Возможно продать дом без оформленной земли?

Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Возможно продать дом без оформленной земли?

Реализация мечты о собственном жилище не терпит суеты. Куплю-продажу недвижимости надо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства и практическими советами юристов. Тогда результат будет положительным для обеих сторон сделки.

Законодательная база

Приватный жилой дом должен быть прочным, надежным, долговечным, теплым и уютным. А еще – правильно оформленным. Важно юридически чисто провести процесс приобретения усадьбы. Причем требование касается не только строения, но и земельного участка.

Ориентироваться надо на положения Гражданского кодекса Украины (ГКУ), Постановления Кабинета министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество», Налогового кодекса Украины (НКУ) и др. Надо понимать, что в случае признания в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости несостоятельной придется вернуть строение владельцам и получить возврат средств, в размере указанной в договоре стоимости. Так что внимание ко всем имеющимся документам и правильное оформление новых – залог спокойной жизни в приобретенном жилище.

Пользуйтесь консультацией: Что делать в случае утраты документов о праве собственности

Проверка владения

Чтобы дать согласие на оплату недвижимости, надо сначала проверить право собственности на нее. Для этого продавец должен предоставить следующие документы:

– выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество;

– справку о числе зарегистрированных лиц (например форму № 3 из ЖЭКа или документ из сельского совета);

– заверенное у нотариуса разрешение на осуществление сделки со стороны супруги/супруга, в случае если продавец состоит в браке. Можно обойтись без него, но тогда при подписании договора купли-продажи супруг/супруга должны присутствовать и заверять сделку своей подписью;

– отказ совладельцев от права преимущественной покупки своей доли, лучше заверенный нотариально. Этот документ понадобится, если в выписке из реестра прав собственности указано несколько совладельцев;

– разрешение местных органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего. Это понадобится в том случае, если ребенок указан в выписке или зарегистрирован в доме;

– экспертную оценку недвижимости, срок годности которой составляет не более шести календарных месяцев;

– извлечение из Государственного электронного реестра имущественных прав на недвижимость, которое выдает Государственная служба реестра (Госреестр).

Кроме того, необходимо проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание находится в банковском залоге (в связи с кредитом на ипотеку, ведение бизнеса и др.), арестовано по решению суда и т. д. Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки.

Во втором случае от покупки следует отказаться. В первом – процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам.

Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.

И, конечно, на оформление сделки продавец должен явиться со всеми основными документами, удостоверяющими его личность, статус и состояние.

Это, в частности, собственный паспорт (а также вид на жительство для граждан других стран), идентификационный код, свидетельство о регистрации или расторжении брака.

Кроме того, необходимо предоставить паспорта или свидетельства о рождении всех законных совладельцев недвижимости (в том числе супруга/супруги и детей).

А если продавец действует через своего представителя (посредника), то необходимо убедиться в наличии у него нотариальной доверенности. В случае когда посредничество осуществляет не физическое, а юридическое лицо, надо проверить устав компании. В нем среди прочих видов деятельности должно быть указано право на осуществление таких сделок.

Читайте статью: Почему построить дом станет сложнее и дороже

Документы от покупателя

Все основные официальные бумаги, в том числе паспорт, идентификационный код и свидетельство о регистрации или расторжении брака, должен предоставить и тот, кто желает прибрести недвижимость. То же касается его супруга/супруги и детей, проживающих совместно. А еще требуется письменное и оформленное нотариально согласие супруга/супруги на приобретение имущества.

Приусадебная территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и строениями переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Так что наряду с проверкой будущего жилища надо уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно иметься соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. А отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки несостоятельной. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от строений до соседних территорий и т. д.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих строений. Особенно важно уточнить целевое назначение участка.

Возводить жилище можно только на тех наделах, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения личного крестьянского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.

А вот приобретать земельный участок, на котором расположено неоформленное должным образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно.

Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими расходами.

Правильная оценка

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена и зарегистрирована в реестре Фонда госимущества (ФГИ). Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика. Явиться к нему надо со всеми правоустанавливающими и личными документами.

На встрече оценщик задает вопросы о расположении и характеристиках здания, свойствах окружающей территории, наличии инфраструктуры в районе и т. д. Рассказывать все это надо как можно более подробно и правдиво.

Эксперт формирует оценочную стоимость исходя из заданных в специальной компьютерной программе аналогов. Выезд на место возможен, но не обязателен.

В связи с этим продавец имеет право заказывать услуги оценщика вдали от места расположения строения, в том числе в другом регионе.

Готовый документ с указанной оценочной стоимостью продавец получает в течение двух недель с момента визита.

Процесс оформления

При осуществлении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Приобретать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта). Но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца строения.

Користуйтесь консультацією: Що треба знати, якщо хочеш правильно оформити права на земельну ділянку

Повысить безопасность и ответственность обеих сторон позволяет внесение аванса. При этом надо заключить между покупателем и продавцом предварительный договор, заверенный у нотариуса.

В этом документе должен быть указан срок завершения сделки, форма и размер оплаты, гарантийная сумма. Последняя обычно составляет около 5 % от полной стоимости. При отзыве своих намерений покупателем эти деньги остаются у продавца.

Если же на данном этапе сделку срывает нынешний владелец дома, он должен вернуть аванс и оплатить штраф на ту же сумму.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса. Окончательный расчет безопаснее всего вести в безналичной форме.

Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 150 тыс. грн проводить только таким образом. Это регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета».

Расчеты нужно производить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо – покупателя) на другой (оформленный на физическое лицо – продавца). Второй вариант – внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.

Третий способ – непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастает.

Но этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого. При этом стороны заключают дополнительные договора с нотариусом и предварительные между собой.

Следует понимать, что ответственности за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлено.

Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе сделку можно признать недействительной.

По этой же причине бессмысленно разделять платеж на отдельные части и передавать их через определенные периоды времени. Постановление ограничивает форму оплаты в рамках одного договора независимо от срока его исполнения.

Тем не менее, на практике пока что наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют передаваемую сумму в гривнах на момент оплаты, указывают оговоренный валютный эквивалент и способ пересчета (по курсу НБУ или межбанковскому).

Естественно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.

Также можно арендовать банковскую ячейку, где хранить всю необходимую сумму, и четко оговорить в соглашении с банком условия допуска к ней третьих лиц (продавца).

Важно знать, что согласно Правилам использования наличной иностранной валюты на территории Украины, утвержденным НБУ, такие расчеты не допускаются. Поэтому правомочность сделки, оплаченной данным образом, может быть оспорена в судебном порядке одной из сторон.

Наконец, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить подлинность всей документации и согласовать ее в различных инстанциях довольно трудно.

А фирма-подрядчик (или физическое лицо-предприниматель) берет на себя ответственность за соблюдение всех норм, а также сроков. Стоят такие услуги порядка 2-10 тыс. грн в зависимости от сложности работы, стоимости объекта продажи и т. д.

Кто будет оплачивать работу юриста (продавец или покупатель), стороны решают сами. Законодательство не обязывает их использовать услуги посредников. При желании покупатель имеет право самостоятельно проверить все документы и историю здания.

Обязательным является лишь нотариальное заверение договора и государственная регистрация новых прав собственности на имущество.

Користуйтесь консультацією: Яких помилок варто остерігатися при заповненні декларації на початок будівельних робіт

Оплата и налогообложение

Согласно требованиям НКУ, на доход, полученный продавцом от продажи объекта недвижимости, начисляется налог. Вычисляют его исходя их суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости.

Ставка налога на данный момент составляет 5 %. Правда, оплачивают его только в том случае, если на момент продажи дом находился в собственности у продавца менее трех календарных лет.

Также налог платят в том случае, когда одно и то же лицо продает любой вид недвижимости более одного раза в год.

Также в ходе оформления купли-продажи придется оплатить ряд обязательных государственных пошлин. Извлечение из реестра прав собственности на данный момент стоит 200 грн, бланк извлечения – 72,25 грн, изготовление кадастрового плана участка – 400-1000 грн.

Работа нотариуса по составлению договора купли-продажи и его заверению обойдется в 1500-3000 грн. Наконец, выписка справки об оценочной стоимости сейчас стоит 300 грн. Правда, все расценки широко варьируются и зависят от срочности, региона оформления, рыночной ситуации и т. д.

А размер государственных пошлин время от времени изменяют регулирующие органы. Лучше уточнять все на момент совершения сделки.

Источник: https://protocol.ua/ru/kak_oformit_kuplyu_prodagu_doma_i_zemelnogo_uchastka/

Обзор основных проблем, возникающих при продаже жилых домов и земельных участков

Возможно продать дом без оформленной земли?

Наиболее распространенные трудности, которые могут возникнуть у собственника, желающего продать принадлежащий ему дом и земельный участок. А также способы разрешения и избежания этих проблем.

Проблем, касающихся документов на жилые дома, возникает немало. Готовыми к немедленной сделке, можно считать небольшое число существующих домов.

В остальных случаях необходимо совершить определенные процедуры, которых можно было бы избежать, если собственник дома позаботился об этом своевременно.

И даже если вы не намерены продавать дом прямо сейчас, советуем позаботиться о том, чтобы документы на него были в порядке.

Под правоустанавливающими документами понимаются документы, подтверждающие, что дом и земля находятся в собственности гражданина (это обычно – договор купли-продажи, дарения, мены, регистрационное удостоверение, свидетельство о праве на наследство). Также у собственника должен быть технический паспорт, отражающий текущие технические характеристики домовладения и идентификационный документ – акт на земельный участок.

Отсутствие акта на землю

Эта проблема возникает в двух случаях:

  • Дом был приобретен давно и право собственности на землю никогда не оформлялось.
  • Собственник после покупки дома не позаботился об оформлении акта на землю.

Если какой-либо из правоустанавливающих документов или технический паспорт утерян, нужно получить дубликат в органе юстиции.

Новый технический паспорт также можно проблем заказать, оформив заявку в соответствующем филиале Центра по недвижимости.

Неплановые постройки на участке. Незаконная перепланировка. Несоответствие площадей

Эта проблема возникает очень часто. Собственники домов, не задумываясь о последствиях, производят постройку новых сооружений, пристроек, перепланировку комнат, изменение площадей и т.п.

Наиболее распространенными случаями являются:

  • несоответствие фактических характеристик дома характеристикам, указанным в техническом паспорте: постройка нового дома взамен старого, изменение площадей комнат, пристройка новых помещений, даже элементарный перенос дверей;
  • постройка надворных сооружений, которые не указаны в техническом паспорте, или наоборот снос сооружений, которые в паспорте указаны;
  • увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в государственном акте;
  • отсутствие дома вообще, хотя на плане он указан, и наоборот, наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок.

Собственникам следует знать, что все указанные действия требуют предварительного согласования с органами архитектуры и/или местными исполнительными органами.

На практике многие делают именно сначала перепланировку, осуществляют строительство. И без оформления соответствующих документов постройка может  просуществовать достаточно долго. Проблема возникает, если владелец решает продать дом.

Неплановые изменения являются препятствием к продаже дома и собственнику придется прибегнуть к длительной и недешевой процедуре узаконения этих изменений.

Границы земельного участка должны быть приведены в соответствие с его планом, либо получен в собственность (прирезан) дополнительный участок.

Полностью неплановый дом

На такой дом у владельца может иметься только технический паспорт, в котором Центром по недвижимости проставлен штамп о том, что дом не введен в эксплуатацию, и не может быть отчужден посредством купли-продажи, дарения, обмена, сдан в аренду, унаследован.

Владелец такого дома возможно приобрел дом по расписке или просто по устной договоренности с прежним владельцем и не воспользовался проводимой процедурой легализации имущества.

Владелец самовольной постройки не приобретает право собственности на нее. Она подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Без судебного процесса здесь, скорее всего, не обойтись.

Отсутствие собственника (одного из собственников)

Собственник может жить на момент совершения сделки в другом месте или по иным причинам не имеет возможности лично присутствовать на подписании сделки. В этом случае следует позаботиться о наличии доверенности с соответствующими полномочиями для того, чтобы договор купли-продажи мог подписать представитель.

Собственника может не оказаться в живых. Многие наследники не торопятся получать свидетельство о праве на наследство. К моменту, когда его наследники решат продать дом, выясняется, что дом, который они уже считают своим, по документам оформлен на умершего человека.

В этом случае необходимо оформить наследство. Часто это не составляет труда. Но иногда случается, что проблем не избежать.

Например, у умершего владельца отсутствовали правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, либо они не были зарегистрированы в органе юстиции, либо они не соответствуют фактическим характеристикам этого дома.

Долги и обременения

Большинство покупателей будет заинтересовано в том, чтобы дом и земельный участок были свободны от ареста, залога и иных обременений. Обо всем этом вам необходимо позаботиться заранее.

Арест на жилой дом и земельный участок может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Основанием могут послужить судебные споры, в которых вы участвуете, даже не связанные с самим домом.

Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованного дома невозможна.

Придется сначала разрешить возникшую проблему, и если судебный процесс прекращен, ходатайствовать о снятии ареста.

Зарегистрированный залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому перед продажей необходимо урегулировать отношения с залогодержателем и зарегистрировать прекращение права залога.

Источник: http://www.defacto.kz/content/obzor-osnovnykh-problem-voznikayushchikh-pri-prodazhe-zhilykh-domov-i-zemelnykh-uchastkov

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Возможно продать дом без оформленной земли?

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Выводы

Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.

Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.

На участке могут располагаться и другие постройки, которые также подлежат регистрации, но до сих пор не поставлены на учет. Они тоже не представляют серьезной проблемы. К тому же их можно без опасений перестроить или демонтировать, а на их месте возвести новые.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/pokupka-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Способы продажи не оформленных земельных участков и строений

Возможно продать дом без оформленной земли?

20.12.2016

Собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на основании Гражданского кодекса РФ.

Если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования), то гражданин не может распоряжаться и продать землю до тех пор, пока не оформит участок в собственность.

На сегодняшний момент в неоформленном состоянии находится большое количество земельных участков из-за того, что процедура оформления земли в собственность долгая, даже несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил этот процесс.

Не все торопятся оформить землю или дом, несмотря на длительность процедуры и ее необходимость из-за того, что для оформления надо затратить личное время и деньги.

Поэтому законодательная власть продлила срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года (прежний срок до 1 января 2010 года).

Но, как известно, неразрешимых ситуаций не бывает и даже в такой ситуации есть выход в продаже неоформленных участков и строений.

Рассмотрим пути продажи неоформленной недвижимости (хотя продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя). Однако продавцы нашли способ.

Оформление права собственности – этим занимается сам покупатель, а продавцы получают деньги за свое имущество. Есть разные пути оформления.

Один из них – продажа по доверенности. Когда продавец не располагает временем заниматься оформлением участка, то землю продают в неоформленном виде. Оформление права собственности на землю будет делать тот, кто купит, а не тот кто продаст.

Хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, тот в свою очередь занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

Также оговаривается в доверенности право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с узакониванием права собственности.

В доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Также это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества.

По получении свидетельства о праве собственности представитель может продавать или дарить имущество.

Второй путь: предварительный договор вместе с доверенностью или же оформление через доверенность вместе с предварительным договором.

Сначала оформляется и подписывается предварительный договор о том, что продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. После этого владелец земли выдает доверенность на переоформление участка.

С этой доверенностью доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю.

Последний этап – когда всё оформлено, стороны этой сделки заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

В таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, на стадии оформления доверенности и предварительного договора, но тогда цена за имущество несколько ниже, если бы это было оформлено по всем правилам закона.

Два этих пути формально не нарушают закон, который позволяет выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Оформление и подписание предварительного договора тоже не запрещено ГК РФ. В ст. 429 стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором на основании этого предварительного договора.

Воспользовавшись одним из этих путей, покупатель все равно не сможет избежать негативных последствий таких действий. Основные из них:

– доверенность на оформление и дальнейшую продажу. Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.

Действуя по доверенности, покупатель не сможет продать участок с домом самому себе, а также дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст.

182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Получается, что покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю – в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя. Но из этой ситуации есть два выхода.

Один из них – это когда продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать лично продавец.

Или – лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо родственнику, который может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. В данном случае происходят лишние затраты на оплату государственной пошлины и занимает больше времени и конечно возникнут сомнения в порядочности знакомых или родственников.

Возможны и другие риски, когда выдана только доверенность на оформление или одновременно с доверенностью заключается и предварительный договор. О них мы поговорим в следующей статье.

Источник: http://www.oblzemli.ru/stati/sposoby-prodazhi-ne-oformlennykh-zemelnykh-uchastkov-i-stroeniy/

Как продать дом без земли?

Возможно продать дом без оформленной земли?

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана – это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: +8 (800) 500-27-29 доб. 484 — все регионы РФ.Звонки принимаются круглосуточно.

Дом без земли: всё о его продаже

Нередко может возникнуть ситуация, в которой требуется продать дом, при этом сохранив в собственности земельный участок, на котором этот дом находится. Задача на первый взгляд выглядит непростой, и очень, конечно, хотелось бы в таком случае обходиться без помощи посредников.

Возможно ли осуществить продажу дома таким образом, затратив при этом минимум усилий и нервов?

Дом без земли: возможно ли продать?

Для начала уверенно ответим на этот вопрос — да! В Земельном кодексе РФ присутствуют абсолютно чёткие правовые нормы, однозначно отвечающие на такой вопрос.

Нередко хочется узнать все подробности. Итак, рассмотрим же их дальше.

На вопросы нам ответит как раз этот Земельный кодекс, согласно которому сделки по недвижимости в виде находящихся на участке земли строений производятся вместе с этим самым участком земли, когда у здания имеется один владелец.
Согласно установленным на основании Федерального закона правовым нормам строение и земля, на которой он находится, воедино связаны.

Вы удивлены? Почему же тогда мы ответили «да»? Читайте дальше.

Итак, в понятие недвижимости входит напрямую связанное с землёй имущество. Когда продаётся земля, то осуществляется и продажа дома. Также и наоборот — когда здание переходит к другому владельцу, то та же участь постигнет и связанный с ним земельный участок.

Когда продаётся какая-то часть здания, то при этом отчуждается и пропорциональная доля земельного участка. Когда составляют договор на покупку дома, непременно учитывается и земельный вопрос. Если в договоре не прописывается передача в собственность и земли, и строения, то подобный договор юридически определяется как недействительный.

Однако вот! Внимание! В 4 пункте 35 статьи уже упомянутого нами кодекса присутствуют важные исключения из общего правила.

Что же это за исключения? Когда дом с землёй не являются единым целым, вместе не продаются?

Вот перечень ситуаций, когда подобное допустимо:

— При отчуждении части сооружения, которую на практике нельзя выделить вместе с 

участком

 земли;
— При случае, когда земля, где здание находится, изымается из оборота.

Чтобы оформить продажу дома вместе с землёй, нужно подготовить такие документы:

— Паспорт собственника;

— Связанное с правом на владение недвижимостью свидетельство;

— План участка земли и его техпаспорт;

— Все требуемые правоустанавливающие документы;

— Заявление (оно адресуется в админ. центр);

— Выданное администрацией постановление;

— Полностью оформленный юридически договор на продажу (покупку) здания;

— Акт передачи и приёма;

— Свидетельство, регистрирующее права покупателей на взятый объект недвижимости.

Как последовательно осуществить оформление продажи дома?

Итак, как же самостоятельно продать свой дом без земли, если он укладывается в описанные выше варианты, а все нужные документы предоставить не проблема?

Сейчас активно действует немало посреднических фирм, готовых за значительную плату оформлять для клиентов или продажу, или покупку любого недвижимого имущества. Если хотите сэкономить силы и время, то в принципе всё-таки можно воспользоваться услугами такой фирмы.

Однако если имеется желание и минимум необходимых навыков, то значительно дешевле будет оформить сделку самостоятельно.

Для успешного проведения операции действовать надлежит по несложной инструкции. Эта инструкция включает всего несколько простых шагов.

1. Выясняем, присутствуют ли в оставшихся от предыдущего владельца бумагах на дом документы на землю. Если таких документов нет, следует написать в органы местной администрации заявление на перевод в собственность или получение в аренду земельного участка.

2. Далее на земельный участок следует получить:

— Кадастровый план;

— Технические документы;

— Кадастровый паспорт;

— И другой, технический паспорт.

Согласно последней редакции действующего сейчас в РФ законодательства, впрочем, кадастровый паспорт необязателен в случаях, если размер земельного участка достаточно небольшой.

3. Теперь нужно выяснить, какой размер участка включён в ведение строения. Если земельной площади для продаваемого здания недостаточно, то нужно решающее этот вопрос постановление. Ведь, согласно правовым нормам, собственнику постройки принадлежат и земля под домом, и близлежащий участок.

4. Также отметим, что нужно и важно пригласить специалистов из земельной организации для:

— Обозначения границ участка;

— Составления плана всего участка;

— Заполнения у участка топографической съёмки.

Все полученные бумаги следует подать в центр регистрации участков земли, получая на руки оттуда выписку из технических документов.

5. Теперь все указанные выше и подготовленные успешно документы надо подать в центр регистрации. Оттуда же получается и свидетельство на владение всей недвижимостью.

6. С помощью грамотного юриста у нотариуса составляется и заверяется полноценный договор купли-продажи, после чего оформляется весь акт передачи и приёма недвижимого имущества. По завершению этих действий продажу можно считать законченной.

НазадВперед -Как продать строящуюся квартиру?
Напишите, пожалуйста, свое мнение
Пишите отзывы по теме.Не пишите пустых фраз!

Источник: http://rusrealtys.ru/realty/85-kak-prodat-dom-bez-zemli.html

Как продать дом без земельного участка. Купля-продажа жилого дома без земли – 10 советов по законному оформлению

Возможно продать дом без оформленной земли?

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент
по недвижимости?

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-domov/10-sovetov-kak-zakonno-oformit-prodazhu-doma-bez-zemelnogo-uchastka

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам

Возможно продать дом без оформленной земли?

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.

Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.

Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая – дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор  аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате.

К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер.

Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома  на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить.

В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два  новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли  для конкретной местности, например, в моем районе минимальный  участок – это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве  дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома  и земельного участка разные  частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Источник: https://realtshcool.ru/984-vozmozhno-li-kupit-ili-prodat-zhiloy-dom-ili-chast-doma-bez-zemli-pomosch-rieltoram.html

Право-online
Добавить комментарий