Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

Купить квартиру и остаться ни с чем

Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.

Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это – риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, “не состоящего” в браке.

В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов.

Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов – собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого.

Если речь идет о движимости – такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:

п.2 ст.35 Семейного кодекса: “Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки”.

Но когда речь заходит про недвижимость – ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:

п.3 ст.

35 Семейного кодекса: “сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации“.

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.

Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет“, напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:

“п.3 ст.35 Семейного кодекса: “Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки“.

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил – ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.

А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.

А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.

Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения – он сделал все как надо.

И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут.

И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.

И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка – ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но – нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.

Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа – потребуйте от него справку из ЗАГСА.

Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее – аналогичный документ из его государства.

100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ – лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3

Источник: https://pikabu.ru/story/kupit_kvartiru_i_ostatsya_ni_s_chem_6591723

Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает «двушку» и меняет замки – Недвижимость Onliner

Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

С минчанином Дмитрием и его семьей приключилась история, полная абсурда. Заплатив почти $50 тысяч в эквиваленте, в мае 2016 года он стал, как ему казалось, полноправным собственником двухкомнатной квартиры в Зеленом Луге. Семья строила планы и собралась было перевозить вещи, как вдруг в купленной квартире обосновалась пенсионерка — бывшая собственница.

Выселить женщину не может даже милиция. «Договор купли-продажи оформлялся через агентство недвижимости, я заплатил деньги, получил штамп о прописке по новому месту жительства. И уже полгода не могу даже попасть на порог собственной квартиры.

Мало того, рискую остаться как без честно приобретенного жилья, так и без шансов вернуть деньги», — переживает Дмитрий и подозревает, что, возможно, стал жертвой мошенничества.

— У нас с женой двое малолетних детей. Дочке в феврале исполнится шесть, сыну два года. Своего жилья у нас нет. Уже лет пять снимаем «полуторку» и платим за нее сейчас $260 по курсу в месяц. Конечно, как любая молодая семья, всегда мечтали о собственной квартире, — начинает свой рассказ Дмитрий.

— Этой весной цены поползли вниз, и я подумал: почему бы не решить жилищный вопрос прямо сейчас. Своих сбережений на покупку «двушки» не хватало. Часть денег дали родители с обеих сторон, часть одолжили мои давние друзья, с которыми работаю в одной сфере.

Собранная таким образом сумма позволила рассматривать варианты стоимостью до $53 000 в эквиваленте.

Хотел квартиру именно в Зеленом Луге. С детства хорошо знаю и люблю этот район. Да и до работы недалеко. Мониторил базы данных в интернете, и вот на глаза попалось объявление от собственника о продаже за $56 000 по курсу «двушки» площадью 50 квадратных метров на Логойском тракте. По цене она нам не подходила, но что-то меня зацепило, и я решил позвонить и поторговаться.

Телефон не отвечал, тогда я собрался и после работы подъехал по указанному в объявлении адресу. В тот вечер застал дома собственницу квартиры Аллу [здесь и далее имена действующих лиц изменены — прим. Onliner.by] и ее малолетнюю дочь. Хозяйка сказала, что может уступить не более $500. Ни о чем не договорившись, я уехал.

Позже рассказал об этой квартире своему знакомому, сотруднику агентства недвижимости «Эксперт». Он предложил помощь, сказал, что постарается уговорить собственницу сделать скидку.

Через неделю он звонит и сообщает цену — $49 500 в эквиваленте. Собственница Алла является гражданкой Норвегии и собирается вместе с дочерью надолго уехать туда. Сроки поджимают, а покупателей нет — потому и снизила цену.

Ну, отлично. Такой вариант меня вполне устраивал.

Перед подписанием договора купли-продажи Дмитрий еще раз побывал в квартире на Логойском тракте, на этот раз вместе с мамой. При более внимательном осмотре «двушка» произвела на него впечатление какой-то перевалочной базы.

— Повсюду были разбросаны детские вещи, на балконе куча коробок и мешков. Запущенное состояние квартиры говорило о том, что там никто постоянно не живет, — вспоминает Дмитрий.

— Алла рассказывала что-то про переезд в Норвегию и ни словом не обмолвилась о своей матери-пенсионерке Ларисе, которая, как позже выяснится, ранее подарила эту квартиру Алле, сохранив за собой право пользования и проживания.

О загадочной пенсионерке стало известно, лишь когда агентство начало запрашивать различные документы и справки для подготовки сделки. Тогда-то и выяснилось, что до весны 2015 года у квартиры был другой собственник — мать Аллы. Минский городской нотариальный округ предоставил договор дарения.

— Это было неожиданное и малоприятное известие. Стали узнавать, какие могут быть подводные камни. Юрист посоветовал не подписывать договор купли-продажи без присутствия Ларисы, поскольку в договоре дарения упоминается ее право пользования и проживания. В агентстве же уверяли, что в присутствии пенсионерки нет необходимости. И все же мы настояли на своем, и она была вызвана.

Лариса вела себя как абсолютно адекватный человек. Когда мы поехали регистрировать договор в БРТИ, она села к нам в машину и по дороге в подробностях рассказывала моей маме, как жила за городом, как ездила к дочке в Норвегию. Ее речь и поведение не вызывали никаких подозрений.

Сделка была зарегистрирована по всем правилам. Дмитрий получил свидетельство о госрегистрации, передал Алле $49 500 по курсу, она предоставила расписку, что получила сумму и претензий не имеет. По условиям договора на освобождение проданной квартиры отводился месяц. В мыслях семья была уже на новом месте, не терпелось поскорее собрать вещи и расстаться с тесной съемной «полуторкой».

— Недели через три я позвонил в агентство и спросил, когда мы можем заселяться, — продолжает Дмитрий. — На тот момент квартира была все еще занята.

От агента я с удивлением узнал, что бывшие собственницы пишут жалобы в милицию на него и на меня. Якобы мы торопим их скорее выселяться, угрожаем и запугиваем.

Это было очень странно, поскольку с момента заключения договора я не выходил на связь ни с Аллой, ни с Ларисой.

А потом начался какой-то абсурд. В конце июня, когда оговоренный в договоре срок выселения уже вышел, я получаю по почте исковое заявление от Ларисы. В качестве ответчиков — я и ее дочь Алла. Читаю и просто прихожу в ужас.

Пенсионерка пишет, что в апреле 2015 года к ней обратилась ее дочь с просьбой сходить в нотариальную контору и подписать какие-то документы, связанные с квартирой. Тогда она якобы не осознавала, что подписывает договор дарения. И вообще, страдает психическими расстройствами, сильной депрессией, не отдает отчет своим действиям.

Сейчас она просит суд признать договор дарения недействительным, а сделку купли-продажи квартиры — ничтожной.

В частности, в исковом заявлении указано следующее:

«В соответствии со ст.

177 ГК Республики Беларусь, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понять значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

— Представляете, какой шок мы испытали! Я позвонил Ларисе (на тот момент ее телефон еще был доступен) и попросил объясниться. Она четко ответила, что считает договор дарения незаконным, квартиру — своей и уезжать оттуда не собирается.

Не выдержав, моя жена импульсивно выхватила трубку и начала что-то кричать. В ответ пенсионерка заявила: «Вы снимали — значит, у вас денег достаточно. Живите так, как жили».

За дословный пересказ фразы сейчас не ручаюсь, но смысл последних ее слов был именно таким.

Дмитрий подготовил встречный иск о выселении пенсионерки. На первом судебном заседании был наложен запрет на отчуждение квартиры. Потом было еще две встречи в суде. В ходе последнего рассмотрения дела судья назначила проведение судебно-психиатрической экспертизы.

— На суде мы увидели совершенно другую Ларису. Это, конечно, была та самая женщина, но вела она себя совсем не так, как в день подписания договора купли-продажи. Сгорбленная, рассеянная. Речь путаная. Хотя, на мой взгляд, это была искусная игра.

Что интересно: по своим каналам агентство запрашивало информацию и выяснило: пенсионерка не числится на диспансерном учете в Беларуси в связи с психическими расстройствами. По ее словам, она якобы наблюдалась у врачей и проходила обследование в Норвегии. Имеются некие документы, которые необходимо переводить на русский язык… Наша тяжба затягивается.

С момента назначения судебно-психиатрической экспертизы прошло более двух месяцев, а дата следующей встречи в суде до сих пор не назначена.

А что же продавец Алла? Она не явилась ни на одно слушание и вообще исчезла. Ее местонахождение сейчас неизвестно, а старый телефонный номер принадлежит другому человеку.

— Пытаясь остудить эмоции, я допускал мысль, что пенсионерка, возможно, больна, что дочь непорядочно обошлась со своей матерью, завладев ее квартирой. Но что-то тут не сходится, — рассуждает Дмитрий.

— Посудите сами: с одной стороны, пенсионерка заявляет о расстройстве восприятия, о невозможности концентрировать внимание. И в то же время выстроила вон какую линию нападения: обратилась к адвокату и подала иск, засыпала многочисленными жалобами милицию.

В интернете я нашел истории, где фигурирует недееспособный даритель — это распространенная в России схема мошенничества с квартирами. Увы, судебная практика там складывается печально.

Если в моем случае договор купли-продажи будет признан ничтожным, Лариса останется в своей квартире, а ее дочь обяжут вернуть деньги. Но Алла исчезла. Где ее искать? В Норвегии, в Беларуси? Да и где гарантия, что деньги еще не потрачены?

Лишь один раз с момента заключения договора Дмитрий пытался попасть в свою квартиру и занять ее. Вот как он описывает тот случай:

— Я попросил содействия в РУВД, пригласил представителей ЖЭСа. Все происходящее снималось на видеокамеру.

После долгих уговоров пенсионерка все же открыла дверь милиции, показать паспорт отказалась, снова вела себя очень странно. Затем паспорт все-таки нашелся. Милиция проверила регистрацию.

Само собой, прописана гражданка совсем по другому адресу. Ее увезли в опорный пункт, а я попросил слесаря поменять замки. Закрыли дверь, уехали.

В тот же вечер звонок из РУВД: мол, есть вопросы по вашей квартире. Приехал — мне отчитываются: свозили ее по месту прописки, там живут какие-то люди, угла для пенсионерки не нашлось. А она давит на жалость, просится домой, деть ее некуда.

Короче, мне сказали, что до окончания судебного процесса мы должны проживать с ней на одной территории. Ее отвезли на Логойский тракт, я был вынужден передать ей дубликат ключей от нового замка.

Заодно закинул в квартиру пару сумок с личными вещами.

Помню, в милиции она казалась такой жалкой, забитой, а в квартире навела марафет на лице. Выходит в коридор: «Как, вы уже уезжаете?» — в ее глазах сверкнула насмешка.

Через пару недель мне понадобилось что-то из личных вещей, оставленных в квартире. Сунул ключ — не идет. К тому времени стоял новый замок. Дверь, конечно, никто не открыл, хотя свет в окне горел.

 Представьте: вы собственник, у вас прописка, а в вашей квартире кто-то меняет замки. Абсурд и маразм! Я снова обратился в РУВД.

Но толку, похоже, не будет, пока милиция принимает лишь робкие попытки дозвониться в дверной звонок.

Будучи собственником, Дмитрий не только не может попасть в квартиру, но и обязан оплачивать коммунальные счета.

— Казалось бы, с какой стати? Моя семья не пользуется этими услугами. Думал написать заявление на отключение электроэнергии. Не все так просто. Если будет несанкционированное подключение (а пенсионерке не составит труда найти электрика), то мне вкатят приличный штраф.

Дмитрий продолжает жить с семьей в съемной «полуторке» и отдавать $260 в эквиваленте в месяц. К тому же надо возвращать долг друзьям. Пока не завершено судебное разбирательство, очередная попытка выселить пенсионерку, скорее всего, закончится ничем. Остается только ждать следующего суда и результатов экспертизы.

— Сотни раз на день я прокручиваю в голове эту историю. Как меня угораздило вляпаться? Есть ли в том моя вина? В вопросах сделок с недвижимостью я профан, но за моей спиной стояло риелторское агентство.

Все ли оно сделало, чтобы обезопасить меня от имущественных претензий бывшей собственницы? — наш собеседник задается логичным вопросом.

— Полагаю, узнав о договоре дарения, агентство могло тщательнее проверить эту женщину, заручиться ее письменным согласием на совершение сделки и отказом от права проживания.

Ситуацию прокомментировал директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— С большим сожалением мы восприняли историю, в которую попал наш клиент Дмитрий. Мы продолжаем оказывать ему помощь и надеемся на скорейшее разрешение ситуации. Данную квартиру Дмитрий нашел в интернете самостоятельно, ни одно из агентств ею не занималось.

Для оформления сделки он обратился к своему знакомому риелтору, сотруднику нашей компании. Сделка была проведена по отработанному алгоритму в порядке, предусмотренном законом. По нашему требованию до момента регистрации договора все жильцы были выписаны из квартиры, в договоре купли-продажи был четко обозначен срок выселения.

Бывшая собственница и ее мать были проверены по соответствующим базам данных: на диспансерном учете никто из них не состоял — это ключевой момент. В договоре продавец подписался под тем, что дает гарантии, что квартира свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Требовать какую-то расписку от лица, которое не имеет в отношении квартиры каких-либо прав (а мать собственницы таких прав не имеет), на мой взгляд, не совсем верно.

Договор купли-продажи был оформлен в соответствии с законом и зарегистрирован в установленном порядке. Подчеркну: на сегодняшний день Дмитрий является единственным законным собственником этой квартиры, он уже даже в ней зарегистрирован.

Мы неоднократно уведомляли продавца о необходимости исполнения обязательств, однако она перестала выходить на связь и исчезла. А мать бывшей собственницы отказалась признавать заключенный ранее договор дарения, ссылаясь на свое заболевание.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу, от которой, по нашим сведениям, женщина уклоняется.

К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки не может обезопасить клиента на 100% от последующих попыток третьих лиц завладеть его имуществом. Но на этот случай у нас есть прокуратура и суд. Надеюсь, в скором времени ситуация разрешится в пользу Дмитрия. На мой взгляд, закон полностью на его стороне.

Хотите знать, чем закончилась история? Продолжение читайте здесь и здесь.

Сейфы в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2016/12/02/kvartira-32

Как избежать рисков при покупке квартиры

Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

ЖИВЕМ ПО ЗАКОНУ

Что проверить, чтобы не потерять деньги

Алиса Маркина

юрист

Росреестр, банк и нотариусы проверяют документы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, тем самым снижая риски покупателей. Я думаю, что только одна из тысяч сделок с недвижимостью влечет за собой проблемы, но пострадавшему невнимательность обойдется дорого. Когда я работала помощником адвоката, мне пришлось столкнуться с человеческими трагедиями: люди теряли крышу над головой или большие деньги. В статье расскажу, как избежать основных рисков при покупке недвижимости.

Риск №1: заниженная цена в договоре

Моя сестра ищет квартиру, ей понравился вариант, но риелтор со стороны продавца предложила указать в договоре стоимость 2 миллиона рублей вместо 2,6. Пришлось отговорить: если что-то пойдет не так, сестра сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Потерять 600 тысяч рублей — слишком высокий риск.

На консультациях меня часто спрашивают, можно ли занизить цену в договоре купли-продажи квартиры. Такая ситуация не редкость при покупке жилья. Продавцы просят снизить стоимость в том случае, если они купили квартиру недавно, и после продажи должны заплатить налог. Меньше сумма в договоре — меньше налог. Вот только покупателю это невыгодно. При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, его дают с суммы в 2 миллиона. Укажете в договоре сумму меньше, и налоговый вычет тоже уменьшится. Продавцы дорогих квартир в качестве аргумента приводят то, что для покупателя нет выгоды, если указать цену больше 2 миллионов, а продавцу придется платить больше налогов. Но здесь у вас появляется другой риск: потерять деньги в случае отмены сделки. Безопаснее доплатить продавцу сумму налога, чем занижать стоимость квартиры в договоре. В моей практике был случай. Два брата, Алексей и Александр, унаследовали от матери квартиру в Оренбурге. Регистрацией права собственности занимался один из братьев с доверенностью от второго брата. Имена похожие, сотрудники Росреестра зарегистрировали квартиру только на Алексея, несмотря на два свидетельства о праве на наследство. Алексей тут же продал квартиру другу Ивану, в договоре указали заниженную цену, чтобы сэкономить на налогах. Позже сделку признали недействительной, ведь половина жилья принадлежала второму брату. Квартира отошла братьям, а Алексея обязали вернуть Ивану 300 000 рублей — стоимость квартиры по договору. Иван потерял 500 000 рублей, которые заплатил сверх договорной цены. А 300 000 рублей смог вернуть только через несколько лет и несколько судов. Риск №2: покупка у разведенного супруга
При продаже квартиры бывший супруг должен дать свое согласие, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия не будет, муж в течение трех лет может обратиться в суд и сказать, что был против продажи. Договор признают недействительным. Кроме этого, бывший супруг может после сделки потребовать разделить общее имущество. Например, Иванов может продавать квартиру, которая 10 лет назад куплена на его имя, а потом бывшая жена Иванова потребует у покупателя половину квартиры, потому что с Ивановым она развелась за год до продажи. Пролистайте паспорт продавца до страниц о заключении брака и сведений о предыдущих паспортах, убедитесь, что он не разводился в предыдущие три года. Если продавец был женат или замужем, нужна заверенная нотариусом справка о согласии бывшего мужа или жены на продажу недвижимости. Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна». То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риэлторы, но лучше проконтролировать. На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около 1 000 рублей, зато позволит вам спать спокойно. Такая ситуация произошла в городе Чехов, Московская область. Жена после развода продала земельный участок и дом, полагая, что на них когда-то дали деньги ее родители, поэтому всё принадлежит ей. А бывший муж пошел в суд и признал продажу недействительной, хотя по сделке уже были перечислены 4 миллиона рублей. Риск №3: покупка квартиры, купленной с материнским капиталом
С 1 января 2007 года на второго или последующего ребенка выдают материнский капитал, которым можно оплатить ипотечный кредит или договор купли-продажи. При этом родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если у продавца квартиры больше одного ребенка и последнему нет 12 лет, при этом дети собственниками не указаны, есть риск, что родители нарушили права детей. Тогда сделку о покупке квартиры признают недействительной. Защищать будут детей продавца, а деньги потеряете вы. Проверьте историю квартиры и убедитесь, что при покупке в нее не вложили материнский капитал. В Татарстане мужчина купил дом, а потом прокуратура признала договор купли-продажи недействительным. Продавец — мать троих детей, кредит за дом она погасила материнским капиталом, значит, у каждого ребенка должна быть доля в доме, которую фактически можно лишь поменять на такое же количество квадратных метров. По решению суда сделка отменена, но для возврата денег нужно совершать дополнительные действия: взыскивать их через суд, обращаться к судебным приставам. Велик риск, что продавец деньги потратила, а с зарплаты взыскивать долг можно десятилетиями. Риск №4: люди, отказавшиеся от приватизации
Большая часть советского жилья приобретена в собственность после приватизации. Даже если у продавца в выписке из ЕГРН указано, что квартиру он купил или получил в дар, в 1990-х при приватизации кто-то мог от нее отказаться. Если человек, отказавшийся от приватизации, нигде не прописан и у него нет своего жилья, он имеет право жить в этой квартире. Закон дает ему пожизненное право пользования жильем, которое он мог приватизировать в собственность.Такой человек не оспорит договор, но может прийти и жить с вами. Стоит получить полную выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру и архивную справку о зарегистрированных лицах, изучить их соответствие друг другу. Посмотрите, все ли зарегистрированные перед приватизацией люди получили долю в квартире, нет ли временно выписанных, не потерялся ли кто-то прописанный между сделками. Риск №5: квартира в собственности продавца менее трех лет
Сделку с недвижимостью можно оспорить в течение трех лет после государственной регистрации. Это означает, что если сам продавец приобрел квартиру менее трех лет назад, кто-то другой может оспорить его сделку, что приведет к аннулированию и вашего договора тоже. На вторичном рынке сложно застраховать себя от появления недовольных, которые скажут, что продавец не имел права продавать квартиру. Кто может оказаться недовольным? Второй наследник, органы опеки в интересах ребенка, бывший супруг и другие родственники, имевшие право на часть проданной квартиры. Если продавец приобрел квартиру по безвозмездной сделке (приватизация, дарение или наследование), то риск проблем возрастает. Если притязания третьих лиц обоснованы, то вам придется вернуть квартиру прежним владельцам. Продавца обяжут вернуть деньги, но если он их уже потратил, взыскать уплаченное будет сложно. Вероятность попасть в такую ситуацию маленькая, но она есть, обидно оказаться той пострадавшей единицей из статистики. Защититься можно, проверив историю квартиры: кому она принадлежала до этого, как перешла в собственность продавца, нет ли других потенциальных собственников, которые могут появиться и предъявить свои права. Расскажу пример из моей практики. Надежда купила квартиру у соседки и подруги Ларисы. Сделка казалась безопасной — Лариса приватизировала квартиру вместе с сыном и дочерью, потом дети подарили ей свои доли. Надежда оформила ипотеку, банк всё перепроверил. Позже сын Ларисы, Макар, обратился в суд с требованием признать недействительными договоры дарения и купли-продажи ⅓ доли квартиры. Оказалось, что он лечился в психоневрологическом диспансере. Судмедэкспертиза подтвердила, что во время дарения Макар не понимал смысла своих действий. Надежда потеряла треть купленной квартиры. Совладельцем жилья оказался больной человек. А Лариса не смогла вернуть Надежде треть уплаченных денег из-за кредитных долгов. Риск №6: в договоре нет точного описания квартиры
Иногда после покупки аккуратной квартиры люди попадают в помещение, где нет даже патронов под лампочки, не говоря о выкорчеванной сантехнике и оставленных горах мусора. В договоре нужно прописать несколько дополнительных строк о том, что именно остается в квартире, в каком состоянии ее должны сдать прежние хозяева. Если жилье должны передать с сантехникой, газовой плитой, мебелью или другим имуществом, то его стоит перечислить в договоре. В Нижегородской области одна семья продала другой однокомнатную квартиру. По договору купли-продажи не уточнялось, передается ли другое имущество. Через два года продавец попросила вернуть ей мебель, но покупатель уже вывезла всё на свалку. Обе стороны подтвердили в суде, что мебель после продажи оставалась. Продавец утверждала, что покупатели попросили оставить мебель, потому что у них нет своей. Покупатели сказали, что продавец не хотела забирать мебель, а им нужно было освободить место и они всё выбросили. Суд решил, что раз предмет спора не указан в договоре, то и возвращать нечего. Продавец пострадал материально, лишившись мебели, а покупатель — морально, ей пришлось доказывать правоту в суде. Риск №7: состояние квартиры от застройщика
Застройщики могут передавать квартиры по договору-одностраничнику о переуступке права требования, где указаны только цена квартиры, ее площадь и адрес. Степень завершенности жилья и его внутреннее содержимое могут значительно различаться. Вы можете представлять почти готовую квартиру, которой нужен только косметический ремонт, а получить голые стены без окон и сантехники. Читайте договор с застройщиком, смотрите на план помещения перед покупкой, просите прописать в документах состояние передаваемого жилья.

Например, в Подмосковье застройщик малоэтажных домов передает квартиры без внутренних стен, предполагается, что покупатели сами поделят пространство на комнаты. В панельных домах Оренбурга застройщики устанавливают сантехнику, а в монолитно-блочных нет даже подоконников.

Инструкция

Как избежать ошибок при покупке квартиры

Указывайте в договоре купли-продажи действительную цену

Не соглашайтесь занизить ее по желанию продавца.

Проверьте, не был ли продавец замужем или женат

Если он недавно развелся, просите согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Убедитесь, что при продаже квартиры не нарушены права детей

Уточните информацию о ее покупке: если продавец использовал материнский капитал, нужно быть вдвойне осторожным.

Проверьте, что после приватизации квартиры не осталось тех, кто отказался от приватизации и сейчас нигде не прописан и не имеет жилья.

Ознакомьтесь с историей квартиры

Убедитесь, что нет третьих лиц, которые могут оспорить сделку. Квартиры, которые в собственности продавца менее трех лет, лучше не покупать.

Уточните в договоре, в каком состоянии будет передана квартира

В том числе вопросы о мебели и другом имуществе.

При покупке квартиры на первичном рынке у застройщика выясните, в каком состоянии он передаст помещение

Зафиксируйте это в договоре.

Читайте другие материалы о личных финансах

Источник: https://life.akbars.ru/7-riskov-pri-pokupke-kvartiri

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Нужна ли справка продавцу что квартира куплена не в браке

Возможные риски при покупке квартиры, если продавец недавно потерял супруга

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Молодожены решили купить квартиру. Если собственник несовершеннолетний.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пакет документов для покупки и продажи квартиры Что туда входит

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Какие документы проверять перед покупкой квартиры
  • Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет
  • Опасная недвижимость. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры
  • Что важно для заключения сделки на вторичном рынке
  • Подготовка к сделке
  • Согласие супруга на сделку с недвижимостью
  • Права супругов на квартиру

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Продавец квартиры может быть женат замужем , но значит ли это, что его вторая половина тоже имеет право собственности на квартиру? Когда как. Бывает по-разному. Права собственности обоих супругов на квартиру очевидны, и при продаже они оба действуют совместно как два Продавца квартиры.

Имеет ли она право собственности на квартиру , в таком случае? Если окажется, что в силу закона она имеет наравне с ним все права на квартиру, то нам потребуется письменное Согласие супруги на совершение сделки.

Без этой бумаги сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана судом недействительной , по иску той же супруги.

А как определить, имеет ли супруга Продавца право собственности на квартиру , если в Титуле или в Выписке из ЕГРН она не указана как собственник?

Так как именно в момент возникновения права собственности определяется, кто будет иметь к ней к собственности отношение. Суть в том, что по общему правилу, любое имущество, нажитое супругами в период брака, по закону является их совместной собственностью.

Если, конечно, они не заключили брачный контракт , в котором прописали другие правила распределения собственности на имущество. Кроме того, есть еще один нюанс.

Правда, здесь Продавцу необходимо будет доказывать, что квартира приобретена именно на его личные средства, и супруга не имеет на нее никаких прав.

Если мы столкнулись именно с таким случаем, то следует обратиться за дополнительной консультацией юриста , чтобы выяснить, как и какими документами Продавец должен подтвердить отсутствие прав на квартиру у своей супруги.

Итак, наши действия для проверки , имеет ли супруга Продавца права на квартиру при ее продаже, если она не является титульным собственником:. Например, наш Продавец был женат, но потерял свой паспорт со штампом о браке.

В полученный новый паспорт отметку о браке он дублировать не стал. Если Согласие супруги на совершение сделки с квартирой все же требуется, то просим Продавца предъявить нам Свидетельство о браке или о разводе, если он уже успел развестись.

Проверяем по нему личность ФИО супруги, согласие которой нам потребуется для совершения сделки, и дату вступления в брак.

Если Продавец уверяет, что не был женат на момент приобретения квартиры в собственность , но у нас остаются в этом сомнения в т.

Это заявление составляется и заверяется нотариусом, и подписывается Продавцом. Его суть — Продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности супругов на данную квартиру и несет уголовную ответственность за фальсификацию этих сведений.

А с года появилась дополнительная возможность узнать, имеет ли супруга право собственности на квартиру , если она не указана в числе официальных собственников.

Этот доступ нотариусы имеют в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия СМЭВ , недоступной обычному гражданину.

Поэтому, в наших интересах, как Покупателя, проводить такую сделку через нотариуса , чтобы получить достоверные сведения о возможных правах супругов на квартиру и снизить риски сделки, как минимум, по этому вопросу. Кроме того, необходимо учесть вопрос с правом пользования квартирой супругой Продавца в т. На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.

Итак, с супругой Продавца мы познакомились, и получили от нее справку о том, что она не будет с нами спорить. Если же Продавец оказался закоренелым холостяком, то мы ему посочувствовали, и предложили зафиксировать это письменно. А когда Продавец с гордостью поведал нам, что у него есть несовершеннолетние дети, нам стало ясно, что легкой сделки с этой квартирой у нас не получится.

Ваш логин e-mail. Запомнить меня. Забыли пароль? Карта Инструкции Карта Глоссария. Права супругов на квартиру Последнее обновление: Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал — см.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью — смотри в этой заметке. Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает — см. Следующий шаг. Предыдущий шаг Дополнительные документы для сделки с квартирой. Следующий шаг Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится! Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Как купить квартиру на ребенка? Кто платит риэлтору — Покупатель или Продавец? Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

Источник: http://gslapshina.ru/byudzhetnoe-pravo/nuzhna-li-spravka-prodavtsu-chto-kvartira-kuplena-ne-v-brake.php

Право-online
Добавить комментарий