Законность действий агентства недвижимости

Закон о риэлторской деятельности: готовится чистка рядов

Законность действий агентства недвижимости

На данный момент большинство риэлторов не аттестованы в профессиональных гильдиях, закон об их деятельности вроде бы давно назрел, однако весь опыт законотворчества в этой сфере — неудачный. Эксперты считают, что начинать нужно с изменения закона о рекламе.

Рабочая группа «Единой России» по защите прав дольщиков начнет заниматься проработкой закона о риэлторской деятельности.

В Госдуму отправят проект, по которому только сертифицированные риэлторы смогут осуществлять профессиональную деятельность и размещать рекламу в СМИ, об этом сообщил глава группы, первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

 В аппарате партии уже заявили: «Мы будем прорабатывать закон о риэлторской деятельности и создавать саморегулирование, чтобы только сертифицированные риэлторы могли размещать свою рекламу. Все это необходимо, чтобы упорядочить рынок».

Необходимость принятия закона появилась давно

Риэлтор Ирина Щербинина вспоминает, что подобная инициатива недавно прорабатывалась на площадке Общественной палаты РФ:

— Принятие закона о регулировании риэлторской деятельности вполне обосновано. По большей части, профессиональная среда рынка сейчас состоит из нигде не зарегистрированных частных риэлторов, среди которых попадаются как порядочные люди, так и  криминальные элементы; значительная доля «мусора» в базах продажи и аренды; огромное число людей, недовольных услугами или обманутых, — все это рано или поздно привело бы к законодательному урегулированию процесса. Общественная палата России провела чтение законопроекта о риэлторской деятельности 30 августа текущего года. Предполагается, что все риэлторы должны будут проходить аттестацию, сдавать экзамены, вступать в саморегулируемые организации (СРО) и материально отвечать за свои ошибки за счет своего имущества, страховых выплат по договору обязательного страхования  или из средств фонда СРО. Казалось бы, для клиентов все складывается замечательно. Смотрим дальше и видим, что для риэлтора не прописано четких прав и обязанностей, определен только статус. Вступив в СРО и выплачивая взносы, риэлтор не будет иметь прямого  доступа к базам Росреестра,  архивам зарегистрированных лиц или базам нарко- и психодиспансеров.

В России более 50% риэлторов не аттестованы гильдиями

Елена Симко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает о том, что функции лицензирования риэлторской деятельности сейчас отданы на откуп гильдиям, однако проходят аттестацию там меньше половины от работающих на рынке специалистов:

— Принятие закона о риэлторской деятельности давно назрело, так как сейчас здесь все пущено на самотек. Ответственные компании объединяются под крылом региональных гильдий, проводят процедуры добровольной сертификации своих услуг и аттестации специалистов по стандартам Российской гильдии риэлторов. Но, по статистике, таких агентств меньше половины от всех игроков рынка. Поэтому ясность в этом вопросе пойдет на пользу и риэлторам, и клиентам, т.е. потребителям риэлторской услуги. Однако не думаю, что это произойдет в ближайшее время, хотя профессиональное риэлторское сообщество своё видение по данному вопросу излагало не раз, в том числе в виде готовых предложений для законодателей. Думаю, что самый правильный путь в данном направлении — это регулирование риэлторской деятельности через СРО. В этом случае государству не потребуется нести дополнительные затраты. Что же касается создания системы лицензирования, то я скептически отношусь к данной идее. Выдачу лицензий мы уже проходили, и каким-то серьезным заслоном на пути мошенников, которые под прикрытием принадлежности к добросовестным риэлторам совершают зачастую уголовно наказуемые действия, лицензирование не станет. Риэлторское сообщество скорее само способно очистить свои ряды от недобросовестных псевдориэлторов. В том числе и задействовав механизм саморегулирования.

Опыт по подготовке законов — неудачный

Ирина Щербинина не скрывает своего скепсиса на счет готовящегося законопроекта, по аналогии она вспоминает предыдущую инициативу и выделяет минусы, которые не были исключены оттуда при общественном обсуждении. Кроме того, Щербинина не согласна с коллегой и считает гильдии достаточной мерой для заслона от жуликов и дилетантов: 

— Никаких исключительных прав  с целью обеспечения безопасности совершения сделок риэлтор в этой редакции закона (который рассматривался Промышленной палатой) не получает, а значит, безопасность не гарантирована! Зато риэлтор обязан подтвердить свою профессиональную подготовку, вступить в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность. Страхование гражданской ответственности риэлтора в размере 300 000 рублей не может обеспечить ответственность перед заказчиком. В том случае, если риэлтор допустил ошибку, которая привела к  потере единственного жилья, страховая сумма в размере 300 000 рублей не сможет покрыть убытки. В данном случае должен отвечать работодатель риэлтора или  компенсационный фонд. Но с другой стороны, напрашивается вопрос: а что тогда будут делать страховые компании? Не совсем понятно, зачем создавать новые СРО, если есть Гильдия риэлторов? Где и как риэлтору сдавать экзамены? Будут ли открыты базы данных для аттестованных риэлторов?

Люди не чувствуют защиты государства

Ирина Щербинина отмечает, что многие ее коллеги не спешат легализовываться, это проявляется даже в мелочах, например, при регистрации в базе данных ЦИАН. В целом эксперт скептически смотрит на принятие нового закона: — В последнее время мы видим стремление государства к прозрачности во многих сферах — особенно по части налогообложения. Год от года рождаются призывы легализовать капиталы, иностранные счета… Большинство граждан на это реагируют вяло или вообще не обращают внимания. Уже достаточное время  база ЦИАН проводит «идентификацию аккаунта», где риэлтору предлагается ввести свои паспортные данные и сфотографироваться вместе с открытым паспортом в руках. Много ли риэлторов воспользовались данным предложением? Ответ очевиден. Люди не спешат открываться, так как не чувствуют от государства защиту. Вот поэтому закон о риэлторской деятельности будет рождаться долго, мучительно, и не факт, что удачно.

Необходимо лишь внести изменения в законодательство о рекламе

Елена Симко считает, что кардинальные изменения в законодательстве ради лицензирования риэлторов не нужны, достаточно изменить действующий закон о рекламе:

— Что же касается предложения о том, чтобы только  сертифицированные риэлторы могли размещать свою рекламу, то в данном вопросе принятия закона о риэлторской деятельности можно и не ждать.

Гражданское законодательство уже сегодня позволяет решить проблему недобросовестной рекламы, единственное, что нужно поменять — так это внести изменения в закон о рекламе, и этого уже будет достаточно.

Тогда информационные порталы и СМИ смогут на законных основаниях требовать у собственников недвижимости копию паспорта или подтверждения прав на недвижимость, а у риэлторов — доверенность на право рекламирования объектов от собственников. Только в последнем случае желательно еще и запросить подтверждение членства риэлтора в саморегулируемой организации.

В итоге рынок недвижимости в значительной степени может избавиться и от недобросовестных риэлторов, и от так называемых объявлений-«уток», благодаря которым во многом и держится нынешний хаос. Плюс наведение порядка с рекламой объектов пойдет на пользу «вторичке», которая в кризис выживает, в отличие от первичного рынка, самостоятельно, без всякой помощи извне.

Источник: https://www.cian.ru/stati-zakon-o-rieltorskoj-dejatelnosti-gotovitsja-chistka-rjadov-218277/

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Законность действий агентства недвижимости

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

https://www.youtube.com/watch?v=6g2gXFLb7DY

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Законность действий агентства недвижимости

Продавец и покупатель недвижимого имущества в Кумертау хотят достичь разных результатов. Первый – продать недвижимость подороже, а второй – получить ее как можно дешевле. Между сторонами нередко случаются споры, и даже конфликтные ситуации. Данный вопрос нуждается в тщательном подходе, и лучший вариант – сопровождение сделок с недвижимостью в Кумертау.

Топ 5 вопросов по сопровождению сделок с недвижимостью

Рассмотрим часто задаваемые вопросы специалистам в области права, волнующие граждан перед сделкой.

1. Так ли важно сопровождение сделки купли продажи квартиры?

Необходимость правильного исполнения условий заключенного договора в Кумертау становится поводом для обращения в судебную инстанцию. При подписании покупателем неверно составленного договора, его ожидает разбирательство в суде вместо квартиры. Во избежание подобных последствий – нужно сопровождение юриста-профессионала, который:

  • проверит и подготовит необходимую документацию по сделке;
  • поможет выявить риски и мошеннические действия;
  • подготовит соглашение о задатке и договор купли-продажи квартиры в Кумертау;
  • будет присутствовать на сделке и передаче суммы при помощи банковской ячейки;
  • поспособствует получению свидетельства о праве собственности и пр.

2. Что значит проверка “юридической чистоты” недвижимости?

Приобретение недвижимости ставит в рискованную ситуацию покупателя, который не знает ее настоящего состояния, владельцев и прочих нюансов. Заключение сделки возможно при участии только представителей сторон, которые владеют данным недвижимым имуществом. На этой стадии надо быть внимательным и убедиться в законности действий представителя.

При помощи специалиста вы обнаружите обман и отмените нелегальную сделку. Юрист обеспечит проверку как продавца, так и покупателя по информационной базе. Необходима проверка лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости в Кумертау. Иногда лицо вправе пользоваться объектом, не являясь собственником, не имея прав продать эту недвижимость.

3. Что входит в подготовку к сделке в банке?

Подготовка включает в себя следующие действия:

  • выбор банка с оптимальными условиями;
  • бронь переговорной комнаты (при необходимости);
  • бронь банковской ячейки;
  • анализ договоров банка с внесением условий доступа к сейфу, которые сопутствуют минимизации риска.

Специалист в области права проконсультирует по всем вопросам, включая взаиморасчеты.

При вскрытии сейфа юрист необходим для того, чтобы:

  • организовать встречу сторон сделки для обмена документацией и ключами;
  • проверить соблюдение необходимых условий касательно вскрытия ячейки;
  • установить наличие соответствующих документов, требуемых для обеспечения доступа;
  • проверить документы, которые изъяты из сейфа в банке.

4. Какие бывают риски в приобретении недвижимости?

Поскольку цена на объекты недвижимости высока, мошенники используют доверчивость покупателей, а также отсутствие у них познаний в правовых вопросах. Это относится не только к физическим лицам, но и риэлторским фирмам, идущим на обман в погоне за прибылью.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью защитит покупателя от мошенников, которые:

  • продают недвижимость, используя поддельную доверенность;
  • продают недвижимость, которая находится под арестом или судебным спором;
  • реализуют недвижимость лиц, насильственным или обманным путем лишенных своей собственности;
  • организовывают неоднократную продажу в Кумертау и пр.

5. Нюансы сделок с земельными участками

Продажа земли вызывает вопросы касательно прописки в построенном на купленном земельном участке доме, постановки участка на кадастровый учет, наличия проблем с коммуникациями и др. Для оформления пакета требуемой документации нужно долгое время и доскональное изучение без упущения малейших деталей. Впоследствии они станут причинами серьезных финансовых потерь.

Юристы проконсультируют по всем вопросам в сфере кадастрового учета и земельного права, а также внимательно проследят за законностью сделки. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, в частности с землей, позволит избежать проблем, сэкономить деньги и время.

Чтобы минимизировать риски – потребуется юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Кумертау. Юристы поэтапно и подробно проанализируют документы с учетом индивидуальной специфики конкретной сделки. Если вы не знаете с чего начать, воспользуйтесь консультацией по недвижимости от профессионалов Агентства недвижимости Доверие

Источник: http://kumertau.ucoz.com/publ/juridicheskoe_soprovozhdenie_sdelok_s_nedvizhimostju/1-1-0-7

Ответственность риэлтора: за что и как отвечает риэлтор

Законность действий агентства недвижимости

Хая Плещицкая, юрисконсульт

hape@mail.ru

Зачастую ответственность риэлтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения закона о защите прав потребителей.

Однако потери гражданина от недобросовестности риэлтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной.

Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке – покупатель или продавец, но никак не агентство.

И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риэлтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.

Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.

Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.

2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией – судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013 (33-16244/2012).

Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.

В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом – частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель – У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риэлторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С.

познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В.

был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй».

Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске.

Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей.

Ответственность ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.

Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А.

уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риэлтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория».

Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риэлтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риэлтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери – все уплаченное по ничтожной сделке.

Агентство, ООО «Риэлторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риэлтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанности по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также, что указанные события являются страховым случаем, соответственно обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.

НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.

Договор между риэлтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риэлтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риэлтор выполнил все свои обязательства, и у истца не должно быть никаких претензий к нему.

В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.

Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риэлтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риэлтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риэлтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.

Однако риэлтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риэлторской компании, по вине последних.

Суд вышестоящей инстанции установил, «что ( …) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.

) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером ( / / ) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…

) от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок – не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из пп.

4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, оплата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.

По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» ( …) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У. Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.

В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).

Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу.

На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.

В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риэлтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А.

заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.

С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.

3 Правил осуществления риэлторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риэлторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.

По пояснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, составлением договоров занимался именно риэлтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб.

Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А.

на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры.»

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риэлтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риэлтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риэлтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?583

Как проверить законность новостройки перед покупкой квартиры | Guilford — агентство недвижимости в Киеве

Законность действий агентства недвижимости

При этом риск инвестировать в проблемное строительство очень высок. В первую очередь необходимо узнать, по какой схеме застройщик предлагает инвестировать в его квадратные метры . Ведь в зависимости от схемы инвестирования, варьируется и перечень документов, которые необходимо проверять. Отметим, что в каждой схеме присущи свои риски.

Рассмотрим существующие схемы инвестирования подробней. На сегодняшний день, в регионах Украины распространены схемы покупки жилья в новостройке через жилищные кооперативы, которые в большей мере, как и другие схемы, защищают интересы застройщика, но не инвестора.

Схемы инвестирования в строительство недвижимости

Наибольшее разнообразие схем инвестирования в Киеве и Киевской области. На первичном рынке недвижимости применяются схемы инвестирования как прямо предусмотренные законом, так и те, которые не им запрещены.

К схемам, предусмотренным законом можно отнести:

– Фонд финансирования строительства (ФФС) .

– Фонд операций с недвижимостью (ФОН).

– Институт совместного инвестирования.

– Выпуск целевых облигаций.

Схемы инвестирования, прямо предусмотренные законом, встречаются преимущественно в новостройках или больших жилых комплексах, так как реализация этих схем, предусматривает большие расходы. В большинстве своем, использование застройщиком предусмотренной законом схемы, может быть одним из позитивных индикаторов надежности. Правда, это никак не гарантирует защиту прав инвестора.

Схемы, которые не запрещены законом, используются небольшими или новыми застройщиками, застройщиками-физлицами. Такие схемы зачастую содержат только условия для защиты застройщика от претензий по затягиванию строительства, валютных разниц, задержки возврата денег инвестору и т.д. Инвестирование в такие объекты недвижимости требует особого внимания.

Список обязательных документов при строительстве

Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.

1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность.

Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства.

К примеру, если право на землю получено на основании решения суда, и ранее земля выделялась под строительство школы, как показывает практика, риски в таком строительстве высоки, и вероятна возможность замораживания строительства или сноса новостройки.

2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности .

Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию.

Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.

3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.

4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.

Пользуясь указанной информацией и перечнем минимально необходимых документов, можно самостоятельно отсеять застройщиков, предложения которых лучше не рассматривать вообще.

Но также следует помнить, что этот перечень всего лишь дает возможность рассматривать новостройку как потенциальный объект для инвестирования, поскольку указанные документы требуют тщательного анализа, а также проверки их связи между собой и с лицами, участвующими в схеме инвестирования.

Успешных вам инвестиций!

Юрий Мокрый,

адвокат компании LEXINVEST

Ссылка на источник

Источник: http://guilford.kiev.ua/news/kak-proverit-zakonnost-novostrojki-pered-pokupkoj-kvartiry-n249408

Право-online
Добавить комментарий