Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо.

Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье.

Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке.

Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате.

Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.

net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки.

Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент).

То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье.

Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже.

Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья.

Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух».

Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона.

В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится.

Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует.

Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток.

Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Источник: https://rosreestr.net/info/pokupaem-kvartiru-u-zastroyshchika-kak-ne-lishitsya-deneg-i-jilya

Переуступка прав

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу.

В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова.

— При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон».

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое».

«Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова.

— Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова.

— Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах.

Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов.

«Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья.

В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы.

Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Уже не дольщик, еще не собственник

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Как показывает практика, в декабре сдается около трети жилья от суммарных годовых показателей (так, в декабре 2011-го питерские застройщики ввели в эксплуатацию 0,967 млн кв.м из 2,6 млн, сданных за весь год). Почти во всех домах остаются нераспроданные квартиры. Их нельзя причислить к объектам вторичного рынка.

От момента ввода дома в эксплуатацию до оформления собственности может пройти полгода-год, а иногда и больше. Некоторые покупатели стараются приобрести квартиры в новостройке именно в этот период.

Ведь граждане могут не опасаться того, что дом не будет достроен, а цены на жилье, как правило, ниже, чем на аналогичные квартиры, которые оформлены в собственность и продаются по договорам купли-продажи. Но вопрос в том, как безопасно оформить сделку на этом этапе?

Правовой вакуум

Согласно 214-му ФЗ, застройщики имеют право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией в Управлении Росреестра. Причем покупатель должен внести оплату только после регистрации договора. Этот же закон обязывает гражданина выплатить полную стоимость жилья до момента ввода дома в эксплуатацию.

Если объект завершен, но у застройщика остались непроданные квартиры, то реализовать их, заключая ДДУ, он уже не вправе. Управление Росреестра не завизирует такую сделку. А до оформления собственности (как мы уже отмечали) может пройти немало времени. Чтобы не терять прибыль, многие фирмы прибегают к альтернативным схемам продаж.

Самый распространенный вариант — реализация квартир по предварительным договорам. На этапе строительства застройщик вообще не имеет права принимать по ним деньги, поскольку это прямое нарушение 214-го ФЗ.

В 2012 году это подтвердил Высший арбитражный суд, рассматривая спор между Комитетом по строительству СПБ и ООО «ТД «Сигма», которого оштрафовали за подобные сделки (наш журнал подробно описывал конфликт в №23/2012). Однако если дом сдан, такую схему нельзя назвать противозаконной.

«В этом случае речь не идет о строящемся объекте: квартира идентифицирована, проведен кадастровый и технический учет, и застройщик вправе принять авансовый платеж, который в дальнейшем будет засчитан в качестве оплаты по основному договору купли-продажи, — говорит Алла Волкова, юрист ЗАО «Юридическая фирма Юр-Сити». Но при этом эксперты напоминают, что покупка по предварительному договору имеет свои нюансы.

Подписывая такой документ, фирма обязуется в будущем заключить основной договор купли-продажи. Это может произойти только после того, как продавец зарегистрирует право собственности на себя.

Но если по какой-то причине этого не произойдет (например, найдутся юридические препоны), граждане смогут рассчитывать только на возврат внесенных средств. При этом нужно учитывать: если в предварительном договоре не установлен точный срок заключения основного, документ считается действительным только год.

«Риски покупателей, заключивших предварительные договоры можно минимизировать за счет использования застройщиком схемы расчетов через аккредитив (специальный счет в банке), деньги с которого списываются только после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Такая схема встречается в городе, — говорит начальник юротдела ООО «КВС» Максим Козлов.

Вторичный дольщик

Существуют и альтернативные варианты покупки жилья в сданном доме. Речь идет о переуступке (цессии). Многие «физики» приобретают жилье в новостройках в инвестиционных целях и продают его после сдачи дома, не дожидаясь оформления собственности (иначе им придется заплатить налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет).

Эта схема полностью укладывается в рамки закона. В 214-м ФЗ сказано, что сделка по переуступке может быть совершена в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть, если дом сдан, но первый дольщик еще не принял квартиру, он вправе перепродать ее по договору цессии. Главное, чтобы этот дольщик выполнил свои обязательства в полном объеме.

В этом случае даже не нужно получать согласия застройщика на переуступку. «Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика, — комментирует положение закона Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры».

 — Если же цена выплачена не в полном объеме, то согласие застройщика обязательном».

Подчеркнем, что договор о переуступке также подлежит обязательной регистрации. Как правило, застройщики за дополнительную плату сами подают документы в Росреестр. Но если размер платы дольщика не устраивает, он вправе отказаться от услуги и самостоятельно подать документы.

Подобная схема также имеет определенные минусы.

В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.

Чтобы не допустить расторжения сделки, покупателю следует внимательно изучить исходный договор и убедиться, что стороны исполнили все свои обязательства. В этом случае риски будут нивелированы. Также следует обратить внимание на пункт договора, в котором определены сроки передачи квартиры дольщику.

Дата, указанная в ДДУ, как правило, не совпадает со сроком сдачи дома. Застройщики перестраховываются: например, согласно разрешению на строительство фирма должна сдать объект в 2012 году, а передать квартиру обязуется только во второй половине 2013 года (чтобы не нести ответственность, если возникнет задержка).

Покупатель не заинтересован в том, чтобы у фирмы были основания затягивать с передачей квартиры.

Заложники недоплаты

Необходимо помнить еще об одном важном моменте. Если дом сдан, это еще не означает, что все возможные риски остались позади. Бывает, что граждане годами не могут оформить собственность. Есть много примеров, когда покупатели «страдали» из-за финансовых разногласий между застройщиком и городом.

Если у фирмы остаются неисполненные обязательства по аренде участка или другим обязательным отчислениям, КУГИ не подписывает акт реализации иневстпроекта. А в этом случае Управление Росреестра отказывает в регистрации. Например, в такой ситуации оказались покупатели квартир в доме на ул. Димитрова, 2 (застройщиком выступал ДСК-3).

Почти три года граждане жили в новостройке на птичьих правах.

Заложниками аналогичного конфликта стали дольщики ООО «Концерн «Росстрой», которые приобрели квартиры на Пискаревском пр., 159, корп. 7.

Жилой комплекс, состоящий из трех корпусов, был введен в эксплуатацию в 2008-м. Но из-за разногласий между застройщиком и Смольным у новоселов возникли проблемы с оформлением собственности. КУГИ отказался подписывать протокол исполнения обязательств, ссылаясь на то, что «Росстрой» не в полном объеме передал городу объекты инженерной инфраструктуры.

Граждане обращались в райсуд. В подобных ситуациях Служители Фемиды, как правило, встают на сторону дольщиков. «Судебная практика оформления собственности носит массовый характер.

Имея на руках решение суда, дольщик идет Управление регистрации и, не дожидаясь пока строители погасят долги перед бюджетом, оформляет собственность», — объясняют юристы фирмы «Качкин и Партнеры».

Но, во-первых, подобная тяжба может длиться до года, а, во-вторых, дольщик понесет определенные издержки (затраты на юристов могут составлять около 30000-50000 рублей).

Если гражданин приобретает жилье в сданном доме, ему следует убедиться, что у фирмы нет серьезных разногласий с городом.

Начать можно с поиска информации по базе арбитражного суда. Если, к примеру, КУГИ взыскивает с компании большие долги по аренде участка, на котором построен дома — это верный признак того, что с оформлением собственности возникнут проблемы.

Впрочем, как показывает практика, подобные конфликты редко случаются на объектах, которые строятся в рамках 214-го ФЗ (хотя этот закон и не регламентирует отношения инвестора с городом). «Зато он предусматривает штрафные санкции для застройщиков, и если окажется, что покупатели не могут оформить собственность по его вине, они смогут взыскать с него неустойку», — говорят юристы.

К тому же на работу по 214-му ФЗ первыми перешли лидеры строительного рынка, то есть компании со стабильным финансовым положением.

МНЕНИЕ

Артем БОСОВ, начальник отдела клиентского сервиса компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

После сдачи объекта (и до оформления собственности) мы реализуем квартиры по предварительным договорам купли-продажи. Следует учитывать, что ограничения, налагаемые на застройщика 214-м ФЗ, распространяются только на этап строительства.

Поскольку объект уже создан, ЮИТ имеет возможность четко сформировать предмет предварительного договора: точно описать квартиру по данным т инвентаризации, а также указать конкретный срок заключения основного договора и перехода права собственности к покупателю.

Далее клиент вносит сумму обеспечения по предварительному договору, после чего ЮИТ сразу передает квартиру покупателю. После регистрации права собственности, ЮИТ тут же заключает с клиентами основные договоры купли-продажи и регистрирует переход права. Замечу, что эта услуга по регистрации абсолютно бесплатна для клиента.

Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group

В 214-м ФЗ определены способы привлечения денежных средств граждан до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. После сдачи объекта, застройщик свободен в заключении договоров с покупателями.

Это может быть предварительный договор купли-продажи, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем основной договор.

Как вариант, это может быть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, который не требует впоследствии заключения дополнительных договоров, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

По такому договору обязанность застройщика по передаче квартиры возникает у него с момента регистрации права собственности.

Роман Денисов

Источник: «Квартиры в строящихся домах»

Источник: http://www.rightmark-group.ru/archive/media/387

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Вероятно, речь идет о реально достроенном, но по каким-то причинам не сданном доме.

Например, застройщик не сделал благоустройство, не перечислил причитающиеся платежи городу, не рассчитался по инвестпроекту, налогам, арендным и имущественным платежам, не передал городу причитающуюся долю квартир, не построил объекты инфраструктуры, согласно договору.

Дом стоит, не подключенный к инженерным сетям, с неоформленными документами. Формально акта-приемки нет, есть недоделки, тепло и электричество подключены по временной строительной схеме, собственности на квартиру нет.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Сдача дома затянулась, что делать?

Вселение в несданный дом — это крайняя мера, понятно, что в недостроенном реально доме никто жить не сможет. Проблем у «сквоттера» возникнет много. Ведь, пока дом не сдан, он находится на балансе у застройщика, и застройщик обязан оплачивать все расходы.

Только после этого дом может быть подключен по постоянной схеме. В некоторых случаях, даже при отсутствии долгов, подключение может занимать месяцы. Размеры платежей у застройщика совсем другие, чем у частных лиц. Они гораздо выше.

К тому же физическое лицо, не являясь собственником, оплатить их не может — нет оснований, по сути. За что платить? За чужое имущество? В итоге растущие серьезные долги мешают сдаче дома, они растут и создают порочный круг.

Могу сказать одно: если Вы добросовестный покупатель, выполняете или уже выполнили свои обязательства перед застройщиком, то вряд ли он будет вступать с Вами в конфликт, а тем более выселять.

Реально выселить из нового дома Вас могут по причине двойной продажи квартиры, однако сегодня это встречается очень редко — ДДУ защищает права покупателей. Если это произошло, обращайтесь к компетентному юристу, который сможет отстоять Ваши права.

Отвечает юрист, старший партнер юридической компании «Интеллект» Алихан Дадаев:

Прежде чем въехать в квартиру в доме, Вам необходимо знать следующее.

Если квартира фактически имеется в наличии, то Вы должны обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру или права собственности на долю в незавершенном строительством доме.

Действующее законодательство позволяет гражданам признавать право собственности на незавершенный объект строительства. В Гражданском кодексе это статьи 130, 218, 219.

При этом Вы также должны знать, что вместе с другими дольщиками Вы имеете право зарегистрировать ЖСК и обязать застройщика передать права на объект ему. Конечно, Вам необходимо будет доплатить за устранение недоделок в этом доме, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Также получение разрешения позволит подключить данным дом к необходимым коммунальным сетям. Данный выход является юридически грамотным, так как объект, который не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, может быть опасным для проживания граждан. Дом не может быть официально подключен к сетям и обслуживаться, и, соответственно, Вы можете быть выселены из квартиры.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Из вопроса не совсем понятно, введен дом в эксплуатацию или нет, и на основании чего заселились покупатели. Если разрешение на ввод дома не получено, прежде чем заселиться, лучше оформить право собственности в судебном порядке. В этом случае никто не сможет выселить собственника из квартиры.

Следует учесть, что зарегистрироваться по месту жительства до получения права собственности в таком доме невозможно. Кроме того, скорее всего, все коммуникации в доме до сих пор подключены по временной схеме — для строительства.

В таком случае размер платы за коммунальные услуги для проживающих в доме будет в разы больше, чем после его ввода в эксплуатацию.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Объект передается на основании акта приема-передачи, и с этого момента Вы законно заселяетесь в объект недвижимости. Если этот объект не введен в эксплуатацию, то данный вопрос необходимо решать через специальные правительственные комиссии.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Выселение, то есть освобождение жилого помещения, является мерой, направленной на защиту прав законного владельца недвижимого имущества от посягательств со стороны третьих лиц на его собственность.

Законным владельцем квартиры как части здания многоквартирного дома является застройщик.

Соответственно, застройщик вправе потребовать освобождения квартиры, предъявив соответствующий иск в суд по месту нахождения спорной квартиры к лицу, которое самоуправно вселилось в такую квартиру без согласия застройщика.

Лицо (участник долевого строительства), вселившееся в квартиру без согласия застройщика, в целях защиты своих прав вправе подать иск в суд о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры. В случае признании судом такого права собственности дольщика застройщику будет отказано в иске.

Вместе с тем, следует также отметить, что из Градостроительного кодекса РФ вытекает запрет эксплуатировать объект капитального строительства, не введенного в эксплуатацию. Частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность эксплуатанта (физического лица) за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию в виде штрафа в размере от 500 до 1 тысячи рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vehat_v_novostroyku_do_goskomissii/6631

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Законна ли продажа квартиры по ДДУ в сданном доме?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Право-online
Добавить комментарий