Возможна ли продажа муниципальной земли под видом частной собственности?

Сделки с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности

Возможна ли продажа муниципальной земли под видом частной собственности?

Лесик В. В. Сделки с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности // Молодой ученый. — 2018. — №25. — С. 218-221. — URL https://moluch.ru/archive/211/51733/ (дата обращения: 01.02.2020).



В рамках современного типа государственности все большее распространение приобретает возможность внедрения частных капиталов в земельные отношения, а, следовательно, сокращается количество земельных участков, принадлежащих на праве государственной и муниципальной собственности, хотя объем данной тенденции весьма спорен, по данным Росреестра за 2015 год практически 90 % земельных участков находились в собственности государства и муниципальных образований. Однако, переход к рыночной экономике все же наметил несколько качественных направлений, реализация которых позволяет приобрести земельные участки в собственность. В качестве одного из таких направлений по праву можно считать возможность отчуждения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Отчуждение, в общем понимании, представляет собой процедуру, которая направлена на отчуждение правомочий собственника в отношении земельного участка. Выделяют три полномочия собственника в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности: владение (фактическое законное обладание вещью, которое позволяет оказывать на нее какое-либо влияние), пользование (правомочие, предоставляющее возможность извлечения полезных свойств принадлежащей на праве собственности вещи), распоряжение (право определять судьбу земельного участка, находящегося в собственности, то есть, возможность передачи его другому лицу) [1]. В соответствии с выделенными правомочиями собственника возможно распоряжение вещью двумя способами: передача ее в пользование и владение (нет возможности распоряжения имуществом: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, сервитут, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренда и др.) и передача имущества на правах собственности (включается возможность распоряжения вещью: купля-продажа, мена, дарение и др.). В данном контексте, следует отметить, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, также могут быть переданы как для владения и пользования, так и на правах собственника гражданам и предприятиям, существенные отличия заключаются лишь в том, что для осуществления отчуждения земельных участков данного вида, требуется соблюдение специально урегулированной процедуры [2; c. 145].

В рамках исследования представляется интересным рассмотреть лишь отдельные виды сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности: купля-продажа и мена.

  1. В действующем законодательстве достаточно подробно регламентирована процедура передачи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности иным лицам, что, прежде всего, является оправданным с точки зрения достаточности и полноты правовой регламентации вопросов, что исключает возможность преступных злоупотреблений со стороны органов власти в данном вопросе. Однако, многие ученые указывают на серьезную загруженность Земельного кодекса в данном аспекте, вносят предложения о переносе отдельных процедурных норм, регламентирующих куплю-продажу земельных участков из государственной и муниципальной собственности, в специальные нормативные положения подзаконного характера. Однако с данной точкой зрения можно поспорить, ведь право собственности на земельные участки, исходящее от государства и муниципальных образований, требует особого внимания в части защиты публично-правовых образований, граждан и организаций, а также их интересов в случаях совершения вышеописанных сделок [2; c.346].

В законодательных положениях выделяют всего два способа заключения купли-продажи в отношении земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, необходимо рассмотреть каждый из них:

 Продажа земельного участка на торгах. В качестве основной и единственной формы такой продажи принято понимать проведение аукциона. Однако, для проведения аукциона по продаже земельного участка, следует руководствоваться положениями ст. 39.11, которые регламентируют случаи отказа в проведении аукциона на любом из этапов его подготовки.

До 1 марта 2015 года возможно было для продажи земельного участка воспользоваться такой формой как проведение конкурса, однако эти положения были исключены из земельного законодательства, хотя представляется, что для обеспечения приоритета сохранения плодородия земельного участка и его целевого назначения, а также для реализации приоритетной формы мероприятий, направленных на сохранение такого состояния земельного участка, требуется рассматривать наиболее выгодные условия продажи, что возможно только путем проведения конкурса. Еще одним спорным вопросом при продаже земельного участка на торгах является то, возможно ли объединять несколько земельных участков в единый лот. Судебная практика до 2015 года шла различными путями. Однако, в действующем законодательстве в интересах возможных покупателей закреплено правило, утверждающее невозможность объединения нескольких участков в один лот. Целью данных разъяснений стало ограничение, ввиду возможности объединения таких участков, возможности приобретения необходимого участка малыми или экономически слабыми хозяйствующими субъектами; в то же время, необходимо отметить, что каждый земельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект, который привлекает соответствующий круг покупателей, объединение в один лот нескольких различных по своим индивидуальным качествам участков, неизбежно ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в покупке конкретного участка. Отдельные вопросы возникают также при установлении начальной цены земельного участка на аукционе: по общему правилу, ценой предмета аукциона может быть выбрана по выбору либо рыночная цена участка, либо кадастровая стоимость, если кадастровая оценка проводилась не раньше, чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона. В этой части, достаточное количество мнений ученых настаивает на создании модели неравенства покупателей между собой, что связано с тем обстоятельством, что при осуществлении продажи земельного участка без проведения торгов начальная стоимость земельного участка рассчитывается иным образом — кадастровая стоимость безотносительно ко времени проведения кадастровой оценки. Однако, с учетом того, что данные виды продажи земельных участков — совершенно различные правовые категории, следует отметить, что и о некотором неравенстве покупателей не может идти речи. Следует отметить, что протокол аукциона имеет силу договора, однако также необходимо обеспечить заключение договора купли-продажи. В отдельных случаях аукцион может быть признан несостоявшимся, в таком случае также немаловажен вопрос, сохранится ли правовой результат данного аукциона — несомненно, при признании аукциона несостоявшимся по одному из оснований ст. 39.12 ЗК РФ, результат аукциона действует в отношении земельного участка. К тому же, для обеспечения сохранности земель и приобретения земельных участков заинтересованными лицами был введен реестр недобросовестных участников аукциона [3; c. 213].

 Продажа земельного участка без проведения торгов. В положениях п.2 ст. 39.

3 ЗК РФ четко определены основания, в соответствии с которыми возможно предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов: в случае, если продажа земельного участка осуществляется в пользу собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках; в пользу крестьянского хозяйства или сельскохозяйственной организации; в пользу граждан для осуществления индивидуального жилищного строительства и другие. При поступлении заявления о необходимости предоставления земельного участка без проведения торгов, данная информация подлежит официальному опубликованию и если в течение 30 дневного срока не возникнут лица, организации, претендующие на такой земельный участок, то заключается договор купли-продажи. Если претенденты на приобретение земельного участка появятся, то следует отказать первоначальному претенденту в предоставлении земельного участка и обеспечить проведение аукциона по продаже [4; c. 97].

Соблюдение строгой процедуры продажи земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований, обусловливается стремлением защитить интересы граждан и организаций в приобретении таких земельных участков, обеспечить открытость, гласность процедур передачи таких земельных участков в частную собственность.

II. В то же время, отчуждение земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности возможно путем заключения договора мены.

Данный вид сделок с вышеуказанной категорией земель стал возможным к применению в хозяйственном обороте с внесением поправок в ЗК РФ от 23.06. 2014 г.

, до этого момента купля-продажа представляла собой единственную форму отчуждения земель данной категории.

Существует несколько оснований для обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на земельный участок, относящийся к частной собственности:

 Если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, обменивается на земельный участок, находящийся в частной собственности и подлежащий изъятию для государственных и муниципальных нужд. В данном случае участок, подлежащий обмену, не может быть новообразованным, в договоре об обмене должны содержаться четкие индивидуализирующие обмениваемый участок данные — кадастровый номер [5; c. 111].

 Если земельный участок, находящийся в собственности публично-правового образования, обменивается на земельный участок, находящийся в частной собственности и предназначенный для размещения объекта социальной инфраструктуры и др. объектов. Следует отметить, что данный случай, до сих пор не получил детальной законодательной регламентации, что отрицательно сказывается на процедуре обмена таких земельных участков.

Рассматриваемые способы, прежде всего, направлены на снятие социальной напряженности, для достижения компромисса между публичным образованием и гражданами при изъятии земельных участков, что исключает необходимость проведения затяжных судебных разбирательств в данном аспекте [6; c. 88].

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство, в части регламентации отношений по отчуждению земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований достаточно гармонично и полно определяет порядок осуществления процедур по отчуждению таких земельных участков, особенности правового регулирования сделок с земельными участками рассматриваемой категории обусловливаются специфическими особенностями земли как недвижимого имущества, либо требованиями обеспечения экономического оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности [7; c. 194].

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/211/51733/

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Возможна ли продажа муниципальной земли под видом частной собственности?

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Аренда земли – основная проблематика

Возможна ли продажа муниципальной земли под видом частной собственности?

Аренда земли (укр. – оренда землі) – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и других видов деятельности

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества практически с момента их государственной регистрации. Уже тогда может возникнуть необходимость в аренде помещения, а значит и аренды земли, поскольку недвижимость расположена на земле, которая согласно ст. 181 ГКУ также являются недвижимостью.

Аренда земли сегодня

Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.

В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы.

В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз – для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое – для вещевых рынков, в 3 раза – для продуктовых рынков, в 8 раз – для поставщиков телефонной связи, в 4 раза – для заведений образования и в 40 раз – для рыбного и лесного хозяйства.

Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.

Аренда земли – юридические аспекты

Аренда земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст.

792 Гражданского кодекса по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.

Земельный кодекс, являющийся основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Украине, так же, как и Гражданский кодекс Украины, содержит термин “пользование (постоянное пользование)”, однако гл. 15 Земельного кодекс “Право пользование землей” содержит и термин “аренда земли“.

Так, согласно ст. 93 Земельного кодекса, право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Такой же, как и в Земельном кодексе, термин “аренда земли” содержится и в ст. 1 Закона об аренде земли, согласно которой аренда земли – это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Операции аренды земли следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п. 1.18 ст.

1 Закона о прибыли операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин – лизинговая (арендная) операция.

Однако эти операции аренды земли и лизинга нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.

В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин “лизинговая операция” неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины “О финансовом лизинге” земельные участки не могут быть предметом лизинга.

В п.п. 1.18.4 п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли такие операции также определены самостоятельным термином “аренда земли” – как хозяйственная операция, предусматривающая предоставление арендодателем земли в аренду в пользование другому юридическому или физическому лицу на определенный срок по целевому назначению и за арендную плату.

В зависимости от объекта юридические и физические лица могут брать в аренду земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.

Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них. 
Вернуться в начало страницы >>>

Объекты аренды земли

Согласно ст. 3 Закона об аренде земли объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, коммунальной или государственной собственности. Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:

  • насаждениями, водоемами;
  • расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.

Таким образом, каких-либо более конкретных ограничений по аренде земельных участков Закон об аренде земли не содержит ни в отношении арендодателей, ни в отношении объектов аренды земли.

Земельный кодекс конкретизирует объекты земельных правоотношений, указывая, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению делятся на категории, причем каждая из категорий земель Украины имеет особый правовой режим. Статьей 19 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земли Украины делятся на следующие категории:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • жилой и общественной застройки;
  • природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
  • оздоровительного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Рассмотрим особенности аренды земли в зависимости от вышеуказанных категорий земель. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
  • несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.п.).

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование, то есть в аренду земли:

  • гражданам – для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным предприятиям – для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам – для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
  • несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан – для ведения подсобного сельского хозяйства.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться, только во временное пользование, то есть в аренду. В собственность таким субъектам земли сельскохозяйственного назначения передаваться не могут.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения возможна в постоянное пользование только государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В то же время государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, могут брать в аренду земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться в первую очередь для сельскохозяйственного использования, поэтому при заключении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения необходимо указать их целевое использование, не противоречащее действующему законодательству. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.

Аренда земли: земельные доли (паи)

В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г.

№ 720/95 “О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям” распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее – КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.

Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности).

Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю.

При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.

В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности).

Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г.

№ 11 (далее – Методика № 11).

В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию.

Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48

При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:

  • владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);

Источник: https://meget.kiev.ua/Statji/786-arenda-zemli-osnovnaja-problematika/

Право-online
Добавить комментарий