить все условия и определить, кто и за что платит, чтобы избежать конфликтных ситуаций на основной сделке.

В законодательной базе четко прописаны финансовые обязательства сторон, тем не менее в каждом отдельном случае возможны варианты. Так, продавец, торгуясь, может предложить покупателю оплатить часть его пошлин или наоборот, покупатель сделает предложение о скидке взамен на оплату всех налогов самостоятельно.

Поэтому подобный вопрос уместен во время подготовки к сделке и не будет воспринят неправильно.

Процедура оформления покупки квартиры

9. Нужен ли задаток и сколько?

Задаток чаще всего выплачивается на этапе оформления предварительного договора купли-продажи. В нем и прописывается сумма задатка, условия его возврата или компенсации, если сделка расстроится.

Сумма и формат этого платежа оговаривается отдельно в каждом случае, законодательно подобное не урегулировано. Тем не менее, советуем убедиться, чтобы в договоре было прописано то, что это именно задаток и на каких условиях он выплачивается.

Подробнее об этом виде предварительного платежа читайте в тексте DOM.RIA ниже.

Задаток на квартиру – что это и как оформить

10. Есть ли долги в квартире?

Купить квартиру, а потом обнаружить в ней многотысячные долги – страшный сон многих покупателей. Поэтому в списке документов, которые предъявляет владелец на моменте подписания основного договора числится справка об отсутствии задолженности. Она берется у поставщиков коммунальных услуг или в управляющей компании (ОСМД или ЖЭК).

Кроме этого, вы можете устно или письменно договориться о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги в период между подписанием договора купли-продажи и непосредственной передачей ключей, если это происходит не в один день.

Некоторые квартиры предлагаются по сниженным ценам именно по причине долгов – но справку об их точном количестве все-таки лучше увидеть до оформления сделки.

Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

У покупателя в ходе сделки возникнет масса вопросов: о состоянии квартиры, шумных соседях, особенностях документов и тому подобное. Но задав эти десять и получив на них достоверные ответы, вы обезопасите сделку и вложения средств.

Источник: https://dom.ria.com/articles/10-voprosov-kotorye-nuzhno-zadat-prodavczu-246701.html

Предварительная оценка ситуации

Вопрос по купле квартиры

Последнее обновление: 17.03.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими “доброжелателями”.
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за десять минут сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за два! А поводом для снижения цены могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Вопрос по купле квартиры

Алина Буравцева | krisha.kz

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

  • о юридической безопасности потенциальной сделки;
  • состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
  • расположении дома и инфраструктуре района;
  • бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения.

Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.

), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа.

Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи.

Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?
Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?
Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах.

С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь.

Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой.

Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот.

На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения.

Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт.

Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно.

Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца.

Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/15-voprosov-kotorye-stoit-zadat-pered-pokupkoy-kvartiry

Покупка квартиры: какие вопросы нужно задавать продавцу?

Вопрос по купле квартиры

Это стоит знать! На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.

Главное, что необходимо уже на этапе поиска – задать максимум важных вопросов продавцу, чтобы в дальнейшем за эйфорию от найденного варианта не пришлось расплачиваться участием в судебных тяжбах. Проведя опрос среди профессиональных риелторов, наша редакция подготовила краткое руководство для тех, кто не хочет купить «кота в мешке» и желает сделать правильный выбор.

Выбор достойной жилплощади и ее последующее приобретение – достаточно сложный процесс, который требует грамотного, а лучше – профессионального подхода.

Поскольку среди покупателей немало тех, для которых такая сделка является единственной в жизни, для решения этой «задачи со многими неизвестными» нужна хорошая «шпаргалка».

Итак, куда нужно смотреть и о чем следует спросить при покупке квартиры?

Первичное жилье: что нужно узнать, если дом только строится

Если вы нашли идеальное описание и проект будущей квартиры в новостройке, очень внимательно ознакомьтесь со всей информацией, присутствующей на сайте застройщика.

В обновленной версии закон ФЗ-214 обязует девелоперов обнародовать абсолютно все – от разрешительной и проектной документации до бухгалтерской отчетности.

Важно убедиться в том, что на строительство дано «добро», и вообще – в том, что застройщик следует закону во всех нюансах своей деятельности.

Если сайт выглядит каким-то недоделанным, об этом и стоит спросить в первую очередь, так сказать, для начала разговора, а потом прямо поинтересоваться готовностью застройщика показать документа прямо здесь и сейчас.

Крайне важен вопрос о том, будет ли подписан и сразу зарегистрирован договор долевого участия. В идеале стоит посмотреть предлагаемую версию этого документа. Если представители застройщика рассказывают о некоем предварительном варианте или показывают некие договора залога или чего-то еще, это верный признак того, что с документами пока не все в порядке.

Хотя это не значит, что в такой ситуации надо немедленно бросать трубку или, сломя голову, бежать из офиса продаж. На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» – тоже ни к чему.

Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки.

Только «правильный» договор, зарегистрированный должным образом, предполагает полноценную законодательную защиту, в остальных случаях дольщик действует на свой страх и риск.

Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы

Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства. Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.

Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:

• Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?

• Какой будет внутренняя отделка?

• Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?

• Каковы перспективы перепланировки?

• Каким будет паркинг, и где он расположится?

• Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков)?

Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.

В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.

Покупка «вторички»: имейте смелость спрашивать обо всем

В процессе приобретения жилья на вторичном рынке, «допрос с пристрастием» стоит начинать уже с телефонного разговора.

Для начала надо выяснить, с кем именно вы имеете дело: с собственником, его представителем или обычным риелтором, который решил указать в объявлении «без посредников», чтобы заманить покупателя.

Затем стоит еще раз уточнить ту информацию, на основании которой вы выбрали именно эту квартиру: месторасположение, площадь, цена, наличие ремонта.


Нужно сразу задать вопросы, ответы на которые позволят определиться, стоит ли в принципе отправляться осматривать эту квартиру. У каждого покупателя могут быть свои индивидуальные пожелания.

Кого-то интересует солнечная сторона, а кто-то, наоборот, любит жизнь в тени.

В любом случае, для встречи надо выбрать светлое время суток и позаботиться о том, чтобы во время осмотра хватило времени для прояснения всех вопросов.

Формируем список: категории контрольных вопросов

Если участие в каких-либо сделках и вопросы торга – не самая сильная ваша сторона, а от одной только мысли, что придется придираться и выяснять все нюансы, становится не по себе, лучше пригласить с собой более предприимчивого и уверенного человека. Будет вполне нормально, если вы возьмете с собой список вопросов, «шпаргалка» поможет не растеряться при встрече с продавцом, задача которого вполне понятна – без долгих выяснений продать свою недвижимость.

Все вопросы при осмотре квартиры можно условно разделить на пять категорий:

• вопросы о собственниках, зарегистрированных людях и праве владения;

• вопросы о юридической чистоте квартиры;

• документальные вопросы;

• вопросы о состоянии жилья;

• вопросы о социальном окружении.

Их можно по-разному структурировать и задавать в произвольном порядке, но главное – ничего не упустить.

Базовый вопрос: а кто собственник?

Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается.

Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них.

Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.

Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади.

С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане.

Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.

Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре. Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.

Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.

Нет ли обременений или незаконной перепланировки?

Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов.

Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением.

Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.

Если в квартире была проведена перепланировка, надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально. Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.

Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?

Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего. Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.

Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.

Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?

При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире.

Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону.

Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.

Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.

Вопрос соседства: кто проживает рядом?

К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.

Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.

Если все в квартире понравилось, и полученная информация только укрепила вашу уверенность в том, что недвижимость выбрана верно, напоследок стоит спросить продавца, готов ли он будет вернуть задаток, если в ходе подробной проверки выяснятся какие-то несоответствия, или сделка сорвется по вине хозяина. На самом деле, собраны еще не все сведения, покупателю предстоит еще проверить документы и зафиксировать все нюансы сделки в договоре.

Заключение

Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.

Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pokupka-kvartiry-kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-prodavtsu/

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Вопрос по купле квартиры

Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.

Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:

  • срок работы в сфере жилой застройки;
  • отзывы жильцов о реализованных проектах;
  • наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?

У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:

  • Подтверждение права пользования земельным участком.
    Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
  • Разрешение на ведение строительных работ.
    Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
  • Договора с поставщиками ресурсов.
    Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.

Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.

Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?

Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:

  • источники инвестиций;
  • наличие банковских займов;
  • тип залогового имущества.

Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.

Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.

Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство

    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:

  • без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
  • черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
  • полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.

По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.

Дополнительная информация, которую необходимо получить:

  • количество квартир на площадке;
  • вид из окон и естественная освещенность;
  • возможности перепланировки.

Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?

Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.

Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:

  • наличие;
  • количество мест;
  • покрытие (земляное или асфальтированное).

Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.

Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.

Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Источник: https://vitcompany.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

Право-online
Добавить комментарий